Kesimpulan singkat
Investasi properti sering disebut sebagai contoh klasik "penghasilan pasif".
Uang sewa masuk tiap bulan. Cicilan dibayar oleh penyewa. Propertinya tetap jadi aset.
Memang, ada benarnya juga.
Tapi makin dalam kamu mencari tahu, makin jelas bahwa investasi properti bukan sekadar penghasilan pasif, melainkan jauh lebih mirip menjalankan bisnis sewa.
Dalam pajak Jepang, ini disebut "penghasilan properti". Badan Pajak Nasional Jepang juga menjelaskan bahwa penghasilan properti adalah penghasilan dari menyewakan tanah, bangunan, dan sejenisnya, dan dihitung dengan "total pendapatan − biaya yang diperlukan". Artinya, uang sewa masuk itu belum akhir cerita. Yang tersisa adalah hasil setelah dikurangi biaya dan ongkos operasional.
Hal yang benar-benar hebat dari investasi properti bukanlah sekadar memiliki propertinya.
Yang hebat adalah mengurus semua ini sekaligus:
- Unit kosong
- Perbaikan
- Menghadapi penyewa
- Menghadapi perusahaan pengelola properti
- Pinjaman bank
- Suku bunga
- Bencana alam
- Jalan keluar saat menjual
- Sengketa kontrak
- Kerusakan fisik bangunan
Dan tetap bisa menyisakan keuntungan.
Pemilik sewa yang punya 30 unit, 8 unit, atau beberapa gedung bukan sekadar "orang yang menikmati penghasilan pasif". Menurut saya, mereka adalah pengusaha sewa skala kecil yang cukup tangguh.
"Penghasilan Properti" dan "Penghasilan Pasif" Tidak Sama
Pertama, namanya memang membingungkan.
Uang yang didapat dari properti disebut "penghasilan properti" dalam urusan pajak.
Tapi itu tidak berarti "uang yang masuk tanpa melakukan apa-apa".
Menurut penjelasan Badan Pajak Nasional, penghasilan properti adalah penghasilan dari menyewakan properti dan kegiatan sejenis, dan jumlahnya dihitung seperti ini:
Total pendapatan − Biaya yang diperlukan ＝ Penghasilan properti
Jadi, meski ada uang sewa masuk, dari situ masih dikurangi biaya pengelolaan, perbaikan, pajak bumi dan bangunan (di Jepang disebut pajak aset tetap), asuransi, biaya iklan untuk mencari penyewa, biaya mengembalikan unit ke kondisi semula setelah penyewa pindah, dan bunga pinjaman.
Dari luar tampak "tiap bulan uang sewa masuk", tapi uang yang benar-benar tersisa cukup naik turun.
Mencampuradukkan keduanya itu berbahaya.
Penghasilan properti ＝ kategori penghasilan dalam pajak
Penghasilan pasif ＝ kesan uang yang didapat tanpa bekerja
2 hal ini tidak sama.
Investasi properti memang menghasilkan "penghasilan properti". Tapi itu tidak otomatis menjadikannya "penghasilan pasif".
Kenapa Properti Tampak Seperti Penghasilan Pasif
Saya paham kenapa investasi properti gampang terlihat pasif.
Uang sewa masuk tiap bulan. Harganya tidak terlihat naik turun tiap detik seperti saham. Kalau ada penyewa, penghasilannya tampak cukup stabil. Kalau diserahkan ke perusahaan pengelola, kelihatannya semuanya jalan tanpa kamu harus bekerja tiap hari.
Makanya dari luar, properti tampak seperti aset yang santai.
Padahal sebenarnya hanya "fluktuasi harganya sulit terlihat". Risikonya tidak hilang.
Dalam materi Otoritas Jasa Keuangan Jepang tentang pinjaman untuk properti investasi, risiko seperti unit kosong, turunnya harga sewa, biaya perbaikan, bencana, naiknya suku bunga, dan kontrak sublease (perusahaan menyewa propertimu lalu menyewakannya lagi, biasanya menjamin sewa tetap untukmu) juga disebutkan.
