Das Wichtigste vorab
Immobilieninvestments gelten oft als Paradebeispiel für „passives Einkommen".
Die Miete kommt jeden Monat. Den Kredit zahlen die Mieter ab. Und die Immobilie bleibt als Vermögenswert.
Ja, an all dem ist etwas dran.
Aber je mehr man sich damit beschäftigt, desto klarer wird: Immobilieninvestment ist nicht einfach passives Einkommen, sondern kommt dem Betrieb eines Vermietungsgeschäfts viel näher.
Steuerlich heißt das in Japan „Einkünfte aus Immobilien". Die japanische Nationale Steuerbehörde erklärt, dass es sich um Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Ähnlichem handelt, berechnet als „Gesamteinnahmen − notwendige Ausgaben". Mit anderen Worten: Wenn die Miete eingegangen ist, ist die Geschichte nicht zu Ende. Was übrig bleibt, ist das Ergebnis nach Abzug von Ausgaben und Betriebskosten.
Das wirklich Beeindruckende an Immobilieninvestments ist nicht, dass man ein Objekt besitzt.
Beeindruckend ist, all das gleichzeitig zu bewältigen:
- Leerstand
- Reparaturen
- Umgang mit Mietern
- Umgang mit der Hausverwaltung
- Bankkredite
- Zinsen
- Naturkatastrophen
- Den Ausstieg (wie und wann man verkauft)
- Vertragsstreitigkeiten
- Den baulichen Verschleiß
Und trotzdem Gewinn zu erwirtschaften.
Ein Vermieter mit 30 Wohnungen, mit 8 oder mit mehreren Häusern ist nicht einfach „jemand mit passivem Einkommen". Ich würde sagen: Das ist ein ziemlich starker kleiner Vermietungsunternehmer.
„Einkünfte aus Immobilien" und „passives Einkommen" sind nicht dasselbe
Zuerst sind die Begriffe verwirrend.
Geld aus Immobilien heißt steuerlich „Einkünfte aus Immobilien".
Das bedeutet aber nicht „Geld, das ohne jedes Zutun hereinkommt".
Laut der Nationalen Steuerbehörde sind Einkünfte aus Immobilien Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien und ähnlichen Tätigkeiten, und sie werden so berechnet:
Gesamteinnahmen − Notwendige Ausgaben ＝ Einkünfte aus Immobilien
Auch wenn Miete hereinkommt, werden davon also Verwaltungskosten, Reparaturen, Grundsteuer (in Japan die „Steuer auf feste Vermögenswerte"), Versicherungen, Inseratskosten für die Mietersuche, die Instandsetzung nach einem Auszug und die Kreditzinsen abgezogen.
Äußerlich sieht es aus, als käme „jeden Monat die Miete", aber was tatsächlich übrig bleibt, schwankt ziemlich stark.
Beides zu vermischen, ist gefährlich.
Einkünfte aus Immobilien ＝ eine steuerliche Einkunftsart
Passives Einkommen ＝ die Vorstellung von Geld, das man ohne Arbeit bekommt
Diese 2 Dinge sind nicht dasselbe.
Immobilieninvestments bringen zwar „Einkünfte aus Immobilien". Das macht sie aber nicht automatisch zu „passivem Einkommen".
Warum Immobilien wie passives Einkommen aussehen
Ich verstehe, warum Immobilieninvestments so passiv wirken.
Die Miete kommt jeden Monat. Man sieht den Preis nicht jede Sekunde schwanken wie bei einer Aktie. Mit Mietern wirkt das Einkommen relativ stabil. Wenn man es einer Hausverwaltung überlässt, scheint alles zu laufen, ohne dass man selbst täglich arbeiten muss.
Von außen sieht das also nach einer ziemlich bequemen Anlage aus.
In Wirklichkeit sind nur „die Preisschwankungen schwer zu sehen". Das Risiko ist nicht verschwunden.
In den Unterlagen der japanischen Finanzaufsichtsbehörde zu Krediten für vermietete Anlageimmobilien werden Risiken wie Leerstand, sinkende Mieten, Reparaturkosten, Katastrophen, steigende Zinsen und Sublease-Verträge (eine Firma mietet Ihr Objekt und vermietet es weiter, meist mit einer garantierten festen Miete für Sie) genannt.
