L'essentiel
Quand on finance un investissement immobilier avec un prêt à taux variable, on peut entendre ce genre d'argument :
Même à taux variable, la mensualité n'augmente pas brusquement, donc pas d'inquiétude
Il est vrai que certains prêts immobiliers à taux variable au Japon comportent ce qu'on appelle la « règle des 5 ans » et la « règle des 125 % ».
Mais ce n'est pas un mécanisme qui fait disparaître le risque de hausse des taux.
Il ne fait que freiner, et seulement pour un temps, les changements brutaux de la mensualité.
Si les taux montent, la part d'intérêts dans chaque mensualité grossit et le capital diminue plus lentement. Dans certains cas, des intérêts impayés (des intérêts dus mais que la mensualité ne couvre pas) peuvent même s'accumuler.
Autrement dit :
La mensualité n'augmente pas tout de suite
≠ La hausse des taux n'a aucun effet
Ce qu'il faut vraiment regarder en investissement immobilier, ce n'est pas l'aspect de la mensualité, mais la capacité de votre activité locative à tenir une fois les taux remontés.
Qu'est-ce que la « règle des 5 ans » et la « règle des 125 % » ?
Quand on explique le taux variable, ces deux règles reviennent souvent.
La règle des 5 ans
C'est un mécanisme qui maintient la mensualité inchangée pendant une période donnée, même si le taux évolue.
On la trouve en général dans les prêts immobiliers à mensualités constantes (vous payez la même somme chaque mois ; seule la répartition entre intérêts et capital change).
Même si les taux montent, la mensualité n'augmente pas immédiatement.
En revanche, la composition de la mensualité change.
Quand les taux montent, la part d'intérêts augmente et la part qui rembourse le capital diminue.
La règle des 125 %
Au moment de la révision de la mensualité, même si la hausse des taux la ferait fortement grimper, le nouveau montant est plafonné à 125 % de la mensualité précédente.
Par exemple, si vous payiez 100 000 yens par mois, la mensualité après révision peut aller jusqu'à 125 000 yens au maximum.
Dit comme ça, c'est rassurant.
Mais ce que cette règle protège, c'est uniquement une hausse brutale de la mensualité.
Elle n'empêche pas le taux lui-même de monter.
Le vrai danger, c'est de croire que « la charge d'intérêts a disparu »
Même avec la règle des 5 ans et celle des 125 %, si les taux montent, la charge d'intérêts augmente.
Si la mensualité reste identique, les intérêts supplémentaires sont absorbés dans la composition de cette mensualité.
Voici donc ce qui se passe :
Les taux montent
↓
La part d'intérêts augmente
↓
La part de capital diminue
↓
Le capital baisse plus lentement
Et si les taux s'envolent, les intérêts peuvent dépasser la mensualité elle-même.
C'est alors que naissent les intérêts impayés.
Les intérêts impayés ne sont pas de l'argent dont on vous dispense.
Le paiement est simplement repoussé.
La règle des 5 ans et celle des 125 % ne sont donc pas
un mécanisme qui supprime le risque de hausse des taux
mais
un mécanisme qui lisse les variations brutales de la mensualité
Si on se trompe là-dessus, on juge la rentabilité d'un investissement immobilier avec beaucoup trop de légèreté.
Pour un prêt d'investissement locatif, ces règles n'existent pas forcément
Autre point important : la règle des 5 ans et celle des 125 % sont surtout évoquées à propos des prêts immobiliers pour résidence principale.
Pour les prêts destinés à l'investissement locatif ou à l'achat d'un immeuble entier, les conditions varient selon la banque et le produit.
Il est donc risqué de penser :
Si c'est du taux variable, il y a forcément la règle des 5 ans et celle des 125 %
Avant de signer, vérifiez au minimum les points suivants :
・Y a-t-il une règle des 5 ans ?
・Y a-t-il une règle des 125 % ?
・Mensualités constantes ou amortissement du capital constant ?
