Mở đầu
Khi tìm hiểu về đầu tư bất động sản, bạn sẽ hay nghe những câu như thế này:
"Cổ phiếu hay quỹ đầu tư giá lên xuống thất thường, nghe đã thấy sợ."
"Bất động sản có tiền thuê đều đặn nên ổn định hơn."
"Cứ làm theo cách của người thành công thì dễ thành công."
Những suy nghĩ này không hoàn toàn sai.
Đầu tư bất động sản có những điểm mạnh: dùng được vốn vay ngân hàng, có thu nhập từ tiền thuê, còn lại tài sản hữu hình, và trong một số trường hợp còn chống được lạm phát.
Nhưng bất động sản thực không đơn thuần là một "sản phẩm đầu tư".
Thực chất, nó giống một công việc kinh doanh cho thuê chạy bằng tiền vay hơn nhiều.
Vì vậy, người hợp với đầu tư bất động sản không chỉ là "người thích nhìn tỷ suất lợi nhuận". Đó là người xử lý được không chỉ con số mà cả con người, tòa nhà, khoản vay, việc sửa chữa, người thuê, và cả đường thoát cuối cùng (bán).
Đầu tư bất động sản giống "kinh doanh cho thuê" hơn là "đầu tư"
Trong quảng cáo đầu tư bất động sản, những con số sau đây thường nổi bật nhất:
- Tỷ suất lợi nhuận gộp (tính trên tổng tiền thuê, chỉ là con số bề ngoài)
- Tỷ suất lợi nhuận giả định lấp đầy toàn bộ
- Định giá cộng dồn (định giá riêng đất và công trình rồi cộng lại)
- Hạn mức vay có thể có
- Dòng tiền hằng tháng
- Hiệu quả tiết kiệm thuế
Tất nhiên, những thứ này đều quan trọng.
Nhưng với bất động sản thực, điều thật sự cần nhìn là khâu vận hành đằng sau các con số.
Chẳng hạn, trong khảo sát của Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản (cơ quan giám sát hệ thống tài chính) về cho vay bất động sản đầu tư, các rủi ro của hoạt động cho thuê được nêu gồm: phòng trống, giá thuê giảm, chi phí sửa chữa, thiên tai, lãi suất tăng và những điểm cần lưu ý trong hợp đồng "sublease" (một công ty thuê cả tòa nhà rồi cho thuê lại).
Nói cách khác, ngay cả trong tài liệu của cơ quan nhà nước, đầu tư bất động sản cũng được xem là "hoạt động cho thuê" mà bạn phải hiểu rủi ro của nó.
Nguồn: Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản, "Kết quả khảo sát bảng hỏi về cho vay bất động sản đầu tư"
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
Tóm lại, đầu tư bất động sản không phải là
mua xong là hết chuyện
Sau khi mua, việc vận hành vẫn tiếp tục:
- Giữ chân người thuê
- Lấp đầy phòng trống
- Sửa chữa tòa nhà
- Quản lý công ty quản lý
- Tiếp tục trả nợ vay
- Đóng thuế và phí bảo hiểm
- Cuối cùng là tính đường thoát bằng việc bán
Ai thấy phần này thú vị thì hợp với đầu tư bất động sản.
Ai thấy phần này nặng nề thì có thể không hợp.
Người hợp với đầu tư bất động sản
1. Người nhìn bất động sản thực như một "doanh nghiệp"
Người hợp không xem căn nhà là "chiếc hộp để đó cũng đẻ ra tiền".
Ngược lại, họ nhìn như thế này:
Căn này là một doanh nghiệp cho thuê nhỏ
Tiền thuê là doanh thu.
Phí quản lý, chi phí sửa chữa, phí quảng cáo (chi phí để tìm người thuê), chi phí trả phòng về nguyên trạng, thuế tài sản, phí bảo hiểm và tiền trả nợ vay là chi phí.
Phòng trống là doanh thu giảm.
Sửa chữa là đầu tư thiết bị.
Công ty quản lý là bên thuê ngoài.
Người thuê là khách hàng.
Người nhìn được như vậy rất mạnh.
Ngược lại, nếu chỉ vào cuộc với cảm giác "nghe nói bất động sản ổn định", "nghe nói tiền thuê trả được nợ" thì rất nguy hiểm.
2. Người xử lý được rủi ro đến từ con người
Trong đầu tư bất động sản có khá nhiều người tham gia:
- Môi giới
- Người bán
- Tổ chức tài chính
- Công ty quản lý
- Đơn vị sửa chữa
- Người thuê
- Công ty bảo hiểm
- Kế toán thuế
- Hàng xóm xung quanh
Khác với sản phẩm tài chính, ở bất động sản thực, "chất lượng công việc của đối phương" tác động thẳng vào lợi nhuận của bạn.
