0. Das Fazit in 5 Sekunden: Die Großen sind keine Lösung, sondern ein Spickzettel für den Prüfungsstoff
Gleich vorweg: Die Regionen, in denen ein großer Hausbauer wie Daiwa House massenhaft Bauland gesichert hat, als erstes Sieb für Immobilieninvestments zu nutzen, ist ziemlich vernünftig.
Große Konzerne stecken Milliarden in ein Projekt und prüfen vorher Bevölkerung, Arbeitsmarkt, Verkaufsgeschwindigkeit, Grundstückspreise, Genehmigungen, Straßen, Schulen, Konkurrenz und künftiges Angebot. Wer als Privatperson alles bei null recherchiert, ist langsamer, als wenn er erst einmal auf die Spuren der Großen schaut. Der Gedanke ist derselbe wie bei „Wo McDonald's eröffnet, hat man die Laufkundschaft bestimmt gründlich geprüft“, nur eben fürs Wohnen.
Aber ein falscher Satz, und es knallt:
Große Player vor Ort = kaufen stimmt nicht. Große Player vor Ort = genauer hinschauen lohnt sich stimmt.
Wächst die Bevölkerung, aber neue Apartments und Einfamilienhäuser entstehen noch schneller, sinken die Mieten. Texas ist dafür das Paradebeispiel. In Florida lächelt man bei der Bevölkerungstabelle und wird beim Versicherungsangebot ernst. In Kalifornien streikt der Taschenrechner schon beim Blick auf die Preisliste.
Die Großen sind also kein Orakel. Sie sind eine kostenlose, riesige Marktforschungsabteilung.
1. Japans Immobilienmarkt ist zäh: Tokio hat teures Land, auf dem Land schrumpft die Bevölkerung, und Bauen ist überall teuer
Japanische Immobilieninvestoren sitzen ziemlich unangenehm in der Zange.
In der Tokioter Metropolregion sammeln sich Menschen, Jobs und Nachfrage, dafür ist das Land dort teuer. Nach den vorläufigen Zahlen der Volkszählung 2025 lebten in Japan rund 1 Oku 2305 Man Menschen (1 Man = 10 000, 1 Oku = 100 Millionen; zusammen etwa 123 Millionen), etwa 310 Man oder 2.5 % weniger als 2020. Allein auf die Region Tokio mit Tokio, Kanagawa, Saitama und Chiba entfallen rund 3699 Man, also 30.1 % der Gesamtbevölkerung. Nur Tokio und Okinawa haben an Einwohnern zugelegt.
„Dann gehe ich eben aufs Land, da ist es billiger“ – und dort warten Bevölkerungsschwund und die Frage nach dem Ausstieg. Das Land wird billiger, aber Holz, Haustechnik, Fenster, Dämmung, Löhne und Logistik kosten außerhalb von Tokio nicht plötzlich die Hälfte.
Laut der Erhebung der Japan Housing Finance Agency (staatliche Wohnungsbaufinanzierer) unter Nutzern des Kredits „Flat 35“ im Geschäftsjahr 2025 kostet ein individuell geplantes Haus im Landesdurchschnitt rund 4259 Man-Yen (1 Man = 10 000 Yen) im Bau, und ein Haus samt Grundstück erfordert etwa 5313 Man-Yen. Auf dem Land kommt es also vor, dass das Grundstück 500 Man-Yen kostet, das Haus aber 4000 Man-Yen, nämlich zu ganz normalen heutigen Preisen.
Beim Satz „Auf dem Land sind Häuser billig“ hat sich nur das Grundstück aus dem Staub gemacht.
2. Die Zinsen sind einer der Täter, aber nicht der einzige
Im September 2026 liegt der häufigste Zinssatz bei Flat 35 (Laufzeit 21 bis 35 Jahre, Beleihung bis 90 %) bei 3.46 % pro Jahr. Auch der Leitzins der japanischen Zentralbank ist auf etwa 0.75 % gestiegen.
