ถ้าลองไถดูเว็บอสังหาฯ เพื่อการลงทุนในญี่ปุ่น จะเห็นว่าส่วนใหญ่เป็นตึกเก่า ตัวเลขผลตอบแทนขั้นต้นเกิน 10% เรียงกันเต็มไปหมด แต่พอดูรูปแล้วรู้สึกเหมือนหลังคา เครื่องทำน้ำร้อน ท่อ และผนังภายนอกกำลังจ้องมองเราอยู่ทุกชิ้น
แล้วก็เกิดคำถามนี้ขึ้นมา
"งั้นซื้อที่ดินราคาถูก สร้างตึกใหม่ แล้วปล่อยเช่าเองเลยไม่ดีกว่าเหรอ?"
ตอบสั้นๆ คือ ทำได้แน่นอน แต่ตึกใหม่ไม่ใช่เครื่องวิเศษที่ให้ผลตอบแทนสูงเสมอไป ความเสี่ยงของตึกเก่าคือ "ไม่รู้ว่าหลังซื้อแล้วอะไรจะพัง" ส่วนตึกใหม่ความเสี่ยงนั้นย้ายไปอยู่ในขั้นวางแผน คือซื้อที่ดินราคาเท่าไร สร้างด้วยงบเท่าไร และปล่อยเช่าได้จริงเท่าไร
พูดอีกอย่างคือ เกมเปลี่ยนจากอายุของตึก ไปเป็น เราประเมินราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าเช่า และข้อกฎหมายได้แม่นแค่ไหนตั้งแต่ต้น
สรุป 5 วินาที: ตึกใหม่คือการซื้อ "ความคาดการณ์ได้" ไม่ใช่ผลตอบแทนที่สูงกว่า
เทียบคร่าวๆ ระหว่างตึกเก่ากับตึกใหม่ที่สร้างบนที่ดิน
| หัวข้อ | ตึกเก่า | สร้างตึกใหม่บนที่ดิน |
|---|---|---|
| ผลตอบแทนขั้นต้น | มักดูสูง | มักดูต่ำ |
| ซ่อมใหญ่ช่วงแรก | คาดเดายาก | คาดการณ์ได้ค่อนข้างง่าย |
| อุปกรณ์เสีย | อาจพังกระจุกตัวในช่วงเดียวกัน | ช่วงแรกมีน้อย |
| ความสามารถในการแข่งขันด้านค่าเช่า | ขึ้นกับทำเลและการรีโนเวต | ได้ค่าพรีเมียมของความใหม่ง่ายกว่า |
| สาเหตุอุบัติเหตุที่ใหญ่ที่สุด | ค่าซ่อมที่ซ่อนอยู่ ห้องว่าง ทางออก | ซื้อที่ดินแพงเกิน งบก่อสร้างบานปลาย ประเมินค่าเช่าผิด |
| คุณค่าที่สร้างเองได้ | รีโนเวต | เลือกที่ดิน ออกแบบ จำนวนห้อง งบก่อสร้าง วางแนวคิดสินค้า |
ตึกใหม่เหมาะกับคนที่ กลัวการไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้น มากกว่าคนที่อยากเล็งผลตอบแทนสูงสุด
ทำไมเว็บอสังหาฯ เพื่อการลงทุนถึงมีแต่ตึกเก่า
เหตุผลง่ายๆ คือ ตลาดอสังหาฯ ปล่อยเช่าที่สร้างเสร็จแล้วเต็มไปด้วยอาคารเดิมที่มีอยู่
ส่วนโครงการที่เริ่มจากที่ดิน ตอนแรกจะปรากฏเป็น "ที่ดินขาย" "ที่ดินพร้อมบ้านเก่า" "ที่ดินว่างเปล่า" หรือ "ที่ดินสำหรับธุรกิจ" ไม่ใช่อสังหาฯ ปล่อยเช่า ถ้าดูแต่เว็บอสังหาฯ เพื่อการลงทุน ก็เท่ากับดูแต่ชั้นวางสินค้าสำเร็จรูป
บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่และผู้สร้างบ้านจัดสรรไม่ได้แค่ซื้อของสำเร็จรูป สินค้าของพวกเขาคือกระบวนการนั้นเอง
ซื้อที่ดิน → ตรวจกฎหมายผังเมืองและทางเข้าออก → ปรับพื้นที่หรือแบ่งแปลงถ้าจำเป็น → ออกแบบอาคาร → สร้าง → ขายหรือถือครองต่อ
