Pendahuluan
Kalau kamu mulai cari tahu soal investasi properti, kamu pasti sering mendengar omongan seperti ini:
"Saham dan reksa dana itu menakutkan karena harganya naik turun."
"Properti lebih stabil karena ada uang sewa yang masuk."
"Kalau meniru langkah orang yang sudah sukses, pasti lebih mudah berhasil."
Pemikiran ini tidak sepenuhnya salah.
Investasi properti punya kelebihan: bisa pakai kredit bank, ada pemasukan dari sewa, aset fisiknya tetap ada, dan dalam kondisi tertentu tahan terhadap inflasi.
Tapi properti fisik bukan sekadar "produk investasi".
Kenyataannya, ini jauh lebih mirip bisnis sewa-menyewa yang dijalankan dengan utang.
Karena itu, orang yang cocok investasi properti bukan sekadar "orang yang suka melihat imbal hasil". Mereka adalah orang yang bisa mengurus bukan hanya angka, tapi juga orang, bangunan, kredit, perbaikan, penyewa, sampai rencana keluar (menjual) di akhir.
Investasi properti lebih mirip "mengelola usaha sewa" daripada "investasi"
Di iklan investasi properti, angka-angka seperti ini paling mencolok:
- Imbal hasil kotor (dihitung dari total uang sewa saja, tampak luarnya)
- Imbal hasil dengan asumsi hunian penuh
- Penilaian jumlah bagian (tanah dan bangunan dinilai terpisah lalu dijumlahkan)
- Jumlah kredit yang bisa didapat
- Arus kas bulanan
- Efek penghematan pajak
Tentu saja semua itu penting.
Namun, yang benar-benar perlu dilihat dari properti fisik adalah pengelolaan di balik angka-angka itu.
Misalnya, dalam survei Otoritas Jasa Keuangan Jepang (FSA, lembaga pengawas sektor keuangan) tentang kredit untuk properti investasi, risiko usaha sewa yang disebut antara lain kekosongan, turunnya harga sewa, biaya perbaikan, bencana, kenaikan suku bunga, dan hal-hal yang perlu diperhatikan dalam kontrak "sublease" (perusahaan menyewa seluruh gedung lalu menyewakannya lagi ke orang lain).
Artinya, bahkan dalam dokumen resmi pun investasi properti diperlakukan sebagai "usaha sewa" yang risikonya harus dipahami.
Sumber: Otoritas Jasa Keuangan Jepang, "Hasil survei kuesioner tentang kredit properti investasi"
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
Intinya, investasi properti bukan
beli properti, selesai
Setelah membeli, pengelolaan terus berjalan:
- Mempertahankan penyewa
- Mengisi unit yang kosong
- Memperbaiki bangunan
- Mengawasi perusahaan pengelola
- Terus membayar cicilan kredit
- Membayar pajak dan asuransi
- Terakhir, memikirkan cara menjual
Orang yang merasa bagian ini seru cocok untuk investasi properti.
Orang yang merasa bagian ini berat mungkin kurang cocok.
Orang yang cocok investasi properti
1. Orang yang bisa melihat properti fisik sebagai "bisnis"
Orang yang cocok tidak menganggap properti sebagai "kotak penghasil uang yang dibiarkan saja".
Sebaliknya, mereka melihatnya begini:
Properti ini adalah bisnis sewa kecil
Uang sewa adalah pendapatan.
Biaya pengelolaan, perbaikan, biaya iklan (ongkos untuk mencari penyewa), biaya mengembalikan unit ke kondisi semula, pajak bumi dan bangunan, premi asuransi, dan cicilan kredit adalah biaya.
Unit kosong berarti pendapatan berkurang.
Perbaikan adalah investasi peralatan.
Perusahaan pengelola adalah pihak alih daya.
Penyewa adalah pelanggan.
Orang yang bisa melihatnya seperti ini punya keunggulan.
Sebaliknya, masuk hanya dengan perasaan "katanya properti itu stabil" atau "katanya uang sewa bisa melunasi kredit" itu berbahaya.
2. Orang yang bisa menangani risiko yang datang dari manusia
Dalam investasi properti, banyak sekali pihak yang terlibat:
- Agen properti
- Penjual
- Lembaga keuangan
- Perusahaan pengelola
- Kontraktor perbaikan
- Penyewa
- Perusahaan asuransi
- Konsultan pajak
- Tetangga sekitar
Berbeda dengan produk keuangan, pada properti fisik "kualitas kerja pihak lain" langsung memengaruhi keuntunganmu.