Natürlich schrumpft steigender Zins den Betrag, den man sich für einen Hauskauf leisten kann. Aber die Schwäche des heimischen Wohnungsmarkts allein auf die Zinsen zu schieben, wäre schlampig.
Denn Daiwa House nannte bei der Neuaufstellung des Inlandsgeschäfts am 4. September 2026 selbst ganz andere Gründe: Bevölkerungsrückgang, stark gestiegene Baumaterialpreise, langfristig sinkende Zahl der Neubaubeginne und ein Nachfragegefälle zwischen Ballungsräumen und Land. Ab April 2027 will der Konzern den Neubau von Einfamilienhäusern auf 14 Niederlassungen und 23 Gebiete in Ballungsräumen mit stabiler Nachfrage konzentrieren. Das Bestandsgeschäft mit Kundendienst, Renovierung, Ankauf und Weiterverkauf, Vermittlung und Mietverwaltung wird dagegen in allen 47 Präfekturen gebündelt und ausgebaut.
Kurz gesagt, es kommt eine Viererparty:
Bevölkerungsschwund + teures Bauen + steigende Zinsen + wachsende regionale Unterschiede
Nur die Zinsen zu verhaften, löst den Fall nicht.
3. Daiwa House ist nicht tot, im Gegenteil: Der Konzern schreibt Rekordzahlen
Das ist wichtig. Dass das Vertriebsnetz für Einfamilienhäuser im Inland schrumpft, heißt nicht, dass es dem ganzen Unternehmen schlecht geht.
Im Geschäftsjahr bis März 2026 erzielte die Daiwa House Group einen Umsatz von etwa 5.576,9 Milliarden Yen und einen operativen Gewinn von etwa 614,9 Milliarden Yen, beides Rekorde. Selbst ohne den Effekt versicherungsmathematischer Differenzen bei den Pensionsrückstellungen lag der operative Gewinn bei rund 4992 Oku Yen, ein Plus von 12.2 % zum Vorjahr.
Die Neuordnung im Inland ist also kein simples „Es läuft nicht, die Firma kämpft ums Überleben, wir ziehen uns zurück“. Näher an der Wahrheit ist: Ein profitables Unternehmen verteilt Personal, Geld und Organisation neu, die bisher an Orten mit wenig Wachstum steckten.
Schaut man nur auf die Sparte Einfamilienhäuser, wird es noch seltsamer.
Im Geschäftsjahr bis März 2026 machte das Segment Einfamilienhäuser etwa 1 Chō 3423 Oku Yen Umsatz und rund 1557 Oku Yen operativen Gewinn. Die Zahlen sehen nach Volksfest aus, aber davon stammen rund 1498 Oku Yen aus dem Auslandsgeschäft mit Einfamilienhäusern, und allein auf die USA entfielen etwa 1489 Oku Yen.
Rund 99 % des Gewinns im Auslandsgeschäft mit Einfamilienhäusern kommen aus den USA.
Das ist weniger ein Auslandsteam als eine „Auswahlmannschaft USA plus der Rest der Truppe“.
4. Seziert man den Gewinnrausch bei Einfamilienhäusern, steckt fast alles in Amerika
Dennoch wäre es gefährlich, den US-Gewinn eins zu eins als jährliche Dauerleistung zu nehmen.
Allein der große Grundstücksverkauf in den USA im Oktober 2025 brachte rund 1053 Oku Yen Umsatz und etwa 919 Oku Yen operativen Gewinn. Der US-Gewinn des Vorjahres enthält also einen gewaltigen Einmaleffekt.
Andererseits wächst das Geschäft tatsächlich. Die Zahl der übergebenen Einfamilienhäuser in den USA stieg bei Daiwa House vom Geschäftsjahr 2021 mit 4476 auf 7776 im Geschäftsjahr 2025. Die gehaltenen und kontrollierten Grundstücke summierten sich Ende 2025 auf rund 75017.
