Intinya
Kalau kamu memakai kredit bunga mengambang untuk investasi properti, mungkin kamu pernah mendengar penjelasan seperti ini:
Meski bunga mengambang, cicilannya tidak naik mendadak, jadi aman
Memang, sebagian kredit rumah bunga mengambang di Jepang punya yang disebut "aturan 5 tahun" dan "aturan 125%".
Tapi ini bukan mekanisme yang menghilangkan risiko kenaikan bunga.
Aturan itu hanya meredam perubahan mendadak pada cicilan bulanan, dan itu pun sementara.
Kalau bunga naik, porsi bunga di dalam cicilan membesar dan pokok pinjaman turun lebih lambat. Dalam beberapa kasus, bisa juga muncul bunga tertunggak.
Jadi:
Cicilan belum langsung naik
≠ Kenaikan bunga tidak berpengaruh
Yang benar-benar perlu dilihat dalam investasi properti bukan tampilan angka cicilan, tetapi apakah bisnis sewa kamu masih sanggup bertahan setelah bunga naik.
Apa itu "aturan 5 tahun" dan "aturan 125%"
Ketika bunga mengambang dijelaskan, dua aturan inilah yang sering muncul.
Aturan 5 tahun
Mekanisme yang menjaga cicilan bulanan tetap sama selama jangka waktu tertentu, meski bunga berubah.
Umumnya ditemukan pada kredit rumah dengan cicilan tetap (jumlah yang dibayar tiap bulan sama, hanya pembagian bunga dan pokoknya yang bergeser).
Meski bunga naik, cicilan bulanan tidak langsung bertambah.
Namun, isi cicilannya berubah.
Kalau bunga naik, porsi bunga dalam cicilan bulanan bertambah, sedangkan porsi pembayaran pokok berkurang.
Aturan 125%
Saat cicilan ditinjau ulang, walaupun kenaikan bunga membuat cicilan baru melonjak, kenaikannya dibatasi maksimal 125% dari cicilan sebelumnya.
Misalnya, kalau cicilanmu 100.000 yen per bulan, setelah ditinjau ulang paling tinggi menjadi 125.000 yen.
Kalau cuma mendengar ini, rasanya menenangkan.
Tapi yang dilindungi aturan ini hanyalah lonjakan mendadak pada cicilan bulanan.
Bunganya sendiri tetap bisa naik.
Yang paling menakutkan adalah salah paham bahwa "beban bunga hilang"
Meski ada aturan 5 tahun dan 125%, kalau bunga naik, beban bunga tetap bertambah.
Kalau cicilan bulanan tidak berubah, tambahan bunga itu terserap ke dalam komposisi cicilan.
Artinya yang terjadi adalah:
Bunga naik
↓
Porsi bunga bertambah
↓
Porsi pokok berkurang
↓
Pokok turun lebih lambat
Dan kalau bunga melonjak tajam, bunga bisa lebih besar daripada cicilan bulanannya sendiri.
Saat itulah muncul bunga tertunggak.
Bunga tertunggak bukan uang yang dibebaskan dari kewajiban bayar.
Pembayarannya hanya ditunda ke belakang.
Jadi aturan 5 tahun dan 125%
bukan mekanisme yang menghilangkan risiko kenaikan bunga
melainkan
mekanisme yang memperhalus perubahan mendadak pada cicilan
Kalau salah paham di sini, kamu akan terlalu longgar saat menghitung untung-rugi investasi properti.
Pada kredit properti investasi, aturan yang sama belum tentu ada
Satu hal penting lagi: aturan 5 tahun dan 125% umumnya muncul dalam penjelasan kredit rumah.
Untuk kredit properti investasi dan kredit apartemen satu gedung, syaratnya berbeda-beda tergantung bank dan produknya.
Karena itu, berpikir
Bunga mengambang, pasti ada aturan 5 tahun dan 125%, kan?
itu berbahaya.
Sebelum tanda tangan kontrak, periksa setidaknya hal-hal berikut:
・Apakah ada aturan 5 tahun?
・Apakah ada aturan 125%?
・Cicilan tetap (pokok + bunga) atau pokok tetap?
