Einleitung
Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, hört oft Sätze wie diese:
„Aktien und Fonds sind mir zu riskant, weil die Kurse schwanken.“
„Immobilien sind stabil, weil ja Miete reinkommt.“
„Wenn ich die Vorgehensweise von erfolgreichen Leuten nachmache, klappt es auch bei mir.“
Diese Gedanken sind nicht komplett falsch.
Immobilieninvestments haben echte Stärken: Man kann einen Bankkredit nutzen, bekommt Mieteinnahmen, behält einen realen Vermögenswert und ist in manchen Fällen besser gegen Inflation geschützt.
Aber eine echte Immobilie ist nicht einfach ein „Anlageprodukt“.
In Wirklichkeit ist sie viel eher ein mit Schulden finanziertes Vermietungsgeschäft.
Deshalb eignet sich für Immobilieninvestments nicht einfach, wer „Renditen mag“. Geeignet ist, wer neben den Zahlen auch Menschen, Gebäude, Kredit, Reparaturen, Mieter und sogar den Ausstieg am Ende (den Verkauf) im Griff hat.
Ein Immobilieninvestment ist eher „Vermietungsbetrieb“ als „Geldanlage“
In der Werbung für Immobilieninvestments fallen vor allem diese Zahlen ins Auge:
- Bruttorendite (nur auf Basis der gesamten Mieteinnahmen, oberflächlich gerechnet)
- Rendite bei angenommener Vollvermietung
- Sachwertbewertung (Grundstück und Gebäude werden getrennt bewertet und addiert)
- Mögliche Kredithöhe
- Monatlicher Cashflow
- Steuerspareffekt
Natürlich sind diese Zahlen wichtig.
Aber bei einer echten Immobilie muss man vor allem auf den Betrieb hinter den Zahlen schauen.
So nennt zum Beispiel die Finanzdienstleistungsaufsicht Japans (die Aufsichtsbehörde für das Finanzsystem) in ihrer Umfrage zu Krediten für Anlageimmobilien als Risiken des Vermietungsgeschäfts unter anderem Leerstand, sinkende Mieten, Reparaturkosten, Naturkatastrophen, steigende Zinsen und Besonderheiten bei „Sublease“-Verträgen (ein Unternehmen mietet das ganze Haus und vermietet es weiter).
Mit anderen Worten: Auch in amtlichen Unterlagen gilt ein Immobilieninvestment als „Vermietungsgeschäft“, dessen Risiken man verstehen muss.
Quelle: Finanzdienstleistungsaufsicht Japans, „Ergebnisse der Umfrage zu Krediten für Anlageimmobilien“
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
Kurz gesagt: Ein Immobilieninvestment heißt nicht
Objekt kaufen, fertig
Nach dem Kauf geht der Betrieb weiter:
- Mieter halten
- Leerstand füllen
- Das Gebäude instand halten
- Die Hausverwaltung steuern
- Den Kredit weiter bedienen
- Steuern und Versicherungen zahlen
- Und am Ende an den Verkauf denken
Wer diesen Teil spannend findet, eignet sich für Immobilieninvestments.
Wer ihn als Last empfindet, eignet sich vielleicht nicht.
Wer sich für Immobilieninvestments eignet
1. Wer eine echte Immobilie als „Unternehmen“ sehen kann
Wer geeignet ist, betrachtet ein Objekt nicht als „Kiste, die von allein Geld ausspuckt“.
Er sieht es eher so:
Dieses Objekt ist ein kleines Vermietungsunternehmen
Die Miete ist der Umsatz.
Verwaltungskosten, Reparaturen, Inseratskosten (was man zahlt, um einen Mieter zu finden), Kosten für die Wiederherstellung des Ursprungszustands, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und Kreditraten sind Kosten.
Leerstand ist ein Umsatzrückgang.
Eine Reparatur ist eine Investition in die Ausstattung.
