สรุปสั้นๆ
เวลาใช้สินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัวลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจเคยเจอคำอธิบายแบบนี้
ถึงจะเป็นดอกเบี้ยลอยตัว แต่ค่างวดไม่เพิ่มขึ้นฮวบฮาบ ไม่ต้องกังวล
จริงอยู่ว่าสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยลอยตัวของญี่ปุ่นบางผลิตภัณฑ์มี "กฎ 5 ปี" และ "กฎ 125%"
แต่สิ่งนี้ ไม่ใช่กลไกที่ทำให้ความเสี่ยงดอกเบี้ยขึ้นหายไป
มันแค่ช่วยลดการเปลี่ยนแปลงกะทันหันของค่างวดรายเดือนได้ชั่วคราวเท่านั้น
ถ้าดอกเบี้ยขึ้น สัดส่วนดอกเบี้ยในค่างวดจะเพิ่ม และเงินต้นจะลดลงช้าลง บางกรณีอาจเกิดดอกเบี้ยค้างจ่ายสะสมด้วย
พูดอีกอย่างคือ
ค่างวดยังไม่เพิ่มทันที
≠ ดอกเบี้ยขึ้นแล้วไม่มีผลอะไร
สิ่งที่ต้องดูจริงๆ ในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่หน้าตาของค่างวด แต่คือ ธุรกิจปล่อยเช่าของคุณยังไหวไหมหลังดอกเบี้ยขึ้น
"กฎ 5 ปี" และ "กฎ 125%" คืออะไร
เวลาอธิบายดอกเบี้ยลอยตัว สองกฎนี้มักถูกพูดถึงบ่อย
กฎ 5 ปี
กลไกที่ทำให้ค่างวดรายเดือนคงที่ในช่วงเวลาหนึ่ง แม้อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยน
โดยทั่วไปพบในสินเชื่อบ้านแบบผ่อนค่างวดคงที่ (จ่ายยอดรวมเท่ากันทุกเดือน มีเพียงสัดส่วนระหว่างดอกเบี้ยกับเงินต้นที่เปลี่ยนไป)
ต่อให้ดอกเบี้ยขึ้น ค่างวดรายเดือนก็ไม่เพิ่มขึ้นทันที
แต่ส่วนประกอบของค่างวดเปลี่ยนไป
เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ส่วนที่เป็นดอกเบี้ยในค่างวดจะเพิ่มขึ้น และส่วนที่ใช้ชำระเงินต้นจะลดลง
กฎ 125%
ตอนทบทวนค่างวดใหม่ ต่อให้ดอกเบี้ยขึ้นจนค่างวดใหม่ควรจะพุ่งสูงมาก ก็จะจำกัดไว้ไม่เกิน 125% ของค่างวดครั้งก่อน
เช่น ถ้าเดิมจ่ายเดือนละ 100,000 เยน หลังทบทวนค่างวดจะขึ้นได้สูงสุด 125,000 เยน
ฟังแค่นี้แล้วดูอุ่นใจ
แต่สิ่งที่กฎนี้ป้องกันได้ก็มีแค่ การเพิ่มขึ้นกะทันหันของค่างวดรายเดือน
ตัวดอกเบี้ยเองก็ยังขึ้นได้ตามปกติ
สิ่งที่น่ากลัวจริงๆ คือการเข้าใจผิดว่า "ภาระดอกเบี้ยหายไป"
ต่อให้มีกฎ 5 ปีและกฎ 125% ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ภาระดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้นอยู่ดี
ถ้าค่างวดรายเดือนไม่เปลี่ยน ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นก็จะถูกดูดซับเข้าไปในส่วนประกอบของค่างวด
นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นคือ
ดอกเบี้ยขึ้น
↓
ส่วนดอกเบี้ยเพิ่ม
↓
ส่วนเงินต้นลด
↓
เงินต้นลดลงช้าลง
และถ้าดอกเบี้ยพุ่งสูงอย่างรวดเร็ว ดอกเบี้ยอาจมากกว่าค่างวดรายเดือนเสียเอง
ตอนนั้นเองที่เกิดดอกเบี้ยค้างจ่าย
ดอกเบี้ยค้างจ่ายไม่ใช่เงินที่ได้รับการยกเว้น
