สรุปก่อนเลย
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มักถูกพูดถึงเหมือนเป็นตัวอย่างของ "รายได้ที่ไม่ต้องทำงาน"
ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือน ผู้เช่าช่วยผ่อนเงินกู้ให้ ทรัพย์สินยังเหลือเป็นสินทรัพย์
ก็จริงอยู่ว่ามีด้านแบบนั้น
แต่ยิ่งศึกษา ก็ยิ่งเห็นว่าการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่แค่รายได้แบบไม่ต้องทำงาน แต่ใกล้เคียงกับการทำธุรกิจให้เช่ามากกว่า
ในทางภาษีของญี่ปุ่น เรียกว่า "รายได้จากอสังหาริมทรัพย์" กรมสรรพากรแห่งชาติของญี่ปุ่นก็อธิบายว่าเป็นรายได้จากการให้เช่าที่ดินและอาคารเป็นต้น และคำนวณด้วยสูตร "รายรับรวม − ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น" นั่นคือค่าเช่าเข้ามาแล้วยังไม่จบ สิ่งที่เหลืออยู่คือผลลัพธ์หลังหักค่าใช้จ่ายและต้นทุนการดำเนินงานแล้ว
สิ่งที่เก่งจริงในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่การมีทรัพย์สินอยู่ในมือ
สิ่งที่เก่งจริงคือการจัดการเรื่องเหล่านี้พร้อมกัน
- ห้องว่าง
- การซ่อมแซม
- การรับมือผู้เช่า
- การรับมือบริษัทบริหารจัดการอสังหาฯ
- เงินกู้ธนาคาร
- อัตราดอกเบี้ย
- ภัยพิบัติ
- ทางออกตอนขาย
- ปัญหาเรื่องสัญญา
- ความเสื่อมสภาพของตัวอาคาร
แล้วก็ยังเหลือกำไรอยู่ได้
เจ้าของที่มี 30 ห้อง 8 ห้อง หรือหลายอาคาร ไม่ใช่แค่ "คนที่ได้รายได้แบบไม่ต้องทำงาน" แต่ผมคิดว่าเป็นเจ้าของธุรกิจให้เช่าขนาดเล็กที่แข็งแกร่งมากทีเดียว
"รายได้จากอสังหาฯ" กับ "รายได้แบบไม่ต้องทำงาน" ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน
อย่างแรก ชื่อเรียกมันชวนสับสน
เงินที่ได้จากอสังหาฯ ในทางภาษีเรียกว่า "รายได้จากอสังหาริมทรัพย์"
แต่ไม่ได้หมายความว่า "เงินที่เข้ามาโดยไม่ต้องทำอะไร"
ตามคำอธิบายของกรมสรรพากรแห่งชาติ รายได้จากอสังหาริมทรัพย์คือรายได้ที่เกิดจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นต้น และคำนวณดังนี้
รายรับรวม − ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น ＝ รายได้จากอสังหาริมทรัพย์
นั่นคือ แม้จะมีค่าเช่าเข้ามา ก็ต้องหักค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อมแซม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ญี่ปุ่นเรียกว่าภาษีทรัพย์สินถาวร) ค่าประกัน ค่าโฆษณาหาผู้เช่า ค่าคืนสภาพห้องหลังผู้เช่าย้ายออก และดอกเบี้ยเงินกู้ออกไป
ผิวเผินดูเหมือน "ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือน" แต่เงินที่เหลืออยู่จริงๆ ขึ้นลงค่อนข้างมาก
การเอาสองเรื่องนี้มาปนกันเป็นอันตราย
