重點
做房地產投資用浮動利率貸款時，你可能會聽到這樣的說法：
就算是浮動利率，還款額也不會突然增加，所以放心
的確，日本的房屋貸款中，有些浮動利率商品附有所謂的「5年規則」和「125%規則」。
但這並不是消除利率上升風險的機制。
它只是在一段時間內，把每月還款額的突然變動壓一壓。
利率一漲，還款額裡利息的部分會變多，本金減少的速度會變慢。有時還會出現未付利息（當期該付的利息沒付足，被記下來的部分）。
也就是說：
還款額沒有馬上增加
＝ 利率上升沒有影響
並不成立。
房地產投資真正該看的，不是還款額表面上的樣子，而是利率上升之後，這門租賃生意還撐不撐得住。
「5年規則」和「125%規則」是什麼
談到浮動利率，常會出現的就是下面這兩項。
5年規則
即使利率變動，一定期間內每月還款額也維持不變的機制。
一般見於本息平均攤還（每月還款總額固定，只是其中利息與本金的比例會變）的房屋貸款。
利率上升了，每月還款額也不會馬上增加。
不過，還款額的組成會變。
利率一漲，每月還款額裡利息的部分增加，償還本金的部分減少。
125%規則
到了重新核算還款額的時候，即使利率上升使新的還款額大幅增加，也最多只能漲到上一次還款額的125%。
例如原本每月還10萬日圓，重新核算後的還款額最多是12.5萬日圓，大概是這個意思。
光聽這些，似乎挺令人安心。
但這項規則保護的，始終只是每月還款額的突然增加。
利率本身照漲不誤。
真正可怕的，是誤以為「利息負擔消失了」
就算有5年規則、125%規則，利率上升了，利息負擔照樣增加。
每月還款額不變的話，增加的利息會反映在還款額的組成裡。
也就是說：
利率上升
↓
利息部分增加
↓
本金償還部分減少
↓
本金減少得更慢
會發生這樣的事。
如果利率急遽上升，還可能出現利息比每月還款額還多的情況。
這時就會產生未付利息。
未付利息不是被免除的錢。
只是付款往後推而已。
所以，5年規則和125%規則
不是消除利率上升風險的機制
而是
讓還款額的劇烈變動變得平緩的機制
如果搞錯這一點，對房地產投資收支的判斷就會樂觀許多。
投資用不動產貸款，未必有同樣的規則
還有一點很重要：5年規則和125%規則，多半是在談房屋貸款時才會提到。
投資用不動產貸款和整棟公寓貸款，條件因銀行、因商品而異。
所以，如果覺得
浮動利率嘛，反正一定有5年規則和125%規則
那就危險了。
簽約前，至少要確認下面這些：
・有沒有5年規則
・有沒有125%規則
・是本息平均攤還，還是本金平均攤還
・出現未付利息時怎麼處理
・利率多久重新檢視一次
・基準利率與優惠幅度
・能不能改成固定利率
・提前還款手續費
・利率上升時的還款計畫表
尤其是本金平均攤還（每月償還的本金固定的方式），有時不適用5年規則和125%規則。
另外，改成固定利率時，也有商品沒有還款額變動的上限。
你以為「不會突然增加」的還款額，依合約條件可能照樣會變。
房地產投資，可怕的不只是利率上升
單是利率上升，還算得出來。
真正可怕的是，利率上升和其他風險同時到來。
房地產投資中，會有這些風險疊在一起：
・空置
・租金下跌
・廣告費（付給仲介幫忙找房客的錢）
・退租後的復原費用
・修繕費
・房屋稅與地價稅
・火災保險
・管理費
・災害
・利率上升
・出售時沒有買家
例如一整棟公寓，表面報酬率看起來很高，但如果
利率上升
空出兩戶
不降租金就租不出去
熱水器或外牆到了該修的時候
管理公司不給力
這些事疊加在一起，收支一下子就垮了。
房地產投資不只是買一間房子。
它的實質是借錢做的租賃生意。
所以，只看表面報酬率來判斷是很危險的。
以「利率不會漲」為前提，背上近30年的債
房地產投資的銷售資料和書籍裡，有時會出現以低利率為前提的收支試算。
但如果是長期貸款，只按
利率會一直維持在現在這樣，不會有大變動
這個前提去看，是很危險的。
10年後、20年後、30年後的利率，誰也不知道。
