O essencial
Se você usa financiamento com juros variáveis para investir em imóveis, talvez já tenha ouvido algo assim:
Mesmo com juros variáveis, a parcela não sobe de repente, então fique tranquilo
É verdade que alguns financiamentos habitacionais de juros variáveis no Japão têm a chamada "regra dos 5 anos" e a "regra dos 125%".
Mas isso não elimina o risco de alta dos juros.
Isso só segura, por um tempo, uma mudança brusca no valor da parcela mensal.
Se os juros sobem, a parte de juros dentro da parcela aumenta e o saldo devedor (o principal) cai mais devagar. Em alguns casos, ainda podem surgir juros não pagos acumulados.
Ou seja:
A parcela não subiu de imediato
≠ A alta dos juros não afeta você
O que realmente importa no investimento imobiliário não é a aparência da parcela, e sim se o seu negócio de aluguel continua de pé depois que os juros sobem.
O que são a "regra dos 5 anos" e a "regra dos 125%"
Quando se explicam os juros variáveis, estas duas regras aparecem com frequência.
Regra dos 5 anos
É um mecanismo que mantém a parcela mensal igual por um período, mesmo que os juros mudem.
Costuma aparecer em financiamentos de parcela fixa (você paga o mesmo valor todo mês, e só muda a divisão entre juros e principal).
Mesmo que os juros subam, a parcela mensal não aumenta na hora.
Mas o que compõe a parcela muda.
Se os juros sobem, a parte de juros da parcela cresce e a parte que amortiza o principal diminui.
Regra dos 125%
Na hora de revisar a parcela, mesmo que a alta dos juros faça o novo valor disparar, ele fica limitado a 125% da parcela anterior.
Por exemplo, se você pagava 100.000 ienes por mês, depois da revisão a parcela pode chegar a, no máximo, 125.000 ienes.
Só de ouvir, parece tranquilizador.
Mas o que essa regra protege é apenas um aumento brusco da parcela mensal.
Ela não impede que os próprios juros subam.
O que realmente assusta é achar que "o peso dos juros sumiu"
Mesmo com a regra dos 5 anos e a dos 125%, se os juros sobem, o peso dos juros aumenta.
Se a parcela mensal continua igual, os juros extras são absorvidos dentro dela.
Ou seja, acontece isto:
Os juros sobem
↓
A parte de juros aumenta
↓
A parte do principal diminui
↓
O principal cai mais devagar
E se os juros disparam, os juros podem ficar maiores que a própria parcela mensal.
É aí que surgem os juros não pagos.
Juros não pagos não são dinheiro perdoado.
O pagamento só fica para depois.
Por isso, a regra dos 5 anos e a dos 125%
não são um mecanismo que elimina o risco de alta dos juros
e sim
um mecanismo que suaviza mudanças bruscas na parcela
Se você confundir isso, vai ser otimista demais ao avaliar o resultado do investimento.
Nos financiamentos para imóveis de investimento, nem sempre existem as mesmas regras
Outro ponto importante: a regra dos 5 anos e a dos 125% aparecem principalmente quando se fala de financiamento habitacional.
Nos financiamentos para imóveis de investimento e para prédios de apartamentos inteiros, as condições variam conforme o banco e o produto.
Por isso, pensar
Se é juros variáveis, com certeza tem a regra dos 5 anos e a dos 125%
é arriscado.
Antes de assinar o contrato, confira pelo menos estes pontos:
・Existe a regra dos 5 anos?
・Existe a regra dos 125%?
・Parcela fixa ou amortização constante do principal?
・Como os juros não pagos são tratados, se surgirem
・Frequência de revisão dos juros
・Taxa de referência e tamanho do desconto
・Possibilidade de migrar para juros fixos
・Taxa de amortização antecipada
・Tabela de pagamentos num cenário de alta dos juros
Em especial, na amortização constante do principal (em que a parte do principal é igual todo mês), é possível que a regra dos 5 anos e a dos 125% não se apliquem.
Além disso, alguns produtos não têm limite para a variação da parcela quando você migra para juros fixos.
Uma parcela que você achava que "não subiria de repente" pode, dependendo das condições do contrato, simplesmente mudar.
No investimento imobiliário, não é só a alta dos juros que assusta
Se fosse só a alta dos juros, ainda dava para calcular.
O que realmente assusta é quando ela chega junto com outros riscos.
No investimento imobiliário, riscos como estes se acumulam:
・Vacância (imóveis sem inquilino)
・Queda dos aluguéis
・Taxas de anúncio (o que se paga a imobiliárias para achar inquilinos)
・Custo de recuperação do imóvel após a saída do inquilino
・Custo de reparos
・IPTU
・Seguro contra incêndio
・Taxas de administração
・Desastres
・Alta dos juros
・Falta de compradores na hora de vender
Por exemplo, num prédio inteiro de apartamentos com rentabilidade bruta que parece alta, se acontecer tudo isto junto:
Os juros sobem
Dois apartamentos ficam vagos
Só dá para alugar baixando o preço
Chega a hora de trocar o aquecedor ou reformar a fachada
A administradora não trabalha direito
as contas desmoronam de uma vez.
Investir em imóveis não é só comprar um imóvel.
Na prática, é um negócio de aluguel financiado com dívida.
Por isso, decidir só pela rentabilidade bruta é perigoso.
O perigo de assumir uma dívida de quase 30 anos achando que "os juros não vão subir"
Em materiais de vendas e livros sobre investimento imobiliário, às vezes aparecem simulações que assumem juros baixos.
