Kết luận ngắn gọn
Đầu tư bất động sản thường được nhắc đến như ví dụ điển hình của "thu nhập thụ động".
Tiền thuê nhà vào đều mỗi tháng. Khoản vay có người thuê trả giúp. Căn nhà vẫn còn đó như một tài sản.
Đúng là có những mặt như vậy.
Nhưng càng tìm hiểu, bạn càng thấy đầu tư bất động sản không chỉ là thu nhập thụ động, mà gần với kinh doanh cho thuê hơn nhiều.
Trong hệ thống thuế của Nhật Bản, khoản này gọi là "thu nhập bất động sản". Cục Thuế Quốc gia Nhật Bản cũng giải thích rằng đây là thu nhập từ việc cho thuê đất, nhà cửa và những thứ tương tự, được tính bằng "tổng doanh thu − chi phí cần thiết". Nói cách khác, tiền thuê vào tài khoản chưa phải là hết chuyện. Phần còn lại mới là thu nhập, sau khi trừ chi phí và các khoản vận hành.
Điều thực sự đáng nể ở đầu tư bất động sản không phải là việc sở hữu tài sản.
Điều đáng nể là xử lý cùng lúc những chuyện này:
- Nhà trống không có người thuê
- Sửa chữa
- Làm việc với người thuê
- Làm việc với công ty quản lý
- Vay ngân hàng
- Lãi suất
- Thiên tai
- Lối thoát khi bán
- Tranh chấp hợp đồng
- Sự xuống cấp của căn nhà
Vậy mà vẫn giữ lại được lợi nhuận.
Một chủ nhà có 30 căn, 8 căn hay vài tòa nhà không chỉ là "người có thu nhập thụ động". Tôi nghĩ họ là một chủ doanh nghiệp cho thuê quy mô nhỏ khá cứng tay.
"Thu nhập bất động sản" và "thu nhập thụ động" không giống nhau
Trước hết, cái tên khá dễ gây nhầm lẫn.
Tiền kiếm được từ bất động sản được gọi trong thuế là "thu nhập bất động sản".
Nhưng điều đó không có nghĩa là "tiền tự chảy vào dù bạn không làm gì".
Theo giải thích của Cục Thuế Quốc gia, thu nhập bất động sản là thu nhập phát sinh từ việc cho thuê bất động sản và các hoạt động tương tự, được tính như sau:
Tổng doanh thu − Chi phí cần thiết ＝ Thu nhập bất động sản
Tức là dù có tiền thuê, từ đó vẫn bị trừ phí quản lý, chi phí sửa chữa, thuế tài sản cố định (thuế đánh lên đất và nhà ở Nhật), phí bảo hiểm, phí quảng cáo tìm người thuê, chi phí khôi phục nhà về nguyên trạng sau khi người thuê dọn đi, và lãi vay.
Bề ngoài trông như "tháng nào tiền thuê cũng vào", nhưng số tiền thực sự còn lại dao động khá nhiều.
Trộn lẫn hai khái niệm này là nguy hiểm.
Thu nhập bất động sản ＝ một nhóm thu nhập trong thuế
Thu nhập thụ động ＝ hình dung về khoản tiền có được mà không phải làm việc
2 thứ này không giống nhau.
Đầu tư bất động sản đúng là có "thu nhập bất động sản". Nhưng điều đó không có nghĩa nó tự động trở thành "thu nhập thụ động".
Vì sao bất động sản trông giống thu nhập thụ động
Tôi hiểu vì sao đầu tư bất động sản dễ trông như thụ động.
Tiền thuê vào mỗi tháng. Không thấy giá nhảy từng giây như cổ phiếu. Có người thuê thì thu nhập trông khá ổn định. Giao cho công ty quản lý thì có vẻ mọi thứ vẫn chạy dù mình không làm việc mỗi ngày.
Nên nhìn từ ngoài, đây giống như một tài sản khá nhàn.
Nhưng thực tế chỉ là "biến động giá khó nhìn thấy" thôi, rủi ro không hề biến mất.
Trong tài liệu của Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản về cho vay bất động sản đầu tư, các rủi ro như nhà trống, giá thuê giảm, chi phí sửa chữa, thiên tai, lãi suất tăng và hợp đồng sublease (công ty thuê lại nhà của bạn rồi cho thuê lại, thường cam kết trả bạn một mức thuê cố định) đều được nêu ra.