กำไรของพวกเขาจึงไม่ได้มาจาก "ที่ดินราคาขึ้น" อย่างเดียว แต่มาจาก การเปลี่ยนที่ดินที่ใช้ยากให้เป็นสินค้าที่ขายได้ง่ายทั้งในตลาดสินเชื่อบ้านและตลาดเช่า ด้วย
นั่นไม่ใช่งานของ "นายหน้ากว้านซื้อที่ดิน" เหรอ? คล้ายกัน แต่ไม่เหมือนกัน
ถ้าซื้อที่แปลงเล็กๆ จากเจ้าของหลายราย จัดการเรื่องสิทธิให้เรียบร้อย แล้วรวมเป็นที่พัฒนาผืนเดียว แบบนั้นใกล้เคียงกับที่ญี่ปุ่นเรียกว่า "จิอาเงะ" หรือการรวบรวมที่ดินมาก
แต่ถ้าซื้อที่ดินแปลงเดียว ตรวจว่าสร้างได้ แล้วสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่ โดยปกติก็เป็นแค่ การจัดหาที่ดินบวกการพัฒนาอสังหาฯ
ความต่างไม่ได้อยู่ที่ซื้อจากกี่คน แต่อยู่ที่ว่าเราสร้างคุณค่าตรงไหน
- แก้ปัญหาของที่ดินแปลงเดียว: การพัฒนา
- สร้างคุณค่าด้วยการรวมหลายแปลง: ออกไปทางรวบรวมที่ดิน
- สร้าง ถือครอง และรับค่าเช่า: ธุรกิจให้เช่า
- สร้างแล้วขายซ้ำๆ ต่อเนื่อง: เริ่มมีประเด็นเรื่องใบอนุญาตนายหน้าอสังหาฯ
ข้อสุดท้ายสำคัญ กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่นถือว่า การซื้อขายที่ดินและอาคารอย่างต่อเนื่องและซ้ำๆ เพื่อแสวงหากำไรกับคนทั่วไปที่ไม่ระบุตัว เป็นการทำ "เป็นธุรกิจ" รวมถึงกรณีแบ่งแปลงขายให้หลายคนด้วย ดังนั้นถ้าจะทำเป็นธุรกิจ ควรตรวจก่อนว่าต้องมีใบอนุญาตหรือไม่
ทำไมที่ดินเกษตรดูถูกมาก: ไม่ใช่ "ถูก" แต่อาจเป็นเพราะ "สร้างบ้านทันทีไม่ได้"
เห็นไร่ที่เหลืออยู่ริมถนนหรือระหว่างบ้าน ก็อดคิดไม่ได้ว่า "ซื้อถูกๆ แล้วสร้างเลยดีไหม"
ตรงนี้แหละที่ การเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตร เข้ามา
การเปลี่ยนที่ดินเกษตรไปเป็นที่อยู่อาศัย ที่จอดรถ ร้านค้า หรือการใช้อื่นที่ไม่ใช่เกษตร เรียกว่าการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตร (โนจิ เทนโย) มาตรา 4 ของกฎหมายที่ดินเกษตรใช้เมื่อเราเปลี่ยนที่ดินเกษตรที่เป็นของตัวเอง ส่วนมาตรา 5 โดยหลักใช้เมื่อเปลี่ยนพร้อมกับการโอนสิทธิ เช่นซื้อที่ดิน
นอกจากนี้ ในเขตส่งเสริมการเป็นเมือง (พื้นที่ที่เมืองกำหนดให้พัฒนา) มีระบบที่มาตรา 4 และ 5 ใช้แค่การแจ้ง ส่วนนอกเขตนั้นหลักคือต้องขออนุญาต ที่ดินในเขตส่งเสริมการเกษตรและที่ดินเกษตรคุณภาพดีเปลี่ยนยากมาก ส่วนที่ดิน "ประเภทที่ 3" ใกล้ย่านชุมชนเปลี่ยนได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกัน
ตรงนี้คือกับดักใหญ่ที่สุด
การได้อนุมัติเปลี่ยนการใช้ที่ดิน กับการสร้างอาคารได้ เป็นคนละเรื่องกัน
ในเขตควบคุมการเป็นเมือง (พื้นที่ที่ตั้งใจจำกัดการพัฒนา) ประเภทของการพัฒนาที่ทำได้มีจำกัด และตามกฎหมายมาตรฐานอาคาร ที่ดินโดยหลักต้องติดถนนกว้างอย่างน้อย 4 ม. เป็นความยาวอย่างน้อย 2 ม.
