Das Wichtigste
Wer für ein Immobilieninvestment einen Kredit mit variablem Zins nutzt, bekommt manchmal diese Erklärung zu hören:
Auch bei variablem Zins steigt die monatliche Rate nicht plötzlich, also kein Problem
Es stimmt: Manche variabel verzinste Wohnbaukredite in Japan haben die sogenannte „5-Jahres-Regel“ und die „125-%-Regel“.
Aber das ist kein Mechanismus, der das Zinsänderungsrisiko beseitigt.
Er dämpft lediglich, und nur vorübergehend, plötzliche Sprünge der monatlichen Rate.
Steigen die Zinsen, wächst innerhalb der Rate der Zinsanteil, und die Restschuld sinkt langsamer. In manchen Fällen können sogar aufgelaufene, nicht gezahlte Zinsen entstehen.
Anders gesagt:
Die Rate steigt nicht sofort
≠ Der Zinsanstieg wirkt sich nicht aus
Worauf es bei Immobilieninvestments wirklich ankommt, ist nicht, wie die Rate aussieht, sondern ob Ihr Vermietungsgeschäft auch nach einem Zinsanstieg noch trägt.
Was sind die „5-Jahres-Regel“ und die „125-%-Regel“?
Bei Erklärungen zum variablen Zins tauchen vor allem diese beiden Regeln auf.
Die 5-Jahres-Regel
Ein Mechanismus, bei dem die monatliche Rate über einen bestimmten Zeitraum gleich bleibt, selbst wenn sich der Zins ändert.
Sie findet sich meist bei Wohnbaukrediten mit Annuitätentilgung (Sie zahlen jeden Monat denselben Gesamtbetrag, nur die Aufteilung zwischen Zinsen und Tilgung verschiebt sich).
Auch wenn die Zinsen steigen, erhöht sich die Rate nicht sofort.
Aber die Zusammensetzung der Rate ändert sich.
Steigen die Zinsen, wächst der Zinsanteil der Rate, und der Tilgungsanteil schrumpft.
Die 125-%-Regel
Wenn die Rate neu festgesetzt wird, darf sie selbst bei stark gestiegenen Zinsen höchstens auf 125 % der bisherigen Rate steigen.
Zahlten Sie zum Beispiel 100.000 Yen im Monat, kann die Rate nach der Neuberechnung höchstens 125.000 Yen betragen.
Das klingt zunächst beruhigend.
Doch geschützt wird damit nur vor einem plötzlichen Anstieg der monatlichen Rate.
Dass der Zins selbst steigt, verhindert die Regel nicht.
Wirklich gefährlich ist der Irrglaube, „die Zinslast sei verschwunden“
Auch mit 5-Jahres- und 125-%-Regel steigt die Zinslast, wenn die Zinsen steigen.
Bleibt die monatliche Rate gleich, wird der zusätzliche Zins innerhalb dieser Rate aufgefangen.
Es passiert also Folgendes:
Zinsen steigen
↓
Zinsanteil wächst
↓
Tilgungsanteil schrumpft
↓
Die Restschuld sinkt langsamer
Und steigen die Zinsen sprunghaft, kann der Zins sogar größer werden als die monatliche Rate.
Dann entstehen nicht gezahlte Zinsen.
Nicht gezahlte Zinsen sind kein erlassenes Geld.
Die Zahlung wird nur nach hinten verschoben.
Die 5-Jahres- und die 125-%-Regel sind also
kein Mechanismus, der das Zinsrisiko beseitigt
sondern
ein Mechanismus, der plötzliche Änderungen der Rate abfedert
Wer das verwechselt, rechnet die Wirtschaftlichkeit eines Immobilieninvestments viel zu großzügig.
Bei Krediten für Anlageimmobilien gibt es dieselben Regeln nicht unbedingt
Ein weiterer wichtiger Punkt: Die 5-Jahres- und die 125-%-Regel werden vor allem im Zusammenhang mit Wohnbaukrediten erwähnt.
Bei Krediten für Anlageimmobilien und für ganze Mehrfamilienhäuser unterscheiden sich die Bedingungen je nach Bank und Produkt.
Deshalb ist es riskant zu denken:
Bei variablem Zins gibt es ja sowieso die 5-Jahres- und die 125-%-Regel
Prüfen Sie vor Vertragsabschluss mindestens Folgendes:
・Gibt es eine 5-Jahres-Regel?
・Gibt es eine 125-%-Regel?
・Annuitätentilgung oder Ratentilgung?
・Wie werden nicht gezahlte Zinsen behandelt, falls sie entstehen?
・Wie oft wird der Zins angepasst?
