Lo esencial
Si usas un préstamo a tasa variable para invertir en inmuebles, quizá te hayan dicho algo así:
Aunque sea tasa variable, la cuota no sube de golpe, así que no hay problema
Es cierto que algunas hipotecas de vivienda a tasa variable en Japón incluyen la llamada "regla de los 5 años" y la "regla del 125 %".
Pero eso no elimina el riesgo de que suban los tipos de interés.
Solo evita, de forma temporal, que la cuota mensual cambie bruscamente.
Si los tipos suben, dentro de cada cuota crece la parte de intereses y el capital baja más despacio. En algunos casos, incluso pueden acumularse intereses impagados.
Es decir:
Que la cuota no suba enseguida
≠ Que la subida de tipos no te afecte
Lo que de verdad importa al invertir en inmuebles no es cómo se ve la cuota, sino si tu negocio de alquiler aguanta cuando los tipos ya han subido.
Qué son la "regla de los 5 años" y la "regla del 125 %"
Al explicar la tasa variable, suelen aparecer estas dos reglas.
La regla de los 5 años
Aunque el tipo de interés cambie, la cuota mensual se mantiene igual durante un periodo fijo.
Se ve normalmente en hipotecas de cuota constante (pagas lo mismo cada mes y solo cambia el reparto entre intereses y capital).
Aunque los tipos suban, la cuota mensual no sube de inmediato.
Pero sí cambia lo que hay dentro de la cuota.
Si los tipos suben, aumenta la parte de intereses y baja la parte que amortiza capital.
La regla del 125 %
Cuando llega el momento de revisar la cuota, aunque la subida de tipos la dispare, el nuevo importe queda limitado al 125 % de la cuota anterior.
Por ejemplo, si pagabas 100 000 yenes al mes, tras la revisión la cuota podría subir como máximo a 125 000 yenes.
Dicho así, suena tranquilizador.
Pero lo único que protege esta regla es un aumento brusco de la cuota mensual.
No impide que el tipo de interés suba.
Lo realmente peligroso es creer que "la carga de intereses desaparece"
Aunque existan ambas reglas, si los tipos suben, la carga de intereses aumenta.
Si la cuota mensual no cambia, los intereses extra se absorben dentro de esa misma cuota.
Es decir, ocurre esto:
Suben los tipos
↓
Crece la parte de intereses
↓
Baja la parte de capital
↓
El capital se reduce más despacio
Y si los tipos se disparan, los intereses pueden llegar a superar la cuota mensual.
Ahí es cuando aparecen los intereses impagados.
Los intereses impagados no son dinero que te perdonan.
Solo se pagan más tarde.
Por eso, la regla de los 5 años y la del 125 %
no son un mecanismo que elimine el riesgo de subida de tipos
sino
un mecanismo que suaviza los cambios bruscos de la cuota
Si se te escapa esto, acabarás calculando la rentabilidad de la inversión con demasiado optimismo.
En los préstamos para inversión inmobiliaria, no siempre hay las mismas reglas
Otro punto importante: la regla de los 5 años y la del 125 % se mencionan sobre todo al hablar de hipotecas de vivienda.
En los préstamos para inmuebles de inversión y para edificios enteros de apartamentos, las condiciones cambian según el banco y el producto.
Por eso es arriesgado pensar:
Si es tasa variable, seguro que tiene la regla de los 5 años y la del 125 %
Antes de firmar, conviene comprobar como mínimo lo siguiente:
・¿Hay regla de los 5 años?
・¿Hay regla del 125 %?
・¿Cuota constante o amortización de capital constante?
・Cómo se tratan los intereses impagados si aparecen
・Frecuencia de revisión del tipo
・Tipo de referencia y margen de descuento
・Si se puede pasar a tasa fija
・Comisión por amortización anticipada
・Cuadro de amortización en un escenario de tipos al alza
En especial, con la amortización de capital constante (donde la parte de capital es igual cada mes), puede que no se apliquen la regla de los 5 años ni la del 125 %.
Además, algunos productos no ponen tope a la variación de la cuota cuando pasas a tasa fija.
Una cuota que creías que "no subiría de golpe" puede cambiar sin más, según las condiciones del contrato.
En la inversión inmobiliaria, no solo da miedo la subida de tipos
Si fuera solo la subida de tipos, todavía se podría calcular.
Lo realmente peligroso es que llegue a la vez que otros riesgos.
En la inversión inmobiliaria se acumulan riesgos como estos:
・Vacíos (pisos sin inquilino)
・Caída de alquileres
・Comisiones de publicidad (lo que se paga a inmobiliarias por encontrar inquilinos)
・Gastos de reacondicionamiento tras la salida del inquilino
・Gastos de reparación
・Impuesto sobre bienes inmuebles
・Seguro contra incendios
・Gastos de gestión
・Desastres
・Subida de tipos de interés
・Falta de compradores al vender
Por ejemplo, en un edificio entero de apartamentos con una rentabilidad bruta que parece alta, si coinciden
Suben los tipos
Se quedan vacíos dos apartamentos
Para alquilarlos hay que bajar el precio
Toca arreglar el calentador o la fachada
La empresa gestora no funciona bien
las cuentas se hunden de golpe.
Invertir en inmuebles no es solo comprar una propiedad.
En realidad, es un negocio de alquiler financiado con deuda.
Por eso es peligroso decidir solo por la rentabilidad bruta.
El peligro de endeudarse casi 30 años dando por hecho que "los tipos no subirán"
En los folletos comerciales y en los libros de inversión inmobiliaria a veces aparecen simulaciones que asumen tipos bajos.