Báo giá của đơn vị sửa chữa sơ sài.
Công ty quản lý phản ứng chậm.
Môi giới giải thích qua loa.
Người bán không muốn đưa ra thông tin bất lợi.
Xảy ra rắc rối với người thuê.
Khi gặp những chuyện này, người hành động được theo hướng:
Vậy thì kiểm tra lại đi
Xin báo giá lại
Xem lại điều kiện hợp đồng
Đổi công ty quản lý
Hỏi chuyên gia
là người hợp với đầu tư bất động sản.
Ngược lại, nếu việc điều phối với người khác và kiểm tra chất lượng công việc của họ là một áp lực lớn, thì bất động sản thực sẽ rất nặng nề.
3. Người không né sửa chữa, tình trạng tòa nhà và việc đến xem tận nơi
Trong đầu tư bất động sản, tình trạng tòa nhà rất quan trọng.
Mái nhà, tường ngoài, cấp thoát nước, dột, mối, khu vực chung, bãi đỗ xe, ranh giới, pháp lý, nguy cơ thiên tai, lịch sử sửa chữa.
Những thứ này đều cần được kiểm tra.
Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cũng hướng dẫn việc dùng kiểm định tình trạng tòa nhà (inspection) khi mua bán nhà đã qua sử dụng, và năm 2024 chế độ này đã được điều chỉnh.
Tuy nhiên, kiểm định không phải là thần dược, và những giới hạn của nó cũng được ghi rõ, chẳng hạn "không xác định có hay không có khuyết tật".
Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, "Về việc lưu thông nhà hiện hữu (hướng tới việc sử dụng kiểm định tình trạng tòa nhà)"
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
Tức là, đã kiểm định không có nghĩa là hoàn toàn an toàn.
Bản thân kiểm định cũng có giới hạn.
Dù vậy, kiểm định vẫn giảm được rủi ro hơn là không làm gì.
Người chịu được thế giới "rủi ro không mất hẳn, nhưng giảm được nhờ kiểm tra" là người hợp với đầu tư bất động sản.
4. Người bình tĩnh nhìn ra ý nghĩa của việc dùng nợ
Điểm mạnh lớn của đầu tư bất động sản là dùng được vốn vay ngân hàng.
Quy mô bất động sản mà chỉ bằng tiền của mình thì không mua nổi, vẫn có thể sở hữu nhờ vay.
Nếu suôn sẻ, lợi nhuận trên vốn tự có sẽ lớn hơn.
Nhưng khoản vay không phải phép màu.
Dù phòng trống, ngày trả nợ vẫn đến.
Dù phải sửa chữa, ngày trả nợ vẫn đến.
Dù tiền thuê giảm, ngày trả nợ vẫn đến.
Dù lãi suất tăng, ngày trả nợ vẫn đến.
Vì vậy, người hợp với đầu tư bất động sản không nghĩ
Vay được nên mua
mà nghĩ
Vay rồi mà vẫn chịu được nên mới mua
Nếu tính cả lãi suất tăng, phòng trống, tiền thuê giảm và chi phí sửa chữa, mình có còn trả nổi không?
Người bình tĩnh xem xét điều này rất mạnh.
5. Người hiểu được bên trong "cách làm của người giỏi"
Trong đầu tư bất động sản, bắt chước cách làm của người thành công là có giá trị.
Cách xem tài sản, cách sắp xếp khoản vay, cách chọn công ty quản lý, cách ước tính chi phí sửa chữa, cách nộp đơn đề nghị mua, cách nghĩ về đường thoát.
Những điều này đều đáng để học.
Nhưng trong những cách làm đó có khá nhiều việc phải đối phó với con người.
Lấy việc nấu ăn làm ví dụ:
Công thức thì có.
Nhưng nguyên liệu, nhân viên, khách hàng, thời tiết, thiết bị hỏng, tiền thuê, lãi suất, sự trung thực của nhà cung cấp đều là ngẫu nhiên.
Dù vậy, ai vẫn vận hành được quán thì người đó thắng.
Người hợp với đầu tư bất động sản hiểu tính ngẫu nhiên này, rồi nghĩ:
Chính vì vậy mới phải kiểm tra
Chính vì vậy mới phải thương lượng
Chính vì vậy mới phải đến xem tận nơi
Chính vì vậy mới phải so sánh nhà cung cấp
Chính vì vậy mới phải tính theo kịch bản xấu nhất
Người hợp là người dùng cách làm đó không phải như "thuốc an thần", mà như "công cụ giảm rủi ro".
