要点
不動産投資で変動金利を使うとき、
変動金利でも、返済額は急に増えないから大丈夫
という説明を見かけることがあります。
たしかに、住宅ローンの変動金利には、いわゆる「5年ルール」や「125％ルール」がある商品があります。
しかし、これは金利上昇リスクを消す仕組みではありません。
あくまで、毎月返済額の急変を一時的に抑える仕組みです。
金利が上がれば、返済額の中で利息部分が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。場合によっては、未払利息が発生することもあります。
つまり、
返済額がすぐ増えない
＝ 金利上昇の影響がない
ではありません。
不動産投資で本当に見るべきなのは、返済額の見た目ではなく、金利が上がった後も賃貸事業として耐えられるかです。
「5年ルール」「125％ルール」とは何か
変動金利の説明でよく出てくるのが、次の2つです。
5年ルール
金利が変動しても、一定期間は毎月返済額を変えない仕組みです。
一般的には、元利均等返済の住宅ローンで見られる考え方です。
金利が上がっても、すぐに毎月返済額が増えるわけではありません。
ただし、返済額の内訳は変わります。
金利が上がれば、毎月返済額の中で利息部分が増え、元金返済部分が減ります。
125％ルール
返済額を見直すタイミングで、金利上昇により新しい返済額が大きく増える場合でも、前回返済額の125％までに抑える仕組みです。
たとえば、毎月10万円返済していた場合、見直し後の返済額は最大でも12.5万円まで、というようなイメージです。
これだけ聞くと安心に見えます。
しかし、このルールが守っているのは、あくまで毎月返済額の急な増加です。
金利そのものが上がらないわけではありません。
本当に怖いのは「利息負担が消える」と誤解すること
5年ルールや125％ルールがあっても、金利が上がれば利息負担は増えます。
毎月返済額が変わらない場合、増えた利息分は返済額の内訳に反映されます。
つまり、
金利上昇
↓
利息部分が増える
↓
元金返済部分が減る
↓
元金の減りが遅くなる
ということが起きます。
さらに金利が急激に上昇すると、毎月返済額よりも利息の方が大きくなる場合があります。
このとき発生するのが、未払利息です。
未払利息は、支払いを免除されたお金ではありません。
支払いが後ろに回るだけです。
つまり、5年ルールや125％ルールは、
金利上昇リスクをなくす仕組み
ではなく、
返済額の急変をなだらかにする仕組み
です。
ここを間違えると、不動産投資の収支判断をかなり甘く見てしまいます。
投資用不動産ローンでは、そもそも同じルールがあるとは限らない
もう一つ重要なのは、5年ルールや125％ルールは、主に住宅ローンの説明で出てくることが多いという点です。
投資用不動産ローンやアパートローンでは、金融機関や商品によって条件が異なります。
そのため、
変動金利なら、どうせ5年ルールと125％ルールがあるでしょ
と考えるのは危険です。
契約前に最低限、次の点は確認した方がいいです。
・5年ルールはあるか
・125％ルールはあるか
・元利均等返済か、元金均等返済か
・未払利息が発生した場合の扱い
・金利見直しの頻度
・基準金利と優遇幅
・固定金利への切り替え可否
・繰上返済手数料
・金利上昇時の返済予定表
特に、元金均等返済では5年ルールや125％ルールの対象外になるケースがあります。
また、固定金利へ切り替える場合にも、返済額の変動上限がない商品があります。
「急に増えない」と思っていた返済額が、契約条件によっては普通に変わる可能性があります。
不動産投資で怖いのは、金利上昇だけではない
金利上昇だけなら、まだ計算できます。
本当に怖いのは、金利上昇が他のリスクと同時に来ることです。
不動産投資では、次のようなリスクが重なります。
・空室
・家賃下落
・広告料
・原状回復費
・修繕費
・固定資産税
・火災保険
・管理費
・災害
・金利上昇
・売却時の買い手不足
たとえば、表面利回りが高く見える一棟アパートでも、
金利が上がる
空室が2戸出る
家賃を下げないと埋まらない
給湯器や外壁の修繕が来る
管理会社の動きが悪い
ということが重なれば、一気に収支は崩れます。
不動産投資は、単に物件を買うだけではありません。
実態は、融資を使った賃貸事業です。
そのため、表面利回りだけで判断すると危険です。
「金利は上がらない前提」で30年近い借金を組む怖さ
不動産投資の営業資料や本では、低金利前提の収支シミュレーションが出てくることがあります。
しかし、長期の借入をするなら、
金利は今のまま大きく変わらない
という前提だけで見るのは危険です。
10年後、20年後、30年後の金利は誰にも分かりません。