・Bagaimana bunga tertunggak ditangani jika muncul
・Seberapa sering bunga ditinjau ulang
・Suku bunga acuan dan besar potongannya
・Apakah bisa beralih ke bunga tetap
・Biaya pelunasan dipercepat
・Jadwal cicilan saat bunga naik
Khususnya pada cicilan dengan pokok tetap (porsi pokoknya sama tiap bulan), aturan 5 tahun dan 125% bisa saja tidak berlaku.
Selain itu, ada produk yang tidak punya batas perubahan cicilan saat beralih ke bunga tetap.
Cicilan yang kamu kira "tidak naik mendadak" bisa saja berubah begitu saja, tergantung syarat kontrak.
Yang menakutkan dalam investasi properti bukan hanya kenaikan bunga
Kalau hanya kenaikan bunga, masih bisa dihitung.
Yang benar-benar menakutkan adalah ketika kenaikan bunga datang bersamaan dengan risiko lain.
Dalam investasi properti, risiko seperti ini menumpuk:
・Unit kosong
・Harga sewa turun
・Biaya iklan (dibayarkan ke agen untuk mencari penyewa)
・Biaya pemulihan kondisi unit setelah penyewa keluar
・Biaya perbaikan
・Pajak bumi dan bangunan
・Asuransi kebakaran
・Biaya pengelolaan
・Bencana
・Kenaikan bunga
・Sulit mendapat pembeli saat dijual
Misalnya, satu gedung apartemen yang imbal hasil kotornya tampak tinggi, kalau terjadi hal-hal ini sekaligus:
Bunga naik
Dua unit kosong
Harus menurunkan sewa agar terisi
Pemanas air atau dinding luar perlu diperbaiki
Perusahaan pengelola kurang tanggap
arus kasnya bisa ambruk sekaligus.
Investasi properti bukan sekadar membeli bangunan.
Sebenarnya ini adalah bisnis sewa yang dibiayai utang.
Karena itu, menilai hanya dari imbal hasil kotor itu berbahaya.
Bahayanya berutang hampir 30 tahun dengan asumsi "bunga tidak akan naik"
Di materi penjualan dan buku investasi properti, kadang ada simulasi arus kas yang mengasumsikan bunga rendah.
Tapi kalau kamu berutang jangka panjang, berbahaya kalau hanya berpegang pada asumsi
bunga akan tetap kurang lebih seperti sekarang
Tak seorang pun tahu bunga 10, 20, atau 30 tahun lagi.
Dan ketika bunga naik, marah-marah sambil bilang
Dulu tidak ada yang bilang begini
tidak akan menolong, karena properti tidak bisa ditinggalkan begitu saja.
Berbeda dengan saham, properti tidak bisa dijual hanya dengan sekali klik.
Kamu harus mencari pembeli.
Harga jualnya juga dipengaruhi bunga saat itu, kondisi kredit, demografi, kondisi bangunan, dan tingkat sewa.
Itulah mengapa, kalau membeli properti dengan bunga mengambang, kamu harus berasumsi sejak awal bahwa bunga "mungkin naik".
Kalau membeli dengan bunga mengambang, lakukan setidaknya stress test ini
Bunga mengambang tidak selalu buruk.
Kalau bisa meminjam dengan bunga rendah, arus kas positif jadi lebih mudah dibuat.
Masalahnya adalah membeli dengan asumsi bunga tidak akan naik.
Kalau kamu memakai bunga mengambang untuk investasi properti, lakukan setidaknya stress test berikut (menghitung ulang untung-rugi dengan membayangkan kondisi memburuk):
Bunga +1%
Bunga +2%
Bunga +3%
Tingkat kekosongan 10%
Tingkat kekosongan 20%
Sewa turun 5%
Sewa turun 10%
Sisihkan dana perbaikan setiap bulan
Masukkan biaya iklan dan biaya pemulihan unit
Masukkan pajak bumi dan bangunan, asuransi, dan biaya pengelolaan
Kalau dengan kondisi ini hasilnya ternyata
Hanya untung kalau semua unit terisi penuh
Dengan bunga +2%, untung hampir habis
Dengan bunga +3%, rugi
Kosong sedikit saja sudah harus nombok
Kalau biaya perbaikan dimasukkan, tidak jalan
maka properti itu sangat berbahaya.