Dengan kata lain, risiko properti hanya tidak muncul di grafik. Di dunia nyata, risikonya ada seperti biasa.
Kerugian Properti Tidak Datang "Hanya Berupa Angka"
Pada produk keuangan, kerugian pada dasarnya terlihat sebagai angka.
Nilainya turun. Muncul kerugian yang belum direalisasikan. Kamu cut loss. Kamu mengurangi posisi.
Tentu produk keuangan juga punya risiko. Hanya saja, sebagian besar kerugiannya terlihat sebagai angka di layar.
Sebaliknya, kerugian properti tidak datang hanya sebagai angka.
Unit jadi kosong
Perlu perbaikan
Perusahaan pengelola tidak bergerak
Penawaran harga dari tukang terlalu mahal
Penyewa bikin masalah
Harus mengurus kasus kematian atau kecelakaan di unit
Ada barang yang ditinggalkan
Tetangga mengeluh
Pas mau jual, tidak laku
Kerugiannya datang sebagai masalah di dunia nyata.
Kalau hanya uang yang berkurang, itu masih urusan angka.
Tapi pada properti, ada tambahan berupa berurusan dengan orang, mengurus benda fisik, memeriksa kontrak, memutuskan perbaikan, datang ke lokasi, dan tekanan mental.
Bagian ini cukup berat.
Investasi properti memang punya sisi "aset yang bekerja untukmu". Tapi kalau gagal, bisa juga berubah jadi kondisi di mana "kamu bekerja untuk aset".
Mengambil Risiko Tidak Menjamin Untung
Hal paling kejam yang saya rasakan saat memikirkan investasi properti adalah: walau sudah menanggung risiko cukup besar, belum tentu untung.
Berutang. Memegang barang fisik. Sulit dijual. Melibatkan orang. Perbaikan datang. Unit kosong muncul. Suku bunga berubah. Bencana juga ada.
Sudah menanggung semua itu pun, keuntungan belum pasti.
Investasi dan bisnis sama saja.
Untung karena mengambil risiko
Bukan begitu.
Menurut saya yang benar adalah:
Keuntungan tersisa ketika kamu sendiri yang mampu menangani risiko yang dihindari orang lain
Orang yang berhasil di properti bukan meremehkan risiko, tapi punya kemampuan menangani risiko.
Bisa melihat kerja asal-asalan dari tukang. Memeriksa penawaran biaya perbaikan. Memakai perusahaan pengelola tapi tidak menyerahkan semuanya. Saat unit kosong, memikirkan cara mencari penyewa. Memeriksa syarat pinjaman. Memikirkan jalan keluar.
Bagi orang yang bisa melakukan ini, properti adalah medan yang bisa dimenangkan.
Tapi bagi yang tidak mau melakukannya, ini bisnis yang sangat berat.
Orang yang Punya Banyak Properti Memang Hebat
"Saya punya 30 unit." "Saya punya 8 unit." "Saya mengelola beberapa gedung."
Orang seperti ini, menurut saya, memang hebat.
Makin banyak properti, makin besar kemungkinan penghasilannya.
Tapi pada saat yang sama, yang harus diurus juga bertambah:
- Penyewa pindah
- Mengembalikan unit ke kondisi semula
- Mencari penyewa baru
- Berkomunikasi dengan perusahaan pengelola
- Perbaikan
- Pajak
- Mengelola pinjaman
- Menghadapi penyewa
- Memutuskan kapan menjual
Semua ini harus dijalankan di banyak unit sekaligus.
Tentu ada yang sudah membuat sistem. Ada yang menyerahkannya ke perusahaan pengelola. Ada yang sudah menyiapkan rekanan alih daya yang rapi.
Meski begitu, tanggung jawab keputusan akhir tetap di tangan pemilik.
Karena itu, orang yang punya banyak properti bukan sekadar "orang berpenghasilan pasif".
Mereka adalah pengusaha sewa yang sangat tangguh.
Orang yang Cocok Berinvestasi Properti
Yang cocok berinvestasi properti bukan orang yang hanya melihat imbal hasil.