Die Hausverwaltung ist ein externer Dienstleister.
Der Mieter ist ein Kunde.
Wer so denkt, ist im Vorteil.
Wer dagegen nur mit dem Gefühl einsteigt, „Immobilien sollen ja stabil sein“ oder „die Miete zahlt angeblich den Kredit ab“, lebt gefährlich.
2. Wer mit Risiken umgehen kann, die von Menschen ausgehen
An einem Immobilieninvestment sind erstaunlich viele Menschen beteiligt:
- Makler
- Verkäufer
- Banken
- Hausverwaltungen
- Handwerksbetriebe
- Mieter
- Versicherungen
- Steuerberater
- Nachbarn
Anders als bei Finanzprodukten schlägt bei einer echten Immobilie „die Qualität der Arbeit des anderen“ direkt auf Ihre Rendite durch.
Der Kostenvoranschlag des Handwerkers ist zu optimistisch.
Die Hausverwaltung reagiert langsam.
Der Makler erklärt zu wenig.
Der Verkäufer rückt ungünstige Informationen nicht heraus.
Es gibt Ärger mit einem Mieter.
Wer in solchen Situationen sagt:
Dann prüfen wir das nach
Holen wir ein neues Angebot ein
Schauen wir uns die Vertragsbedingungen noch einmal an
Wechseln wir die Hausverwaltung
Fragen wir einen Fachmann
und entsprechend handelt, eignet sich für Immobilieninvestments.
Wer dagegen die Abstimmung mit anderen und die Kontrolle ihrer Arbeitsqualität als große Belastung empfindet, wird mit einer echten Immobilie schwer zu kämpfen haben.
3. Wer Reparaturen, Gebäudezustand und Ortstermine nicht scheut
Bei Immobilieninvestments ist der Zustand des Gebäudes entscheidend.
Dach, Fassade, Wasser- und Abwasserleitungen, Feuchtigkeit, Termiten, Gemeinschaftsflächen, Parkplatz, Grundstücksgrenzen, Rechtslage, Katastrophenrisiko, Reparaturhistorie.
All das muss man prüfen.
Auch das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus empfiehlt bei Käufen von Bestandsimmobilien eine Gebäudezustandsprüfung (Inspektion), und 2024 wurde das System überarbeitet.
Allerdings ist die Gebäudezustandsprüfung kein Allheilmittel, und ihre Grenzen werden ausdrücklich genannt, etwa dass sie „nicht beurteilt, ob Mängel vorliegen oder nicht“.
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Zum Umlauf von Bestandsimmobilien (für die Nutzung der Gebäudezustandsprüfung)“
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
Eine Prüfung bedeutet also nicht, dass alles sicher ist.
Auch die Prüfung hat ihre Grenzen.
Trotzdem senkt sie das Risiko stärker, als wenn man gar nicht prüft.
Wer mit dieser Welt leben kann, in der „das Risiko nicht ganz verschwindet, sich aber durch Prüfen verringern lässt“, eignet sich für Immobilieninvestments.
4. Wer die Bedeutung von Schulden nüchtern betrachten kann
Die große Stärke von Immobilieninvestments ist, dass man einen Bankkredit nutzen kann.
Objekte, die man mit dem eigenen Geld allein nicht kaufen könnte, lassen sich mit Fremdkapital erwerben.
Läuft es gut, steigt die Rendite auf das Eigenkapital.
Aber ein Kredit ist keine Zauberei.
Auch bei Leerstand kommt der Zahltag.
Auch bei einer fälligen Reparatur kommt der Zahltag.
Auch wenn die Mieten fallen, kommt der Zahltag.
Auch wenn die Zinsen steigen, kommt der Zahltag.
Wer sich eignet, denkt deshalb nicht:
Ich kaufe, weil ich einen Kredit bekomme
sondern:
Ich kaufe, weil ich es auch mit Kredit durchstehe
Reicht es noch zum Zurückzahlen, wenn man steigende Zinsen, Leerstand, sinkende Mieten und Reparaturkosten einrechnet?
