Tóm tắt nhanh
Khi dùng khoản vay lãi suất thả nổi để đầu tư bất động sản, bạn có thể từng nghe lời giải thích như thế này:
Dù là lãi suất thả nổi thì tiền trả hàng tháng cũng không tăng đột ngột, nên cứ yên tâm
Đúng là một số sản phẩm vay mua nhà lãi suất thả nổi ở Nhật có cái gọi là "quy tắc 5 năm" và "quy tắc 125%".
Nhưng đây không phải cơ chế xóa bỏ rủi ro lãi suất tăng.
Nó chỉ làm dịu sự thay đổi đột ngột của khoản trả hàng tháng, và chỉ là tạm thời.
Khi lãi suất tăng, phần lãi trong mỗi kỳ trả sẽ lớn hơn và gốc giảm chậm lại. Trong một số trường hợp, còn có thể phát sinh lãi chưa trả (phần lãi đến hạn mà khoản trả hàng tháng không đủ chi trả).
Nói cách khác:
Tiền trả hàng tháng chưa tăng ngay
≠ Lãi suất tăng không ảnh hưởng gì
Điều thật sự cần nhìn khi đầu tư bất động sản không phải là con số tiền trả trông thế nào, mà là sau khi lãi suất tăng, việc kinh doanh cho thuê của bạn có còn trụ được không.
"Quy tắc 5 năm" và "quy tắc 125%" là gì
Khi giải thích về lãi suất thả nổi, hai quy tắc này xuất hiện rất thường xuyên.
Quy tắc 5 năm
Là cơ chế giữ nguyên khoản trả hàng tháng trong một khoảng thời gian nhất định, dù lãi suất có thay đổi.
Thường gặp ở các khoản vay mua nhà trả đều gốc lẫn lãi (mỗi tháng trả tổng số tiền như nhau, chỉ tỷ lệ giữa lãi và gốc là thay đổi).
Dù lãi suất tăng, khoản trả hàng tháng cũng không tăng ngay.
Tuy nhiên, thành phần bên trong khoản trả sẽ thay đổi.
Khi lãi suất tăng, phần lãi trong khoản trả hàng tháng tăng lên, còn phần trả gốc giảm đi.
Quy tắc 125%
Khi đến kỳ xét lại khoản trả, dù lãi suất tăng khiến khoản trả mới tăng vọt, mức mới cũng chỉ được tăng tối đa đến 125% của khoản trả kỳ trước.
Ví dụ, nếu bạn đang trả 100.000 yên mỗi tháng thì sau khi xét lại, khoản trả tối đa là 125.000 yên.
Nghe đến đây thì có vẻ yên tâm.
Nhưng thứ quy tắc này bảo vệ chỉ là việc khoản trả hàng tháng tăng đột ngột.
Bản thân lãi suất vẫn có thể tăng như thường.
Điều đáng sợ thật sự là hiểu nhầm rằng "gánh nặng lãi đã biến mất"
Dù có quy tắc 5 năm và quy tắc 125%, lãi suất tăng thì gánh nặng lãi vẫn tăng.
Nếu khoản trả hàng tháng không đổi, phần lãi tăng thêm sẽ được hấp thụ vào thành phần của khoản trả đó.
Tức là sẽ xảy ra chuyện này:
Lãi suất tăng
↓
Phần lãi tăng lên
↓
Phần trả gốc giảm đi
↓
Gốc giảm chậm hơn
Và nếu lãi suất tăng mạnh, có lúc tiền lãi còn lớn hơn cả khoản trả hàng tháng.
Lúc đó sẽ phát sinh lãi chưa trả.
Lãi chưa trả không phải số tiền được miễn.
Nó chỉ bị đẩy về sau để trả.
Vì vậy, quy tắc 5 năm và quy tắc 125%
không phải cơ chế xóa bỏ rủi ro lãi suất tăng
mà là
cơ chế làm dịu những biến động đột ngột của khoản trả
Hiểu sai chỗ này thì bạn sẽ đánh giá thu chi của khoản đầu tư bất động sản quá dễ dãi.
Với khoản vay bất động sản đầu tư, chưa chắc đã có cùng quy tắc
Một điểm quan trọng nữa: quy tắc 5 năm và quy tắc 125% chủ yếu xuất hiện khi nói về vay mua nhà.
Với khoản vay bất động sản đầu tư và khoản vay mua cả tòa chung cư mini, điều kiện khác nhau tùy ngân hàng và tùy sản phẩm.
Vì thế, nghĩ rằng
Lãi suất thả nổi thì chắc chắn có quy tắc 5 năm và quy tắc 125% rồi
là điều nguy hiểm.