Justru orang seperti ini:
Tidak keberatan melihat properti langsung
Tidak keberatan bernegosiasi dengan orang
Tidak keberatan memeriksa perbaikan dan penawaran biaya
Bisa mengatur perusahaan pengelola
Bisa menegur kerja asal-asalan dari tukang
Bisa menerima penanganan masalah sebagai bagian dari bisnis
Tahan terhadap stres utang dan operasional jangka panjang
Bisa memperhatikan lokasi, kontrak, pinjaman, sampai jalan keluar
Bagi orang seperti ini, properti bisa menjadi investasi yang sangat kuat.
Bisa memakai pinjaman bank. Bisa memegang aset fisik. Uang sewa masuk. Kadang tahan terhadap inflasi.
Daya tarik ini memang nyata.
Tapi itu daya tarik bagi "orang yang bisa mengelola properti".
Orang yang Kurang Cocok Berinvestasi Properti
Sebaliknya, orang seperti berikut menurut saya wajar kalau berhati-hati dengan properti fisik:
Maunya hanya melihat angka
Kurang pandai berkoordinasi dengan orang
Tidak suka mengurus langsung di lokasi
Stres dengan perbaikan dan urusan dengan tukang
Sangat tidak percaya pada perubahan mendadak dan penjelasan yang kurang
Merasa berat secara mental karena benda fisik bisa rusak
Tidak kuat dengan kenyataan soal serangga, kotoran, bau, atau membereskan sisa kecelakaan
Cemas memegang aset yang sulit dijual
Ini bukan soal kurang mampu.
Hanya saja, jenis risiko yang dikuasai berbeda.
Properti tidak selesai hanya dengan angka. Benda fisik, orang, kontrak, wilayah, bencana, pinjaman, dan pengelolaan semuanya terkait.
Bagi yang bisa menanganinya, properti cocok. Bagi yang merasa berat secara mental, sama sekali tidak cocok.
Properti Itu Tidak Buruk. Tapi Bukan Penghasilan Pasif
Investasi properti itu sendiri tidak buruk.
Memang ada orang yang berhasil. Ada kasus di mana ini cara yang kuat untuk membangun aset. Bisa memakai pinjaman bank adalah daya tarik besar.
Tapi memandang properti sebagai "penghasilan pasif" itu sangat berbahaya.
Kenyataannya:
Bisnis fisik yang menghasilkan uang sewa
Dan karena ini bisnis fisik, hal-hal berikut pasti terjadi:
Rusak
Kosong
Kotor
Berselisih
Diperbaiki
Dijual
Refinancing (memindahkan atau mengajukan ulang pinjaman)
Mengambil keputusan
Semua itu termasuk dalam "menjadi pemilik sewa".
Orang yang berhasil di investasi properti bukan sekadar menikmati penghasilan pasif, melainkan menjalankan bisnis sewa dengan baik.
Kesimpulan: Properti Itu "Aset", Tapi Belum Tentu "Aset yang Boleh Dibiarkan"
Properti adalah aset.
Tapi belum tentu aset yang boleh dibiarkan begitu saja.
Dalam banyak kasus, justru seperti ini:
Aset
＋
Utang
＋
Mengelola benda fisik
＋
Menghadapi orang
＋
Keputusan perbaikan
＋
Strategi jalan keluar
Karena itu, saat mempertimbangkan investasi properti, selain imbal hasil kotor sebaiknya ajukan juga pertanyaan ini:
Apakah properti ini kelihatannya akan menghasilkan uang?
Itu saja belum cukup.
Maukah saya menanggung kenyataan yang akan terjadi pada properti ini?
Sampai ke situ harus dipikirkan.
Investasi properti punya impiannya. Tapi lebih dari penghasilan pasif, ini adalah bisnis sewa yang sangat realistis.
Justru karena itu, orang yang menjalankannya hebat. Dan bagi yang merasa tidak cocok, keputusan untuk tidak memaksakan diri juga sangat masuk akal.
