A conclusão em poucas palavras
Investir em imóveis costuma ser apontado como o exemplo clássico de "renda passiva".
O aluguel cai todo mês. O financiamento é pago pelo inquilino. E o imóvel fica como patrimônio.
De fato, tem um pouco disso mesmo.
Mas quanto mais a gente pesquisa, mais percebe que investir em imóveis não é só renda passiva: está muito mais perto de tocar um negócio de locação.
No sistema de impostos do Japão, isso se chama "renda imobiliária". A Receita Nacional japonesa explica que é a renda obtida com o aluguel de terrenos, prédios e similares, e que o cálculo é "receita total − despesas necessárias". Ou seja, o aluguel entrar na conta não é o fim da história: o que sobra é o resultado depois de descontar despesas e custos de operação.
O que é realmente impressionante em investir em imóveis não é ter o imóvel em si.
O impressionante é lidar com tudo isto ao mesmo tempo:
- Vacância (imóvel vazio)
- Reformas e reparos
- Lidar com inquilinos
- Lidar com a administradora de imóveis
- Financiamento bancário
- Juros
- Desastres naturais
- A saída (como e quando vender)
- Problemas contratuais
- O desgaste físico do imóvel
E ainda assim terminar com lucro.
Um locador com 30 imóveis, ou 8, ou vários prédios inteiros não é só "alguém que ganha renda passiva". Eu diria que é um pequeno empresário da locação bem forte.
"Renda imobiliária" e "renda passiva" não são a mesma coisa
Primeiro, os nomes confundem.
O dinheiro que vem de imóveis é chamado, para fins de imposto, de "renda imobiliária".
Mas isso não quer dizer "dinheiro que entra sem você fazer nada".
Segundo a Receita Nacional, a renda imobiliária é a renda gerada pelo aluguel de imóveis e atividades parecidas, e o valor é calculado assim:
Receita total − Despesas necessárias ＝ Renda imobiliária
Ou seja, mesmo que o aluguel entre, dele saem taxa de administração, reparos, imposto sobre o imóvel (no Japão, o imposto sobre bens fixos), seguro, anúncios para achar inquilino, reforma para devolver o imóvel em condições depois da saída do inquilino e juros do financiamento.
Na superfície parece que "todo mês o aluguel cai", mas o que realmente sobra varia bastante.
Misturar as duas coisas é perigoso.
Renda imobiliária ＝ uma categoria de renda para fins de imposto
Renda passiva ＝ a ideia de ganhar dinheiro sem trabalhar
As 2 não são a mesma coisa.
Investir em imóveis gera "renda imobiliária". Mas isso não faz dela automaticamente "renda passiva".
Por que imóvel parece renda passiva
Eu entendo por que investir em imóveis parece tão passivo.
O aluguel entra todo mês. Você não vê o preço oscilando a cada segundo, como na bolsa. Com inquilino no imóvel, a renda parece relativamente estável. Entregando para uma administradora, parece que tudo funciona sem você precisar trabalhar todo dia.
Por isso, visto de fora, parece um ativo bem tranquilo.
Na prática, porém, só "a oscilação de preço é difícil de enxergar". O risco não sumiu.
Nos materiais da Agência de Serviços Financeiros do Japão sobre financiamento de imóveis para investimento, aparecem riscos como vacância, queda do aluguel, custos de reparo, desastres, alta dos juros e contratos de sublocação (uma empresa aluga seu imóvel e o sublocará, em geral garantindo um aluguel fixo).
Em outras palavras, o risco do imóvel só não aparece no gráfico. No mundo real, ele existe normalmente.
A perda com imóvel não vem "só em forma de número"
Em produtos financeiros, a perda basicamente aparece como número.
O valor cai. Surge um prejuízo não realizado. Você corta a perda. Reduz a posição.
Claro que produtos financeiros também têm risco. Mas a maior parte da perda aparece como números na tela.
Já a perda com imóvel não vem só como número.
O imóvel fica vazio
Precisa de reparo
A administradora não se mexe
O orçamento do prestador está caro
O inquilino causa problema
É preciso lidar com morte ou acidente no imóvel
Sobram pertences abandonados
Vizinhos reclamam
Na hora de vender, não vende
Ela chega como problema do mundo real.
Se fosse só o dinheiro diminuindo, ainda seria um problema de números.
Mas com imóvel vêm junto o trato com pessoas, o lidar com algo físico, a conferência de contratos, a decisão sobre reparos, as visitas ao local e o estresse mental.
Isso pesa bastante.
Investir em imóveis tem o lado do "patrimônio que trabalha por você". Mas, se dá errado, também pode virar "você trabalhando para o patrimônio".
Assumir risco não garante lucro
O que acho mais cruel ao pensar em investir em imóveis é que, mesmo assumindo bastante risco, não há garantia de lucro.
Você faz dívida. Tem um bem físico. É difícil de vender. Tem gente envolvida. Vêm os reparos. Aparece vacância. Os juros mudam. E ainda há os desastres.
Mesmo carregando tudo isso, o lucro não é certo.