Trước khi ký hợp đồng, ít nhất hãy kiểm tra những điểm sau:
・Có quy tắc 5 năm không
・Có quy tắc 125% không
・Trả đều gốc lẫn lãi hay trả gốc đều
・Cách xử lý khi phát sinh lãi chưa trả
・Bao lâu xét lại lãi suất một lần
・Lãi suất cơ sở và mức ưu đãi
・Có chuyển sang lãi suất cố định được không
・Phí tất toán trước hạn
・Lịch trả nợ khi lãi suất tăng
Đặc biệt với cách trả gốc đều (phần gốc trả mỗi tháng bằng nhau), có trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của quy tắc 5 năm và quy tắc 125%.
Ngoài ra, khi chuyển sang lãi suất cố định, cũng có sản phẩm không đặt mức trần cho biến động của khoản trả.
Khoản trả mà bạn tưởng là "không tăng đột ngột" có thể thay đổi bình thường tùy điều kiện hợp đồng.
Đầu tư bất động sản, đáng sợ không chỉ là lãi suất tăng
Nếu chỉ có lãi suất tăng thì vẫn còn tính được.
Điều thật sự đáng sợ là lãi suất tăng cùng lúc với các rủi ro khác.
Trong đầu tư bất động sản, những rủi ro như sau chồng lên nhau:
・Phòng trống
・Giá thuê giảm
・Phí quảng cáo (trả cho môi giới để tìm khách thuê)
・Chi phí khôi phục hiện trạng sau khi khách trả phòng
・Chi phí sửa chữa
・Thuế tài sản cố định
・Bảo hiểm hỏa hoạn
・Phí quản lý
・Thiên tai
・Lãi suất tăng
・Khó tìm người mua khi bán
Ví dụ, một tòa chung cư mini nguyên căn có tỷ suất lợi nhuận gộp trông rất cao, nhưng nếu cùng lúc xảy ra
Lãi suất tăng
Trống hai phòng
Không giảm giá thuê thì không có người thuê
Đến lúc phải sửa bình nóng lạnh hay tường ngoài
Công ty quản lý làm việc không tốt
thì thu chi sụp đổ ngay lập tức.
Đầu tư bất động sản không chỉ là mua một căn nhà.
Thực chất, đó là việc kinh doanh cho thuê dùng vốn vay.
Vì vậy, chỉ dựa vào tỷ suất lợi nhuận gộp để quyết định là rất nguy hiểm.
Cái đáng sợ khi vay gần 30 năm với giả định "lãi suất sẽ không tăng"
Trong tài liệu bán hàng hay sách về đầu tư bất động sản, đôi khi có những bảng mô phỏng thu chi dựa trên giả định lãi suất thấp.
Nhưng nếu vay dài hạn, chỉ nhìn bằng giả định rằng
lãi suất sẽ không thay đổi nhiều so với hiện nay
là rất nguy hiểm.
Không ai biết lãi suất sau 10 năm, 20 năm, 30 năm sẽ ra sao.
Và khi lãi suất tăng, có nổi giận và nói
Hồi đó đâu có ai nói với tôi chuyện này
thì cũng vô ích, vì bất động sản không phải thứ muốn bỏ là bỏ được.
Khác với cổ phiếu, bất động sản không thể bán chỉ bằng một cú nhấp chuột.
Bạn phải đi tìm người mua.
Giá bán cũng bị ảnh hưởng bởi lãi suất, môi trường cho vay, xu hướng dân số, tình trạng tòa nhà và mặt bằng giá thuê tại thời điểm đó.
Chính vì vậy, nếu mua bất động sản bằng lãi suất thả nổi, ngay từ đầu bạn phải tính đến khả năng "lãi suất có thể tăng".
Nếu mua bằng lãi suất thả nổi, ít nhất hãy làm các bài kiểm tra chịu áp lực này
Lãi suất thả nổi không phải lúc nào cũng xấu.
Nếu vay được với lãi suất thấp, dòng tiền dương cũng dễ tạo ra hơn.
Vấn đề là mua với giả định lãi suất sẽ không tăng.
Nếu dùng lãi suất thả nổi để đầu tư bất động sản, ít nhất hãy làm các bài kiểm tra chịu áp lực (tính lại thu chi khi giả định tình hình xấu đi) như sau:
Lãi suất +1%
Lãi suất +2%
Lãi suất +3%
Tỷ lệ phòng trống 10%
Tỷ lệ phòng trống 20%
Giá thuê giảm 5%
Giá thuê giảm 10%
Trích quỹ sửa chữa hàng tháng
Tính cả phí quảng cáo và chi phí khôi phục hiện trạng
Tính cả thuế, bảo hiểm và phí quản lý
Với các điều kiện này, nếu bạn thấy
Chỉ có lãi khi lấp đầy toàn bộ phòng
Lãi suất +2% là lợi nhuận gần như biến mất
Lãi suất +3% là bị lỗ
Chỉ trống ít phòng cũng phải bù tiền túi
Tính cả chi phí sửa chữa thì không xoay xở nổi
thì bất động sản đó khá nguy hiểm.