Nói cách khác, rủi ro của bất động sản chỉ là không hiện lên trên biểu đồ. Ngoài đời thực, nó vẫn có mặt bình thường.
Thua lỗ bất động sản không đến "chỉ dưới dạng con số"
Với sản phẩm tài chính, thua lỗ về cơ bản hiện ra bằng con số.
Giá trị giảm. Xuất hiện khoản lỗ trên giấy. Cắt lỗ. Giảm tỷ trọng.
Tất nhiên sản phẩm tài chính cũng có rủi ro. Chỉ là phần lớn khoản lỗ hiện ra thành con số trên màn hình.
Còn thua lỗ bất động sản không chỉ đến dưới dạng con số.
Nhà bị trống
Cần sửa chữa
Công ty quản lý không chịu hành động
Báo giá của thợ quá đắt
Người thuê gây rắc rối
Phải xử lý chuyện có người chết hoặc tai nạn trong nhà
Người thuê bỏ lại đồ đạc
Hàng xóm phàn nàn
Lúc muốn bán thì không bán được
Nó đến dưới dạng những vấn đề của đời thực như thế.
Nếu chỉ là tiền bị giảm đi thì vẫn là chuyện của con số.
Nhưng với bất động sản, còn chồng thêm việc đối phó với con người, đối phó với vật thể thật, kiểm tra hợp đồng, quyết định sửa chữa, ra tận nơi xem và áp lực tinh thần.
Chỗ này khá nặng.
Đầu tư bất động sản có mặt "tài sản làm việc thay mình". Nhưng khi thất bại, cũng có thể rơi vào tình trạng "mình phải làm việc cho tài sản".
Chịu rủi ro không có nghĩa chắc chắn có lời
Điều tôi thấy tàn nhẫn nhất khi nghĩ về đầu tư bất động sản là: dù đã chịu khá nhiều rủi ro, cũng không chắc có lời.
Đi vay nợ. Nắm giữ tài sản thật. Khó bán. Có con người dính vào. Đến hạn sửa chữa. Xuất hiện nhà trống. Lãi suất thay đổi. Lại còn thiên tai.
Gánh đến mức này rồi mà vẫn chưa chắc có lợi nhuận.
Đầu tư hay kinh doanh đều giống nhau.
Vì chịu rủi ro nên kiếm được tiền
Không phải như vậy.
Tôi nghĩ cách nói đúng là:
Lợi nhuận còn lại khi chỉ mình mình xử lý khéo được những rủi ro mà người khác ngại
Người thành công với bất động sản không phải là người xem nhẹ rủi ro, mà là người có năng lực xử lý rủi ro.
Nhìn ra được sự làm ẩu của thợ. Kiểm tra báo giá sửa chữa. Dùng công ty quản lý nhưng không giao phó hết. Khi nhà trống thì nghĩ cách tìm người thuê. Xem điều kiện vay. Nghĩ đến lối thoát.
Với người làm được những việc này, bất động sản là lĩnh vực có thể tranh tài.
Nhưng với người không muốn làm những việc đó, đây là một công việc kinh doanh rất nặng nề.
Người sở hữu nhiều căn thì đáng nể thật sự
"Tôi có 30 căn." "Tôi có 8 căn." "Tôi đang vận hành mấy tòa nhà."
Tôi nghĩ những người như vậy đơn giản là rất đáng nể.
Càng nhiều căn, thu nhập càng có khả năng tăng.
Nhưng đồng thời, thứ phải quản lý cũng tăng theo.
- Người thuê dọn đi
- Khôi phục nhà về nguyên trạng
- Tìm người thuê mới
- Trao đổi với công ty quản lý
- Sửa chữa
- Thuế
- Quản lý khoản vay
- Làm việc với người thuê
- Quyết định có bán hay không
Tất cả những việc này phải chạy song song trên nhiều căn.
Tất nhiên, có người đã xây dựng được hệ thống. Có người giao cho công ty quản lý. Có người đã sắp xếp ổn thỏa các đơn vị thuê ngoài.
Dù vậy, trách nhiệm quyết định cuối cùng vẫn thuộc về chủ nhà.
Vì thế, người sở hữu nhiều bất động sản không chỉ là "người có thu nhập thụ động".
Họ là một người kinh doanh cho thuê rất mạnh.
