要点
做房产投资用浮动利率贷款时，你可能会听到这样的说法：
就算是浮动利率，还款额也不会突然增加，所以放心
的确，日本的住房贷款里，有些浮动利率产品带有所谓的“5年规则”和“125%规则”。
但这并不是消除利率上升风险的机制。
它只是在一段时间内，把每月还款额的突然变化压一压。
利率一涨，还款额里利息的部分会变多，本金减少的速度会变慢。有时还会出现未付利息（当月该付的利息没付够，被记下来的部分）。
也就是说：
还款额没有马上增加
＝ 利率上升没有影响
并不成立。
房产投资真正该看的，不是还款额表面上的样子，而是利率上升之后，这门租赁生意还撑不撑得住。
“5年规则”和“125%规则”是什么
讲浮动利率时，常出现的就是下面这两条。
5年规则
即使利率变动，一定期间内每月还款额也保持不变的机制。
一般见于等额本息还款（每月还款总额固定，只是其中利息与本金的比例会变）的住房贷款。
利率上升了，每月还款额也不会马上增加。
不过，还款额的构成会变。
利率一涨，每月还款额里利息的部分增加，还本金的部分减少。
125%规则
到了重新核定还款额的时候，即使利率上升使新还款额大幅增加，也最多只能涨到上一次还款额的125%。
比如原来每月还10万日元，重新核定后的还款额最多是12.5万日元，大概是这个意思。
光听这些，似乎挺让人安心。
但这条规则保护的，始终只是每月还款额的突然增加。
利率本身照涨不误。
真正可怕的，是误以为“利息负担消失了”
就算有5年规则、125%规则，利率上升了，利息负担照样增加。
每月还款额不变的话，增加的利息会体现在还款额的构成里。
也就是说：
利率上升
↓
利息部分增加
↓
本金偿还部分减少
↓
本金减少得更慢
会发生这样的事。
如果利率急剧上升，还可能出现利息比每月还款额还多的情况。
这时就会产生未付利息。
未付利息不是被免掉的钱。
只是付款往后推了而已。
所以，5年规则和125%规则
不是消除利率上升风险的机制
而是
让还款额的剧烈变化变得平缓的机制
如果搞错这一点，对房产投资收支的判断就会乐观得多。
投资用房产贷款，未必有同样的规则
还有一点很重要：5年规则和125%规则，多半是在讲住房贷款时才会提到。
投资用房产贷款和公寓楼贷款，条件因银行、因产品而异。
所以，如果觉得
浮动利率嘛，反正肯定有5年规则和125%规则
那就危险了。
签约前，至少要确认下面这些：
・有没有5年规则
・有没有125%规则
・是等额本息还是等额本金
・出现未付利息时怎么处理
・利率多久重新核定一次
・基准利率和优惠幅度
・能不能改成固定利率
・提前还款手续费
・利率上升时的还款计划表
尤其是等额本金还款（每月偿还的本金固定的方式），有时不适用5年规则和125%规则。
另外，改成固定利率时，也有产品没有还款额变动的上限。
你以为“不会突然增加”的还款额，按合同条件可能照样变。
房产投资，可怕的不只是利率上升
单是利率上升，还算得出来。
真正可怕的是，利率上升和其他风险同时到来。
房产投资中，会有这些风险叠在一起：
・空置
・租金下跌
・广告费（付给中介帮忙找租客的钱）
・退租后的恢复原状费用
・维修费
・固定资产税
・火灾保险
・管理费
・灾害
・利率上升
・出售时没有买家
比如一栋整楼公寓，表面收益率看着很高，但如果
利率上升
空出两间
不降租金就租不出去
热水器或外墙到了该修的时候
物业管理公司不给力
这些事叠加，收支一下子就垮了。
房产投资不只是买一套房子。
它的实质是借钱做的租赁生意。
所以，只看表面收益率来判断是很危险的。
以“利率不会涨”为前提，背上近30年的债
房产投资的销售资料和书里，有时会拿出以低利率为前提的收支测算。
但如果是长期贷款，只按
利率会一直维持在现在这样，不会有大变化
这个前提去看，是很危险的。
10年后、20年后、30年后的利率，谁也不知道。