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ ＝ ประเภทรายได้ในทางภาษี
รายได้แบบไม่ต้องทำงาน ＝ ภาพจำว่าเป็นเงินที่ได้โดยไม่ต้องทำงาน
2 อย่างนี้ไม่เหมือนกัน
การลงทุนอสังหาฯ เป็น "รายได้จากอสังหาริมทรัพย์" ก็จริง แต่ไม่ได้แปลว่าจะกลายเป็น "รายได้แบบไม่ต้องทำงาน" ไปโดยอัตโนมัติ
ทำไมอสังหาฯ ถึงดูเหมือนรายได้แบบไม่ต้องทำงาน
ผมเข้าใจว่าทำไมการลงทุนอสังหาฯ ถึงดูเหมือนไม่ต้องทำอะไร
ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือน ไม่ได้เห็นราคาขยับทุกวินาทีเหมือนหุ้น ถ้ามีผู้เช่า รายได้ก็ดูค่อนข้างมั่นคง ถ้าฝากบริษัทบริหารจัดการ ก็ดูเหมือนทุกอย่างเดินไปได้โดยไม่ต้องลงมือทุกวัน
ดังนั้นเมื่อมองจากข้างนอก มันจึงดูเป็นสินทรัพย์ที่สบายมาก
แต่ความจริงแล้ว เป็นแค่ "ความผันผวนของราคามองเห็นยาก" ความเสี่ยงไม่ได้หายไป
เอกสารของสำนักงานบริการทางการเงินของญี่ปุ่นเรื่องสินเชื่อสำหรับอสังหาฯ เพื่อการลงทุน ก็ระบุความเสี่ยงอย่างห้องว่าง ค่าเช่าที่ลดลง ค่าซ่อมแซม ภัยพิบัติ ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และสัญญาซับลีส (บริษัทเช่าอสังหาฯ ของคุณแล้วปล่อยเช่าต่อ โดยมักรับประกันค่าเช่าคงที่ให้)
พูดอีกอย่างคือ ความเสี่ยงของอสังหาฯ ไม่ได้ขึ้นในกราฟ แต่ในโลกจริงมันมีอยู่ตามปกติ
ความเสียหายของอสังหาฯ ไม่ได้มาเป็น "ตัวเลขอย่างเดียว"
ถ้าเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงิน ความเสียหายโดยหลักจะเห็นเป็นตัวเลข
มูลค่าลดลง เกิดขาดทุนที่ยังไม่รับรู้ ตัดขาดทุน ลดสัดส่วนการถือ
แน่นอนว่าผลิตภัณฑ์ทางการเงินก็มีความเสี่ยง แต่ความเสียหายส่วนใหญ่เห็นเป็นตัวเลขบนหน้าจอ
ส่วนความเสียหายของอสังหาฯ ไม่ได้มาเป็นตัวเลขอย่างเดียว
ห้องว่าง
ต้องซ่อมแซม
บริษัทบริหารจัดการไม่ขยับ
ใบเสนอราคาของช่างแพงเกินไป
ผู้เช่าก่อปัญหา
ต้องรับมือกับเหตุการณ์เสียชีวิตหรืออุบัติเหตุในห้อง
มีข้าวของที่ผู้เช่าทิ้งไว้
เพื่อนบ้านร้องเรียน
อยากขายก็ขายไม่ออก
มันมาในรูปของปัญหาจริงในโลกจริงแบบนี้
ถ้าแค่เงินลดลง ก็ยังเป็นปัญหาเรื่องตัวเลข
แต่ในอสังหาฯ จะมีเรื่องการรับมือกับคน การรับมือกับของจริง การตรวจสัญญา การตัดสินใจเรื่องซ่อม การไปดูที่หน้างาน และความเครียดทางใจซ้อนขึ้นมาด้วย
ตรงนี้หนักพอสมควร
การลงทุนอสังหาฯ มีด้านที่ "สินทรัพย์ทำงานแทนเรา" แต่ถ้าพลาด ก็อาจกลายเป็นสภาพที่ "เราต้องทำงานให้สินทรัพย์" ได้เหมือนกัน
เสี่ยงไปก็ใช่ว่าจะได้กำไร
เรื่องที่โหดร้ายที่สุดเวลาคิดถึงการลงทุนอสังหาฯ ในความเห็นผม คือต่อให้แบกความเสี่ยงไปมาก ก็ไม่ได้การันตีว่าจะได้กำไร