・Basiszins und Höhe des Nachlasses
・Ist ein Wechsel zum Festzins möglich?
・Gebühren für Sondertilgung
・Tilgungsplan für ein Szenario mit steigenden Zinsen
Besonders bei der Ratentilgung (der Tilgungsanteil ist jeden Monat gleich hoch) kann es sein, dass die 5-Jahres- und die 125-%-Regel nicht gelten.
Außerdem gibt es Produkte, bei denen es beim Wechsel zum Festzins keine Obergrenze für die Änderung der Rate gibt.
Eine Rate, von der Sie dachten, sie „steige nicht plötzlich“, kann sich je nach Vertragsbedingungen ganz normal ändern.
Bei Immobilieninvestments ist nicht nur der Zinsanstieg gefährlich
Wäre es nur der Zinsanstieg, ließe er sich noch durchrechnen.
Wirklich gefährlich ist es, wenn er zusammen mit anderen Risiken auftritt.
Bei Immobilieninvestments häufen sich Risiken wie diese:
・Leerstand
・Sinkende Mieten
・Vermittlungskosten (an Makler gezahlt, um Mieter zu finden)
・Renovierungskosten nach dem Auszug
・Reparaturkosten
・Grundsteuer
・Gebäudeversicherung
・Verwaltungskosten
・Naturkatastrophen
・Steigende Zinsen
・Zu wenige Käufer beim Verkauf
Nehmen wir ein ganzes Mehrfamilienhaus mit scheinbar hoher Bruttorendite. Kommt dann alles zusammen:
Die Zinsen steigen
Zwei Wohnungen stehen leer
Ohne Mietsenkung findet sich kein Mieter
Der Warmwasserbereiter oder die Außenwand müssen repariert werden
Die Hausverwaltung arbeitet schlecht
bricht die Rechnung auf einen Schlag zusammen.
Ein Immobilieninvestment ist nicht einfach der Kauf eines Objekts.
In Wirklichkeit ist es ein mit Fremdkapital finanziertes Vermietungsgeschäft.
Deshalb ist es gefährlich, nur nach der Bruttorendite zu entscheiden.
Die Gefahr, sich fast 30 Jahre zu verschulden und davon auszugehen, dass „die Zinsen nicht steigen“
In Verkaufsunterlagen und Büchern zum Immobilieninvestment finden sich manchmal Berechnungen, die von niedrigen Zinsen ausgehen.
Wer sich aber langfristig verschuldet, sollte nicht nur von der Annahme ausgehen, dass
die Zinsen sich kaum von heute unterscheiden werden
Niemand weiß, wie hoch die Zinsen in 10, 20 oder 30 Jahren sind.
Und wenn sie gestiegen sind, hilft es nicht, sich zu empören:
Davon hat mir niemand etwas gesagt
Aus einer Immobilie kommt man nicht so leicht wieder heraus.
Anders als Aktien lässt sich ein Objekt nicht mit einem Klick verkaufen.
Man muss einen Käufer finden.
Und der Verkaufspreis hängt von den Zinsen, den Kreditbedingungen, der demografischen Entwicklung, dem Zustand des Gebäudes und dem Mietniveau zu diesem Zeitpunkt ab.
Gerade deshalb sollten Sie, wenn Sie mit variablem Zins kaufen, von Anfang an davon ausgehen, dass die Zinsen steigen können.
Wer mit variablem Zins kauft, sollte mindestens diese Stresstests machen
Variabler Zins ist nicht grundsätzlich schlecht.
Wer zu einem niedrigen Zins leihen kann, erzielt leichter einen positiven Cashflow.
Das Problem ist, in der Annahme zu kaufen, dass die Zinsen nicht steigen.
Wer für ein Immobilieninvestment variablen Zins nutzt, sollte mindestens diese Stresstests durchführen (die Rechnung unter der Annahme verschlechterter Bedingungen neu aufstellen):
Zins +1 %
Zins +2 %
Zins +3 %
Leerstandsquote 10 %
Leerstandsquote 20 %
Mietrückgang 5 %
Mietrückgang 10 %
Monatlich Rücklagen für Reparaturen einplanen
Vermittlungs- und Renovierungskosten einplanen
Grundsteuer, Versicherung und Verwaltungskosten einplanen
Zeigt sich unter diesen Bedingungen, dass
nur bei Vollvermietung ein Gewinn bleibt
bei Zins +2 % der Gewinn fast verschwindet
bei Zins +3 % Verlust entsteht
schon wenig Leerstand bedeutet, Geld zuschießen zu müssen
mit den Reparaturkosten die Rechnung nicht aufgeht
dann ist dieses Objekt sehr riskant.