Im jüngsten Quartal April bis Juni 2026 sanken im Inland die individuell geplanten Häuser von 576 auf 545, während fertig angebotene Häuser von 358 auf 458 stiegen. Das passt zum Trend weg von teuren, komplett maßgeschneiderten Häusern hin zu standardisierten Häusern und Fertigangeboten mit besser kalkulierbarem Preis.
In den USA wächst der Umsatz bei Einfamilienhäusern zwar, doch die Marge sinkt, unter anderem wegen Verkaufsanreizen für Häuser, die in schwächeren Zeiten unter Vertrag genommen wurden.
Daraus lässt sich lesen: Auch die USA sind kein Markt, in dem man nur Häuser hinstellen muss, weil die Bevölkerung wächst, und das Geld dann von selbst fließt.
5. Was ist eigentlich ein „Homebuilder“? Hier werden keine japanischen Häuser exportiert
Ein Homebuilder ist grob gesagt ein Wohnungsbauunternehmen, das Grundstücke und Parzellen sichert und vor Ort passende Häuser plant, baut und verkauft.
Daiwa Houses USA-Strategie heißt nicht, japanische Stahlhäuser in Container zu packen und über den Pazifik zu schiffen. Der Konzern holt örtliche Firmen unter sein Dach und verkauft Häuser, die zu Klima, Kultur, Einkommen, Grundrissen und Preisklassen vor Ort passen.
Die Hauptrollen spielen drei Firmen.
- Stanley Martin: Ostküste und Südosten, darunter Virginia, West Virginia, Maryland, North Carolina, South Carolina, Georgia und Florida.
- CastleRock Communities: Schwerpunkt im Süden. Laut der aktuellen öffentlichen Website entwickelt die Firma Wohnanlagen in Texas, Arizona, Tennessee und Alabama. In Alabama stieg sie 2025 mit dem Kauf des WrEn-Projekts in Huntsville erstmals ein.
- Trumark Homes: Westen. Laut der aktuellen öffentlichen Website in Kalifornien, Colorado und Washington.
Legt man die öffentlichen Informationen übereinander, sind Spuren lokaler Homebuilder in mindestens 14 Bundesstaaten zu erkennen.
Es geht also weniger darum, dass „japanische Häuser im Ausland der Hit sind“, sondern darum, dass Daiwa House amerikanische Wohnungsentwickler kauft und sein Kapital in Wachstumsregionen lenkt.
6. Wo in den USA setzt Daiwa House seine Chips?
Ein Blick auf die Standorte macht es ziemlich klar.
An der Ostküste expandiert Stanley Martin in die Carolinas, nach Georgia und Florida. 2026 kaufte die Firma für rund 2.21 Oku Dollar (221 Millionen) die in South Carolina verwurzelte United Homes Group und übernahm damit deren 1192 Übergaben des Jahres 2025.
In Florida kam zudem Holiday Builders dazu, ein Unternehmen, das 2025 1050 Häuser übergab und rund 10600 Grundstücke kontrollierte.
Im Süden hat CastleRock seinen Schwerpunkt in Texas und ist zusätzlich nach Huntsville in Alabama gegangen. Die Unterlagen von Daiwa House begründen Huntsville als vielversprechenden Markt mit der Ballung von Luft- und Raumfahrt, Rüstung, IT-Forschung und Hightech-Fertigung sowie langfristigem Bevölkerungswachstum.
Trumark im Westen ist nicht nur in Kalifornien, sondern auch in Colorado und Washington aktiv. In Kalifornien kosten Neubauten in der Bay Area 70 bis über 160 Man-Dollar (700 000 bis über 1.6 Millionen Dollar), und in Südkalifornien stehen auch Angebote im Bereich von knapp 2 Millionen Dollar ganz selbstverständlich im Katalog.
Daiwa House verteilt sich in den USA also nicht einfach „überall“, sondern holt sich über jeweils eigene lokale Firmen die Sun-Belt-Regionen (den sonnigen Süden der USA) und große Ballungsräume mit wachsender Bevölkerung und Beschäftigung sowie den Markt mit hohen Einkommen an der Westküste.
