Se você der uma olhada em sites de imóveis para investimento no Japão, vai reparar que a maioria dos anúncios é de prédios antigos. Os rendimentos brutos acima de 10% aparecem em fila, mas aí você olha as fotos e sente que o telhado, o aquecedor, os canos e as paredes externas estão todos te encarando.
E aí surge a pergunta.
"Por que não comprar um terreno barato, construir um prédio novo e alugar?"
Resposta direta: pode funcionar, sim. Mas prédio novo não é uma máquina mágica de alto rendimento. No prédio antigo, o risco é "não sei o que vai quebrar depois que eu comprar". No novo, esse risco vai para a fase de planejamento: quanto você paga no terreno, quanto custa construir e que aluguel você realmente consegue cobrar.
Ou seja, o jogo deixa de ser a idade do prédio e passa a ser o quanto você consegue prever, logo de saída, o preço do terreno, o custo da obra, o aluguel e as restrições legais.
A resposta em 5 segundos: no prédio novo, você compra previsibilidade, não rendimento maior
Uma comparação bem simples entre prédio antigo e construção nova em terreno:
| Item | Prédio antigo | Construção nova em terreno |
|---|---|---|
| Rendimento bruto | Costuma parecer alto | Costuma parecer baixo |
| Grandes reparos no início | Difíceis de prever | Razoavelmente previsíveis |
| Defeitos em equipamentos | Podem se concentrar na mesma época | Poucos no começo |
| Competitividade do aluguel | Depende da localização e da reforma | Mais fácil cobrar o "bônus de novo" |
| Maior causa de acidente | Reparos escondidos, vacância, saída | Pagar caro demais no terreno, estouro de obra, errar o aluguel |
| O que você mesmo consegue criar | Reforma | Escolha do terreno, projeto, número de unidades, custo da obra, concepção do produto |
Prédio novo combina mais com quem tem medo de não saber o que vai acontecer do que com quem quer acertar o rendimento máximo.
Por que os sites de investimento mostram tantos prédios antigos?
O motivo é simples: o mercado de imóveis de renda já prontos é cheio de prédios existentes.
Já os projetos que começam no terreno aparecem, no início, como "terreno à venda", "terreno com casa velha", "terreno ocioso" ou "terreno comercial", e não como imóvel de renda. Se você só olha os sites de investimento, está vendo apenas a prateleira dos produtos acabados.
As grandes imobiliárias e construtoras de casas prontas não só compram produto acabado. O produto delas é o próprio processo:
Comprar o terreno → verificar as regras de uso e o acesso à rua → terraplanar ou desmembrar, se preciso → projetar o prédio → construir → vender ou manter.
Então o lucro não vem só de "o terreno valorizou". Vem também de transformar um terreno difícil de usar em um produto que funciona no financiamento imobiliário e no mercado de aluguel.
Isso não é coisa de "grileiro de terreno"? Parecido, mas não é igual
Se você compra lotes pequenos de vários donos, acerta a situação dos direitos e junta tudo num único terreno para desenvolvimento, isso se aproxima bastante do que no Japão se chama de "jiage", a junção de terrenos.
Mas se você compra uma só matrícula, confirma que dá para construir e levanta um prédio de apartamentos novo, normalmente é só compra de terreno mais incorporação imobiliária.
A diferença não está em quantas pessoas vendem para você, e sim em onde você cria o valor.
- Resolver os problemas de um único lote: incorporação
- Criar valor juntando vários lotes: tende a ser junção de terrenos
- Construir, manter e receber aluguel: negócio de locação
- Construir e vender repetidamente: aqui entram as questões de licença de corretor imobiliário
Esse último ponto é importante. O Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão trata a compra e venda contínua e repetida de terrenos e prédios, com fins lucrativos e para um número indeterminado de pessoas, como atividade exercida "como negócio". Isso inclui dividir o terreno em lotes e vender para vários compradores, então, se você pretende fazer disso um negócio, vale checar antes se precisa de licença.
Por que terra agrícola parece tão barata: não é "barata", pode ser que não dê para construir do jeito que está
Quando sobra um campo à beira da estrada ou entre casas, dá vontade de pensar: "Compro barato e construo".
É aqui que entra a conversão de terra agrícola.
Mudar uma terra agrícola para moradia, estacionamento, loja ou qualquer uso que não seja agrícola se chama conversão de terra agrícola (nōchi tenyō). O artigo 4 da Lei de Terras Agrícolas vale quando você converte uma terra que já é sua, e o artigo 5 vale, em regra, quando a conversão vem junto com a transferência de direitos, como numa compra.