Wer das nüchtern prüft, ist im Vorteil.
5. Wer versteht, was in der „Vorgehensweise der Erfolgreichen“ steckt
Bei Immobilieninvestments hat es einen Wert, die Vorgehensweise erfolgreicher Leute nachzumachen.
Wie man ein Objekt beurteilt, einen Kredit aufbaut, eine Hausverwaltung auswählt, Reparaturkosten einschätzt, ein Kaufgebot abgibt und den Ausstieg plant.
Das alles lohnt sich zu lernen.
Aber in dieser Vorgehensweise steckt ziemlich viel Umgang mit Menschen.
Ein Vergleich aus der Gastronomie:
Das Rezept ist da.
Aber Zutaten, Personal, Gäste, Wetter, Geräteausfälle, Miete, Zinsen und die Ehrlichkeit der Lieferanten sind Zufall.
Trotzdem gewinnt, wer das Lokal am Laufen halten kann.
Wer sich für Immobilieninvestments eignet, versteht diesen Zufallsanteil und denkt:
Deshalb prüfe ich nach
Deshalb verhandle ich
Deshalb schaue ich mir das vor Ort an
Deshalb vergleiche ich Anbieter
Deshalb rechne ich mit dem schlimmsten Fall
Geeignet ist, wer die Vorgehensweise nicht als „Beruhigungsmittel“, sondern als „Werkzeug zur Risikosenkung“ nutzt.
6. Wer auch die seelische Belastung als Kostenfaktor sieht
Bei Immobilieninvestments gibt es auch Kosten, die kein Geld sind:
- Zeit für die Objektsuche
- Zeit für die Prüfung der Unterlagen
- Anfahrten zu Ortsterminen
- Austausch mit Dienstleistern
- Prüfung von Reparaturangeboten
- Sorgen wegen Ärger mit Mietern
- Gespräche für den Kredit
- Steuerliche Abwicklung
- Verhandlungen beim Verkauf
Das taucht in den Zahlen kaum auf, sind aber echte Kosten.
Wer außerdem für teure Immobilien-Communitys, Kurse, Beratungsgebühren oder Mitgliedsbeiträge zahlt, hat damit ebenfalls Investitionskosten.
Mitgliedsbeiträge zu zahlen, um Wissen zu bekommen, ist an sich nicht schlecht.
Aber bevor das Objekt Gewinn abwirft, können Beiträge, Fahrtkosten, Beratungsgebühren und Zeit schon ins Minus führen.
Wer sich eignet, fragt sich:
Lohnt es sich auch dann noch, wenn ich die Lernkosten in die Gesamtkosten einrechne?
Wer sich für Immobilieninvestments nicht eignet
1. Wer nur Zahlen sehen will
Wer gern mit Zahlen arbeitet, scheint für Immobilien geeignet zu sein.
Aber bei einer echten Immobilie ist es mit Zahlen nicht getan.
Rendite, Miete, Kreditrate, Reparaturkosten, Steuern.
Diese Zahlen sind wichtig.
Doch hinter diesen Zahlen stehen:
- Menschen
- Gebäude
- Verträge
- Der Ort
- Die Gegend
- Naturkatastrophen
- Reparaturen
- Verwaltung
Für jemanden, der nur Zahlen sehen will, kann ein Immobilieninvestment sehr stressig sein.
2. Wer sich mit der Abstimmung unter Menschen schwertut
Bei Immobilieninvestments lässt sich die Abstimmung mit anderen nicht auf null bringen.
Selbst wenn Sie alles der Hausverwaltung überlassen, wählen Sie die Hausverwaltung aus.
Selbst wenn Sie es dem Handwerker überlassen, beurteilen Sie das Angebot.
Selbst wenn Sie sich auf den Makler verlassen, prüfen Sie die Vertragsbedingungen.