นั่นแปลว่าเรื่องแบบนี้เกิดขึ้นได้ปกติมาก
เปลี่ยนการใช้ที่ดินผ่านแล้ว!
→ แต่ไม่มีใครบอกว่าสร้างบ้านได้
ที่ดินไม่ได้ถูกเพราะราคา 100 man เยน (1 man = 10,000 เยน) บางทีที่ราคา 100 man เยนเพราะ มีอะไรสักอย่างยาก เช่น การก่อสร้าง การเปลี่ยนการใช้ ทางเข้าออก น้ำประปาและท่อระบายน้ำ หรือการเตรียมพื้นที่
"ซื้อที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในราคาถูก" ทำได้ แต่สิ่งที่ต้องมองหาคือความยุ่งยาก ไม่ใช่อายุ
ไอเดียที่ว่าซื้อที่ดินราคาถูกจากคนที่ถือมานานแต่ไม่ได้ใช้ ถือว่าไปถูกทาง
แต่เป้าหมายไม่ใช่ "คนสูงอายุขายถูก"
ช่องว่างที่แท้จริงในการซื้อดีๆ อยู่ที่ความยุ่งยากที่เจ้าของแบกอยู่
- ได้มรดกมาแต่ไม่ได้ใช้
- อยู่ไกล
- มีแค่ภาระตัดหญ้า
- รื้อบ้านเก่าเป็นเรื่องยุ่ง
- กำหนดแนวเขตเป็นเรื่องยุ่ง
- มีของทิ้งไว้ข้างใน
- ขี้เกียจหาข้อมูลวิธีขาย
- ลูกหลานก็ไม่มีแผนจะใช้ที่ดิน
ผู้ซื้อจึงรับภาระการรังวัด รื้อถอน เก็บกวาด และเอกสารไปแทน
นี่ไม่ใช่การ "กดราคาใคร" แต่ใกล้เคียงกับธุรกิจที่ รับความยุ่งยากมาแล้วกำหนดเงื่อนไขราคาเป็นการแลกเปลี่ยน
กำไรในอสังหาฯ ไม่ได้มาจากความไม่เท่ากันของข้อมูลอย่างเดียว แต่มาจาก "ความไม่เท่ากันของความยุ่งยาก" ด้วย
ถ้าการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตรยุ่งยาก ก็ไม่ต้องเล็งที่ดินเกษตรตั้งแต่แรก
ถ้าเป็นครั้งแรกที่จะสร้างอสังหาฯ ปล่อยเช่าจากที่ดิน ก็หาได้อย่างกว้างขวางโดยไม่ต้องแตะที่ดินเกษตร
ตัวอย่างตัวเลือก
- ที่ดินราคาถูกที่เป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว
- ที่ดินพร้อมบ้านเก่า
- บ้านร้างที่ตั้งใจรื้อ
- ที่ดินที่อยู่อาศัยที่ไม่มีใครใช้หลังรับมรดก
- ที่ดินรูปทรงแปลก
- ที่ดินทรงธง (เข้าถึงผ่านทางแคบๆ)
- ที่ดินที่หน้ากว้างแย่หรือจัดที่จอดรถลำบาก จนผู้ซื้อบ้านทั่วไปเมิน
ที่ดินพร้อมบ้านเก่าน่าสนใจเป็นพิเศษ ถ้าตัวอาคารไม่ใช่สินทรัพย์แต่เป็น "ราคาติดลบ" เพราะค่ารื้อถอน บางครั้งจะมีพื้นที่ต่อรองมากกว่าที่ดินเปล่า
การเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตรอาจเป็นแหล่งกำไรได้ แต่ไม่จำเป็นต้องเปิดเกมด้วยเกมเอกสารราชการ
ผลตอบแทนไปได้สูงแค่ไหน? เริ่มคำนวณย้อนจากค่าเช่า
จากตรงนี้ไปเราจะใช้ตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ราคาตลาดของพื้นที่ใดโดยเฉพาะ
สมมติปล่อยเช่าห้อง 1LDK (หนึ่งห้องนอนพร้อมห้องนั่งเล่น ห้องกินข้าว และครัวรวมกัน) 6 ห้อง ห้องละ 6.5 man เยนต่อเดือน (1 man = 10,000 เยน คือ 65,000 เยน)