7. Die Hypothese „Dem McDonald's folgen“: Die Standortforschung der Großen gratis ausleihen
Jetzt kommt der Kern.
Für Privatanleger lohnt es sich, Daiwa Houses US-Standorten zu folgen, nicht um Daiwa-Häuser zu kaufen.
Der Wert liegt darin, dass man sich ansieht:
- in welche Ballungsräume die Firma neu eingestiegen ist,
- wo sie bestehende Bauträger gekauft hat,
- wie viele Grundstücke sie gesichert hat,
- welche Preisklassen sie ausbaut,
- ob sie sich an Erstkäufer oder an Umsteiger richtet.
Wenn ein Unternehmen einige hundert Millionen Dollar für einen Bauträger zahlt, geht das nicht mit „die Gegend ist irgendwie hip“ durch die Genehmigung. Da fließen Untersuchungen zu Bevölkerung, Beschäftigung, Einkommen, Genehmigungen, Verkaufsgeschwindigkeit und Grundstücksbestand ein.
Deshalb ist der Markteintritt eines Großen für Privatpersonen ein kostenloser erster Filter.
Er ist nicht die geklaute Lösung der Prüfung. Aber er ist ungefähr so nützlich, als läge auf dem Flur ein Zettel mit dem Prüfungsstoff.
8. Aber „dieselbe Siedlung kaufen“ ist eine Falle: Bauträger und Vermieter gewinnen unter verschiedenen Bedingungen
Das ist der wichtigste Punkt.
Ein Homebuilder gewinnt, indem er Land einkauft, Häuser baut, sie mit gleichmäßigem Tempo verkauft und dabei Bruttomarge macht. Ein Vermieter gewinnt, wenn die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis stimmt, nach Leerstand, Reparaturen, Steuern, Versicherung und Verwaltungskosten noch Geld übrig bleibt und er am Ende wieder verkaufen kann.
Das sieht ähnlich aus, ist aber ein anderer Sport.
Zudem können neue Bauträger bei hohem Lagerbestand Hypothekenzinsen herunterkaufen, Abschlusskosten bezuschussen und Preise senken. Wer als Privatbesitzer ein gebrauchtes Haus in derselben Siedlung verkaufen will, bekommt vom offiziellen Laden nebenan ein „Das ist ein Neubau, und wir übernehmen sogar Zinsen“ verpasst.
Dazu kommt: In Regionen, in denen Baufirmen auf Bevölkerungswachstum schnell reagieren können, schnellt das Angebot in die Höhe.
Laut dem Sommerausblick 2026 von Yardi Matrix (US-Anbieter von Immobilien-Marktdaten) lauten die Prognosen für die Veränderung der Angebotsmieten zum Jahresende gegenüber dem Vorjahr: Austin -5.2 %, Dallas -4.3 %, Orlando -4.0 %, Charlotte -1.8 %, Raleigh-Durham -1.8 %, Houston -1.0 %. Im Sun Belt gibt es Märkte, in denen das neue Angebot die Nachfrage übersteigt, obwohl die Bevölkerung weiter wächst.
Bevölkerungswachstum ist das Gaspedal der Nachfrage. Baugenehmigungen sind das Gaspedal des Angebots. Beide werden gleichzeitig getreten.
Als Vermieter darf man nicht nur auf die Bevölkerung schauen.