Wer sich mit Abstimmung schwertut, nicht von der Arbeitsqualität anderer abhängig sein will oder durch nachträgliche Änderungen und unzureichende Erklärungen stark gestresst wird, darf bei echten Immobilien ruhig vorsichtig sein.
3. Wer glaubt: „Wenn mir das jemand beibringt, ist es sicher“
Von jemandem zu lernen, der es gut kann, ist wirksam.
Aber das Risiko verschwindet dadurch nicht.
Was man beigebracht bekommt, sind vor allem Anhaltspunkte für die Entscheidung:
- Hier musst du hinschauen
- Das ist gefährlich
- Diese Zahl ist aufgebläht
- Diese Reparatur wird teuer
- Diese Kreditbedingungen sind hart
Solche Ratschläge haben Wert.
Aber am Ende kaufen Sie selbst.
Die Schulden tragen Sie selbst.
Mit Leerstand und Reparaturen müssen Sie selbst umgehen.
Auch das Nationale Verbraucherzentrum Japans warnt, dass Immobilieninvestments wie Anlagewohnungen Risiken bergen und nicht zwangsläufig Gewinn bringen. Man sollte sich außerdem vor aufdringlicher Werbung, hohen Krediten, die nicht zum Einkommen passen, und Fällen hüten, in denen man zu falschen Angaben angeleitet wird.
Quelle: Nationales Verbraucherzentrum Japans, „Vorsicht vor aufdringlichem Verkauf von Anlagewohnungen, der bei Menschen in den Zwanzigern zunimmt!“
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html
Entscheidend ist nicht „da ist jemand, der sich auskennt, also passt das schon“,
sondern „kann ich auch nach dem Rat eines Kenners die letzte Entscheidung selbst tragen?“.
4. Wer sich allein von der Rendite bei angenommener Vollvermietung begeistern lässt
In Immobilienanzeigen wird die Rendite bei Vollvermietung gern hervorgehoben.
Aber Vollvermietung ist nur eine Annahme.
Wie viele Einheiten sind aktuell vermietet?
Seit wie vielen Monaten steht die Wohnung leer?
Passt die erwartete Miete zum Marktniveau der Gegend?
Wie lange dauert es nach einem Auszug, bis wieder jemand einzieht?
Wie hoch sind die Inseratskosten?
Wie viel kostet die Wiederherstellung des Ursprungszustands?
Wer das nicht prüft, für den ist die Vollvermietungsrendite ein Luftschloss.
Wer sich eignet, schaut auf den Ist-Zustand und das Abwärtsszenario, nicht auf die angenommene Vollvermietung.
Wer sich nicht eignet, glaubt die Vollvermietungsrendite einfach.
Checkliste: Wer sich für Immobilieninvestments eignet
Wenn viele dieser Punkte auf Sie zutreffen, eignen Sie sich möglicherweise für Immobilieninvestments.
- Sie können eine Immobilie als „Vermietungsbetrieb“ sehen, nicht als „Anlageprodukt“
- Wenn Ihnen bei Maklern oder Hausverwaltungen etwas seltsam vorkommt, können Sie nachfragen und es ansprechen
- Reparaturen und die Prüfung des Gebäudes sind Ihnen nicht zu lästig
- Sie können mit steigenden Zinsen, Leerstand, sinkenden Mieten und Reparaturen rechnen
- Sie akzeptieren Ortstermine und Befragungen als Teil des Investierens
- Sie wissen, dass sich die Abstimmung mit anderen nicht ganz vermeiden lässt
- Sie nutzen die „Vorgehensweise der Erfolgreichen“ als Mittel zur Risikosenkung, nicht als Beruhigungsmittel
- Beiträge, Kursgebühren, Beratungskosten und Fahrzeiten zählen Sie ebenfalls als Kosten
- Sie denken auch an den Ausstieg durch Verkauf
- Sie kaufen nur im Rahmen dessen, was Sie auch im schlimmsten Fall zurückzahlen können
Checkliste: Wer sich für Immobilieninvestments nicht eignet
Wenn viele dieser Punkte auf Sie zutreffen, dürfen Sie bei echten Immobilien ruhig vorsichtig sein.