6.5 man เยน × 6 ห้อง × 12 เดือน = ค่าเช่าเต็มอัตรา 468 man เยนต่อปี
จาก 468 man เยนนี้ เมื่อย้อนคำนวณตามผลตอบแทนขั้นต้นที่ต้องการ จะได้เพดานต้นทุนโครงการรวมดังนี้
| ผลตอบแทนขั้นต้นเป้าหมาย | เพดานของที่ดิน + อาคาร + ค่าใช้จ่ายอื่น (หน่วย man เยน) |
|---|---|
| 6% | 7,800 man เยน |
| 7% | ประมาณ 6,686 man เยน |
| 8% | 5,850 man เยน |
| 10% | 4,680 man เยน |
สิ่งที่เห็นได้จากตรงนี้คือ แค่ "ซื้อที่ดินได้ 500 man เยน!" ยังไม่ได้แปลว่าชนะเลย
สิ่งที่ตัดสินคือ ยอดรวมทั้งหมด ได้แก่ อาคาร การออกแบบ การปรับพื้นที่ การปรับปรุงดิน การต่อน้ำประปาและท่อระบายน้ำ งานภายนอก การจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ ประกัน และค่าหาผู้เช่า เป็นต้น
ถ้าประกาศชัยชนะจากราคาที่ดินอย่างเดียว พอใบเสนอราคาก่อสร้างมาถึง ก็มักจะเจอแบบนี้
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ กำไร: หายวับ ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ต่อให้ผลตอบแทนขั้นต้น 7% ก็ไม่ได้เหลือ 7% จริง
ผลตอบแทนขั้นต้นเป็นตัวเลขง่ายๆ คือ ค่าเช่าเต็มอัตราหารด้วยราคาซื้อหรือราคาก่อสร้าง ค่าบริหารจัดการ ห้องว่าง ภาษีทรัพย์สิน ประกัน และค่าซ่อม ยังไม่ถูกหักออก
สมมติต้นทุนโครงการรวม 6,600 man เยน ค่าเช่าเต็มอัตราต่อปี 468 man เยน ผลตอบแทนขั้นต้นจะประมาณ 7.09%
ลองทำให้ง่ายขึ้นอีกโดยสมมติว่า
- อัตราเข้าพัก 95%
- 20% ของรายได้ค่าเช่าจริงเป็นค่าดำเนินการ
ค่าเช่าที่ได้จริงจะประมาณ 444.6 man เยน และกำไรจากการดำเนินงานสุทธิประมาณ 355.7 man เยน เมื่อเทียบกับต้นทุนโครงการรวม ผลตอบแทนการดำเนินงานสุทธิประมาณ 5.39%
20% นี้ไม่ใช่การยืนยันว่าตลาดเป็นแบบนี้ แต่เป็นข้อสมมติเพื่อดูกลไกการคำนวณ ของจริงต่างกันไปตามวิธีบริหาร ภาษี ประกัน พื้นที่ส่วนกลาง ค่าซ่อม และพื้นที่
ดังนั้นการเอา "ตึกเก่า 12% มาชนกับตึกใหม่ 7%" โดยดูแค่ตัวเลขขั้นต้นจึงไม่ค่อยมีความหมาย
ตึกเก่า 12% อาจถูกค่าซ่อมและห้องว่างกัดกร่อนไปมาก ส่วนตึกใหม่ 7% อาจเหลือค่อนข้างนิ่ง สิ่งที่ควรดูคือ กำไรจากการดำเนินงานสุทธิ และกระแสเงินสดหลังจ่ายเงินกู้
ทำไมตึกใหม่ถึงน่ากลัวน้อยกว่า: ไม่กี่ปีแรกคาดการณ์ได้ง่าย
ตึกใหม่มีความอุ่นใจที่ตึกเก่าไม่มี
ตามกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น บ้านใหม่มีความรับผิดชอบรับประกันข้อบกพร่อง 10 ปีตามกฎหมาย สำหรับส่วนโครงสร้างหลักและส่วนที่กันน้ำฝนไม่ให้เข้า และที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าก็นับเป็น "ที่อยู่อาศัย" ในเรื่องนี้ด้วย