9. Bewertung nach Region: Carolinas / Huntsville / Texas / Florida / Kalifornien
| Region | Bewegungen bei Daiwa House | Aktuelle Nachfragesignale | Worauf Vermieter achten müssen | Erste Einschätzung |
|---|---|---|---|---|
| Carolinas | Stanley Martin + UHG | Bevölkerungsplus: Spartanburg +2.8 %, Wilmington +2.6 %, Raleigh +2.4 % | Die Mieten in Charlotte/Raleigh werden 2026 laut Prognose um 1.8 % sinken. Angebot unbedingt prüfen | A-: Kandidat für die Vertiefung |
| Huntsville, AL | CastleRock übernimmt das WrEn-Projekt | Bevölkerung der Metropolregion +2.6 %. Luft- und Raumfahrt, Rüstung, IT, Fertigung | Der Markt ist kleiner als bei Großstädten, Konzentration der Jobs prüfen | A-: interessant |
| Texas | Kerngeschäft von CastleRock | Starkes Bevölkerungswachstum in Fort Worth, Houston, Celina, Fulshear und anderen | Mietprognosen: Dallas -4.3 %, Austin -5.2 %, Houston -1.0 %. Auch die Grundsteuer ist je nach Objekt happig | B: Orte wählen, an denen sich das Angebot beruhigt |
| Florida | Übernahme von Holiday Builders | Ocala +3.4 %, in der Spitzengruppe der US-Metropolregionen, auch Port St. Lucie wächst | Mietprognose Orlando -4.0 %. Zuerst Hurrikane, Überschwemmungen und Wohngebäudeversicherung durchrechnen | B: Erst die Versicherung ansehen, dann lächeln |
| Kalifornien | Trumark expandiert aktiv | Hohe Einkommen, riesige Arbeitsmärkte, Nachfrage nach Neubauten in guter Lage | Sehr hohe Kaufpreise. Als Mietobjekt mit Cashflow wird es schwieriger | C bis B: je nach Ziel |
Bei den Wachstumsraten der US-Metropolregionen 2024 auf 2025 laut Census liegen Ocala mit 3.4 %, Myrtle Beach mit 3.2 %, Spartanburg mit 2.8 %, Huntsville mit 2.6 %, Wilmington mit 2.6 % und Raleigh mit 2.4 % landesweit an der Spitze. Viele davon überschneiden sich mit den Einsatzgebieten von Daiwa House.
Das ist sehr wahrscheinlich kein Zufall. Legt man jedoch Yardis Mietprognosen in dieselbe Tabelle, sieht man: Die „Rangliste nach Bevölkerungswachstum“ und die „Rangliste, in der es Vermietern jetzt gleich leicht fällt“ sind zwei verschiedene Dinge.
10. Für Privatanleger eine Stufe versetzt: auf Gebrauchtes und Mietnachfrage neben den Großen schauen
Für die Praxis lässt sich „Den Großen folgen“ so umbauen:
Nicht die Neubausiedlung der Großen kaufen, sondern innerhalb der Ballungsräume, in denen die Großen aktiv sind, eine Stufe ausweichen: auf Schulbezirke, Pendlergebiete und jüngere Gebrauchtimmobilien mit knappem Angebot.
Als Reihenfolge reicht in etwa diese:
- Bevölkerung: nicht nur den Ballungsraum, sondern auch Landkreis, Stadt und Altersstruktur ansehen.
- Beschäftigung: eine Stadt mit einem einzigen Großarbeitgeber oder mehrere Branchen?
- Neubauangebot: Baugenehmigungen, Wohnungen im Bau, Lagerbestand der Bauträger.
- Miete: nicht der Durchschnitt, sondern tatsächlich erzielte Mieten bei gleicher Zimmerzahl und im selben Schulbezirk.
- Leerstand: Dauer der Vermarktung, Belegungsquote, Aktionen mit Gratismonaten.
- Steuern: die Grundsteuer mit dem tatsächlichen Betrag für das Objekt ansetzen.
- Versicherung: Adresse eingeben und ein Angebot einholen. Nicht mit dem Durchschnitt des Bundesstaats abspeisen lassen.
- HOA (Eigentümergemeinschaft mit Pflichtbeiträgen): Gebühren, Vermietungsbeschränkungen, Sonderumlagen.
- Ausstieg: Wer kauft in 5 bis 10 Jahren?
- Verwaltung: Telepathie hilft aus Japan nicht gegen den kaputten Boiler. Man braucht einen Hausverwalter vor Ort.