Anders gesagt: Das Risiko bei Immobilien taucht nur nicht in einem Chart auf. In der Realität ist es ganz normal vorhanden.
Verluste bei Immobilien kommen nicht „nur als Zahlen"
Bei Finanzprodukten zeigen sich Verluste im Grunde als Zahlen.
Der Wert sinkt. Ein Buchverlust entsteht. Man verkauft mit Verlust. Man reduziert die Position.
Natürlich haben auch Finanzprodukte Risiken. Aber die meisten Verluste sieht man als Zahlen auf dem Bildschirm.
Verluste bei Immobilien dagegen kommen nicht nur als Zahlen.
Die Wohnung steht leer
Eine Reparatur wird nötig
Die Hausverwaltung rührt sich nicht
Der Kostenvoranschlag des Handwerkers ist zu hoch
Ein Mieter macht Ärger
Man muss mit einem Todesfall oder Unfall in der Wohnung umgehen
Es bleiben Sachen zurück
Nachbarn beschweren sich
Wenn man verkaufen will, klappt es nicht
Sie kommen als Probleme der echten Welt.
Wenn nur Geld verloren ginge, wäre es noch ein Zahlenproblem.
Bei Immobilien kommen aber der Umgang mit Menschen, der Umgang mit etwas Physischem, die Prüfung von Verträgen, Reparaturentscheidungen, Termine vor Ort und seelischer Stress obendrauf.
Das wiegt ziemlich schwer.
Immobilieninvestments haben die Seite „das Vermögen arbeitet für mich". Geht es schief, kann daraus aber auch „ich arbeite für das Vermögen" werden.
Risiko einzugehen heißt nicht, dass man verdient
Das Grausamste an Immobilieninvestments finde ich, dass man selbst bei hohem Risiko nicht sicher verdient.
Man nimmt Schulden auf. Man besitzt etwas Physisches. Es ist schwer zu verkaufen. Menschen sind beteiligt. Reparaturen stehen an. Leerstand tritt auf. Zinsen ändern sich. Und Katastrophen gibt es auch.
Selbst wenn man das alles trägt, ist ein Gewinn nicht garantiert.
Bei Geldanlage und Geschäft ist das überall gleich.
Man verdient, weil man Risiko eingeht
So ist es nicht.
Richtig ist, glaube ich, eher:
Gewinn bleibt übrig, wenn man die Risiken, die andere scheuen, als Einziger gut bewältigt
Wer mit Immobilien Erfolg hat, nimmt das Risiko nicht auf die leichte Schulter, sondern kann damit umgehen.
Er erkennt schlampige Arbeit von Handwerkern. Er prüft Reparaturangebote. Er nutzt eine Hausverwaltung, überlässt ihr aber nicht alles. Bei Leerstand überlegt er, wie er einen Mieter findet. Er schaut auf die Kreditbedingungen. Er denkt an den Ausstieg.
Für jemanden, der das kann, ist Immobilie ein Feld, auf dem man bestehen kann.
Für jemanden, der das nicht tun will, ist es ein ziemlich schweres Geschäft.
Wer viele Objekte besitzt, ist wirklich beeindruckend
„Ich habe 30 Wohnungen." „Ich habe 8." „Ich betreibe mehrere Häuser."
Solche Leute finde ich schlicht beeindruckend.
Je mehr Objekte, desto mehr Einnahmen sind möglich.
Aber gleichzeitig wächst auch, was man verwalten muss:
- Auszüge
- Instandsetzung nach dem Auszug
- Mietersuche
- Austausch mit der Hausverwaltung
- Reparaturen
- Steuern
- Kreditverwaltung
- Umgang mit Mietern
- Verkaufsentscheidungen
All das muss über mehrere Objekte hinweg laufen.
Natürlich haben manche Systeme dafür aufgebaut. Manche übergeben es einer Hausverwaltung. Manche haben ihre externen Dienstleister gut aufgestellt.
Trotzdem bleibt die Verantwortung für die letzte Entscheidung beim Eigentümer.
Wer viele Immobilien besitzt, ist deshalb nicht bloß ein „Mensch mit passivem Einkommen".
Das ist ein sehr starker Vermietungsunternehmer.
Für wen sich Immobilieninvestments eignen
Geeignet sind nicht die, die nur auf die Rendite schauen.