Zeigt sich dagegen, dass
es mit den aktuellen Mieten funktioniert
es auch bei Zins +2 bis 3 % standhält
die Liquidität auch bei Leerstand nicht zusammenbricht
es mit Reparaturrücklage immer noch Gewinn abwirft
ein Ausstieg durch Verkauf vorstellbar ist
dann kommt es überhaupt erst infrage.
Worauf Sie statt auf „die Rate steigt nicht plötzlich“ achten sollten
Bei einem Immobilieninvestment mit variablem Zins sind das die Fragen, die Sie sich stellen sollten:
Wann und unter welchen Bedingungen ändert sich die monatliche Rate?
Wie viel Restschuld wird bei steigenden Zinsen noch getilgt?
Können nicht gezahlte Zinsen entstehen?
Kann bei der letzten Zahlung der Rest auf einmal gefordert werden?
Unter welchen Bedingungen kann ich zum Festzins wechseln?
Halte ich durch, wenn Leerstand, Mietrückgang und Reparaturen zusammenkommen?
Findet man in dieser Gegend beim Verkauf Käufer?
In Verkaufsunterlagen stehen naturgemäß Rendite und Finanzierbarkeit im Vordergrund.
Wer aber lange hält, für den ist wichtiger als die Rendite, wie schwer das Objekt kaputtzukriegen ist.
Gerade bei einem ganzen Mehrfamilienhaus ändert schon eine leere Wohnung die Rechnung.
Je älter das Gebäude, desto höher die Reparaturkosten.
Bei Objekten auf dem Land kommt das Risiko hinzu, beim Ausstieg schwer verkäuflich zu sein.
Wer unter diesen Umständen variablen Zins nutzt, sollte nicht fragen:
Die Rate steigt nicht plötzlich, also ist alles gut
sondern:
Halte ich auch dann noch durch, wenn die Zinsen steigen, Wohnungen leer stehen und Reparaturen anfallen?
Fazit: Gefährlich ist nicht der variable Zins, sondern die Annahme „er steigt nicht“
Variabler Zins ist an sich nicht schlecht.
Zu niedrigem Zins leihen zu können, ist bei Immobilieninvestments ein großer Vorteil.
Aber nur auf Annahmen wie
Die Rate steigt nicht plötzlich
Die Zinsen steigen nicht so stark
Die Mieteinnahmen reichen zur Rückzahlung
Ist erst alles vermietet, ist die Rendite hoch
zu kaufen, ist gefährlich.
Die 5-Jahres- und die 125-%-Regel beseitigen das Zinsrisiko nicht.
Es kann später zurückkommen, in Form von nicht gezahlten Zinsen und einer verzögerten Tilgung.
Bei Immobilieninvestments zählen nicht beruhigende Worte, sondern die Zahlen unter schlechten Bedingungen.
Entscheidend ist nicht die Rendite bei Vollvermietung.
Aktuelle Mieten
Tatsächliche Kosten
Reparaturkosten
Leerstandsquote
Steigende Zinsen
Ausstieg durch Verkauf
Das ist es, worauf man schauen muss.
Wer mit variablem Zins kauft, sollte nicht darauf hoffen, dass die Zinsen nie steigen, sondern nur Objekte wählen, die auch bei steigenden Zinsen nicht kaputtgehen.
So nüchtern zu rechnen, ist bei Immobilieninvestments meiner Meinung nach genau richtig.
Quellen (4)
MUFG Bank, „Ist ein variabler Zins beim Wohnbaukredit gut? Vor- und Nachteile kennenlernen“
Erklärt, dass die 5-Jahres- und die 125-%-Regel für die Rate gelten, nicht für den Zins selbst, und dass nicht gezahlte Zinsen entstehen können.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlSMBC (Sumitomo Mitsui Banking Corporation), „Der variable Zins ist gestiegen: Wie wirkt sich das auf meine Rate aus?“
Erklärt die 5-Jahres-Regel, die 125-%-Regel und das Konzept der nicht gezahlten Zinsen bei Annuitätentilgung.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674Mizuho Bank, „So funktioniert der variable Zins“
Erklärt Vor- und Nachteile des variablen Zinses, die 5-Jahres-Regel, die 125-%-Regel und den Umgang mit nicht gezahlten Zinsen.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlFinanzaufsichtsbehörde Japans (FSA), „Ergebnisse der Umfrage zu Krediten für Anlageimmobilien“
Zeigt, dass bei Krediten für Anlageimmobilien die Aufklärung über Risiken wie Leerstand, Mietrückgang, Reparaturkosten, Naturkatastrophen und steigende Zinsen wichtig ist.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