Die 75 000 Grundstücke von Daiwa House sind keine rote Stecknadel mit der Aufschrift „Hier kaufen“. Sie sind eine Benachrichtigung: „Diese Gegend ist einen Blick auf die Karte wert.“
11. Wer von Japan aus in den USA kauft, bekommt neue Bossgegner: Steuern, Versicherung, Verwaltung, Wechselkurs
Bei US-Immobilien warten zusätzliche Bossgegner, die es bei Investments in Japan nicht gibt.
Zuerst die Steuern. Verkauft ein Ausländer eine US-Immobilie, gibt es durch FIRPTA (US-Gesetz zur Besteuerung ausländischer Immobilienverkäufer) grundsätzlich einen Quellensteuerabzug von 15 % des Verkaufspreises. Das ist nicht die endgültige Steuer, sondern ein Einbehalt, der über die Steuererklärung abgerechnet wird, belastet aber den Cashflow.
Wie Mieteinnahmen in den USA versteuert werden, wie Bundesstaatssteuern aussehen, wie Firmen und LLCs (US-Gesellschaftsform mit beschränkter Haftung) behandelt werden, wie Erbschaft und Schenkung laufen und wie in Japan und den USA jeweils erklärt wird, hängt von der Eigentumsform ab. Das ist kein Gebiet, in dem man nach einem Video entscheidet: „LLC ist das Beste!“
Texas hat zwar keine Grundsteuer auf Bundesstaatsebene, aber Städte, Landkreise, Schulbezirke und Sonderbezirke setzen ihre eigenen Steuersätze fest. Gleich nach „Keine Staatssteuer, gewonnen!“ erscheint die Grundsteuerrechnung in ihrer zweiten Form.
Zur Wohngebäudeversicherung in Florida erklärt die staatliche Versicherungsaufsicht selbst, dass sie je nach Landkreis, Bauweise, Hauswert, Schutzvorrichtungen und Selbstbeteiligung stark schwankt, und stellt ein Vergleichstool bereit.
Und für Personen mit Wohnsitz in Japan kommen Wechselkurs und Verwaltung vor Ort hinzu.
Das Bevölkerungswachstum in den USA ist reizvoll, aber der Schwierigkeitsgrad der Investition sinkt nicht mit der Bevölkerung mit.
12. Das Schlussfazit: Mach die Großen nicht zum Orakel. Nutze sie als kostenlose Marktforschungsabteilung
Wer auf Japans Wohnungsmarkt schaut und denkt: „Tokio ist viel zu teuer. Auf dem Land schrumpft die Bevölkerung. Bauen ist teuer. Als Vermieter ist das doch ein ganz schön harter Spielmodus“, liegt damit nicht falsch.
Auch Daiwa House selbst konzentriert den Neubau von Einfamilienhäusern, statt ihn landesweit gleichmäßig zu betreiben, auf Ballungsräume und stärkt zugleich bundesweit Renovierung, Vermittlung und Verwaltung im Bestand. Gleichzeitig kauft der Konzern in den USA lokale Homebuilder und hat sich in Ballungsräumen mit wachsender Bevölkerung und Beschäftigung rund 75 000 Grundstücke gesichert.
Diese Kapitalverteilung ist ein ziemlich großer Hinweis.
Die richtige Anwendung lautet aber nicht:
„Daiwa House ist da → kaufen“
sondern:
„Daiwa House ist da → Warum eigentlich hier? → Bevölkerung, Beschäftigung, Angebot, Miete, Steuern und Versicherung prüfen → in der Nähe nach einer Preisklasse suchen, die zu mir passt.“
Wer neben dem McDonald's einen Laden eröffnet, läuft nicht automatisch gut. Aber wenn McDonald's plötzlich einige Oku Yen mitten in eine Einöde steckt, lohnt sich der Gedanke: „Moment mal, was entsteht hier?“, und ein Blick auf die Karte.
Bei Immobilien ist es genauso.
Folge nicht den Großen. Folge der Zukunft, die die Großen im Blick haben.