利率漲了之後，就算你生氣地說
當初沒人跟我說過這些
不動產也不是能輕易脫身的東西。
不像股票，房子不能一鍵賣出。
得先找到買家。
出售價格還取決於當時的利率、融資環境、人口變化、房屋狀況和租金水準。
所以，用浮動利率買不動產，打從一開始就要以「可能會漲」為前提來看。
用浮動利率買的話，至少要做這些壓力測試
浮動利率並不是絕對不好。
能以低利率借到錢，也比較容易做出正現金流。
問題在於，以利率不會漲為前提去買。
房地產投資用浮動利率的話，至少要做下面這樣的壓力測試（假設情況變糟，重新算一遍收支）：
利率 +1%
利率 +2%
利率 +3%
空置率 10%
空置率 20%
租金下跌 5%
租金下跌 10%
每月提列修繕準備金
計入廣告費與復原費用
計入房屋稅、保險與管理費
在這些條件下算一算，如果出現
只有按滿租來算才有獲利
利率+2%獲利幾乎沒了
利率+3%就虧損
稍微空一點就得自己掏錢補
把修繕費算進去就周轉不過來
那這個物件就相當危險。
反過來，如果
按現在的租金能周轉
利率+2~3%也撐得住
出現空置，資金周轉也不會崩
計入修繕準備金仍然獲利
出售退場也想像得到
這時才算有資格列入考慮。
比「還款額不會突然增加」更該看的東西
浮動利率的房地產投資，該問的是下面這些問題：
每月還款額什麼時候、在什麼條件下會變
利率上升時，本金能還掉多少
有沒有可能出現未付利息
最後一期還款時，有沒有可能被要求一次還清
想轉成固定利率的話，條件是什麼
空置、租金下跌、修繕同時來了還撐得住嗎
出售時，這個區域有沒有買家
銷售資料裡，難免把報酬率和能不能貸得到放在最前面。
但如果要長期持有，比報酬率更重要的是不容易垮。
尤其是整棟公寓，空一戶，收支就變了。
屋齡越大，修繕費也越多。
非都會區的物件，還有退場時不好賣的風險。
在這種情況下用浮動利率，就不該用
還款額不會突然增加，所以沒問題
來判斷，而應該看
利率上漲了、出現空置了、該修的也來了，還撐得住嗎
總結：危險的不是浮動利率，而是「利率不會漲」的前提
浮動利率本身並不壞。
能以低利率借款，對房地產投資來說是很大的優勢。
但如果只憑下面這些前提就買：
還款額不會突然增加
利率不會漲那麼多
租金收入夠還貸款
租滿了就是高報酬
那就危險了。
5年規則和125%規則，並不能消除利率上升的風險。
它們可能以未付利息、本金償還變慢的形式，之後才顯現影響。
房地產投資重要的不是讓人安心的話，而是糟糕條件下的收支。
該看的不是滿租假設下的報酬率。
現有租金
實際支出
修繕費
空置率
利率上升
出售退場
才是該看的。
用浮動利率買房，別祈禱利率永遠不漲，只選擇就算利率漲了也不會垮的物件。
在房地產投資裡，冷靜到這個程度，我覺得剛剛好。
參考資料（4筆）
三菱UFJ銀行《房屋貸款選浮動利率好嗎？了解優缺點》
說明了5年規則、125%規則適用於還款額而不是利率本身，以及可能出現未付利息。
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.html三井住友銀行《浮動利率上升了，對還款額有什麼影響？》
說明了本息平均攤還中的5年規則、125%規則和未付利息的概念。
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674瑞穗銀行《浮動利率方式的架構》
說明了浮動利率的優缺點、5年規則、125%規則以及未付利息的處理。
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.html金融廳《投資用不動產融資問卷調查結果》
指出在投資用不動產融資中，就空置、租金下跌、修繕費、災害、利率上升等風險做好說明很重要。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