Além disso, dentro das áreas de promoção da urbanização (zonas que a cidade definiu para crescer) existe um sistema em que os artigos 4 e 5 são tratados por simples comunicação, enquanto fora delas a regra é pedir autorização. Terra dentro de zonas agrícolas protegidas e terra agrícola de alta qualidade é muito difícil de converter, já a de "terceira classe", perto de áreas urbanas, é relativamente mais fácil.
E aqui está a maior armadilha.
Ter a conversão aprovada é uma coisa; poder construir é outra.
Nas áreas de controle da urbanização (zonas em que se quer conter o desenvolvimento), os tipos de obra permitidos são limitados. E, pela Lei de Padrões de Construção, o terreno precisa, em regra, ter pelo menos 2 m de frente para uma rua de pelo menos 4 m de largura.
Ou seja, isto acontece o tempo todo:
Conversão aprovada!
→ Ninguém disse que dá para construir casa.
Um terreno não é barato porque custa 100 man ienes (1 man = 10,000 ienes). Às vezes ele custa 100 man ienes porque alguma coisa é difícil: a obra, a conversão, o acesso à rua, a água e o esgoto ou o preparo do terreno.
"Comprar barato um terreno sem uso" é possível, mas o alvo é o incômodo, não a idade
A ideia de comprar barato terrenos que o dono antigo não usa vai na direção certa.
Mas o alvo não é "idoso vende barato".
A margem real para comprar bem está no incômodo que o proprietário carrega.
- Herdou e não usa
- Mora longe
- Só dá trabalho de roçar o mato
- Demolir a casa velha dá dor de cabeça
- Definir as divisas dá dor de cabeça
- Tem coisas deixadas lá dentro
- Pesquisar como vender dá preguiça
- Os filhos também não pretendem usar o terreno
Aí o comprador assume o peso da medição, da demolição, da limpeza e da burocracia.
Mais do que "passar a perna" em alguém, é um negócio em que você assume o incômodo e, em troca, monta as condições de preço.
No mercado imobiliário, o lucro não vem só da diferença de informação, mas também da "diferença de incômodo".
Se a conversão agrícola é chata, nem precisa começar pela terra agrícola
Se é a primeira vez que você vai construir um imóvel de renda a partir de um terreno, dá para procurar bastante sem encostar em terra agrícola.
Alguns candidatos:
- Terrenos baratos que já são residenciais
- Terrenos com casa velha
- Casas vazias que serão demolidas
- Terrenos residenciais parados depois de uma herança
- Terrenos de formato irregular
- Terrenos em formato de bandeira (com acesso por uma faixa estreita)
- Terrenos com frente ruim ou má disposição de vagas que o comprador comum de casa evita
Terreno com casa velha é especialmente interessante. Quando a construção deixa de ser ativo e vira um "preço negativo" por causa do custo de demolição, às vezes há mais espaço para negociar do que num terreno vazio.
A conversão agrícola pode ser fonte de lucro, mas não precisa ser a primeira jogada, num jogo de burocracia pública.
Até onde o rendimento pode chegar? Calcule de trás para frente, a partir do aluguel
A partir daqui vamos usar um exemplo hipotético. Não são preços de mercado de nenhuma região específica.
Digamos que você alugue 6 unidades de 1LDK (um quarto com sala, jantar e cozinha integrados) a 6.5 man ienes por mês cada uma (1 man = 10,000 ienes, ou seja, 65,000 ienes).
6.5 man ienes × 6 unidades × 12 meses = 468 man ienes por ano de aluguel com ocupação total
Partindo desses 468 man ienes, este é o teto do custo total do projeto para cada rendimento bruto desejado:
| Rendimento bruto desejado | Teto de terreno + prédio + despesas (em man ienes) |
|---|---|
| 6% | 7,800 man ienes |
| 7% | cerca de 6,686 man ienes |
| 8% | 5,850 man ienes |
| 10% | 4,680 man ienes |
O que isso mostra é que "consegui o terreno por 500 man ienes!" não garante vitória nenhuma.
O que vale é o total: prédio, projeto, preparo do terreno, melhoria do solo, ligação de água e esgoto, área externa, registro, custos do financiamento, seguro, captação de inquilinos e assim por diante.