Estimasi biaya dari kontraktor terlalu longgar.
Perusahaan pengelola lambat bergerak.
Penjelasan agen kurang lengkap.
Penjual enggan memberi informasi yang merugikannya.
Muncul masalah dengan penyewa.
Saat hal seperti ini terjadi, orang yang bisa bergerak dengan:
Ayo kita cek dulu
Minta penawaran ulang
Periksa lagi syarat kontraknya
Ganti perusahaan pengelola
Konsultasi ke ahlinya
cocok untuk investasi properti.
Sebaliknya, kalau berkoordinasi dengan orang lain dan memeriksa kualitas kerja mereka bikin kamu sangat stres, properti fisik akan terasa sangat berat.
3. Orang yang tidak menghindari perbaikan, kondisi bangunan, dan cek lokasi
Dalam investasi properti, kondisi bangunan sangat penting.
Atap, dinding luar, saluran air, kebocoran, rayap, area bersama, tempat parkir, batas tanah, peraturan, risiko bencana, riwayat perbaikan.
Semua ini perlu dicek.
Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang juga menganjurkan inspeksi kondisi bangunan dalam transaksi rumah bekas, dan pada 2024 sistemnya direvisi.
Namun, inspeksi bukan solusi ajaib, dan batasannya juga dinyatakan jelas, misalnya "tidak menentukan ada atau tidaknya cacat tersembunyi".
Sumber: Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang, "Tentang peredaran rumah yang sudah ada (untuk pemanfaatan inspeksi kondisi bangunan)"
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
Jadi, sudah diinspeksi bukan berarti semuanya aman.
Inspeksi pun ada batasnya.
Meski begitu, diinspeksi tetap lebih baik untuk mengurangi risiko daripada tidak sama sekali.
Orang yang sanggup hidup di dunia "risiko tidak hilang sepenuhnya, tapi bisa dikurangi dengan pengecekan" cocok untuk investasi properti.
4. Orang yang bisa melihat dengan tenang arti memakai utang
Kekuatan besar investasi properti adalah bisa memakai kredit bank.
Properti yang tidak terjangkau hanya dengan uang sendiri bisa dibeli lewat pinjaman.
Kalau berjalan lancar, imbal hasil terhadap modal sendiri menjadi besar.
Tapi kredit bukan sihir.
Meski unitnya kosong, tanggal cicilan tetap datang.
Meski ada perbaikan, tanggal cicilan tetap datang.
Meski harga sewa turun, tanggal cicilan tetap datang.
Meski suku bunga naik, tanggal cicilan tetap datang.
Karena itu, orang yang cocok investasi properti berpikir bukan
Beli karena bisa dapat pinjaman
melainkan
Beli karena meski meminjam pun masih kuat menanggung
Kalau kenaikan suku bunga, unit kosong, turunnya sewa, dan biaya perbaikan sudah dimasukkan, apakah cicilan masih bisa dibayar?
Orang yang bisa menghitung ini dengan tenang punya keunggulan.
5. Orang yang memahami isi dari "langkah orang yang jago"
Dalam investasi properti, meniru langkah orang yang sukses memang ada nilainya.
Cara menilai properti, menyusun kredit, memilih perusahaan pengelola, menaksir biaya perbaikan, mengajukan penawaran beli, dan memikirkan rencana keluar.
Semua ini layak dipelajari.
Tapi di dalam langkah-langkah itu, ada banyak urusan menghadapi manusia.
Kalau diibaratkan memasak:
Resepnya ada.
Tapi bahan, karyawan, pelanggan, cuaca, peralatan rusak, uang sewa, suku bunga, dan kejujuran pemasok semuanya acak.
Meski begitu, orang yang bisa menjalankan restorannya yang menang.
Orang yang cocok investasi properti memahami keacakan ini, lalu berpikir:
Makanya dicek
Makanya dinegosiasikan
Makanya didatangi langsung lokasinya
Makanya dibandingkan antar-pihak
Makanya dihitung dengan skenario terburuk
Yang cocok adalah orang yang memakai langkah-langkah itu bukan sebagai "penenang hati", tetapi sebagai "alat untuk mengurangi risiko".
