Wenn du dich durch Anlageimmobilien-Portale in Japan klickst, fällt dir auf: Die meisten Angebote sind Altbauten. Bruttorenditen über 10 % reihen sich aneinander, aber beim Blick auf die Fotos hast du das Gefühl, dass Dach, Warmwasserbereiter, Rohre und Außenwände dich alle gleichzeitig anstarren.
Und dann taucht diese Frage auf.
„Dann kaufe ich doch einfach günstiges Land, baue neu und vermiete, oder?"
Gleich die Antwort: Das kann durchaus funktionieren. Aber ein Neubau ist keine magische Hochrendite-Maschine. Beim Altbau lautet das Risiko: „Ich weiß nicht, was nach dem Kauf kaputtgeht." Beim Neubau wandert dieses Risiko in die Planungsphase: zu welchem Preis du das Grundstück kaufst, was der Bau kostet und welche Miete du tatsächlich bekommst.
Das Spiel verlagert sich also vom Alter des Gebäudes auf die Frage, wie gut du Grundstückspreis, Baukosten, Miete und rechtliche Vorgaben von Anfang an einschätzen kannst.
Die Antwort in 5 Sekunden: Beim Neubau kaufst du Berechenbarkeit, keine höhere Rendite
Ein grober Vergleich zwischen Altbau und Neubau auf Grundstück:
| Punkt | Altbau | Neubau auf Grundstück |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Wirkt oft hoch | Wirkt oft niedrig |
| Große Reparaturen am Anfang | Schwer vorhersehbar | Relativ gut vorhersehbar |
| Defekte an Geräten und Technik | Können sich zeitlich häufen | Anfangs wenige |
| Wettbewerbsfähigkeit der Miete | Hängt von Lage und Sanierung ab | Neubauaufschlag leichter erzielbar |
| Größte Unfallursache | Versteckte Mängel, Leerstand, Ausstieg | Zu teures Grundstück, Baukostenüberschreitung, falsch geschätzte Miete |
| Was du selbst gestalten kannst | Sanierung | Grundstückswahl, Planung, Wohnungszahl, Baukosten, Produktkonzept |
Ein Neubau passt eher zu Menschen, die Angst davor haben, nicht zu wissen, was passiert, als zu denen, die die Maximalrendite treffen wollen.
Warum zeigen Anlageportale fast nur Altbauten?
Der Grund ist simpel: Der Markt für fertige Mietobjekte ist voller Bestandsgebäude.
Projekte, die beim Grundstück beginnen, tauchen dagegen zunächst als „Grundstück zu verkaufen", „Grundstück mit altem Haus", „brachliegendes Land" oder „Gewerbefläche" auf, nicht als Mietobjekt. Wer nur Anlageportale ansieht, sieht nur das Regal mit den Fertigprodukten.
Große Immobilienfirmen und Bauträger für Fertighäuser kaufen nicht nur fertige Produkte. Ihr Produkt ist der Prozess selbst:
Grundstück kaufen → Baurecht und Zufahrt prüfen → bei Bedarf erschließen oder teilen → Gebäude planen → bauen → verkaufen oder halten.
Ihr Gewinn stammt also nicht nur daraus, dass „das Grundstück im Wert gestiegen ist". Er kommt auch daher, schwer nutzbares Land in ein Produkt zu verwandeln, das sich am Immobilienkredit- und am Mietmarkt gut handhaben lässt.
Ist das nicht das, was ein „Grundstücksaufkäufer" macht? Ähnlich, aber nicht dasselbe
Wer kleine Grundstücke von mehreren Eigentümern zusammenkauft, die Rechte ordnet und alles zu einer einzigen Entwicklungsfläche bündelt, kommt dem nahe, was man in Japan „jiage" nennt, also dem Aufkaufen und Zusammenlegen von Land.
Wer dagegen ein einzelnes Flurstück kauft, prüft, ob sich darauf bauen lässt, und ein neues Mehrfamilienhaus errichtet, betreibt normalerweise Grundstücksbeschaffung plus Immobilienentwicklung.
Der Unterschied liegt nicht darin, von wie vielen Leuten du kaufst, sondern darin, wo du den Wert schaffst.