Se você declarar vitória só pelo preço do terreno, quando chegar o orçamento da obra é bem provável que aconteça isto:
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Lucro: sumiu ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
Mesmo com 7% bruto, não sobram 7%
Rendimento bruto é um número simples: o aluguel com ocupação total dividido pelo preço de compra ou construção. Taxa de administração, vacância, imposto predial, seguro e reparos ainda não foram descontados.
Suponha um custo total do projeto de 6,600 man ienes e aluguel anual com ocupação total de 468 man ienes. O rendimento bruto dá cerca de 7.09%.
Agora vamos simplificar ainda mais e supor:
- Ocupação de 95%
- 20% da receita real de aluguel vai para despesas de operação
O aluguel efetivo fica em cerca de 444.6 man ienes e o lucro operacional líquido, em cerca de 355.7 man ienes. Sobre o custo total do projeto, o rendimento operacional líquido é de aproximadamente 5.39%.
Esse 20% não é uma afirmação sobre o que é normal no mercado. É uma hipótese para mostrar como a conta funciona. Na prática, varia conforme a administração, os impostos, o seguro, as áreas comuns, os reparos e a região.
Por isso, colocar "prédio antigo a 12% contra prédio novo a 7%" frente a frente só com números brutos não diz muita coisa.
O de 12% pode ser bastante corroído por reparos e vacância, e o de 7% pode se manter com relativa estabilidade. O que você deve olhar é o lucro operacional líquido e o fluxo de caixa depois de pagar o financiamento.
Por que prédio novo dá menos medo: os primeiros anos são mais fáceis de prever
O prédio novo traz uma tranquilidade que o antigo não tem.
Segundo o Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, nas moradias novas existe uma responsabilidade de garantia por defeitos de 10 anos, prevista em lei, para as partes estruturais principais e para as partes que impedem a entrada de água da chuva, e a moradia de aluguel conta como "moradia" para esse fim.
Isso não quer dizer que "tudo que quebrar em 10 anos é consertado de graça". A lei não garante por 10 anos todo defeito de equipamento, seja ar-condicionado, aquecedor ou acabamento interno.
Mesmo assim, é mais fácil conhecer a condição inicial do que comprar um prédio de 30 ou 40 anos e ter de deduzir o histórico do telhado, das paredes, da hidráulica e dos equipamentos.
Você não zera o medo, e sim reduz o risco de reparos que não dá para ver.
Mas os acidentes do prédio novo se concentram antes da conclusão
O que assusta no investimento em construção nova está em outro lugar.
Pagar caro demais no terreno
O aluguel é limitado pelo mercado local, então, se você paga caro só no terreno, o rendimento desmorona fácil.
O custo da obra incha
Além da obra principal, entram melhoria do solo, muro de arrimo, água e esgoto, área externa, projeto e pedido de confirmação de construção. O Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo continua publicando um deflator do custo de construção, então, em vez da velha ideia fixa de "tantos ienes por tsubo", decida com orçamentos reais.
Inflar o aluguel
O bônus de "novo" pode funcionar no começo, mas na segunda captação de inquilinos o prédio já não é "novo". Calcular 30 anos com o aluguel de logo depois da conclusão é perigoso.
Enfiar unidades demais
Mesmo que você preencha a área construível ao máximo, se vagas, circulação, armários, isolamento acústico ou insolação forem ruins, a atratividade para inquilinos cai.
Esquecer a saída
"Segurar para sempre" também é uma estratégia de saída, mas veja logo no começo se, depois que o prédio perder valor, ainda dá para vender como terreno ou usar para outra finalidade.
Prédio novo não é seguro. O tipo de acidente muda: sai a loteria dos reparos e entram os erros de planejamento.
Se você chama de "renda estável", precisa passar neste teste de estresse
Um imóvel que só dá lucro quando está lotado não é renda estável.
No mínimo, refaça a conta com estes cenários:
- Dá para pagar o financiamento com 90% de ocupação?
- Aguenta uma queda de 10% no aluguel previsto?
- O fluxo de caixa se sustenta se os juros subirem de 1 a 2 pontos percentuais?
- O projeto ainda fecha se a obra custar 10% a mais?
- Há capital de giro se a primeira captação de inquilinos atrasar mais do que o esperado?
- Ainda sobra dinheiro depois de reservar para a troca futura de fachada, telhado e equipamentos?
Além do lucro antes de pagar o financiamento, também dá para usar um indicador de quanto dinheiro você tem disponível em relação ao pagamento anual da dívida. Em geral, é chamado de DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida).
Troque o raciocínio de "se estiver lotado, eu lucro" por "se algo der um pouco errado, eu não quebro".