แต่นั่นไม่ได้แปลว่า "อะไรพังใน 10 ปีก็ซ่อมฟรีทั้งหมด" กฎหมายไม่ได้รับประกันอุปกรณ์เสียทุกอย่างเป็นเวลา 10 ปี ไม่ว่าจะเป็นแอร์ เครื่องทำน้ำร้อน หรืองานตกแต่งภายใน
ถึงอย่างนั้น การรู้สภาพเริ่มต้นก็ง่ายกว่าการซื้อตึกอายุ 30-40 ปี แล้วต้องมานั่งเดาประวัติของหลังคา ผนัง ท่อน้ำ และอุปกรณ์
เราไม่ได้ทำให้ความกลัวเหลือศูนย์ แต่ ลดความเสี่ยงค่าซ่อมที่มองไม่เห็น
แต่อุบัติเหตุของตึกใหม่กระจุกอยู่ก่อนสร้างเสร็จ
ความน่ากลัวของการลงทุนตึกใหม่อยู่อีกที่หนึ่ง
ซื้อที่ดินแพงเกินไป
ค่าเช่าผูกกับราคาตลาดของพื้นที่ ดังนั้นถ้าซื้อที่ดินแพงอย่างเดียว ผลตอบแทนก็พังได้ง่าย
งบก่อสร้างบานปลาย
นอกจากงานอาคารหลัก ยังมีค่าปรับปรุงดิน กำแพงกันดิน น้ำประปาและท่อระบายน้ำ งานภายนอก การออกแบบ และการยื่นขอยืนยันอาคาร กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่นก็เผยแพร่ตัวปรับลดราคาค่าก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นแทนที่จะยึดความเชื่อเก่าๆ แบบ "ซึโบะละเท่านั้นเท่านี้เยน" ควรตัดสินจากใบเสนอราคาจริง
ตั้งค่าเช่าสูงเกินจริง
พรีเมียมความใหม่อาจใช้ได้ตอนแรก แต่พอหาผู้เช่ารอบสอง ตึกก็ไม่ใช่ "ใหม่" แล้ว การคำนวณ 30 ปีด้วยค่าเช่าช่วงเพิ่งสร้างเสร็จจึงอันตราย
ยัดจำนวนห้องมากเกินไป
ต่อให้ใส่เต็มพื้นที่ก่อสร้างที่อนุญาต แต่ถ้าที่จอดรถ ทางสัญจร ที่เก็บของ การกันเสียง หรือแสงแดดแย่ ความน่าสนใจสำหรับผู้เช่าก็ตก
ลืมทางออก
"ถือยาวไปเลย" ก็เป็นกลยุทธ์ทางออกอย่างหนึ่ง แต่ควรดูตั้งแต่ต้นว่าหลังมูลค่าอาคารลดลงแล้ว ยังขายเป็นที่ดินหรือเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ไหม
ตึกใหม่ไม่ได้ปลอดภัย ชนิดของอุบัติเหตุเปลี่ยนจากการสุ่มกาชาค่าซ่อม มาเป็นความผิดพลาดในการวางแผน
ถ้าจะเรียกว่า "รายได้มั่นคง" ควรผ่านการทดสอบความทนทานนี้
อสังหาฯ ที่มีกำไรเฉพาะตอนห้องเต็ม ไม่ใช่รายได้มั่นคง
อย่างน้อยควรคำนวณใหม่โดยใส่เงื่อนไขเหล่านี้
- ถ้าอัตราเข้าพัก 90% ยังจ่ายเงินกู้ไหวไหม
- ถ้าค่าเช่าที่คาดไว้ลดลง 10% ยังรับไหวไหม
- ถ้าดอกเบี้ยขึ้น 1-2 จุดเปอร์เซ็นต์ กระแสเงินสดยังไม่พังไหม
- ถ้าค่าก่อสร้างบานไป 10% โครงการยังไปต่อได้ไหม
- ถ้าการหาผู้เช่ารอบแรกช้ากว่าที่คิด มีเงินทุนหมุนเวียนไหม
- ถ้าเก็บสำรองไว้เปลี่ยนผนังภายนอก หลังคา และอุปกรณ์ในอนาคตแล้ว ยังเหลือไหม