- Probleme eines einzelnen Flurstücks lösen: Entwicklung
- Wert durch Zusammenlegen mehrerer Flurstücke schaffen: eher Land-Bündelung
- Bauen, halten und Miete einnehmen: Vermietungsgeschäft
- Bauen und wiederholt verkaufen: Hier tauchen Fragen zur Maklerlizenz auf
Der letzte Punkt ist wichtig. Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus wertet den fortlaufenden und wiederholten An- und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden mit Gewinnabsicht an eine unbestimmte Zahl von Personen als „gewerbsmäßig". Das schließt auch das Parzellieren und den Verkauf an mehrere Käufer ein; wer es als Geschäft betreiben will, sollte also vorher klären, ob eine Lizenz nötig ist.
Warum Ackerland so billig aussieht: Es ist nicht „billig", sondern vielleicht nicht so wie es ist bebaubar
Wenn am Straßenrand oder zwischen Häusern noch ein Feld übrig ist, denkt man schnell: „Das kaufe ich günstig und baue drauf."
Hier kommt die Umwandlung von Ackerland ins Spiel.
Ackerland in Wohnraum, Parkplatz, Laden oder irgendeine nichtlandwirtschaftliche Nutzung zu ändern, heißt Ackerlandumwandlung (nōchi tenyō). Artikel 4 des japanischen Agrarlandgesetzes gilt, wenn du eigenes Ackerland umwandelst; Artikel 5 gilt grundsätzlich, wenn die Umwandlung mit einer Rechtsübertragung einhergeht, etwa bei einem Kauf.
Außerdem gibt es in Urbanisierungsförderungsgebieten (Zonen, die die Stadt zur Entwicklung bestimmt hat) ein Verfahren, bei dem die Artikel 4 und 5 über eine bloße Anzeige abgewickelt werden, während außerhalb dieser Gebiete grundsätzlich eine Genehmigung nötig ist. Land in geschützten Agrarzonen und hochwertiges Ackerland ist sehr schwer umzuwandeln, während „Klasse-3"-Land nahe bebauter Gebiete vergleichsweise leichter ist.
Hier liegt die größte Falle.
Dass die Umwandlung genehmigt wird, heißt nicht, dass du bauen darfst.
In Urbanisierungskontrollgebieten (Zonen, in denen Entwicklung bewusst gebremst wird) sind die zulässigen Entwicklungsarten begrenzt. Und nach dem Baunormengesetz muss ein Grundstück grundsätzlich auf mindestens 2 m Länge an eine mindestens 4 m breite Straße grenzen.
Das bedeutet, dass so etwas völlig normal vorkommt:
Umwandlung genehmigt!
→ Dass man ein Haus bauen darf, hat keiner gesagt.
Ein Grundstück ist nicht deshalb ein Schnäppchen, weil es 100 man Yen kostet (1 man = 10,000 Yen). Manchmal kostet es nur 100 man Yen, weil irgendetwas schwierig ist: der Bau, die Umwandlung, die Zufahrt, Wasser und Abwasser oder die Geländevorbereitung.
„Ungenutztes Land günstig kaufen" ist möglich, aber du suchst den Aufwand, nicht das Alter
Die Idee, Land günstig von Leuten zu kaufen, die es seit Langem besitzen und nicht nutzen, geht in die richtige Richtung.
Aber das Ziel ist nicht „Ältere verkaufen billig".
Der echte Spielraum für einen guten Einkauf liegt in dem Ärger, den der Eigentümer mit sich herumträgt.
- Geerbt, aber nicht genutzt
- Wohnt weit weg
- Es fällt nur Mäharbeit an
- Den Abriss des alten Hauses scheut er
- Die Grenzfeststellung ist lästig
- Es liegen noch Sachen herum
- Sich über den Verkauf zu informieren ist mühsam
- Die Kinder wollen das Land auch nicht nutzen
Dann übernimmt der Käufer Vermessung, Abriss, Räumung und Behördengänge.
Das ist weniger „jemanden über den Tisch ziehen" als ein Geschäft, bei dem du den Aufwand übernimmst und dafür die Preisbedingungen gestaltest.
Im Immobiliengeschäft entsteht Gewinn nicht nur aus Informationsgefällen, sondern auch aus „Aufwandsgefällen".
Wenn die Ackerlandumwandlung lästig ist, muss man nicht gleich mit Ackerland anfangen
Wer zum ersten Mal aus einem Grundstück ein Mietobjekt entwickelt, kann breit suchen, ohne Ackerland anzufassen.