ต้องก่อหนี้ ต้องถือของจริง ขายยาก มีคนเข้ามาเกี่ยวข้อง ค่าซ่อมแซมมาถึง มีห้องว่าง ดอกเบี้ยเปลี่ยน ยังมีภัยพิบัติอีก
แบกไปขนาดนี้แล้ว ก็ยังไม่แน่ว่าจะมีกำไร
การลงทุนกับการทำธุรกิจก็เหมือนกันหมด
ได้กำไรเพราะรับความเสี่ยง
ไม่ใช่แบบนี้
ผมคิดว่าที่ถูกต้องคือ
กำไรจะเหลือเมื่อเราจัดการความเสี่ยงที่คนอื่นไม่อยากแตะได้ดีกว่าใคร
คนที่ประสบความสำเร็จในอสังหาฯ ไม่ได้มองความเสี่ยงเบา แต่เป็นคนที่มีความสามารถในการจัดการความเสี่ยง
มองออกว่าช่างทำงานลวกๆ ตรวจใบเสนอราคาค่าซ่อม ใช้บริษัทบริหารจัดการ แต่ไม่ปล่อยให้ทำทุกอย่างโดยไม่ดูเลย เมื่อมีห้องว่าง ก็คิดหาวิธีหาผู้เช่า ดูเงื่อนไขเงินกู้ คิดถึงทางออก
สำหรับคนที่ทำเรื่องเหล่านี้ได้ อสังหาฯ เป็นสนามที่สู้ได้
แต่สำหรับคนที่ไม่อยากทำ มันเป็นธุรกิจที่หนักมาก
คนที่มีอสังหาฯ หลายแห่งนี่เก่งจริงๆ
"ผมมี 30 ห้อง" "ผมมี 8 ห้อง" "ผมดูแลหลายอาคาร"
คนแบบนี้ ผมคิดว่าเก่งจริงๆ
ยิ่งมีทรัพย์สินมาก รายได้ก็อาจยิ่งเพิ่ม
แต่ในเวลาเดียวกัน สิ่งที่ต้องดูแลก็เพิ่มด้วย
- ผู้เช่าย้ายออก
- คืนสภาพห้องหลังย้ายออก
- หาผู้เช่าใหม่
- ติดต่อกับบริษัทบริหารจัดการ
- ซ่อมแซม
- ภาษี
- จัดการเงินกู้
- รับมือผู้เช่า
- ตัดสินใจเรื่องการขาย
ทั้งหมดนี้ต้องหมุนไปพร้อมกันในหลายห้อง
แน่นอนว่ามีคนที่วางระบบไว้แล้ว มีคนที่ฝากบริษัทบริหารจัดการ มีคนที่จัดเตรียมผู้รับเหมาภายนอกไว้เรียบร้อย
ถึงอย่างนั้น ความรับผิดชอบในการตัดสินใจขั้นสุดท้ายก็ยังอยู่ที่เจ้าของ
ดังนั้น คนที่มีอสังหาฯ จำนวนมากจึงไม่ใช่แค่ "คนที่มีรายได้แบบไม่ต้องทำงาน"
แต่เป็นผู้บริหารธุรกิจให้เช่าที่แข็งแกร่งมาก
คนที่เหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ
คนที่เหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่คนที่ดูแต่ผลตอบแทน
แต่เป็นคนแบบนี้มากกว่า
ไม่รู้สึกลำบากที่จะไปดูของจริง
ไม่รู้สึกลำบากที่จะเจรจากับคน
ไม่รู้สึกลำบากที่จะดูเรื่องซ่อมแซมและใบเสนอราคา
บริหารบริษัทบริหารจัดการได้
ชี้ความหละหลวมของช่างได้
ยอมรับการแก้ปัญหาว่าเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจได้
ทนความเครียดจากหนี้และการดำเนินงานระยะยาวได้
มองได้ถึงหน้างาน สัญญา เงินกู้ และทางออก
สำหรับคนแบบนี้ อสังหาฯ เป็นการลงทุนที่แข็งแกร่งได้มาก
ใช้เงินกู้ธนาคารได้ ถือสินทรัพย์ที่จับต้องได้ มีค่าเช่าเข้ามา บางครั้งก็ทนต่อเงินเฟ้อ
เสน่ห์ข้อนี้มีอยู่จริง
แต่เป็นเสน่ห์สำหรับ "คนที่บริหารอสังหาฯ ได้"
คนที่ไม่เหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ
ในทางกลับกัน คนต่อไปนี้ ผมคิดว่าระมัดระวังกับอสังหาฯ ของจริงไว้ก่อนก็ดีแล้ว
อยากดูแต่ตัวเลข
ไม่ถนัดประสานงานกับคน
ไม่ชอบไปจัดการที่หน้างาน
เครียดกับการซ่อมแซมและการติดต่อช่าง
ไม่ไว้ใจอย่างมากกับการเปลี่ยนใจภายหลังและคำอธิบายที่ไม่ครบ
รู้สึกหนักใจเพียงแค่ที่ของจริงเสื่อมสภาพ
รับไม่ไหวกับความจริงอย่างแมลง ความสกปรก กลิ่น หรือการเก็บกวาดหลังเกิดเหตุ
กังวลกับการถือสินทรัพย์ที่ขายยาก
นี่ไม่ใช่เรื่องความสามารถไม่พอ
แค่ชนิดของความเสี่ยงที่ถนัดต่างกัน
อสังหาฯ จบด้วยตัวเลขอย่างเดียวไม่ได้ ของจริง คน สัญญา ทำเล ภัยพิบัติ เงินกู้ และการบริหารจัดการ ล้วนพัวพันกัน
คนที่จัดการเรื่องพวกนี้ได้ ก็เหมาะ คนที่รู้สึกหนักใจกับเรื่องพวกนี้ ก็ไม่เหมาะเลย
อสังหาฯ ไม่ได้แย่ แต่ไม่ใช่รายได้แบบไม่ต้องทำงาน
การลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้แย่ในตัวมันเอง
มีคนที่ประสบความสำเร็จจริง บางกรณีก็เป็นวิธีสร้างทรัพย์สินที่แข็งแกร่ง การใช้เงินกู้ธนาคารได้เป็นเสน่ห์ที่ใหญ่
แต่ถ้ามองอสังหาฯ เป็น "รายได้แบบไม่ต้องทำงาน" ก็อันตรายมาก
ความจริงคือ
ธุรกิจของจริงที่มีรายได้จากค่าเช่า
และเมื่อเป็นธุรกิจของจริง สิ่งเหล่านี้ก็จะเกิดขึ้น
พัง
ว่าง
สกปรก
มีเรื่องกระทบกระทั่ง
ซ่อม
ขาย
รีไฟแนนซ์ (ย้ายหรือขอกู้ใหม่)
ตัดสินใจ
รวมทั้งหมดนี้แหละ จึงเรียกว่า "ธุรกิจเจ้าของห้องเช่า"
คนที่ประสบความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่แค่ได้รายได้แบบไม่ต้องทำงาน แต่เป็นคนที่บริหารธุรกิจให้เช่าได้ดี
สรุป: อสังหาฯ เป็น "สินทรัพย์" แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นสินทรัพย์ที่ "ปล่อยทิ้งไว้ได้"
อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์
แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นสินทรัพย์ที่ปล่อยทิ้งไว้ได้
ในหลายกรณีมันเป็นแบบนี้มากกว่า
สินทรัพย์
＋
หนี้
＋
การดูแลของจริง
＋
การรับมือกับคน
＋
การตัดสินใจเรื่องซ่อม
＋
กลยุทธ์ทางออก
ดังนั้น เวลาพิจารณาลงทุนอสังหาฯ นอกจากผลตอบแทนขั้นต้นแล้ว ควรถามคำถามนี้ด้วย
อสังหาฯ นี้ดูท่าจะทำเงินไหม?
แค่นี้ไม่พอ
เราพร้อมรับความจริงที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาฯ นี้หรือเปล่า?
ต้องคิดไปถึงตรงนี้
การลงทุนอสังหาฯ มีความฝันอยู่ แต่ถ้าจะให้พูด มันเป็นธุรกิจให้เช่าที่สมจริงมากกว่าเป็นรายได้แบบไม่ต้องทำงาน
ก็เพราะอย่างนี้แหละ คนที่ทำอยู่ถึงเก่ง และการที่คนซึ่งรู้สึกว่าไม่เหมาะตัดสินใจไม่ฝืนทำ ก็เป็นการตัดสินใจที่สมเหตุสมผลเต็มที่