Só depois de fazer tudo isso a estabilidade do prédio novo vira número.
A ordem para avaliar um terreno: o preço pode ficar para o fim
Quando achar um terreno barato, não se agarre primeiro ao preço por tsubo.
A ordem é esta:
- O que dá para construir? Zoneamento, área de promoção ou de controle da urbanização, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento
- Tem acesso à rua? É uma via reconhecida pela Lei de Padrões de Construção e a frente é suficiente?
- Se for terra agrícola, dá para converter? Classificação da terra, zona agrícola protegida, artigos 4 e 5, comunicação ou autorização
- A infraestrutura chega? Água, esgoto, eletricidade, gás etc.
- O preparo do terreno é leve? Desníveis, muro de arrimo, solo
- Cabem as unidades e as vagas ao mesmo tempo?
- Existe demanda de aluguel para essa planta?
- Ainda sobra rendimento se eu colocar o aluguel de forma conservadora?
- Dá para pagar o financiamento mesmo contando juros, vacância e reparos?
- Por fim, até quanto posso pagar pelo terreno?
Ou seja:
Não "procure um terreno barato": calcule primeiro "quanto posso pagar no terreno para este projeto funcionar".
Quando você sabe fazer essa conta de trás para frente, os portais de terrenos passam a parecer outra coisa.
Construir para alugar ou construir para vender: o jogo muda
Construir novo a partir de um terreno tem duas versões.
Construir e manter
Você recebe aluguel e paga a dívida no longo prazo. Alugar imóvel próprio é tratado separadamente do negócio de corretagem imobiliária em si.
Construir e vender
Você ganha com o lucro da venda. Se fizer isso de forma repetida, com fins lucrativos e para um número indeterminado de compradores, a questão da licença de corretor imobiliário pesa muito mais.
Quando você compra um prédio novo já pronto, o lucro de incorporação do vendedor já está embutido no preço. Se construir você mesmo a partir do terreno, pode ser que consiga ficar com parte dele.
Mas, ao mesmo tempo, você assume o risco de execução: aquisição do terreno, projeto, obra, financiamento e locação.
O lucro de incorporação não é de graça. É o pagamento pelo incômodo e pelo risco.
Conclusão: a força do prédio novo não é rendimento alto, é colocar o risco à vista
Se prédio antigo de alto rendimento te assusta, a ideia de construir um prédio novo em terreno e mantê-lo faz bastante sentido.
Mas a resposta não é "prédio novo dá dinheiro fácil".
A força de verdade é esta:
- Você conhece o estado do prédio desde o início
- Os reparos iniciais são mais previsíveis
- Dá para ajustar planta, número de unidades e equipamentos à demanda
- Você pode criar sua vantagem na compra do terreno
- Talvez consiga ficar com parte do lucro de incorporação embutido em imóveis prontos
Por outro lado, terra agrícola barata é barata por um motivo. Conversão aprovada é uma coisa, alvará de obra é outra. Mesmo terreno barato pode perder todo o lucro em preparo do terreno, acesso à rua e água e esgoto.
Por isso, a primeira pergunta fica mais correta se você a reformular um pouco.
"Se eu comprar um terreno barato e construir, vou ganhar dinheiro?"
não é a pergunta certa. Pergunte isto:
"Consigo comprar barato um terreno onde se possa construir, dentro de um custo total calculado de trás para frente a partir de um aluguel conservador?"
Quando você consegue fazer essa conta, deixa de ficar só olhando tabelas de rendimento de prédios antigos e passa para um jogo em que você mesmo fabrica o seu imóvel de renda.
Os cálculos de rendimento deste artigo são exemplos hipotéticos para explicar o mecanismo e não mostram a rentabilidade de nenhuma região ou imóvel específico. Para uma decisão real de investimento, é preciso verificar separadamente a avaliação do aluguel local, as restrições legais, os orçamentos de obra, as condições de financiamento e os impostos.
Referências
- Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca, "Sistema de autorização de conversão de terra agrícola": https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov Busca de Leis, "Lei de Terras Agrícolas": https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Visão geral do sistema de licença de desenvolvimento": https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Obrigação de acesso à rua (Lei de Padrões de Construção, artigo 43)": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Perguntas e respostas sobre a lei de cumprimento da garantia de defeitos em moradias": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Sobre a licença de transações imobiliárias": https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Guia de pedido de licença de transações imobiliárias": https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Deflator do custo de construção": https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