Người phù hợp với đầu tư bất động sản
Người phù hợp với đầu tư bất động sản không phải người chỉ nhìn vào tỷ suất lợi nhuận.
Mà là kiểu người như sau:
Không ngại tự mình đi xem nhà thật
Không ngại thương lượng với người khác
Không ngại xem xét sửa chữa và báo giá
Quản lý được công ty quản lý
Chỉ ra được sự cẩu thả của thợ
Chấp nhận việc xử lý rắc rối là một phần của kinh doanh
Chịu được áp lực của nợ và vận hành dài hạn
Nhìn được từ hiện trường, hợp đồng, khoản vay cho đến lối thoát
Với những người như vậy, bất động sản có thể là một khoản đầu tư rất mạnh.
Dùng được vốn vay ngân hàng. Nắm giữ tài sản thật. Có tiền thuê vào. Đôi khi còn trụ vững khi lạm phát.
Sức hút này có thật.
Nhưng đó là sức hút dành cho "người vận hành được bất động sản".
Người không phù hợp với đầu tư bất động sản
Ngược lại, những người như dưới đây thì tôi nghĩ nên thận trọng với bất động sản thật:
Chỉ muốn nhìn con số
Không giỏi phối hợp với người khác
Ghét phải xử lý tại hiện trường
Thấy sửa chữa và làm việc với thợ là áp lực
Rất mất niềm tin khi bị đổi ý về sau hoặc giải thích thiếu sót
Chỉ riêng việc đồ vật thật xuống cấp đã thấy nặng lòng
Thấy khó chịu nổi với côn trùng, vết bẩn, mùi hôi, hay việc dọn dẹp sau tai nạn
Lo lắng khi nắm giữ tài sản khó bán
Đây không phải là thiếu năng lực.
Chỉ là loại rủi ro mà mỗi người giỏi xử lý khác nhau.
Bất động sản không kết thúc chỉ bằng con số. Vật thể thật, con người, hợp đồng, khu vực, thiên tai, khoản vay và quản lý đều dính vào nhau.
Người xử lý được những thứ đó thì hợp. Người thấy nặng nề về mặt tâm lý thì rất không hợp.
Bất động sản không xấu. Nhưng không phải thu nhập thụ động
Bản thân đầu tư bất động sản không xấu.
Thực sự có người thành công. Có trường hợp đây là cách tạo lập tài sản rất mạnh. Việc dùng được vốn vay ngân hàng là một sức hút lớn.
Nhưng nếu coi bất động sản là "thu nhập thụ động" thì khá nguy hiểm.
Thực chất nó là:
Một công việc kinh doanh hữu hình có thu nhập từ tiền thuê
Và vì là kinh doanh hữu hình, những chuyện sau sẽ xảy ra:
Hỏng
Trống
Bẩn
Xích mích
Sửa
Bán
Vay lại (đổi ngân hàng hoặc vay mới)
Ra quyết định
Gồm cả những thứ đó mới là "nghề chủ nhà".
Người thành công với đầu tư bất động sản không hẳn là đang hưởng thu nhập thụ động, mà là đang vận hành tốt nghề chủ nhà.
Tóm lại: Bất động sản là "tài sản", nhưng không chắc là "tài sản để mặc kệ"
Bất động sản là tài sản.
Nhưng không nhất thiết là tài sản để mặc kệ.
Trong nhiều trường hợp, nó giống như thế này hơn:
Tài sản
＋
Nợ
＋
Quản lý vật thể thật
＋
Làm việc với con người
＋
Quyết định sửa chữa
＋
Chiến lược thoát
Vì vậy, khi cân nhắc đầu tư bất động sản, ngoài tỷ suất lợi nhuận bề mặt, bạn nên đặt thêm câu hỏi sau:
Căn nhà này trông có sinh lời không?
Chỉ hỏi thế là chưa đủ.
Mình có muốn gánh những chuyện thực tế sẽ xảy ra với căn nhà này không?
Cần nghĩ đến mức đó.
Đầu tư bất động sản có giấc mơ của nó. Nhưng với tôi, nó là một nghề cho thuê rất thực tế hơn là thu nhập thụ động.
Chính vì vậy, người đang làm mới đáng nể. Và việc người thấy mình không hợp quyết định không cố ép bản thân cũng hoàn toàn hợp lý.