・Traitement des intérêts impayés s'il y en a
・Fréquence de révision du taux
・Taux de référence et niveau de la remise
・Possibilité de passer à taux fixe
・Frais de remboursement anticipé
・Tableau d'amortissement dans un scénario de hausse des taux
En particulier, avec l'amortissement du capital constant (la part de capital remboursée est la même chaque mois), la règle des 5 ans et celle des 125 % peuvent ne pas s'appliquer.
De plus, certains produits n'ont aucun plafond de variation de la mensualité lors du passage à un taux fixe.
Une mensualité dont vous pensiez qu'elle « n'augmenterait pas brusquement » peut très bien changer, selon les conditions du contrat.
En investissement immobilier, la hausse des taux n'est pas le seul danger
Si ce n'était que la hausse des taux, on pourrait encore la calculer.
Le vrai danger, c'est qu'elle arrive en même temps que d'autres risques.
En investissement immobilier, des risques comme ceux-ci s'additionnent :
・Vacance locative
・Baisse des loyers
・Frais de publicité (versés aux agences pour trouver des locataires)
・Remise en état après le départ d'un locataire
・Frais de réparation
・Taxe foncière
・Assurance incendie
・Frais de gestion
・Catastrophes
・Hausse des taux d'intérêt
・Manque d'acheteurs à la revente
Prenons un immeuble entier dont le rendement brut paraît élevé. Si tout cela se produit en même temps :
Les taux montent
Deux logements restent vides
Il faut baisser le loyer pour les louer
Le chauffe-eau ou la façade demandent des travaux
La société de gestion n'est pas à la hauteur
l'équilibre financier s'effondre d'un coup.
Investir dans l'immobilier, ce n'est pas simplement acheter un bien.
En réalité, c'est une activité de location financée par la dette.
C'est pourquoi il est dangereux de juger d'après le seul rendement brut.
Le danger de s'endetter près de 30 ans en supposant que « les taux ne monteront pas »
Dans les brochures commerciales et les livres sur l'investissement immobilier, on trouve parfois des simulations fondées sur des taux bas.
Mais quand on emprunte sur longue durée, il est dangereux de se fier uniquement à l'hypothèse que
les taux resteront à peu près comme aujourd'hui
Personne ne sait ce que seront les taux dans 10, 20 ou 30 ans.
Et quand ils auront monté, se fâcher en disant
On ne m'avait pas dit ça
ne servira à rien, car on ne se dégage pas facilement d'un bien immobilier.
Contrairement aux actions, un bien ne se vend pas en un clic.
Il faut trouver un acheteur.
Le prix de vente dépend aussi des taux, des conditions de crédit, de la démographie, de l'état du bâtiment et du niveau des loyers à ce moment-là.
C'est précisément pourquoi, si vous achetez à taux variable, vous devez partir dès le départ du principe que « ça peut monter ».
Si vous achetez à taux variable, faites au moins ces tests de résistance
Le taux variable n'est pas mauvais en soi.
Si l'on peut emprunter à un taux bas, il est plus facile de dégager un cash-flow positif.
Le problème, c'est d'acheter en supposant que les taux ne monteront pas.
Si vous utilisez un taux variable pour investir dans l'immobilier, faites au minimum les tests de résistance suivants (refaire les calculs en supposant que la situation se dégrade) :
Taux +1 %
Taux +2 %
Taux +3 %
Vacance de 10 %
Vacance de 20 %
Baisse des loyers de 5 %
Baisse des loyers de 10 %
Provisionner chaque mois les travaux
Inclure les frais de publicité et de remise en état
Inclure taxe foncière, assurance et frais de gestion
Si, avec ces conditions, vous constatez que
Le bien n'est rentable que s'il est entièrement loué
Avec un taux +2 %, le bénéfice disparaît presque
Avec un taux +3 %, c'est le déficit
Quelques vacances suffisent à mettre de l'argent de votre poche
Avec les travaux, ça ne tient plus
alors ce bien est très risqué.