มันแค่ถูกเลื่อนไปจ่ายทีหลังเท่านั้น
ดังนั้น กฎ 5 ปีและกฎ 125% จึง
ไม่ใช่กลไกที่ทำให้ความเสี่ยงดอกเบี้ยขึ้นหายไป
แต่เป็น
กลไกที่ทำให้การเปลี่ยนแปลงกะทันหันของค่างวดนุ่มนวลขึ้น
ถ้าเข้าใจตรงนี้ผิด คุณจะประเมินรายรับรายจ่ายของการลงทุนอสังหาฯ แบบหละหลวมเกินไป
สินเชื่ออสังหาฯ เพื่อการลงทุนไม่จำเป็นต้องมีกฎเดียวกัน
อีกเรื่องที่สำคัญคือ กฎ 5 ปีและกฎ 125% มักถูกพูดถึงในบริบทของสินเชื่อบ้านเป็นหลัก
ส่วนสินเชื่ออสังหาฯ เพื่อการลงทุนและสินเชื่ออพาร์ตเมนต์ทั้งอาคาร เงื่อนไขต่างกันไปตามธนาคารและผลิตภัณฑ์
ดังนั้นการคิดว่า
ดอกเบี้ยลอยตัวก็ต้องมีกฎ 5 ปีกับกฎ 125% อยู่แล้วสิ
เป็นเรื่องอันตราย
ก่อนเซ็นสัญญา อย่างน้อยควรตรวจสอบหัวข้อต่อไปนี้
・มีกฎ 5 ปีไหม
・มีกฎ 125% ไหม
・ผ่อนค่างวดคงที่ (เงินต้น+ดอกเบี้ย) หรือผ่อนเงินต้นคงที่
・ถ้าเกิดดอกเบี้ยค้างจ่าย จัดการอย่างไร
・ทบทวนอัตราดอกเบี้ยบ่อยแค่ไหน
・อัตราอ้างอิงและส่วนลดที่ได้
・เปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยคงที่ได้ไหม
・ค่าธรรมเนียมการชำระก่อนกำหนด
・ตารางผ่อนชำระในกรณีที่ดอกเบี้ยขึ้น
โดยเฉพาะการผ่อนเงินต้นคงที่ (ส่วนที่จ่ายเงินต้นเท่ากันทุกเดือน) บางกรณีอาจไม่เข้าข่ายกฎ 5 ปีและกฎ 125%
นอกจากนี้ ตอนเปลี่ยนไปใช้ดอกเบี้ยคงที่ ก็มีผลิตภัณฑ์ที่ไม่มีเพดานการเปลี่ยนแปลงของค่างวด
ค่างวดที่คุณคิดว่า "ไม่เพิ่มพรวด" อาจเปลี่ยนไปตามปกติได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา
ในการลงทุนอสังหาฯ น่ากลัวกว่าแค่ดอกเบี้ยขึ้น
ถ้ามีแค่ดอกเบี้ยขึ้น ก็ยังคำนวณได้
สิ่งที่น่ากลัวจริงๆ คือดอกเบี้ยขึ้นพร้อมกับความเสี่ยงอื่นๆ
ในการลงทุนอสังหาฯ ความเสี่ยงต่อไปนี้ซ้อนทับกัน
・ห้องว่าง
・ค่าเช่าลดลง
・ค่าโฆษณา (จ่ายให้นายหน้าเพื่อหาผู้เช่า)
・ค่าซ่อมฟื้นสภาพห้องหลังผู้เช่าย้ายออก
・ค่าซ่อมแซม
・ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
・ประกันอัคคีภัย
・ค่าบริหารจัดการ
・ภัยพิบัติ
・ดอกเบี้ยขึ้น
・หาผู้ซื้อไม่ได้ตอนขาย
ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ทั้งอาคารที่ผลตอบแทนขั้นต้นดูสูง ถ้าเกิดเรื่องเหล่านี้พร้อมกัน
ดอกเบี้ยขึ้น
ห้องว่างสองห้อง
ต้องลดค่าเช่าถึงจะมีคนเข้า
ถึงเวลาซ่อมเครื่องทำน้ำร้อนหรือผนังภายนอก
บริษัทจัดการทำงานไม่ดี
รายรับรายจ่ายก็พังทลายในคราวเดียว
การลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่แค่การซื้อทรัพย์สิน
ความจริงแล้วมันคือ ธุรกิจปล่อยเช่าที่ใช้เงินกู้
ดังนั้นการตัดสินใจจากผลตอบแทนขั้นต้นอย่างเดียวจึงอันตราย
ความน่ากลัวของการกู้เกือบ 30 ปีโดย "สมมติว่าดอกเบี้ยจะไม่ขึ้น"
เอกสารขายและหนังสือเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ บางครั้งมีการจำลองรายรับรายจ่ายบนสมมติฐานดอกเบี้ยต่ำ
แต่ถ้าเป็นการกู้ระยะยาว การมองด้วยสมมติฐานเพียงอย่างเดียวว่า
ดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนไปมากจากตอนนี้
เป็นเรื่องอันตราย
ไม่มีใครรู้ว่าดอกเบี้ยอีก 10 ปี 20 ปี 30 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร
และเมื่อดอกเบี้ยขึ้นแล้ว จะโวยวายว่า
ไม่เห็นมีใครบอกเรื่องนี้เลย
ก็ไม่ช่วยอะไร เพราะอสังหาฯ หนีออกมาง่ายๆ ไม่ได้
ต่างจากหุ้น ทรัพย์สินขายได้ไม่ใช่แค่คลิกเดียว
ต้องหาผู้ซื้อ
และราคาขายก็ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ย สภาพแวดล้อมการปล่อยสินเชื่อ แนวโน้มประชากร สภาพอาคาร และระดับค่าเช่า ณ เวลานั้น
ด้วยเหตุนี้ ถ้าซื้ออสังหาฯ ด้วยดอกเบี้ยลอยตัว ก็ต้องมองตั้งแต่แรกว่า "ดอกเบี้ยอาจขึ้น"
ถ้าซื้อด้วยดอกเบี้ยลอยตัว อย่างน้อยควรทำสเตรสเทสต์เหล่านี้
ดอกเบี้ยลอยตัวไม่ได้แย่เสมอไป
ถ้ากู้ได้ในอัตราต่ำ ก็สร้างกระแสเงินสดได้ง่ายขึ้น
ปัญหาคือ การซื้อโดยสมมติว่าดอกเบี้ยจะไม่ขึ้น
ถ้าใช้ดอกเบี้ยลอยตัวลงทุนอสังหาฯ อย่างน้อยควรทำสเตรสเทสต์ (คำนวณรายรับรายจ่ายใหม่โดยสมมติว่าสถานการณ์แย่ลง) ดังนี้
ดอกเบี้ย +1%
ดอกเบี้ย +2%
ดอกเบี้ย +3%
อัตราห้องว่าง 10%
อัตราห้องว่าง 20%
ค่าเช่าลด 5%
ค่าเช่าลด 10%
กันเงินสำรองซ่อมแซมทุกเดือน
นับค่าโฆษณาและค่าซ่อมฟื้นสภาพห้องรวมเข้าไป
นับภาษี ประกัน และค่าบริหารจัดการรวมเข้าไป
ถ้าคำนวณตามเงื่อนไขนี้แล้วพบว่า
มีกำไรก็ต่อเมื่อห้องเต็มทุกห้อง
ดอกเบี้ย +2% กำไรแทบหายหมด
ดอกเบี้ย +3% ขาดทุน
ว่างนิดเดียวก็ต้องควักเงินตัวเองเพิ่ม
ใส่ค่าซ่อมแล้วไปไม่รอด
ทรัพย์สินนั้นอันตรายมาก
ในทางกลับกัน ถ้าพบว่า
ไปได้ด้วยค่าเช่าปัจจุบัน
ทนได้แม้ดอกเบี้ย +2 ถึง 3%
แม้มีห้องว่าง สภาพคล่องก็ไม่พัง
ใส่เงินสำรองซ่อมแซมแล้วยังมีกำไร
นึกภาพทางออกด้วยการขายได้
ถึงตอนนั้นจึงค่อยเป็นทรัพย์สินที่น่าพิจารณา
สิ่งที่ควรดูมากกว่า "ค่างวดไม่เพิ่มพรวด"
สำหรับการลงทุนอสังหาฯ ดอกเบี้ยลอยตัว สิ่งที่ควรถามตัวเองคือ
ค่างวดรายเดือนจะเปลี่ยนเมื่อไร ภายใต้เงื่อนไขอะไร
ถ้าดอกเบี้ยขึ้น เงินต้นจะลดลงได้เท่าไร
มีโอกาสเกิดดอกเบี้ยค้างจ่ายไหม
มีโอกาสถูกเรียกเก็บส่วนที่เหลือทั้งก้อนตอนชำระงวดสุดท้ายไหม
ถ้าจะเปลี่ยนไปดอกเบี้ยคงที่ เงื่อนไขคืออะไร
ห้องว่าง ค่าเช่าลด และค่าซ่อมมาพร้อมกัน ยังไหวไหม
เป็นทำเลที่หาผู้ซื้อได้ตอนขายไหม
เอกสารขายมักชูเรื่องผลตอบแทนและโอกาสได้สินเชื่อเป็นหลัก
แต่ถ้าจะถือยาว สิ่งที่สำคัญกว่าผลตอบแทนคือ ความทนทานไม่พังง่าย
โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ทั้งอาคาร แค่ว่างหนึ่งห้องรายรับรายจ่ายก็เปลี่ยน
อาคารยิ่งเก่า ค่าซ่อมแซมก็ยิ่งเพิ่ม
ทรัพย์สินในต่างจังหวัดยังมีความเสี่ยงที่ขายยากตอนจะออกด้วย
ในสถานการณ์แบบนี้ ถ้าใช้ดอกเบี้ยลอยตัว ก็ไม่ควรมองว่า
ค่างวดไม่เพิ่มพรวด ไม่เป็นไร
แต่ควรมองว่า
ต่อให้ดอกเบี้ยขึ้น มีห้องว่าง และถึงเวลาซ่อมแซม ฉันยังไหวไหม
สรุป: สิ่งที่อันตรายไม่ใช่ดอกเบี้ยลอยตัว แต่คือสมมติฐานที่ว่า "จะไม่ขึ้น"
ดอกเบี้ยลอยตัวไม่ได้แย่ในตัวมันเอง
การกู้ได้ในอัตราต่ำเป็นข้อได้เปรียบใหญ่ของการลงทุนอสังหาฯ
แต่การซื้อโดยอาศัยสมมติฐานเพียงอย่างเดียว เช่น
ค่างวดไม่เพิ่มพรวด
ดอกเบี้ยไม่ขึ้นมากหรอก
ค่าเช่าก็พอจ่ายหนี้
ถ้าห้องเต็มก็ผลตอบแทนสูง
เป็นเรื่องอันตราย
กฎ 5 ปีและกฎ 125% ไม่ได้ขจัดความเสี่ยงดอกเบี้ยขึ้น
ผลอาจตามมาทีหลังในรูปของดอกเบี้ยค้างจ่ายและการชำระเงินต้นที่ช้าลง
สิ่งสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่คำพูดที่ทำให้สบายใจ แต่คือรายรับรายจ่ายในสภาวะที่แย่
สิ่งที่ควรดูไม่ใช่ผลตอบแทนตอนห้องเต็ม
ค่าเช่าปัจจุบัน
ค่าใช้จ่ายจริง
ค่าซ่อมแซม
อัตราห้องว่าง
ดอกเบี้ยขึ้น
ทางออกด้วยการขาย
เท่านี้เอง
ถ้าซื้อด้วยดอกเบี้ยลอยตัว อย่ามัวภาวนาให้ดอกเบี้ยไม่ขึ้น แต่ให้เลือกเฉพาะทรัพย์สินที่ไม่พังแม้ดอกเบี้ยจะขึ้น
ฉันคิดว่าการมองอย่างเยือกเย็นขนาดนั้นกำลังพอดีสำหรับการลงทุนอสังหาฯ
ธนาคารมิตซูบิชิ ยูเอฟเจ (MUFG Bank) "สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยลอยตัวดีไหม? มาดูข้อดีข้อเสีย"
อธิบายว่ากฎ 5 ปีและกฎ 125% ใช้กับค่างวด ไม่ได้ใช้กับตัวอัตราดอกเบี้ย และอาจเกิดดอกเบี้ยค้างจ่ายได้
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlธนาคารมิตซุย สุมิโตโม (SMBC) "ดอกเบี้ยลอยตัวขึ้นแล้ว ส่งผลต่อค่างวดอย่างไร?"
อธิบายกฎ 5 ปี กฎ 125% และแนวคิดดอกเบี้ยค้างจ่ายในการผ่อนค่างวดคงที่
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674ธนาคารมิซูโฮ (Mizuho Bank) "กลไกของดอกเบี้ยลอยตัว"
อธิบายข้อดีข้อเสียของดอกเบี้ยลอยตัว กฎ 5 ปี กฎ 125% และการจัดการดอกเบี้ยค้างจ่าย
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlสำนักงานบริการทางการเงินของญี่ปุ่น (FSA) "ผลการสำรวจเกี่ยวกับสินเชื่ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน"
ชี้ว่าในสินเชื่ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน การอธิบายความเสี่ยง เช่น ห้องว่าง ค่าเช่าลด ค่าซ่อมแซม ภัยพิบัติ และดอกเบี้ยขึ้น เป็นเรื่องสำคัญ
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