Eher Leute wie diese:
Haben kein Problem damit, sich das Objekt vor Ort anzusehen
Haben kein Problem damit, mit Menschen zu verhandeln
Haben kein Problem damit, Reparaturen und Angebote zu prüfen
Können eine Hausverwaltung steuern
Können schlampige Arbeit von Handwerkern ansprechen
Nehmen den Umgang mit Ärger als Teil des Geschäfts hin
Halten den Stress von Schulden und langfristigem Betrieb aus
Können Standort, Verträge, Kredit und Ausstieg im Blick behalten
Für solche Menschen kann Immobilie eine sehr starke Anlage sein.
Man kann Bankkredite nutzen. Man besitzt einen realen Vermögenswert. Miete kommt herein. Manchmal hält sie sich in der Inflation gut.
Dieser Reiz ist echt.
Aber es ist ein Reiz für „Menschen, die ein Objekt betreiben können".
Für wen sich Immobilieninvestments nicht eignen
Umgekehrt halte ich es bei den folgenden Typen für richtig, bei Immobilien in Sachwerten vorsichtig zu sein:
Wollen nur auf Zahlen schauen
Sind schlecht im Abstimmen mit anderen Menschen
Hassen Erledigungen vor Ort
Empfinden Reparaturen und den Umgang mit Handwerkern als Stress
Misstrauen nachträglichen Änderungen und unvollständigen Erklärungen stark
Empfinden es schon als psychisch belastend, dass etwas Physisches verfällt
Kommen mit Ungeziefer, Schmutz, Gerüchen oder der Aufräumarbeit nach einem Unfall schlecht zurecht
Sind beunruhigt, ein schwer verkäufliches Vermögen zu halten
Das ist kein Mangel an Fähigkeiten.
Es sind nur andere Arten von Risiko, mit denen man gut umgehen kann.
Immobilien lassen sich nicht allein mit Zahlen abhaken. Objekt, Menschen, Verträge, Lage, Katastrophen, Kredit und Verwaltung hängen alle zusammen.
Wer das bewältigen kann, für den passt es. Wer das psychisch als schwer empfindet, für den passt es überhaupt nicht.
Immobilien sind nicht schlecht. Aber kein passives Einkommen
Immobilieninvestment an sich ist nicht schlecht.
Es gibt Menschen, die damit tatsächlich Erfolg haben. In manchen Fällen ist es ein starker Weg zum Vermögensaufbau. Dass man Bankkredite nutzen kann, ist ein großer Reiz.
Aber Immobilien als „passives Einkommen" zu sehen, ist ziemlich gefährlich.
In Wirklichkeit ist es:
Ein Sachwert-Geschäft mit Mieteinnahmen
Und weil es ein Sachwert-Geschäft ist, passiert Folgendes:
Es geht kaputt
Es steht leer
Es wird schmutzig
Es gibt Streit
Man repariert
Man verkauft
Man schuldet um (Bank wechseln oder neu finanzieren)
Man entscheidet
All das gehört zum „Vermietergeschäft".
Wer mit Immobilieninvestments Erfolg hat, bezieht nicht so sehr passives Einkommen, sondern führt das Vermietergeschäft gut.
Fazit: Eine Immobilie ist ein „Vermögenswert", aber nicht unbedingt einer, den man „liegen lassen" kann
Eine Immobilie ist ein Vermögenswert.
Aber nicht unbedingt einer, den man sich selbst überlassen kann.
In vielen Fällen sieht es eher so aus:
Vermögenswert
＋
Schulden
＋
Verwaltung eines realen Objekts
＋
Umgang mit Menschen
＋
Reparaturentscheidungen
＋
Ausstiegsstrategie
Deshalb sollte man sich bei der Überlegung zu Immobilieninvestments neben der Bruttorendite diese Frage stellen:
Sieht es so aus, als würde dieses Objekt Geld bringen?
Das allein reicht nicht.
Will ich die Realität, die mit diesem Objekt auf mich zukommt, auf mich nehmen?
So weit muss man denken.
Immobilieninvestments haben ihren Reiz. Aber sie sind weniger passives Einkommen als ein ziemlich realistisches Vermietungsgeschäft.
Gerade deshalb verdienen die, die es betreiben, Respekt. Und wer merkt, dass es nichts für ihn ist, und es sich nicht aufzwingt, trifft eine völlig vernünftige Entscheidung.