นอกจากกำไรก่อนจ่ายเงินกู้ ยังใช้ตัวชี้วัดที่ดู เงินที่มีไว้จ่ายเมื่อเทียบกับยอดชำระเงินกู้ต่อปี ได้ด้วย โดยทั่วไปเรียกแนวคิดนี้ว่า DSCR (อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้)
เปลี่ยนการคิดจาก "ถ้าเต็มก็กำไร" เป็น "ถ้าพลาดนิดหน่อยก็ไม่ล้ม"
ทำถึงขั้นนี้แล้ว ความมั่นคงของตึกใหม่จึงกลายเป็นตัวเลขจริง
ลำดับการดูที่ดิน: ราคาไว้ดูทีหลังได้
เวลาเจอที่ดินราคาถูก อย่าเพิ่งไปติดอยู่ที่ราคาต่อซึโบะ
ลำดับเป็นแบบนี้
- สร้างอะไรได้บ้าง: ผังเมือง เขตส่งเสริมหรือเขตควบคุมการเป็นเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารปกคลุมดิน อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน
- ติดถนนไหม: เป็นถนนตามกฎหมายมาตรฐานอาคารหรือเปล่า หน้ากว้างพอไหม
- ถ้าเป็นที่ดินเกษตร เปลี่ยนการใช้ได้ไหม: ประเภทที่ดินเกษตร เขตส่งเสริมการเกษตร มาตรา 4 และ 5 การแจ้งหรือขออนุญาต
- สาธารณูปโภคถึงไหม: น้ำประปา ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า แก๊ส ฯลฯ
- การเตรียมพื้นที่ไม่หนักเกินไปใช่ไหม: ความต่างระดับ กำแพงกันดิน สภาพดิน
- จำนวนห้องกับที่จอดรถลงตัวพร้อมกันได้ไหม
- มีความต้องการเช่าสำหรับแปลนแบบนั้นไหม
- ถ้าตั้งค่าเช่าแบบระมัดระวัง ผลตอบแทนยังเหลือไหม
- ถ้าใส่ดอกเบี้ย ห้องว่าง และค่าซ่อมแล้ว ยังจ่ายเงินกู้ไหวไหม
- สุดท้าย จ่ายค่าที่ดินได้ไม่เกินเท่าไร
นั่นคือ
ไม่ใช่ "ตามหาที่ดินราคาถูก" แต่ให้คำนวณก่อนว่า "ถ้าทำโครงการนี้ จ่ายค่าที่ดินได้สูงสุดเท่าไร"
พอคำนวณย้อนแบบนี้ได้ เว็บที่ดินจะดูต่างไปจากเดิม
สร้างเพื่อปล่อยเช่า หรือสร้างเพื่อขาย: เกมเปลี่ยนไป
การสร้างตึกใหม่จากที่ดินมีสองแบบ
สร้างแล้วถือครอง
รับค่าเช่าและผ่อนเงินกู้ระยะยาว การปล่อยเช่าอสังหาฯ ที่เป็นของตัวเองถูกแยกพิจารณาต่างหากจากธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ
สร้างแล้วขาย
ได้กำไรจากการขาย ถ้าทำซ้ำๆ เพื่อแสวงหากำไรกับผู้ซื้อทั่วไปที่ไม่ระบุตัว ประเด็นใบอนุญาตนายหน้าอสังหาฯ จะหนักขึ้นมาก
ตอนซื้อตึกใหม่ที่สร้างเสร็จแล้ว กำไรจากการพัฒนาของผู้ขายรวมอยู่ในราคาไปแล้ว ถ้าสร้างเองจากที่ดิน อาจดึงส่วนหนึ่งของกำไรนั้นมาเป็นของเราได้
แต่ในขณะเดียวกัน เราต้องแบกความเสี่ยงในการลงมือทำเองทั้งหมด ทั้งการจัดหาที่ดิน ออกแบบ ก่อสร้าง ขอสินเชื่อ และหาผู้เช่า
กำไรจากการพัฒนาไม่ได้ได้มาฟรี แต่เป็นค่าตอบแทนของความยุ่งยากและความเสี่ยง
สรุป: จุดแข็งของตึกใหม่ไม่ใช่ผลตอบแทนสูง แต่คือการเอาความเสี่ยงมาวางให้เห็นชัด
ถ้ากลัวตึกเก่าผลตอบแทนสูง ไอเดียสร้างตึกใหม่บนที่ดินแล้วถือครองก็มีเหตุผลพอสมควร