Pero si vas a endeudarte a largo plazo, es peligroso basarse solo en la idea de que
los tipos seguirán más o menos como ahora
Nadie sabe cuáles serán los tipos dentro de 10, 20 o 30 años.
Y cuando suban, enfadarte y decir
Nadie me había contado esto
no te sacará del apuro, porque un inmueble no es algo de lo que puedas salir fácilmente.
A diferencia de las acciones, una propiedad no se vende con un clic.
Hay que buscar comprador.
Además, el precio de venta depende de los tipos, del crédito disponible, de la demografía, del estado del edificio y del nivel de alquileres de ese momento.
Por eso, si compras con tasa variable, debes partir desde el principio de que "puede subir".
Si compras con tasa variable, haz al menos estas pruebas de estrés
La tasa variable no es mala en sí misma.
Si puedes endeudarte a un tipo bajo, es más fácil generar flujo de caja.
El problema es comprar dando por hecho que los tipos no subirán.
Si usas tasa variable para invertir en inmuebles, haz como mínimo estas pruebas de estrés (recalcular las cuentas suponiendo que las cosas salen mal):
Tipo +1 %
Tipo +2 %
Tipo +3 %
Vacío del 10 %
Vacío del 20 %
Caída de alquileres del 5 %
Caída de alquileres del 10 %
Reservar cada mes un fondo para reparaciones
Incluir comisiones de publicidad y gastos de reacondicionamiento
Incluir impuestos, seguros y gastos de gestión
Si, con esas condiciones, ves que
Solo hay beneficio si está todo alquilado
Con tipo +2 % casi desaparece el beneficio
Con tipo +3 % hay pérdidas
Con unos pocos vacíos ya tienes que poner dinero de tu bolsillo
Con las reparaciones incluidas, no sale
entonces ese inmueble es bastante peligroso.
En cambio, si ves que
Funciona con los alquileres actuales
Aguanta incluso con tipo +2 o +3 %
Aunque haya vacíos, la tesorería no se rompe
Sigue habiendo beneficio con el fondo de reparaciones
Se puede imaginar una salida vendiendo
solo entonces vale la pena considerarlo.
Más importante que "la cuota no sube de golpe"
En una inversión inmobiliaria con tasa variable, las preguntas que hay que hacerse son estas:
¿Cuándo y con qué condiciones cambia la cuota mensual?
Cuando suben los tipos, ¿cuánto capital se amortiza?
¿Pueden aparecer intereses impagados?
¿Podrían reclamarme todo de golpe en el último pago?
¿Qué condiciones hay para pasarme a tasa fija?
¿Aguanto si coinciden vacíos, caída de alquileres y reparaciones?
¿Es una zona donde se encuentra comprador al vender?
Los materiales comerciales ponen por delante, inevitablemente, la rentabilidad y la posibilidad de financiación.
Pero si vas a mantener el inmueble mucho tiempo, lo que importa más que la rentabilidad es que cueste romperse.
En un edificio de apartamentos, basta con que se quede vacío un piso para que cambien las cuentas.
Con los años, aumentan los gastos de reparación.
Y en los inmuebles de zonas rurales, también existe el riesgo de que cueste venderlos al salir.
Si en ese contexto usas tasa variable, no te preguntes
La cuota no sube de golpe, así que no hay problema
sino
¿Aguanto aunque suban los tipos, haya vacíos y lleguen las reparaciones?
Conclusión: lo peligroso no es la tasa variable, sino dar por hecho que no subirá
La tasa variable en sí no es mala.
Poder endeudarse a un tipo bajo es una gran ventaja al invertir en inmuebles.
Pero comprar basándose solo en ideas como
La cuota no sube de golpe
Los tipos no subirán tanto
Con los alquileres puedo pagarlo
Si se llena, la rentabilidad es alta
es peligroso.
La regla de los 5 años y la del 125 % no eliminan el riesgo de subida de tipos.
Pueden pasarte factura más adelante, en forma de intereses impagados y de un capital que se amortiza más tarde.
En la inversión inmobiliaria, lo importante no son las palabras tranquilizadoras, sino las cuentas en las peores condiciones.
Lo que hay que mirar no es la rentabilidad con todo alquilado.
Alquileres actuales
Gastos reales
Gastos de reparación
Tasa de vacío
Subida de tipos
Salida por venta
Eso es lo que hay que mirar.
Si compras con tasa variable, en vez de rezar para que los tipos no suban, elige solo inmuebles que no se rompan aunque suban.
Mirarlo con esa frialdad es, creo, lo justo en la inversión inmobiliaria.
Referencias (4)
MUFG Bank, "¿Conviene la tasa variable en una hipoteca? Conoce sus ventajas y desventajas"
Explica que la regla de los 5 años y la del 125 % se aplican a la cuota y no al tipo de interés en sí, y que pueden aparecer intereses impagados.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlSMBC (Sumitomo Mitsui Banking Corporation), "Ha subido la tasa variable: ¿cómo afecta a mi cuota?"
Explica la regla de los 5 años, la del 125 % y el concepto de intereses impagados en la amortización de cuota constante.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674Mizuho Bank, "Cómo funciona la tasa variable"
Explica las ventajas y desventajas de la tasa variable, la regla de los 5 años, la del 125 % y el tratamiento de los intereses impagados.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlAgencia de Servicios Financieros de Japón, "Resultados de la encuesta sobre préstamos para inmuebles de inversión"
Muestra que, en los préstamos para inmuebles de inversión, es importante explicar riesgos como los vacíos, la caída de alquileres, los gastos de reparación, los desastres y la subida de tipos.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