利率涨了之后，哪怕你生气地说
当初没人跟我说过这些
房产也不是能轻易脱身的东西。
不像股票，房子不能一键卖出。
得先找到买家。
出售价格还取决于当时的利率、融资环境、人口变化、房屋状况和租金水平。
所以，用浮动利率买房产，从一开始就要按“可能会涨”来看。
用浮动利率买的话，至少做这些压力测试
浮动利率并不是绝对不好。
能以低利率借到钱，也更容易做出正现金流。
问题在于，以利率不会涨为前提去买。
房产投资用浮动利率的话，至少要做下面这样的压力测试（假设情况变糟，重新算一遍收支）：
利率 +1%
利率 +2%
利率 +3%
空置率 10%
空置率 20%
租金下跌 5%
租金下跌 10%
每月计提维修储备金
计入广告费和恢复原状费用
计入固定资产税、保险和管理费
在这些条件下算一算，如果出现
只有按满租来算才有盈利
利率+2%利润几乎没了
利率+3%就亏损
稍微空一点就要自己掏钱补
算上维修费就周转不开
那这套房产就相当危险。
反过来，如果
按现在的租金能周转
利率+2~3%也扛得住
出现空置，资金周转也不会崩
计入维修储备金仍然盈利
出售退出也能想象得到
这时才算有资格进入考虑范围。
比“还款额不会突然涨”更该看的东西
浮动利率的房产投资，该问的是下面这些问题：
每月还款额什么时候、在什么条件下会变
利率上升时，本金能还掉多少
有没有可能出现未付利息
最后一期还款时，有没有可能被要求一次性还清
想转成固定利率的话，条件是什么
空置、租金下跌、维修同时来了还扛得住吗
出售时，这个地段有没有买家
销售资料里，难免把收益率和能不能贷下来放在最前面。
但如果要长期持有，比收益率更重要的是不容易垮。
尤其是整栋公寓，空一间，收支就变了。
房龄越大，维修费也越多。
地方上的房产，还有退出时不好卖的风险。
在这种情况下用浮动利率，就不该用
还款额不会突然涨，所以没问题
来判断，而应该看
利率上涨了、出现空置了、该修的也来了，还撑得住吗
总结：危险的不是浮动利率，而是“利率不会涨”的前提
浮动利率本身并不坏。
能以低利率借款，对房产投资来说是很大的优势。
但如果只凭下面这些前提就买：
还款额不会突然增加
利率不会涨那么多
租金收入够还贷款
租满了就是高收益
那就危险了。
5年规则和125%规则，并不能消除利率上升的风险。
它们可能以未付利息、本金偿还变慢的形式，之后才显现出影响。
房产投资重要的不是让人安心的话，而是糟糕条件下的收支。
该看的不是满租假设下的收益率。
现有租金
实际支出
维修费
空置率
利率上升
出售退出
才是该看的。
用浮动利率买房，别祈祷利率永远不涨，只选择就算利率涨了也不会垮的房产。
在房产投资里，冷静到这个程度，我觉得刚刚好。
参考资料（4条）
三菱UFJ银行《住房贷款选浮动利率好吗？了解优缺点》
说明了5年规则、125%规则适用于还款额而不是利率本身，以及可能出现未付利息。
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.html三井住友银行《浮动利率上升了，对还款额有什么影响？》
说明了等额本息还款中的5年规则、125%规则和未付利息的概念。
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674瑞穗银行《浮动利率方式的结构》
说明了浮动利率的优缺点、5年规则、125%规则以及未付利息的处理。
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.html金融厅《投资用房产融资问卷调查结果》
指出在投资用房产融资中，就空置、租金下跌、维修费、灾害、利率上升等风险做好说明很重要。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