Mögliche Kandidaten:
- Günstige Grundstücke, die schon Bauland für Wohnen sind
- Grundstücke mit altem Haus
- Leerstehende Häuser, die abgerissen werden sollen
- Wohngrundstücke, die nach einer Erbschaft brachliegen
- Unregelmäßig geschnittene Grundstücke
- Hinterliegergrundstücke (über einen schmalen Zugang erreichbar)
- Grundstücke mit schlechter Straßenfront oder ungünstiger Stellplatzanordnung, die normale Hauskäufer meiden
Grundstücke mit altem Haus sind besonders interessant. Wenn das Gebäude wegen der Abrisskosten kein Vermögenswert, sondern ein „negativer Preis" ist, gibt es mitunter mehr Verhandlungsspielraum als bei einem unbebauten Grundstück.
Die Ackerlandumwandlung kann eine Gewinnquelle sein, aber man muss nicht gleich mit einem Behörden-Papierkrieg beginnen.
Wie hoch kann die Rendite werden? Rechne zuerst von der Miete rückwärts
Ab hier rechnen wir mit einem fiktiven Beispiel. Das sind keine Marktpreise einer bestimmten Region.
Angenommen, du vermietest 6 Wohnungen vom Typ 1LDK (ein Schlafzimmer mit Wohn-, Ess- und Kochbereich in einem) für je 6.5 man Yen im Monat (1 man = 10,000 Yen, also 65,000 Yen).
6.5 man Yen × 6 Wohnungen × 12 Monate = 468 man Yen Jahresmiete bei Vollvermietung
Ausgehend von diesen 468 man Yen ergibt sich für jede gewünschte Bruttorendite diese Obergrenze der Gesamtprojektkosten:
| Angestrebte Bruttorendite | Obergrenze für Grundstück + Gebäude + Nebenkosten (in man Yen) |
|---|---|
| 6 % | 7,800 man Yen |
| 7 % | etwa 6,686 man Yen |
| 8 % | 5,850 man Yen |
| 10 % | 4,680 man Yen |
Man sieht: „Ich habe das Grundstück für 500 man Yen bekommen!" bedeutet noch lange keinen Sieg.
Entscheidend ist die Gesamtsumme: Gebäude, Planung, Geländevorbereitung, Bodenverbesserung, Wasser- und Abwasseranschluss, Außenanlagen, Eintragung, Kreditkosten, Versicherung, Mietersuche und so weiter.
Wer nur wegen des Grundstückspreises den Sieg ausruft, erlebt beim Eintreffen des Bauangebots vermutlich das hier:
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Gewinn: verdampft ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
Auch bei 7 % brutto bleiben nicht 7 % übrig
Die Bruttorendite ist eine einfache Zahl: die Miete bei Vollvermietung geteilt durch den Kauf- oder Baupreis. Verwaltungskosten, Leerstand, Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen sind darin noch nicht abgezogen.
Nehmen wir Gesamtprojektkosten von 6,600 man Yen und eine Jahresmiete bei Vollvermietung von 468 man Yen. Die Bruttorendite beträgt etwa 7.09 %.
Vereinfachen wir weiter mit diesen Annahmen:
- Auslastung von 95 %
- 20 % der tatsächlichen Mieteinnahmen gehen für Betriebskosten drauf
Die effektive Miete liegt dann bei etwa 444.6 man Yen und der betriebliche Nettogewinn bei etwa 355.7 man Yen. Bezogen auf die Gesamtprojektkosten ergibt das eine Netto-Betriebsrendite von rund 5.39 %.
Diese 20 % sind keine Aussage über übliche Marktwerte, sondern eine Annahme, um den Rechenmechanismus zu zeigen. In der Realität hängt es von Verwaltung, Steuern, Versicherung, Gemeinschaftsflächen, Reparaturen und Region ab.
„Altbau mit 12 % gegen Neubau mit 7 %" nur anhand der Bruttozahlen gegeneinander antreten zu lassen, bringt also wenig.
Ein Altbau mit 12 % kann durch Reparaturen und Leerstand stark abschmelzen, während ein Neubau mit 7 % relativ stabil bleiben kann. Entscheidend sind der betriebliche Nettogewinn und der Cashflow nach der Kreditrate.
Warum der Neubau weniger Angst macht: Die ersten Jahre sind besser vorhersehbar
Ein Neubau bietet eine Beruhigung, die ein Altbau nicht hat.
Laut dem japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus gilt bei neuen Wohnhäusern eine gesetzlich festgelegte Mängelhaftung von 10 Jahren für die tragenden Hauptteile und für die Teile, die das Eindringen von Regenwasser verhindern; auch Mietwohnungen zählen hierbei als „Wohnhaus".
