핵심 요약
부동산 투자에서 변동금리 대출을 쓸 때 이런 설명을 들을 때가 있습니다.
변동금리라도 상환액은 갑자기 늘지 않으니까 괜찮다
분명 일본의 주택담보대출 변동금리 상품 중에는 이른바 '5년 룰'과 '125% 룰'이 있는 것들이 있습니다.
하지만 이것은 금리 상승 리스크를 없애 주는 장치가 아닙니다.
어디까지나 매달 내는 상환액이 급하게 변하는 것을 잠시 막아 줄 뿐입니다.
금리가 오르면 상환액 안에서 이자 비중이 커지고, 원금이 줄어드는 속도는 느려질 수 있습니다. 경우에 따라서는 미납 이자(내야 할 이자를 다 못 내서 쌓이는 이자)가 생기기도 합니다.
즉,
상환액이 바로 늘지 않는다
＝ 금리 상승의 영향이 없다
는 아닙니다.
부동산 투자에서 정말 봐야 할 것은 상환액이 어떻게 보이느냐가 아니라, 금리가 오른 뒤에도 임대 사업으로서 버틸 수 있느냐입니다.
'5년 룰'과 '125% 룰'이란 무엇일까
변동금리를 설명할 때 자주 나오는 것이 다음 두 가지입니다.
5년 룰
금리가 변해도 일정 기간 동안은 매달 상환액을 바꾸지 않는 제도입니다.
보통 원리금균등상환(매달 내는 총액이 같고, 그 안에서 이자와 원금의 비율만 달라지는 방식) 주택대출에서 볼 수 있는 방식입니다.
금리가 올라도 매달 상환액이 곧바로 늘어나지는 않습니다.
다만 상환액의 내용물은 달라집니다.
금리가 오르면 매달 상환액 중 이자 부분이 커지고, 원금을 갚는 부분은 줄어듭니다.
125% 룰
상환액을 다시 계산하는 시점에 금리 상승으로 새 상환액이 크게 늘어나더라도, 직전 상환액의 125%까지만 오르도록 막아 주는 제도입니다.
예를 들어 매달 10만 엔을 갚고 있었다면, 재산정 후 상환액은 최대 12.5만 엔까지라는 식입니다.
이것만 들으면 안심이 됩니다.
하지만 이 룰이 지켜 주는 것은 어디까지나 매달 상환액의 급격한 증가입니다.
금리 자체가 오르지 않게 해 주는 것은 아닙니다.
진짜 무서운 건 '이자 부담이 사라졌다'고 착각하는 것
5년 룰이나 125% 룰이 있어도 금리가 오르면 이자 부담은 늘어납니다.
매달 상환액이 그대로라면, 늘어난 이자만큼이 상환액의 내역에 반영됩니다.
즉,
금리 상승
↓
이자 부분이 늘어남
↓
원금 상환 부분이 줄어듦
↓
원금이 줄어드는 속도가 느려짐
이런 일이 벌어집니다.
게다가 금리가 급격하게 오르면 이자가 매달 상환액보다 커지는 경우도 있습니다.
이때 생기는 것이 미납 이자입니다.
미납 이자는 면제된 돈이 아닙니다.
내는 시기가 뒤로 밀릴 뿐입니다.
결국 5년 룰과 125% 룰은
금리 상승 리스크를 없애는 장치
가 아니라
상환액의 급변을 완만하게 해 주는 장치
입니다.
이걸 헷갈리면 부동산 투자의 수지 판단이 상당히 느슨해집니다.
투자용 부동산 대출에는 애초에 같은 룰이 있다는 보장이 없다
또 하나 중요한 점은, 5년 룰과 125% 룰은 주로 주택담보대출 설명에서 나오는 경우가 많다는 것입니다.
투자용 부동산 대출이나 아파트(임대용 건물) 대출은 금융기관과 상품마다 조건이 다릅니다.