En revanche, si vous constatez que
Ça tient avec les loyers actuels
Ça résiste même à un taux +2 à 3 %
Même avec de la vacance, la trésorerie ne casse pas
C'est encore bénéficiaire avec la provision pour travaux
On peut imaginer une sortie par la vente
alors, seulement, il mérite d'être étudié.
Ce qu'il faut regarder plutôt que « la mensualité n'augmente pas d'un coup »
Dans un investissement immobilier à taux variable, voici les questions à se poser :
Quand et dans quelles conditions la mensualité change-t-elle ?
Quand les taux montent, de combien le capital diminue-t-il ?
Des intérêts impayés peuvent-ils apparaître ?
Peut-on me réclamer le solde d'un seul coup à la dernière échéance ?
Quelles sont les conditions pour passer à taux fixe ?
Vacance, baisse des loyers et travaux en même temps : est-ce que je tiens ?
Est-ce une zone où l'on trouve des acheteurs à la revente ?
Dans les documents commerciaux, le rendement et la possibilité d'obtenir un prêt passent forcément au premier plan.
Mais si vous gardez le bien longtemps, ce qui compte plus que le rendement, c'est sa résistance.
Un immeuble entier, en particulier, voit ses comptes changer dès qu'un seul logement se vide.
Plus le bâtiment vieillit, plus les frais de réparation augmentent.
Pour les biens en province, il y a aussi le risque de difficultés à vendre au moment de sortir.
Dans ce contexte, si vous utilisez un taux variable, il ne faut pas raisonner ainsi :
La mensualité n'augmente pas d'un coup, donc tout va bien
mais plutôt ainsi :
Même si les taux montent, que des logements se vident et que des travaux arrivent, est-ce que je tiens encore ?
Conclusion : ce n'est pas le taux variable qui est dangereux, c'est l'hypothèse « ça ne montera pas »
Le taux variable n'est pas mauvais en soi.
Pouvoir emprunter à un taux bas est un grand avantage en investissement immobilier.
Mais acheter en s'appuyant seulement sur des hypothèses comme
La mensualité n'augmente pas d'un coup
Les taux ne monteront pas tant que ça
Les loyers suffiront à rembourser
Une fois plein, le rendement est élevé
est dangereux.
La règle des 5 ans et celle des 125 % n'éliminent pas le risque de hausse des taux.
Elles peuvent se rappeler à vous plus tard, sous la forme d'intérêts impayés et d'un remboursement du capital retardé.
Ce qui compte en investissement immobilier, ce ne sont pas les mots rassurants, mais les comptes dans de mauvaises conditions.
Ce qu'il faut regarder, ce n'est pas le rendement à taux d'occupation complet.
Loyers actuels
Charges réelles
Frais de réparation
Taux de vacance
Hausse des taux
Sortie par la vente
Voilà ce qu'il faut regarder.
Si vous achetez à taux variable, plutôt que de prier pour que les taux ne montent jamais, ne choisissez que des biens qui ne cassent pas même si les taux montent.
Regarder les choses avec cette froideur-là est, je pense, exactement ce qu'il faut en investissement immobilier.
Références (4)
MUFG Bank, « Le taux variable est-il un bon choix pour un prêt immobilier ? Connaître ses avantages et inconvénients »
Explique que la règle des 5 ans et celle des 125 % s'appliquent à la mensualité et non au taux lui-même, et que des intérêts impayés peuvent apparaître.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlSMBC (Sumitomo Mitsui Banking Corporation), « Le taux variable a augmenté : quel impact sur ma mensualité ? »
Explique la règle des 5 ans, celle des 125 % et la notion d'intérêts impayés dans le remboursement à mensualités constantes.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674Mizuho Bank, « Le fonctionnement du taux variable »
Explique les avantages et inconvénients du taux variable, la règle des 5 ans, celle des 125 % et le traitement des intérêts impayés.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlAgence des services financiers du Japon (FSA), « Résultats de l'enquête sur les prêts à l'immobilier d'investissement »
Montre que, pour les prêts à l'immobilier d'investissement, il est important d'expliquer des risques comme la vacance, la baisse des loyers, les frais de réparation, les catastrophes et la hausse des taux.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