Das heißt aber nicht, dass „alles, was in 10 Jahren kaputtgeht, kostenlos repariert wird". Das Gesetz garantiert nicht zehn Jahre lang jeden Geräteausfall, ob Klimaanlage, Warmwasserbereiter oder Innenausbau.
Trotzdem ist der Anfangszustand leichter zu überblicken, als wenn man ein 30 bis 40 Jahre altes Gebäude kauft und erst die Geschichte von Dach, Außenwänden, Leitungen und Technik erraten muss.
Die Angst wird nicht auf null gebracht, aber das unsichtbare Reparaturrisiko sinkt.
Aber die Unfälle beim Neubau häufen sich vor der Fertigstellung
Die Gefahren beim Neubau-Investment liegen woanders.
Das Grundstück zu teuer kaufen
Die Miete ist an den regionalen Markt gebunden; wenn allein das Grundstück teuer eingekauft wird, bricht die Rendite leicht zusammen.
Die Baukosten steigen
Zusätzlich zum eigentlichen Bau kommen Bodenverbesserung, Stützmauern, Wasser und Abwasser, Außenanlagen, Planung und der Bauantrag hinzu. Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlicht außerdem laufend einen Baukostendeflator; statt an der alten Faustregel „so und so viele Yen pro Tsubo" festzuhalten, sollte man nach echten Angeboten entscheiden.
Die Miete zu hoch ansetzen
Der Neubauaufschlag mag anfangs funktionieren, doch bei der zweiten Mietersuche ist das Gebäude nicht mehr „neu". Über 30 Jahre mit der Miete direkt nach Fertigstellung zu rechnen, ist gefährlich.
Zu viele Wohnungen hineinpressen
Auch wenn die zulässige Geschossfläche voll ausgenutzt wird: Sind Stellplätze, Laufwege, Stauraum, Schallschutz oder Besonnung schlecht, sinkt die Anziehungskraft für Mieter.
Den Ausstieg vergessen
„Für immer halten" ist auch eine Ausstiegsstrategie, aber man sollte von Anfang an prüfen, ob sich das Grundstück nach dem Wertverlust des Gebäudes noch als Land verkaufen oder anders nutzen lässt.
Ein Neubau ist nicht sicher. Die Art des Unfalls ändert sich: vom Reparatur-Glücksspiel zum Planungsfehler.
Wer „stabile Erträge" sagt, sollte diesen Stresstest bestehen
Ein Objekt, das nur bei voller Vermietung Gewinn abwirft, bringt keine stabilen Erträge.
Rechne mindestens mit diesen Annahmen neu:
- Lässt sich der Kredit auch bei 90 % Auslastung bedienen?
- Hält das Projekt einen Mietrückgang von 10 % aus?
- Bleibt der Cashflow stabil, wenn die Zinsen um 1 bis 2 Prozentpunkte steigen?
- Geht die Rechnung noch auf, wenn die Baukosten 10 % höher ausfallen?
- Gibt es Betriebsmittel, wenn die erste Mietersuche länger dauert als gedacht?
- Bleibt noch etwas übrig, wenn man Rücklagen für den künftigen Austausch von Außenwänden, Dach und Technik bildet?
Neben dem Gewinn vor der Kreditrückzahlung kann man auch eine Kennzahl nutzen, die zeigt, wie viel Mittel im Verhältnis zur jährlichen Tilgung zur Verfügung stehen. Allgemein heißt dieses Konzept DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad).
Wechsle von „Wenn voll, verdiene ich" zu „Wenn mal etwas schiefgeht, gehe ich nicht unter".
Erst wenn man das durchgerechnet hat, wird die Stabilität des Neubaus zur Zahl.
Die Reihenfolge bei der Grundstücksprüfung: Der Preis darf zuletzt kommen
Wenn du ein günstiges Grundstück findest, stürz dich nicht zuerst auf den Preis pro Tsubo.
Die Reihenfolge lautet:
- Was darf überhaupt gebaut werden? Nutzungszonen, Urbanisierungsförder- oder -kontrollgebiet, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl
- Gibt es eine Straßenanbindung? Ist es eine Straße im Sinne des Baunormengesetzes und reicht die Frontbreite?
- Wenn Ackerland: Lässt es sich umwandeln? Ackerlandklasse, geschützte Agrarzone, Artikel 4 und 5, Anzeige oder Genehmigung
- Ist die Infrastruktur da? Wasser, Abwasser, Strom, Gas usw.
- Ist die Geländevorbereitung leicht? Höhenunterschiede, Stützmauern, Baugrund
- Passen Wohnungszahl und Stellplätze zusammen?