그래서
변동금리면 어차피 5년 룰이랑 125% 룰 있겠지
하고 생각하는 것은 위험합니다.
계약 전에 최소한 다음 항목은 확인하는 게 좋습니다.
・5년 룰이 있는가
・125% 룰이 있는가
・원리금균등상환인가, 원금균등상환인가
・미납 이자가 생겼을 때의 처리 방식
・금리 재산정 주기
・기준금리와 우대 금리폭
・고정금리로 전환할 수 있는가
・중도상환 수수료
・금리 상승 시의 상환 예정표
특히 원금균등상환(매달 갚는 원금이 일정한 방식)에서는 5년 룰과 125% 룰의 대상이 아닌 경우가 있습니다.
또 고정금리로 갈아탈 때도 상환액 변동 상한이 없는 상품이 있습니다.
'갑자기 안 늘어난다'고 생각했던 상환액이 계약 조건에 따라서는 그냥 평범하게 바뀔 수 있다는 뜻입니다.
부동산 투자에서 무서운 건 금리 상승만이 아니다
금리 상승만이라면 아직 계산이 됩니다.
정말 무서운 건 금리 상승이 다른 리스크와 동시에 오는 것입니다.
부동산 투자에서는 다음과 같은 리스크가 겹칩니다.
・공실
・임대료 하락
・광고료(세입자를 구하려고 중개업체에 주는 비용)
・원상복구 비용
・수리비
・재산세
・화재보험
・관리비
・재해
・금리 상승
・매각 시 매수자 부족
예를 들어 표면 수익률이 높아 보이는 통째 아파트 한 동이라도,
금리가 오른다
공실이 두 가구 생긴다
임대료를 내려야 겨우 채워진다
급탕기나 외벽 수리 시기가 온다
관리 업체가 일을 제대로 안 한다
이런 일이 겹치면 수지는 순식간에 무너집니다.
부동산 투자는 단순히 물건을 사는 일이 아닙니다.
실체는 대출을 끼고 하는 임대 사업입니다.
그래서 표면 수익률만 보고 판단하면 위험합니다.
'금리는 안 오른다'는 전제로 30년 가까운 빚을 지는 것의 위험
부동산 투자 영업 자료나 책에는 저금리를 전제로 한 수지 시뮬레이션이 나오기도 합니다.
하지만 장기 대출을 받는다면
금리는 지금처럼 크게 변하지 않는다
는 전제만으로 보는 것은 위험합니다.
10년 뒤, 20년 뒤, 30년 뒤 금리는 아무도 모릅니다.
금리가 올랐을 때
그런 얘기는 못 들었다
고 화를 내 봐야, 부동산은 쉽게 도망칠 수 없습니다.
주식과 달리 부동산은 클릭 한 번으로 팔 수 없습니다.
사줄 사람을 찾아야 합니다.
매각 가격도 그 시점의 금리, 대출 환경, 인구 동향, 건물 상태, 임대료 수준에 좌우됩니다.
그래서 변동금리로 부동산을 산다면 처음부터 '오를 수도 있다'는 전제로 봐야 합니다.
변동금리로 산다면 최소한 이 스트레스 테스트는 하자
변동금리가 무조건 나쁜 것은 아닙니다.
낮은 금리로 빌릴 수 있다면 현금흐름을 만들기 쉬운 면도 있습니다.
문제는 금리가 오르지 않는다는 전제로 사는 것입니다.
부동산 투자에서 변동금리를 쓴다면 최소한 다음과 같은 스트레스 테스트(나쁜 상황을 가정해 수지를 계산해 보는 것)를 하는 편이 좋습니다.
금리 +1%
금리 +2%
금리 +3%
공실률 10%
공실률 20%
임대료 하락 5%
임대료 하락 10%
수선 적립금을 매달 비용으로 계상
광고료·원상복구 비용 계상
재산세·보험·관리비 계상
이 조건으로 계산했을 때,
만실을 가정해야만 흑자다
금리 +2%면 이익이 거의 사라진다
금리 +3%면 적자다
공실이 조금만 나도 내 돈을 보태야 한다
수리비를 넣으면 굴러가지 않는다
라면, 그 물건은 꽤 위험합니다.