6. Orang yang menghitung beban mental sebagai biaya juga
Dalam investasi properti, ada biaya di luar uang:
- Waktu mencari properti
- Waktu memeriksa dokumen
- Perjalanan untuk cek lokasi
- Komunikasi dengan berbagai pihak
- Memeriksa estimasi biaya perbaikan
- Kekhawatiran soal masalah penyewa
- Wawancara untuk kredit
- Urusan pajak
- Negosiasi saat menjual
Semua ini sulit terlihat di angka, tapi tetap biaya yang nyata.
Selain itu, kalau kamu membayar komunitas investasi properti yang mahal, kursus, biaya konsultasi, atau iuran, itu juga biaya investasi.
Membayar iuran untuk mendapat ilmu itu sendiri tidak salah.
Tapi sebelum propertinya menghasilkan untung, iuran, ongkos transportasi, biaya konsultasi, dan waktu bisa lebih dulu membuatmu rugi.
Orang yang cocok investasi properti memeriksa:
Kalau biaya belajar dihitung juga, total biayanya masih sepadan tidak?
Orang yang tidak cocok investasi properti
1. Orang yang hanya mau melihat angka
Orang yang suka angka tampaknya cocok untuk investasi properti.
Tapi urusan properti fisik tidak berhenti di angka.
Imbal hasil, uang sewa, cicilan, biaya perbaikan, pajak.
Angka-angka ini penting.
Namun di balik angka-angka itu ada:
- Orang
- Bangunan
- Kontrak
- Lokasi
- Wilayah
- Bencana
- Perbaikan
- Pengelolaan
Bagi orang yang hanya mau melihat angka, investasi properti bisa sangat menegangkan.
2. Orang yang tidak pandai berkoordinasi dengan orang lain
Dalam investasi properti, koordinasi dengan orang lain tidak bisa dihilangkan sama sekali.
Meski semuanya diserahkan ke perusahaan pengelola, yang memilih perusahaannya adalah kamu.
Meski diserahkan ke kontraktor, yang menilai estimasinya adalah kamu.
Meski diserahkan ke agen, yang memeriksa syarat kontraknya adalah kamu.
Orang yang tidak pandai berkoordinasi, tidak suka bergantung pada kualitas kerja orang lain, atau sangat tertekan oleh perubahan di menit terakhir dan penjelasan yang kurang, wajar kalau berhati-hati dengan properti fisik.
3. Orang yang mengira "kalau ada yang mengajari, pasti aman"
Belajar dari orang yang jago itu efektif.
Tapi risikonya tidak otomatis hilang.
Yang diajarkan terutama adalah poin-poin untuk mengambil keputusan:
- Lihat bagian ini
- Yang ini berbahaya
- Angka ini digelembungkan
- Perbaikan ini mahal
- Syarat kredit ini berat
Saran seperti ini berharga.
Tapi pada akhirnya yang membeli adalah kamu.
Yang menanggung utang adalah kamu.
Yang menghadapi unit kosong dan perbaikan juga kamu.
Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang juga mengingatkan bahwa investasi properti seperti apartemen investasi punya risiko dan belum tentu untung. Waspadai juga pemasaran yang memaksa, kredit besar yang tidak sesuai penghasilan, dan kasus ketika kamu disuruh membuat laporan palsu.
Sumber: Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang, "Waspadai pemasaran paksa apartemen investasi yang meningkat di kalangan usia 20-an!"
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html
Yang penting bukan "ada orang yang ahli, jadi aman",
tapi "meski sudah mendengar saran orang ahli, apakah aku sanggup menanggung keputusan akhirnya?"
4. Orang yang langsung bersemangat hanya karena imbal hasil hunian penuh
Di iklan properti, imbal hasil dengan asumsi hunian penuh sering ditonjolkan.
Tapi hunian penuh itu hanyalah asumsi.
Sekarang berapa unit yang terisi?
Sudah berapa bulan unit kosong itu menganggur?
Apakah harga sewa yang diharapkan sesuai dengan harga pasar di sekitar?
Setelah penyewa pindah, butuh berapa lama untuk terisi lagi?
Berapa biaya iklan yang harus dikeluarkan?
Berapa biaya mengembalikan unit ke kondisi semula?
Kalau ini tidak dilihat, imbal hasil hunian penuh hanyalah mimpi di atas kertas.
Orang yang cocok melihat kondisi saat ini dan skenario terburuk, bukan asumsi hunian penuh.
Orang yang tidak cocok langsung percaya begitu saja pada imbal hasil hunian penuh.
Daftar periksa: orang yang cocok investasi properti
Kalau kamu banyak memenuhi poin berikut, kamu mungkin cocok investasi properti.
