이 글의 결론
부동산 투자는 흔히 '불로소득'의 대표 주자처럼 이야기됩니다.
월세가 매달 들어온다. 대출은 세입자가 갚아 준다. 건물은 자산으로 남는다.
분명 그런 면이 있기는 합니다.
그런데 알아볼수록, 부동산 투자는 단순한 불로소득이 아니라 임대 사업에 훨씬 가깝다는 걸 알게 됩니다.
일본 세법에서는 이것을 '부동산 소득'이라고 부릅니다. 일본 국세청도 부동산 소득을 토지나 건물 등을 빌려주고 얻는 소득으로 설명하고, 계산식은 '총수입금액 − 필요경비'라고 안내합니다. 월세가 들어왔다고 끝이 아니라, 경비와 운영 비용을 뺀 뒤에 남는 것이 소득이라는 뜻입니다.
부동산 투자에서 진짜 대단한 건 물건을 갖고 있다는 사실 자체가 아닙니다.
진짜 대단한 건 이런 현실을 한꺼번에 처리하면서도 끝내 이익을 남긴다는 점입니다.
- 공실
- 수리
- 세입자 응대
- 관리 업체 응대
- 대출
- 금리
- 재해
- 매각 출구
- 계약 분쟁
- 건물 노후화
30채, 8채, 건물 여러 동을 가진 집주인은 단순히 '불로소득을 얻는 사람'이라기보다 꽤 강한 소규모 임대 사업가라고 생각합니다.
'부동산 소득'과 '불로소득'은 같지 않다
우선 이름부터 헷갈립니다.
부동산에서 생기는 소득은 세법상 '부동산 소득'이라고 부릅니다.
하지만 이것이 '아무것도 안 해도 들어오는 돈'이라는 뜻은 아닙니다.
일본 국세청 설명에 따르면 부동산 소득은 부동산을 빌려주는 등의 활동에서 생기는 소득이고, 금액은 다음과 같이 계산합니다.
총수입금액 − 필요경비 ＝ 부동산 소득
즉 월세 수입이 있어도 거기서 관리비, 수리비, 재산세, 보험료, 임차인 모집 광고비, 퇴거 후 원상복구 비용, 대출 이자 등이 빠집니다.
겉으로는 '매달 월세가 들어온다'처럼 보여도 실제로 손에 남는 돈은 꽤 들쭉날쭉합니다.
이 둘을 섞어서 생각하면 위험합니다.
부동산 소득 ＝ 세법상의 소득 구분
불로소득 ＝ 일하지 않고 얻는 수입이라는 이미지
이 2가지는 같지 않습니다.
부동산 투자가 '부동산 소득'인 것은 맞습니다. 하지만 그것이 곧바로 '불로소득'이 되는 것은 아닙니다.
부동산이 불로소득처럼 보이는 이유
부동산 투자가 불로소득처럼 보이기 쉬운 이유는 이해가 됩니다.
월세가 매달 들어옵니다. 주식처럼 가격이 매 순간 움직이는 게 눈에 보이지 않습니다. 세입자만 있으면 비교적 안정적인 수입으로 보입니다. 관리 업체에 맡기면 내가 매일 일하지 않아도 굴러가는 것처럼 보입니다.
그래서 밖에서 보면 꽤 편한 자산으로 보입니다.
하지만 실제로는 '가격 변동이 눈에 잘 안 보일' 뿐, 위험이 사라진 건 아닙니다.
일본 금융청이 투자용 부동산 대출에 관해 낸 자료에도 공실, 월세 하락, 수리비, 재해, 금리 상승, 서브리스 계약(업체가 건물을 통째로 빌려 다시 세를 놓고 집주인에게 일정액을 보장하는 방식) 같은 위험이 꼽혀 있습니다.
즉 부동산의 위험은 차트에 나오지 않을 뿐, 현실에는 그대로 있습니다.
부동산의 손실은 '숫자로만' 오지 않는다
금융 상품이라면 손실은 기본적으로 숫자로 보입니다.
평가액이 떨어진다. 평가 손실이 난다. 손절한다. 비중을 줄인다.
물론 금융 상품에도 위험은 있습니다. 다만 손실 대부분이 화면 속 숫자로 보입니다.
반면 부동산의 손실은 숫자로만 오지 않습니다.
공실이 생긴다
수리가 필요해진다
관리 업체가 움직이지 않는다
업자의 견적이 비싸다
세입자와 문제가 생긴다
고독사나 사고를 수습해야 한다
세입자가 두고 간 짐이 나온다
이웃의 항의가 들어온다
팔고 싶을 때 팔리지 않는다
이런 식으로, 현실의 문제로 닥칩니다.
돈이 줄어드는 정도라면 아직 숫자의 문제입니다.
하지만 부동산에서는 거기에 사람 상대하기, 실물 대응, 계약 확인, 수리 판단, 현장 확인, 정신적 스트레스까지 얹힙니다.
이게 꽤 무겁습니다.
부동산 투자에는 '자산이 나를 위해 일해 주는' 면도 있습니다. 그러나 실패하면 '내가 자산을 위해 일하는' 상태가 되기도 합니다.
위험을 감수한다고 꼭 돈을 버는 건 아니다
부동산 투자를 생각하면서 가장 잔인하다고 느낀 건, 상당한 위험을 떠안아도 반드시 돈을 버는 건 아니라는 점입니다.
빚을 낸다. 실물을 가진다. 팔기 어렵다. 사람이 얽힌다. 수리 시기가 온다. 공실이 생긴다. 금리가 바뀐다. 재해도 있다.
이만큼 짊어져도 이익이 난다는 보장은 없습니다.
투자도 사업도 다 마찬가지입니다.
위험을 감수하니까 돈을 번다
는 말이 아닙니다.