แต่คำตอบไม่ใช่ "ตึกใหม่กำไรง่ายๆ"
จุดแข็งที่แท้จริงคือ
- รู้สภาพอาคารตั้งแต่ต้น
- คาดการณ์ค่าซ่อมช่วงแรกได้ง่ายขึ้น
- ปรับแปลน จำนวนห้อง และอุปกรณ์ให้ตรงกับความต้องการได้
- สร้างความได้เปรียบของตัวเองได้ตอนซื้อที่ดิน
- อาจดึงส่วนหนึ่งของกำไรจากการพัฒนาที่แฝงอยู่ในอสังหาฯ สำเร็จรูปมาเป็นของเราได้
ในอีกด้านหนึ่ง ที่ดินเกษตรราคาถูกก็มีเหตุผลที่ราคาถูก ผ่านการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตรแล้วก็ยังเป็นคนละเรื่องกับใบอนุญาตก่อสร้าง ต่อให้เป็นที่ดินราคาถูก กำไรก็อาจหายไปกับการเตรียมพื้นที่ ทางเข้าออก และน้ำประปาท่อระบายน้ำ
ดังนั้นประโยคแรกที่ถามไปจะแม่นขึ้น ถ้าปรับนิดหน่อย
"ซื้อที่ดินราคาถูกแล้วสร้างตึกใหม่ จะกำไรไหม?"
ไม่ใช่คำถามที่ถูก ให้ถามแบบนี้แทน
"ภายในต้นทุนโครงการรวมที่คำนวณย้อนจากค่าเช่าแบบระมัดระวัง เราซื้อที่ดินที่สร้างได้ในราคาถูกได้ไหม"
ถ้าคำนวณได้ถึงขั้นนี้ เกมจะเปลี่ยนจากการนั่งดูตารางผลตอบแทนของตึกเก่า ไปเป็น เกมที่เราผลิตอสังหาฯ ปล่อยเช่าด้วยมือตัวเอง
การคำนวณผลตอบแทนในบทความนี้เป็นตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายกลไก ไม่ได้แสดงความสามารถในการทำกำไรของพื้นที่หรืออสังหาฯ ใดโดยเฉพาะ การตัดสินใจลงทุนจริงต้องตรวจสอบการประเมินค่าเช่าในพื้นที่ ข้อกฎหมาย ใบเสนอราคาก่อสร้าง เงื่อนไขสินเชื่อ และภาษีแยกกันไป
- กระทรวงเกษตร ป่าไม้ และประมง "ระบบการอนุญาตเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตร": https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov ค้นหากฎหมาย "กฎหมายที่ดินเกษตร": https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว "ภาพรวมระบบการอนุญาตพัฒนา": https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว "ข้อบังคับการติดถนน (กฎหมายมาตรฐานอาคาร มาตรา 43)": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว "ถาม-ตอบกฎหมายการปฏิบัติตามการรับประกันข้อบกพร่องของที่อยู่อาศัย": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว "เกี่ยวกับใบอนุญาตการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์": https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว "คู่มือการขอใบอนุญาตธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์": https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยว "ตัวปรับลดราคาค่าก่อสร้าง": https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