Sebaliknya, kalau ternyata
Jalan dengan sewa saat ini
Tahan meski bunga +2 sampai 3%
Meski ada unit kosong, arus kas tidak rusak
Masih untung walau dana perbaikan dimasukkan
Jalan keluar lewat penjualan juga terbayang
barulah layak dipertimbangkan.
Yang perlu dilihat selain "cicilan tidak naik mendadak"
Dalam investasi properti dengan bunga mengambang, inilah pertanyaan yang perlu diajukan:
Kapan dan dengan syarat apa cicilan bulanan berubah?
Saat bunga naik, seberapa banyak pokok yang berkurang?
Apakah ada kemungkinan muncul bunga tertunggak?
Mungkinkah ditagih sekaligus saat pembayaran terakhir?
Apa syaratnya kalau mau beralih ke bunga tetap?
Apakah masih sanggup bila unit kosong, sewa turun, dan perbaikan datang bersamaan?
Apakah daerahnya mudah mendapat pembeli saat dijual?
Materi penjualan memang cenderung menonjolkan imbal hasil dan peluang mendapat kredit.
Tapi kalau akan memegangnya dalam jangka panjang, yang lebih penting daripada imbal hasil adalah seberapa sulit ia ambruk.
Apalagi untuk satu gedung apartemen, cukup satu unit kosong saja sudah mengubah hitungan.
Makin tua bangunan, biaya perbaikan makin besar.
Properti di daerah juga punya risiko sulit dijual saat ingin keluar.
Dalam situasi seperti itu, kalau kamu memakai bunga mengambang, jangan menilai dengan
Cicilan tidak naik mendadak, jadi aman
tetapi dengan
Apakah saya masih sanggup meski bunga naik, unit kosong, dan perbaikan datang?
Penutup: yang berbahaya bukan bunga mengambangnya, tetapi asumsi "tidak akan naik"
Bunga mengambang itu sendiri tidak buruk.
Bisa meminjam dengan bunga rendah adalah keuntungan besar dalam investasi properti.
Tapi membeli hanya dengan asumsi seperti
Cicilan tidak naik mendadak
Bunga tidak akan naik terlalu tinggi
Uang sewa cukup untuk membayar cicilan
Kalau penuh, imbal hasilnya tinggi
itu berbahaya.
Aturan 5 tahun dan 125% tidak menghilangkan risiko kenaikan bunga.
Dampaknya bisa muncul belakangan, dalam bentuk bunga tertunggak dan pelunasan pokok yang lebih lambat.
Yang penting dalam investasi properti bukan kata-kata yang menenangkan, tetapi hasil hitungan dalam kondisi buruk.
Yang perlu dilihat bukan imbal hasil saat semua unit terisi penuh.
Sewa saat ini
Pengeluaran riil
Biaya perbaikan
Tingkat kekosongan
Kenaikan bunga
Jalan keluar lewat penjualan
Itulah yang perlu dilihat.
Kalau membeli dengan bunga mengambang, jangan berdoa agar bunga tidak naik. Pilih saja properti yang tetap kuat meski bunga naik.
Menilai dengan sedingin itu, menurut saya, pas untuk investasi properti.
Referensi (4)
MUFG Bank, "Apakah bunga mengambang bagus untuk kredit rumah? Kenali kelebihan dan kekurangannya"
Menjelaskan bahwa aturan 5 tahun dan 125% berlaku untuk cicilan, bukan untuk bunganya sendiri, dan bahwa bunga tertunggak bisa muncul.
https://www.bk.mufg.jp/column/loan/0011.htmlSMBC (Sumitomo Mitsui Banking Corporation), "Bunga mengambang naik, apa pengaruhnya terhadap cicilan?"
Menjelaskan aturan 5 tahun, aturan 125%, dan konsep bunga tertunggak pada cicilan tetap.
https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10674Mizuho Bank, "Cara kerja bunga mengambang"
Menjelaskan kelebihan dan kekurangan bunga mengambang, aturan 5 tahun dan 125%, serta penanganan bunga tertunggak.
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/structure.htmlOtoritas Jasa Keuangan Jepang (FSA), "Hasil survei tentang kredit properti investasi"
Menunjukkan bahwa pada kredit properti investasi, penjelasan risiko seperti unit kosong, sewa turun, biaya perbaikan, bencana, dan kenaikan bunga itu penting.
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