- Bisa melihat properti sebagai "usaha sewa", bukan "produk investasi"
- Kalau ada yang janggal dari agen atau perusahaan pengelola, bisa mengecek dan menyampaikannya
- Tidak menganggap perbaikan dan pengecekan bangunan terlalu merepotkan
- Bisa menghitung dengan memasukkan kenaikan suku bunga, unit kosong, turunnya sewa, dan perbaikan
- Bisa menerima cek lokasi dan bertanya langsung sebagai bagian dari investasi
- Paham bahwa koordinasi dengan orang lain tidak bisa dihindari sepenuhnya
- Bisa memakai "langkah orang yang jago" sebagai cara mengurangi risiko, bukan sebagai penenang
- Menghitung iuran, biaya kursus, biaya konsultasi, dan waktu perjalanan sebagai biaya
- Bisa memikirkan rencana keluar sampai ke penjualan
- Membeli hanya dalam batas yang masih bisa dicicil bahkan di skenario terburuk
Daftar periksa: orang yang tidak cocok investasi properti
Kalau kamu banyak memenuhi poin berikut, wajar kalau berhati-hati dengan properti fisik.
- Hanya ingin melihat angka
- Tidak tahan dengan kerugian yang melibatkan orang lain
- Tidak mau memeriksa kualitas agen atau kontraktor perbaikan
- Perubahan di menit terakhir, penjelasan kurang, dan batas tanggung jawab yang kabur sangat membuat stres
- Membayangkan menanggung utang saja sudah membuat cemas dalam jangka panjang
- Tidak mau jadi penengah saat ada unit kosong atau perbaikan
- Begitu melihat imbal hasil hunian penuh, langsung berharap
- Bisa membayangkan dirimu marah setelah membeli sambil bilang "ini tidak sesuai omongan kalian"
- Kalau sudah membayar iuran atau kursus mahal, jadi buru-buru ingin balik modal
- Tidak suka aset yang likuiditasnya rendah dan tidak bisa langsung dijual
Orang yang sukses bukan berarti menyepelekan risiko
Orang yang berhasil di investasi properti belum tentu menyepelekan risiko.
Justru mereka tahu risikonya dan mampu menanganinya.
Kalau kerja kontraktor asal-asalan, mereka tegur.
Kalau layanan perusahaan pengelola buruk, mereka ganti.
Kalau dokumen properti terasa janggal, mereka cek.
Kalau syarat kredit buruk, mereka tidak beli.
Kalau lokasi bermasalah, mereka mundur.
Bagi orang yang bisa bergerak seperti ini, investasi properti menjadi "permainan yang menciptakan selisih".
Tapi bagi orang yang merasa semua itu menyiksa, langkah yang sama berubah menjadi "gumpalan beban mental".
Jadi, dalam investasi properti, tidak cukup hanya
meniru langkah orang yang sukses
Yang penting adalah apakah kamu sendiri benar-benar sanggup melakukan hal-hal di dalam langkah itu: berurusan dengan orang, cek lokasi, perbaikan, pengecekan, dan negosiasi.
Kesimpulan
Orang yang cocok investasi properti bukanlah orang yang suka imbal hasil.
Mereka adalah orang yang bisa memakai utang, memegang aset fisik, menggerakkan orang, merawat bangunan, dan menghadapi unit kosong, perbaikan, serta suku bunga.
Orang yang tidak cocok investasi properti bukanlah orang penakut.
Mereka adalah orang yang bisa menilai bahwa risiko yang tidak bisa dijadikan angka, yaitu soal orang, aset fisik, dan kejutan di menit terakhir, tidak cocok dengan gaya investasinya.
Kalau dijalankan dengan baik, properti fisik adalah investasi yang kuat.
Tapi tidak cocok untuk semua orang.
Imbal hasil tinggi, kredit penuh, penilaian jumlah bagian, penghematan pajak, pemasukan sewa.
Sebelum tergoda kata-kata seperti itu, ada hal yang perlu dipikirkan dulu:
Apakah aku benar-benar ingin memainkan "permainan mengelola usaha sewa" ini?
Bagi yang mau, properti fisik adalah pilihan yang menarik.
Bagi yang tidak mau, tidak perlu memaksakan diri.
Hal terpenting dalam investasi properti, sebelum mencari properti yang bagus, adalah
memastikan apakah kamu cocok dengan permainan ini.