제대로 말하면 이럴 것 같습니다.
남들이 꺼리는 위험을 나만 잘 처리했을 때 이익이 남는다
부동산으로 성공한 사람은 위험을 가볍게 보는 게 아니라, 위험을 처리하는 힘이 있는 사람입니다.
업자의 허술한 일처리를 알아챈다. 수리 견적을 꼼꼼히 확인한다. 관리 업체를 쓰되 전부 맡겨 버리지는 않는다. 공실이 나면 세입자를 어떻게 구할지 고민한다. 대출 조건을 따져 본다. 출구를 생각한다.
이걸 할 수 있는 사람에게 부동산은 승부를 걸 만한 영역입니다.
하지만 이런 일을 하고 싶지 않은 사람에게는 꽤 부담스러운 사업이 됩니다.
물건을 여러 채 가진 사람은 그냥 대단하다
"30채 갖고 있어요." "8채 갖고 있어요." "건물 여러 동을 운영하고 있어요."
이런 사람들은 그냥 대단하다고 생각합니다.
물건 수가 늘수록 수입도 늘어날 수 있습니다.
하지만 동시에 관리할 대상도 늘어납니다.
- 퇴거
- 원상복구
- 세입자 모집
- 관리 업체와의 소통
- 수리
- 세무
- 대출 관리
- 세입자 응대
- 매각 판단
이것들을 여러 채에서 동시에 돌려야 합니다.
물론 시스템으로 만들어 둔 사람도 있습니다. 관리 업체에 맡기는 사람도 있습니다. 믿을 만한 외주 업체를 갖춰 둔 사람도 있습니다.
그래도 최종 판단의 책임은 집주인에게 남습니다.
그래서 부동산을 많이 가진 사람은 단순한 '불로소득 하는 사람'이 아닙니다.
꽤 강한 임대 사업가입니다.
부동산 투자에 맞는 사람
부동산 투자에 맞는 사람은 수익률만 보는 사람이 아닙니다.
오히려 이런 사람입니다.
실물을 직접 보는 게 힘들지 않다
사람과 협상하는 게 힘들지 않다
수리와 견적을 살펴보는 게 힘들지 않다
관리 업체를 관리할 수 있다
업자의 허술함을 짚어 낼 수 있다
분쟁 대응을 사업의 일부로 받아들일 수 있다
빚과 장기 운영의 스트레스를 견딜 수 있다
현장, 계약, 대출, 출구까지 볼 수 있다
이런 사람에게 부동산은 꽤 강력한 투자가 될 수 있습니다.
은행 대출을 쓸 수 있다. 실물 자산을 가질 수 있다. 월세 수입이 들어온다. 인플레이션에 강할 때도 있다.
이런 매력은 분명히 있습니다.
다만 그건 '부동산을 운영할 수 있는 사람'에게 해당하는 매력입니다.
부동산 투자에 맞지 않는 사람
반대로 아래와 같은 사람은 실물 부동산에 신중해도 좋다고 생각합니다.
숫자만 보고 싶다
사람 사이 조율이 서툴다
현장 대응이 싫다
수리나 업자 응대가 스트레스다
나중에 말을 바꾸거나 설명이 부족한 것에 강한 불신이 있다
실물이 낡아 간다는 것 자체가 마음에 무겁다
벌레, 오물, 냄새, 사고 수습 같은 현실감이 버겁다
팔기 어려운 자산을 갖는 게 불안하다
이것은 능력이 모자라서가 아닙니다.
그저 잘 다루는 위험의 종류가 다를 뿐입니다.
부동산은 숫자만으로 끝나지 않습니다. 실물, 사람, 계약, 지역, 재해, 대출, 관리가 얽혀 있습니다.
이걸 처리할 수 있는 사람에게는 잘 맞습니다. 마음이 무거워지는 사람에게는 정말 맞지 않습니다.
부동산은 나쁘지 않다. 하지만 불로소득은 아니다
부동산 투자 자체가 나쁜 건 아닙니다.
실제로 성공한 사람도 있습니다. 자산 형성에 강력한 경우도 있습니다. 은행 대출을 쓸 수 있다는 점은 큰 매력입니다.
다만 부동산을 '불로소득'으로 보면 꽤 위험합니다.
실상은 이렇습니다.
월세 수입이 있는 실물 사업
그리고 실물 사업인 이상 이런 일이 생깁니다.
망가진다
비게 된다
더러워진다
다툼이 생긴다
고친다
판다
갈아탄다(대출을 다시 받는다)
판단한다
여기까지 포함해서 '임대업'입니다.
부동산 투자로 성공한 사람은 불로소득을 얻는다기보다, 임대업을 잘 굴리고 있는 사람입니다.
정리: 부동산은 '자산'이지만 '방치해도 되는 자산'은 아니다
부동산은 자산입니다.
하지만 꼭 방치해도 되는 자산은 아닙니다.
오히려 많은 경우 이렇습니다.
자산
＋
빚
＋
실물 관리
＋
사람 응대
＋
수리 판단
＋
출구 전략
그래서 부동산 투자를 고민할 때는 표면 수익률만 보지 말고 이런 질문을 던져 보는 게 좋습니다.
이 물건은 돈이 될 것 같은가?
이것만으로는 부족합니다.
이 물건에서 벌어질 현실을 나는 떠안고 싶은가?
여기까지 생각해야 합니다.
부동산 투자에는 꿈이 있습니다. 하지만 불로소득이라기보다는 꽤 현실적인 임대 사업입니다.
그래서 하고 있는 사람이 대단한 겁니다. 그리고 자신에게 맞지 않는다고 생각하는 사람이 무리하게 하지 않겠다는 판단도 충분히 합리적입니다.