Com investimento e negócio é tudo igual.
Você lucra porque assumiu risco
Não é assim.
O correto, acho, é isto:
O lucro fica quando só você consegue lidar bem com o risco que os outros não querem
Quem tem sucesso com imóveis não está levando o risco na brincadeira: tem capacidade de lidar com ele.
Percebe o serviço mal feito do prestador. Confere os orçamentos de reparo. Usa a administradora sem entregar tudo de bandeja. Quando o imóvel esvazia, pensa em como achar inquilino. Olha as condições do financiamento. Pensa na saída.
Para quem consegue fazer isso, imóvel é um terreno onde dá para competir.
Mas, para quem não quer fazer isso, é um negócio muito pesado.
Quem tem vários imóveis é admirável mesmo
"Tenho 30 imóveis." "Tenho 8." "Administro vários prédios."
Gente assim eu acho admirável, simples assim.
Quanto mais imóveis, maior a renda possível.
Mas, ao mesmo tempo, aumenta o que precisa ser gerido:
- Saída de inquilinos
- Reforma depois da saída
- Anúncio para novos inquilinos
- Conversas com a administradora
- Reparos
- Impostos
- Controle dos financiamentos
- Lidar com inquilinos
- Decidir quando vender
Tudo isso precisa rodar em vários imóveis ao mesmo tempo.
Claro, tem quem montou um sistema. Tem quem deixa com a administradora. Tem quem organizou bem os prestadores terceirizados.
Mesmo assim, a responsabilidade final pelas decisões continua com o proprietário.
Por isso, quem tem muitos imóveis não é só uma "pessoa de renda passiva".
É um empresário da locação muito capaz.
Quem combina com investir em imóveis
Quem combina com investir em imóveis não é quem só olha a rentabilidade.
É mais alguém assim:
Não tem problema em ver o imóvel pessoalmente
Não tem problema em negociar com as pessoas
Não tem problema em olhar reparos e orçamentos
Sabe gerenciar a administradora
Sabe apontar o serviço mal feito do prestador
Aceita lidar com problemas como parte do negócio
Aguenta o estresse da dívida e da operação de longo prazo
Consegue olhar o local, o contrato, o financiamento e a saída
Para gente assim, imóvel pode ser um investimento bem forte.
Dá para usar financiamento bancário. Dá para ter um bem físico. Entra aluguel. Às vezes se sai bem na inflação.
Esse atrativo existe de verdade.
Mas é um atrativo para "quem consegue administrar um imóvel".
Quem não combina com investir em imóveis
Por outro lado, acho que quem se parece com o que vem a seguir faz bem em ser cauteloso com imóvel físico:
Prefere olhar só números
Tem dificuldade de se articular com as pessoas
Detesta resolver coisas no local
Fica estressado com reparos e prestadores
Desconfia muito de mudanças de última hora e de explicações incompletas
Acha psicologicamente pesado que algo físico se deteriore
Acha difícil a realidade de insetos, sujeira, cheiros ou limpeza depois de acidente
Fica inseguro de ter um ativo difícil de vender
Isso não é falta de capacidade.
É só que o tipo de risco em que você é bom é outro.
Imóvel não se resolve só com números. Entram o físico, as pessoas, os contratos, a região, os desastres, o financiamento e a gestão.
Para quem consegue lidar com tudo isso, combina. Para quem isso pesa na cabeça, não combina nada.
Imóvel não é ruim. Mas não é renda passiva
Investir em imóveis em si não é ruim.
Há gente que realmente teve sucesso. Em alguns casos é uma forma forte de formar patrimônio. Poder usar financiamento bancário é um grande atrativo.
Mas encarar imóvel como "renda passiva" é bastante perigoso.
O que ele é de fato:
Um negócio físico que gera aluguel
E, sendo um negócio físico, acontece isto:
Quebra
Fica vazio
Fica sujo
Dá briga
Precisa consertar
Vende
Refinancia
Exige decisão
Tudo isso faz parte de ser locador.
Quem tem sucesso investindo em imóveis não está tanto ganhando renda passiva, e sim tocando bem o negócio de locação.
Resumo: imóvel é "patrimônio", mas não necessariamente um patrimônio que dá para deixar parado
Imóvel é patrimônio.
Mas não é necessariamente um patrimônio que você pode deixar largado.
Em muitos casos, é mais assim:
Patrimônio
＋
Dívida
＋
Gestão de algo físico
＋
Lidar com pessoas
＋
Decisões de reparo
＋
Estratégia de saída
Por isso, ao pensar em investir em imóveis, além da rentabilidade bruta vale se fazer esta pergunta:
Esse imóvel parece que vai dar dinheiro?
Só isso não basta.
Eu quero assumir a realidade que vai acontecer com esse imóvel?
Tem que pensar até aí.
Investir em imóveis tem sua dose de sonho. Mas, mais do que renda passiva, é um negócio de locação bem realista.
É justamente por isso que quem faz merece admiração. E quem sente que não é pra si e decide não forçar a barra também toma uma decisão perfeitamente razoável.