6. Người tính cả chi phí tinh thần vào chi phí
Đầu tư bất động sản còn có những chi phí không phải tiền:
- Thời gian tìm bất động sản
- Thời gian xem xét tài liệu
- Di chuyển để xem tận nơi
- Trao đổi với các bên
- Kiểm tra báo giá sửa chữa
- Lo lắng về rắc rối với người thuê
- Phỏng vấn vay vốn
- Xử lý thuế
- Thương lượng khi bán
Những thứ này khó hiện ra trong con số, nhưng là chi phí thực sự.
Ngoài ra, nếu bạn trả tiền cho cộng đồng đầu tư bất động sản đắt đỏ, khóa học, phí tư vấn, hội phí, thì đó cũng là chi phí đầu tư.
Trả hội phí để học kiến thức thì bản thân nó không xấu.
Nhưng trước khi bất động sản sinh lời, hội phí, tiền đi lại, phí tư vấn và thời gian có thể đã khiến bạn lỗ rồi.
Người hợp với đầu tư bất động sản sẽ xem:
Tính cả tiền học nữa, tổng chi phí có còn đáng không
Người không hợp với đầu tư bất động sản
1. Người chỉ muốn nhìn con số
Người thích nhìn con số có vẻ hợp với đầu tư bất động sản.
Nhưng chuyện bất động sản thực không dừng ở con số.
Tỷ suất lợi nhuận, tiền thuê, số tiền trả nợ, chi phí sửa chữa, thuế.
Những con số này quan trọng.
Tuy nhiên, đằng sau những con số đó có:
- Con người
- Tòa nhà
- Hợp đồng
- Hiện trường
- Khu vực
- Thiên tai
- Sửa chữa
- Quản lý
Với người chỉ muốn nhìn con số, đầu tư bất động sản có thể gây áp lực rất lớn.
2. Người không giỏi điều phối với người khác
Trong đầu tư bất động sản, không thể giảm việc điều phối với người khác xuống bằng không.
Dù giao hết cho công ty quản lý, người chọn công ty quản lý vẫn là bạn.
Dù giao cho đơn vị sửa chữa, người đánh giá báo giá vẫn là bạn.
Dù nhờ môi giới, người kiểm tra điều kiện hợp đồng vẫn là bạn.
Người không giỏi điều phối, không thích bị phụ thuộc vào chất lượng công việc của người khác, hoặc rất căng thẳng khi đối phương đổi ý sau hay giải thích thiếu sót, thì cứ thận trọng với bất động sản thực cũng không sao.
3. Người nghĩ "có người dạy thì sẽ an toàn"
Được người giỏi hướng dẫn là hữu ích.
Nhưng điều đó không làm rủi ro biến mất.
Thứ họ dạy được chủ yếu là các điểm để phán đoán:
- Chỗ này cần xem
- Cái này nguy hiểm
- Con số này bị thổi phồng
- Khoản sửa chữa này nặng
- Điều kiện vay này khắt khe
Những lời khuyên như vậy có giá trị.
Nhưng cuối cùng, người mua là bạn.
Người gánh nợ là bạn.
Người đối phó với phòng trống và sửa chữa cũng là bạn.
Trung tâm Người tiêu dùng Quốc gia Nhật Bản cũng cảnh báo rằng đầu tư bất động sản như căn hộ đầu tư có rủi ro và không phải lúc nào cũng có lãi. Cũng cần cảnh giác với việc chào mời ép buộc, khoản vay lớn không phù hợp thu nhập, và những trường hợp bị yêu cầu khai báo sai sự thật.
Nguồn: Trung tâm Người tiêu dùng Quốc gia Nhật Bản, "Cẩn thận với việc ép mua căn hộ đầu tư đang tăng ở người ngoài 20 tuổi!"
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html
Điều quan trọng không phải là "có người am hiểu nên yên tâm",
mà là "dù đã nghe lời khuyên của người am hiểu, mình có gánh nổi quyết định cuối cùng không".
4. Người chỉ nhìn tỷ suất lợi nhuận giả định lấp đầy mà đã hào hứng
Trong quảng cáo bất động sản, tỷ suất lợi nhuận giả định lấp đầy thường được nhấn mạnh.
Nhưng lấp đầy chỉ là giả định.
Hiện tại đang có bao nhiêu căn có người ở?
Phòng trống đã trống mấy tháng?
Giá thuê kỳ vọng có khớp với giá thị trường khu vực không?
Sau khi người thuê rời đi, mất bao lâu mới lấp lại được?
Phải trả phí quảng cáo bao nhiêu?
Chi phí đưa phòng về nguyên trạng là bao nhiêu?
Không nhìn những điều này thì tỷ suất lợi nhuận giả định lấp đầy chỉ là cái bánh vẽ.
Người hợp nhìn hiện trạng và kịch bản xấu hơn là giả định lấp đầy.