金利が上がったときに、
そんな話は聞いていない
と怒っても、不動産は簡単に逃げられません。
株式などと違い、物件はワンクリックで売れません。
買い手を探す必要があります。
売却価格も、その時点の金利、融資環境、人口動態、物件状態、家賃水準に左右されます。
だからこそ、変動金利で不動産を買うなら、最初から「上がるかもしれない」前提で見る必要があります。
変動金利で買うなら、最低限このストレステストをする
変動金利が絶対に悪いわけではありません。
低い金利で借りられるなら、キャッシュフローを作りやすい面もあります。
問題は、金利が上がらない前提で買うことです。
不動産投資で変動金利を使うなら、最低限、次のようなストレステストをした方がいいです。
金利 +1％
金利 +2％
金利 +3％
空室率 10％
空室率 20％
家賃下落 5％
家賃下落 10％
修繕積立を毎月計上
広告料・原状回復費を計上
固定資産税・保険・管理費を計上
この条件で見て、
満室想定でしか黒字にならない
金利+2％でほぼ利益が消える
金利+3％で赤字になる
空室が少し出るだけで持ち出しになる
修繕費を入れると回らない
なら、その物件はかなり危険です。
逆に、
現況家賃で回る
金利+2〜3％でも耐える
空室が出ても資金繰りが壊れない
修繕積立を入れても黒字
出口売却も想定できる
なら、ようやく検討対象になります。
「返済額が急に増えない」より見るべきこと
変動金利の不動産投資で見るべきなのは、次の問いです。
毎月返済額はいつ、どの条件で変わるのか
金利が上がったとき、元金はどれくらい減るのか
未払利息が出る可能性はあるのか
最終返済時に一括請求される可能性はあるのか
固定金利へ逃げる場合の条件は何か
空室・家賃下落・修繕と同時に来ても耐えられるか
売却時に買い手がつくエリアか
営業資料では、どうしても利回りや融資可能性が前面に出ます。
しかし、長期で持つなら、利回りよりも大事なのは壊れにくさです。
特に一棟アパートは、1戸空くだけで収支が変わります。
築年数が進めば、修繕費も増えます。
地方物件では、出口で売りにくいリスクもあります。
その中で変動金利を使うなら、
返済額は急に増えないから大丈夫
ではなく、
金利が上がっても、空室が出ても、修繕が来ても、まだ耐えられるか
で見るべきです。
まとめ：変動金利が危険なのではなく、「上がらない前提」が危険
変動金利そのものが悪いわけではありません。
低い金利で借りられることは、不動産投資において大きなメリットです。
ただし、
返済額は急に増えない
金利はそんなに上がらない
家賃収入で返せる
満室になれば高利回り
という前提だけで買うのは危険です。
5年ルールや125％ルールは、金利上昇リスクを消すものではありません。
未払利息や元金返済の遅れという形で、後から効いてくる可能性があります。
不動産投資で大事なのは、安心できる言葉ではなく、悪い条件での収支です。
見るべきなのは、満室想定利回りではありません。
現況家賃
実質経費
修繕費
空室率
金利上昇
売却出口
です。
変動金利で買うなら、金利が上がらない未来を祈るのではなく、金利が上がっても壊れない物件だけを選ぶ。
それくらい冷たく見た方が、不動産投資ではちょうどいいと思います。
参考情報
三菱UFJ銀行「住宅ローンって変動金利がいいの？メリット・デメリットを知ろう」
5年ルール・125％ルールは返済額に適用されるもので、金利そのものに適用されるわけではないこと、未払利息が発生する可能性があることが説明されています。
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.html三井住友銀行「変動金利が上昇しましたが、返済額にどのような影響がありますか？」
元利均等返済における5年ルール、125％ルール、未払利息の考え方が説明されています。
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674みずほ銀行「変動金利方式の仕組み」
変動金利のメリット・デメリット、5年ルール・125％ルール、未払利息の扱いが説明されています。
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.html金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」
投資用不動産向け融資において、空室、家賃下落、修繕費、災害、金利上昇などのリスク説明が重要であることが示されています。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