- Sie wollen nur Zahlen sehen
- Verluste, an denen Menschen beteiligt sind, liegen Ihnen nicht
- Sie wollen die Qualität von Maklern und Handwerksbetrieben nicht prüfen
- Nachträgliche Änderungen, unzureichende Erklärungen und unklare Zuständigkeiten stressen Sie stark
- Schulden zu tragen würde Sie langfristig beunruhigen
- Sie wollen bei Leerstand oder Reparaturen nicht selbst der Koordinator sein
- Beim Anblick einer Vollvermietungsrendite werden Sie unwillkürlich hoffnungsvoll
- Sie können sich vorstellen, nach dem Kauf wütend zu sagen: „So war das nicht abgemacht“
- Wenn Sie hohe Beiträge oder Kursgebühren zahlen, würden Sie schon deshalb ungeduldig auf Amortisation drängen
- Sie mögen keine wenig liquiden Anlagen, die sich nicht schnell verkaufen lassen
Erfolgreiche nehmen Risiken nicht auf die leichte Schulter
Wer mit Immobilieninvestments Erfolg hat, unterschätzt Risiken nicht unbedingt.
Im Gegenteil: Es sind Leute, die die Risiken kennen und mit ihnen umgehen können.
Wenn der Handwerker schlampig arbeitet, sprechen sie es an.
Wenn die Hausverwaltung schlecht reagiert, wechseln sie.
Wenn die Objektunterlagen komisch aussehen, prüfen sie nach.
Wenn die Kreditbedingungen schlecht sind, kaufen sie nicht.
Wenn vor Ort ein Problem steckt, ziehen sie sich zurück.
Für Menschen, die so handeln können, wird ein Immobilieninvestment zu einem „Spiel, bei dem sich Unterschiede machen lassen“.
Wer das aber als Qual empfindet, für den wird dasselbe Vorgehen zu einem „Klumpen seelischer Kosten“.
Es reicht bei Immobilieninvestments also nicht, einfach
die Vorgehensweise der Erfolgreichen nachzumachen
Entscheidend ist, ob Sie das, was in dieser Vorgehensweise steckt, wirklich leisten können: Umgang mit Menschen, Ortstermine, Reparaturen, Prüfungen und Verhandlungen.
Fazit
Wer sich für Immobilieninvestments eignet, ist nicht jemand, der Renditen mag.
Es ist jemand, der Schulden nutzen, eine echte Immobilie halten, Menschen in Bewegung setzen, ein Gebäude instand halten und mit Leerstand, Reparaturen und Zinsen umgehen kann.
Wer sich nicht eignet, ist kein Angsthase.
Es ist jemand, der erkennt, dass sich Risiken durch Menschen, durch das reale Objekt und durch nachträgliche Überraschungen nicht in Zahlen fassen lassen und nicht zu seinem Anlagestil passen.
Eine echte Immobilie ist, wenn man es gut macht, eine starke Anlage.
Aber sie passt nicht zu jedem.
Hohe Rendite, Vollfinanzierung, Sachwertbewertung, Steuerersparnis, Mieteinnahmen.
Bevor man sich von solchen Schlagworten leiten lässt, sollte man sich erst etwas fragen:
Will ich dieses „Vermietungsspiel“ überhaupt spielen?
Wer es will, für den ist die echte Immobilie eine spannende Option.
Wer nicht will, muss sich nicht dazu zwingen.
Das Wichtigste bei Immobilieninvestments ist, noch bevor man ein gutes Objekt sucht,
herauszufinden, ob man für dieses Spiel gemacht ist.