Người không hợp thì tin nguyên xi tỷ suất lợi nhuận giả định lấp đầy.
Danh sách kiểm tra: người hợp với đầu tư bất động sản
Nếu bạn khớp với nhiều mục dưới đây, có thể bạn hợp với đầu tư bất động sản.
- Nhìn bất động sản như "kinh doanh cho thuê" chứ không phải "sản phẩm đầu tư"
- Thấy có gì đó lạ ở môi giới hay công ty quản lý thì kiểm tra và nêu ra được
- Không thấy việc sửa chữa và kiểm tra tòa nhà là quá phiền
- Tính toán được khi đã cộng cả lãi suất tăng, phòng trống, tiền thuê giảm và sửa chữa
- Chấp nhận việc đến xem tận nơi và hỏi han là một phần của đầu tư
- Hiểu rằng không thể tránh hoàn toàn việc điều phối với người khác
- Dùng "cách làm của người giỏi" như biện pháp giảm rủi ro chứ không phải thuốc an thần
- Tính hội phí, học phí, phí tư vấn và thời gian di chuyển vào chi phí
- Nghĩ được đến đường thoát là bán
- Chỉ mua trong phạm vi vẫn trả được kể cả trong kịch bản xấu nhất
Danh sách kiểm tra: người không hợp với đầu tư bất động sản
Nếu bạn khớp với nhiều mục dưới đây, cứ thận trọng với bất động sản thực cũng không sao.
- Chỉ muốn nhìn con số
- Không chịu nổi tổn thất do con người gây ra
- Không muốn kiểm tra chất lượng của môi giới hay đơn vị sửa chữa
- Việc đổi ý sau, giải thích thiếu, phạm vi trách nhiệm mơ hồ gây căng thẳng lớn
- Cảm giác gánh nợ sẽ để lại lo lắng lâu dài
- Không muốn mình là người điều phối khi có phòng trống hoặc sửa chữa
- Cứ thấy tỷ suất lợi nhuận giả định lấp đầy là lại kỳ vọng
- Hình dung được cảnh sau khi mua mình nổi giận nói "không đúng như đã nói"
- Nếu trả hội phí hay học phí cao, chỉ riêng chuyện đó cũng khiến mình sốt ruột muốn gỡ vốn
- Không thích tài sản có tính thanh khoản thấp, không bán ngay được
Người thành công không phải là người xem nhẹ rủi ro
Người làm tốt trong đầu tư bất động sản chưa chắc là người xem nhẹ rủi ro.
Ngược lại, họ là người biết rủi ro rồi xử lý được nó.
Đơn vị sửa chữa làm ẩu thì chỉ ra.
Công ty quản lý phục vụ kém thì đổi.
Tài liệu bất động sản có điểm lạ thì kiểm tra.
Điều kiện vay xấu thì không mua.
Hiện trường có vấn đề thì rút lui.
Với người hành động được như vậy, đầu tư bất động sản trở thành "trò chơi tạo ra khác biệt".
Nhưng với người thấy những việc đó đau đớn, cùng quy trình ấy lại là "một khối chi phí tinh thần".
Nói cách khác, đầu tư bất động sản chỉ
làm theo cách của người thành công là đủ
thì chưa đủ.
Điều quan trọng là bạn có thật sự làm được những việc nằm bên trong cách làm đó hay không: đối phó với con người, đến xem tận nơi, sửa chữa, kiểm tra và thương lượng.
Tổng kết
Người hợp với đầu tư bất động sản không phải là người thích tỷ suất lợi nhuận.
Đó là người dùng được nợ, nắm giữ tài sản thực, điều động được con người, duy trì được tòa nhà và ứng phó được với phòng trống, sửa chữa và lãi suất.
Người không hợp với đầu tư bất động sản không phải là người nhút nhát.
Đó là người có thể nhận ra rằng những rủi ro không quy ra con số được, gồm con người, tài sản thực và việc đổi ý về sau, không hợp với phong cách đầu tư của mình.
Bất động sản thực, nếu làm tốt, là một khoản đầu tư mạnh.
Nhưng không phải ai cũng hợp.
Tỷ suất lợi nhuận cao, vay toàn phần, định giá cộng dồn, tiết kiệm thuế, thu nhập từ tiền thuê.
Trước khi để ý đến những từ ấy, có một điều nên nghĩ trước:
Mình có thực sự muốn chơi "trò chơi kinh doanh cho thuê" này không?
Với người muốn làm, bất động sản thực là một lựa chọn thú vị.
Với người không muốn làm, không cần ép mình.
Điều quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản, trước cả khi đi tìm một bất động sản tốt, là
xác định xem mình có hợp với trò chơi này hay không.