Mas, se você vai se endividar por muito tempo, é perigoso olhar só com a premissa de que
os juros vão continuar mais ou menos como estão hoje
Ninguém sabe como estarão os juros daqui a 10, 20 ou 30 anos.
E, quando eles subirem, ficar bravo e dizer
Ninguém me avisou disso
não resolve, porque imóvel não é algo de que se sai fácil.
Diferente de ações, um imóvel não se vende com um clique.
É preciso encontrar um comprador.
E o preço de venda depende dos juros, do crédito disponível, da demografia, do estado do imóvel e do nível dos aluguéis naquele momento.
Por isso, se você compra com juros variáveis, precisa partir do princípio de que eles podem subir.
Se for comprar com juros variáveis, faça pelo menos estes testes de estresse
Juros variáveis não são necessariamente ruins.
Se você consegue financiar a juros baixos, fica mais fácil gerar fluxo de caixa.
O problema é comprar achando que os juros não vão subir.
Se você usa juros variáveis num investimento imobiliário, faça pelo menos estes testes de estresse (recalcular as contas supondo que as coisas dão errado):
Juros +1%
Juros +2%
Juros +3%
Vacância de 10%
Vacância de 20%
Queda do aluguel de 5%
Queda do aluguel de 10%
Reservar todo mês um fundo para reparos
Incluir taxas de anúncio e custos de recuperação do imóvel
Incluir IPTU, seguro e taxas de administração
Se, nessas condições, você descobrir que
Só dá lucro com tudo alugado
Com juros +2%, o lucro quase some
Com juros +3%, dá prejuízo
Com poucas vagas, já precisa tirar dinheiro do bolso
Incluindo os reparos, não fecha a conta
esse imóvel é bem perigoso.
Já se você vê que
Fecha com os aluguéis atuais
Aguenta mesmo com juros +2 a 3%
Mesmo com vacância, o fluxo de caixa não quebra
Ainda dá lucro com o fundo de reparos incluído
Dá para imaginar uma saída vendendo o imóvel
só então ele merece ser considerado.
O que olhar além de "a parcela não sobe de repente"
Num investimento imobiliário com juros variáveis, estas são as perguntas a fazer:
Quando e em que condições a parcela mensal muda?
Quando os juros sobem, quanto do principal é amortizado?
Há chance de surgirem juros não pagos?
Pode haver cobrança de tudo de uma vez na última parcela?
Quais as condições para migrar para juros fixos?
Aguento vacância, queda de aluguel e reparos ao mesmo tempo?
É uma região onde aparece comprador na hora de vender?
Nos materiais de venda, a rentabilidade e a chance de conseguir financiamento vêm sempre na frente.
Mas, se você vai segurar o imóvel por muito tempo, mais importante que a rentabilidade é ele ser difícil de quebrar.
Num prédio de apartamentos, basta um ficar vago para a conta mudar.
Com o passar dos anos, os custos de reparo crescem.
E em imóveis do interior, há ainda o risco de ser difícil vender na saída.
Nesse cenário, ao usar juros variáveis, em vez de pensar
A parcela não sobe de repente, então está tudo bem
o certo é perguntar
Mesmo se os juros subirem, houver vacância e chegarem os reparos, eu ainda aguento?
Conclusão: o perigo não são os juros variáveis, e sim a premissa de que "não vão subir"
Juros variáveis, por si só, não são ruins.
Conseguir financiar a juros baixos é uma grande vantagem no investimento imobiliário.
Mas comprar apoiado só em premissas como
A parcela não sobe de repente
Os juros não vão subir tanto
O aluguel paga o financiamento
Se encher, a rentabilidade é alta
é perigoso.
A regra dos 5 anos e a dos 125% não eliminam o risco de alta dos juros.
Eles podem cobrar a conta depois, na forma de juros não pagos e de um principal que demora mais para cair.
No investimento imobiliário, o que importa não são palavras tranquilizadoras, e sim o resultado em condições ruins.
O que se deve olhar não é a rentabilidade com tudo alugado.
Aluguéis atuais
Despesas reais
Custo de reparos
Taxa de vacância
Alta dos juros
Saída pela venda
É isso.
Se for comprar com juros variáveis, em vez de rezar para que os juros nunca subam, escolha só imóveis que não quebrem mesmo que eles subam.
Olhar com essa frieza é, acho, o ideal no investimento imobiliário.
Referências (4)
MUFG Bank, "Juros variáveis são bons para financiamento habitacional? Conheça vantagens e desvantagens"
Explica que a regra dos 5 anos e a dos 125% se aplicam à parcela, e não aos juros em si, e que podem surgir juros não pagos.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlSMBC (Sumitomo Mitsui Banking Corporation), "Os juros variáveis subiram: como isso afeta minha parcela?"
Explica a regra dos 5 anos, a dos 125% e o conceito de juros não pagos na amortização com parcela fixa.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674Mizuho Bank, "Como funcionam os juros variáveis"
Explica vantagens e desvantagens dos juros variáveis, a regra dos 5 anos, a dos 125% e o tratamento dos juros não pagos.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlAgência de Serviços Financeiros do Japão, "Resultados da pesquisa sobre empréstimos para imóveis de investimento"
Mostra que, nos empréstimos para imóveis de investimento, é importante explicar riscos como vacância, queda de aluguel, custo de reparos, desastres e alta dos juros.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