반대로
현재 임대료로 굴러간다
금리 +2~3%에도 버틴다
공실이 나와도 자금 흐름이 무너지지 않는다
수선 적립금을 넣어도 흑자다
출구(매각)도 그려진다
라면 비로소 검토 대상이 됩니다.
'상환액이 갑자기 안 오른다'보다 봐야 할 것
변동금리 부동산 투자에서 봐야 할 것은 다음 질문들입니다.
매달 상환액은 언제, 어떤 조건에서 바뀌는가
금리가 오르면 원금은 얼마나 줄어드는가
미납 이자가 생길 가능성은 있는가
최종 상환 시점에 남은 금액을 한꺼번에 청구받을 수 있는가
고정금리로 갈아탄다면 조건은 무엇인가
공실·임대료 하락·수리가 동시에 와도 버틸 수 있는가
팔 때 매수자가 붙는 지역인가
영업 자료에서는 아무래도 수익률과 대출 가능성이 전면에 나옵니다.
하지만 오래 가지고 갈 거라면 수익률보다 중요한 것은 쉽게 무너지지 않는 것입니다.
특히 통째 아파트는 한 가구만 비어도 수지가 달라집니다.
건물이 낡을수록 수리비도 늘어납니다.
지방 물건은 출구에서 팔기 어려운 리스크도 있습니다.
그런 가운데 변동금리를 쓴다면
상환액은 갑자기 안 오르니까 괜찮다
가 아니라
금리가 올라도, 공실이 나도, 수리 시기가 와도 여전히 버틸 수 있는가
로 봐야 합니다.
마무리: 위험한 건 변동금리가 아니라 '안 오른다'는 전제
변동금리 자체가 나쁜 것은 아닙니다.
낮은 금리로 빌릴 수 있다는 것은 부동산 투자에서 큰 장점입니다.
다만
상환액은 갑자기 안 늘어난다
금리는 그렇게 안 오른다
임대 수입으로 갚을 수 있다
만실만 되면 고수익이다
이런 전제만으로 사는 것은 위험합니다.
5년 룰과 125% 룰은 금리 상승 리스크를 없애 주지 않습니다.
미납 이자나 원금 상환 지연이라는 형태로 나중에 영향을 줄 수 있습니다.
부동산 투자에서 중요한 것은 안심되는 말이 아니라 나쁜 조건에서의 수지입니다.
봐야 할 것은 만실 가정 수익률이 아닙니다.
현재 임대료
실질 비용
수리비
공실률
금리 상승
매각 출구
입니다.
변동금리로 산다면 금리가 오르지 않는 미래를 비는 대신, 금리가 올라도 무너지지 않는 물건만 고르세요.
그 정도로 차갑게 보는 편이 부동산 투자에서는 딱 맞다고 생각합니다.
미쓰비시UFJ은행 「주택대출은 변동금리가 좋을까? 장단점을 알아보자」
5년 룰·125% 룰은 상환액에 적용되는 것이지 금리 자체에 적용되는 것이 아니며, 미납 이자가 생길 수 있다는 점을 설명하고 있습니다.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.html미쓰이스미토모은행 「변동금리가 올랐는데 상환액에 어떤 영향이 있나요?」
원리금균등상환에서의 5년 룰, 125% 룰, 미납 이자의 개념을 설명하고 있습니다.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674미즈호은행 「변동금리 방식의 구조」
변동금리의 장단점, 5년 룰·125% 룰, 미납 이자의 처리를 설명하고 있습니다.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.html금융청 「투자용 부동산 대출에 관한 설문조사 결과」
투자용 부동산 대출에서 공실, 임대료 하락, 수리비, 재해, 금리 상승 등의 리스크 설명이 중요하다는 점을 보여 줍니다.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