Ngược lại, nếu thấy
Xoay xở được với giá thuê hiện tại
Chịu được dù lãi suất +2 đến 3%
Dù có phòng trống, dòng tiền cũng không vỡ
Tính cả quỹ sửa chữa vẫn có lãi
Hình dung được đường thoát bằng cách bán
thì lúc đó mới đáng để cân nhắc.
Điều cần nhìn hơn cả "tiền trả không tăng đột ngột"
Với đầu tư bất động sản bằng lãi suất thả nổi, đây là những câu hỏi cần đặt ra:
Khoản trả hàng tháng thay đổi khi nào, theo điều kiện nào
Khi lãi suất tăng, gốc giảm được bao nhiêu
Có khả năng phát sinh lãi chưa trả không
Có khả năng bị đòi trả một lần phần còn lại ở kỳ trả cuối không
Nếu chuyển sang lãi suất cố định thì điều kiện là gì
Phòng trống, giá thuê giảm, sửa chữa ập đến cùng lúc thì còn trụ được không
Có phải khu vực dễ tìm người mua khi bán không
Tài liệu bán hàng thì tất nhiên luôn đặt tỷ suất lợi nhuận và khả năng được vay lên hàng đầu.
Nhưng nếu giữ lâu dài, điều quan trọng hơn tỷ suất lợi nhuận là độ khó bị đổ vỡ.
Đặc biệt với chung cư mini nguyên căn, chỉ cần trống một phòng là thu chi đã khác.
Tòa nhà càng cũ thì chi phí sửa chữa càng tăng.
Với bất động sản ở tỉnh lẻ, còn có rủi ro khó bán khi muốn thoát.
Trong bối cảnh đó, nếu dùng lãi suất thả nổi thì không nên nhìn theo kiểu
Tiền trả không tăng đột ngột nên không sao
mà nên nhìn theo kiểu
Dù lãi suất tăng, phòng trống, đến lúc phải sửa chữa, mình có còn trụ được không
Tổng kết: nguy hiểm không phải lãi suất thả nổi, mà là giả định "sẽ không tăng"
Bản thân lãi suất thả nổi không xấu.
Vay được với lãi suất thấp là lợi thế lớn trong đầu tư bất động sản.
Nhưng mua chỉ dựa trên những giả định như
Tiền trả không tăng đột ngột
Lãi suất không tăng nhiều đâu
Tiền thuê đủ để trả nợ
Lấp đầy là lợi nhuận cao
thì rất nguy hiểm.
Quy tắc 5 năm và quy tắc 125% không xóa bỏ rủi ro lãi suất tăng.
Chúng có thể phát huy hậu quả về sau, dưới dạng lãi chưa trả và việc trả gốc bị chậm lại.
Điều quan trọng trong đầu tư bất động sản không phải những lời khiến người ta yên tâm, mà là thu chi trong điều kiện xấu.
Thứ cần nhìn không phải tỷ suất lợi nhuận khi lấp đầy.
Giá thuê hiện tại
Chi phí thực tế
Chi phí sửa chữa
Tỷ lệ phòng trống
Lãi suất tăng
Đường thoát bằng cách bán
Đó mới là thứ cần nhìn.
Nếu mua bằng lãi suất thả nổi, đừng cầu mong một tương lai lãi suất không tăng, mà hãy chỉ chọn những bất động sản không đổ vỡ dù lãi suất có tăng.
Tôi nghĩ nhìn lạnh lùng đến mức đó là vừa đủ trong đầu tư bất động sản.
Ngân hàng MUFG, "Vay mua nhà nên chọn lãi suất thả nổi không? Tìm hiểu ưu và nhược điểm"
Giải thích rằng quy tắc 5 năm và quy tắc 125% áp dụng cho khoản trả chứ không áp dụng cho bản thân lãi suất, và có thể phát sinh lãi chưa trả.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlNgân hàng SMBC (Sumitomo Mitsui Banking Corporation), "Lãi suất thả nổi đã tăng, khoản trả bị ảnh hưởng thế nào?"
Giải thích quy tắc 5 năm, quy tắc 125% và khái niệm lãi chưa trả trong cách trả đều gốc lẫn lãi.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674Ngân hàng Mizuho, "Cơ chế của lãi suất thả nổi"
Giải thích ưu và nhược điểm của lãi suất thả nổi, quy tắc 5 năm, quy tắc 125% và cách xử lý lãi chưa trả.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlCơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản (FSA), "Kết quả khảo sát về cho vay bất động sản đầu tư"
Cho thấy với cho vay bất động sản đầu tư, việc giải thích các rủi ro như phòng trống, giá thuê giảm, chi phí sửa chữa, thiên tai và lãi suất tăng là rất quan trọng.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