- Gibt es Mietnachfrage für diesen Grundriss?
- Bleibt bei vorsichtig angesetzter Miete noch Rendite übrig?
- Lässt sich der Kredit auch mit Zinsen, Leerstand und Reparaturen bedienen?
- Und erst zum Schluss: Bis zu welchem Preis kann ich das Grundstück kaufen?
Das heißt:
Man „sucht nicht nach günstigem Land", sondern rechnet zuerst aus, „wie viel ich bei diesem Projekt für das Grundstück höchstens zahlen kann".
Wer so rückwärts rechnen kann, sieht Grundstücksportale mit anderen Augen.
Bauen und vermieten oder bauen und verkaufen: Das Spiel ändert sich
Der Neubau aus einem Grundstück hat zwei Varianten.
Bauen und halten
Du nimmst Miete ein und zahlst den Kredit langfristig ab. Das Vermieten eigener Immobilien wird getrennt vom Maklergeschäft selbst behandelt.
Bauen und verkaufen
Du verdienst am Verkaufsgewinn. Wer das wiederholt, mit Gewinnabsicht und an eine unbestimmte Zahl von Käufern tut, bekommt die Frage der Maklerlizenz deutlich stärker zu spüren.
Wenn du einen fertigen Neubau kaufst, steckt der Entwicklungsgewinn des Verkäufers bereits im Preis. Baust du selbst vom Grundstück aus, kannst du vielleicht einen Teil davon für dich vereinnahmen.
Gleichzeitig trägst du aber das Umsetzungsrisiko selbst: Grundstückserwerb, Planung, Bau, Finanzierung und Vermietung.
Entwicklungsgewinn ist nicht umsonst. Er ist der Lohn für Aufwand und Risiko.
Fazit: Die Stärke des Neubaus ist nicht hohe Rendite, sondern dass man das Risiko offen vor sich hat
Wenn dir alte Hochrenditeobjekte Angst machen, ist die Idee, auf einem Grundstück neu zu bauen und zu halten, ziemlich schlüssig.
Aber die Antwort lautet nicht „Neubau verdient locker Geld".
Die eigentliche Stärke ist:
- Den Gebäudezustand kennt man von Anfang an
- Die Anfangsreparaturen lassen sich besser vorhersehen
- Grundriss, Wohnungszahl und Ausstattung lassen sich an die Nachfrage anpassen
- Beim Grundstückseinkauf kann man sich einen eigenen Vorteil verschaffen
- Man kann womöglich einen Teil des Entwicklungsgewinns abschöpfen, der in fertigen Objekten steckt
Auf der anderen Seite: Billiges Ackerland ist aus gutem Grund billig. Eine genehmigte Umwandlung ist etwas anderes als eine Baugenehmigung. Selbst günstiges Land kann den ganzen Gewinn durch Geländevorbereitung, Zufahrt und Wasser und Abwasser verlieren.
Deshalb wird die allererste Frage genauer, wenn man sie leicht umformuliert.
„Verdiene ich, wenn ich günstiges Land kaufe und neu baue?"
ist nicht die richtige Frage. Frag stattdessen:
„Kann ich bebaubares Land günstig einkaufen, innerhalb von Gesamtprojektkosten, die ich von einer vorsichtigen Miete aus rückwärts berechnet habe?"
Wer so weit rechnen kann, wechselt vom Spiel, Renditetabellen alter Gebäude anzustarren, zu einem Spiel, in dem man sein Mietobjekt selbst herstellt.
Die Renditerechnungen in diesem Artikel sind fiktive Beispiele zur Erklärung des Mechanismus und zeigen nicht die Rentabilität einer bestimmten Region oder Immobilie. Für eine echte Anlageentscheidung müssen Mietschätzung vor Ort, rechtliche Vorgaben, Bauangebote, Finanzierungsbedingungen und Steuern jeweils einzeln geprüft werden.
Quellen
- Ministerium für Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Fischerei, „Genehmigungssystem für die Umwandlung von Ackerland": https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov Gesetzessuche, „Agrarlandgesetz": https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Überblick über das Erschließungsgenehmigungssystem": https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Pflicht zur Straßenanbindung (Baunormengesetz, Artikel 43)": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Fragen und Antworten zum Gesetz zur Erfüllung der Wohnungsmängelhaftung": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Zur Lizenz für Immobiliengeschäfte": https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Leitfaden zum Lizenzantrag für Immobiliengeschäfte": https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Baukostendeflator": https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
