この記事の結論
不動産投資は、よく「不労所得」の代表のように語られます。
家賃が毎月入る。
ローンは入居者が返してくれる。
物件が資産として残る。
たしかに、そういう面はあります。
でも、実際に調べれば調べるほど、不動産投資は単なる不労所得ではなく、かなり 賃貸経営 に近いものだと分かってきます。
税務上は「不動産所得」という名前が使われます。国税庁も、不動産所得は土地や建物などの貸付けによる所得であり、計算は「総収入金額 − 必要経費」と説明しています。つまり、家賃が入ったら終わりではなく、経費や運営を差し引いた結果として所得が残る世界です。
不動産投資で本当にすごいのは、物件を持っていることそのものではありません。
本当にすごいのは、
- 空室
- 修繕
- 入居者対応
- 管理会社対応
- 融資
- 金利
- 災害
- 売却出口
- 契約トラブル
- 現物の劣化
こういう現実をまとめて処理しながら、それでも利益を残していることです。
30件、8件、何棟も持っている大家さんは、単に「不労所得を得ている人」というより、かなり強い 小規模賃貸経営者 だと思います。
「不動産所得」と「不労所得」は同じではない
まず、名前がややこしいです。
不動産から得られる所得は、税務上「不動産所得」と呼ばれます。
しかし、これは「何もしなくても入ってくるお金」という意味ではありません。
国税庁の説明では、不動産所得は不動産の貸付けなどから生じる所得であり、所得額は次のように計算されます。
総収入金額 − 必要経費 ＝ 不動産所得
つまり、家賃収入があっても、そこから管理費、修繕費、固定資産税、保険料、広告料、原状回復費、ローン利息などが引かれます。
表面上は「毎月家賃が入る」ように見えても、実際には、残るお金はかなり変動します。
ここを混ぜると危ないです。
不動産所得 ＝ 税務上の所得区分
不労所得 ＝ 働かずに得られる収入というイメージ
この2つは同じではありません。
不動産投資は「不動産所得」ではあります。
しかし、それがそのまま「不労所得」になるとは限りません。
不動産が不労所得に見える理由
不動産投資が不労所得に見えやすい理由は分かります。
毎月家賃が入ります。
株価のように毎秒値動きが見えるわけではありません。
入居者がいれば、比較的安定した収入に見えます。
管理会社に任せれば、自分が毎日働かなくても回っているように見えます。
だから、外から見ると、かなり楽な資産に見えます。
ただ、実際には「価格変動が見えにくい」だけで、リスクが消えているわけではありません。
金融庁の投資用不動産向け融資に関する資料でも、空室、家賃下落、修繕費、災害、金利上昇、サブリース契約などのリスクが挙げられています。
つまり、不動産のリスクはチャートに出ないだけで、現実側には普通に存在しています。
不動産の損失は「数字だけ」では来ない
金融商品であれば、損失は基本的に数字で見えます。
評価額が下がる。
含み損が出る。
損切りする。
ポジションを減らす。
もちろん金融商品にもリスクはあります。
ただ、損失の多くは画面上の数字として見えます。
一方、不動産の損失は、数字だけでは来ません。
空室になる
修繕が必要になる
管理会社が動かない
業者の見積もりが高い
入居者トラブルが起きる
孤独死や事故の対応が必要になる
残置物が出る
近隣クレームが来る
売りたい時に売れない
こういう形で、現実の問題として来ます。
お金が減るだけならまだ数字の問題です。
でも、不動産では、そこに人間対応、現物対応、契約確認、修繕判断、現地確認、精神的ストレスが乗ってきます。
ここがかなり重いです。
不動産投資は「資産が働いてくれる」面もあります。
しかし、失敗すると「自分が資産のために働かされる」状態にもなります。
リスクを取れば儲かるわけではない
不動産投資を考えていて一番残酷だと思うのは、かなりリスクを取っても、必ず儲かるわけではないことです。
借金をする。
現物を持つ。
売却しにくい。
人が絡む。
修繕が来る。
空室が出る。
金利が変わる。
災害もある。
ここまで抱えても、利益が出るとは限りません。
投資も事業も、すべて同じです。
リスクを取るから儲かる
のではありません。
正しくは、
他人が嫌がるリスクを、自分だけがうまく処理できた時に利益が残る
だと思います。
不動産で成功している人は、リスクを軽く見ているのではなく、リスクを処理する力がある人です。
業者の甘い仕事を見抜く。
修繕の見積もりを確認する。
管理会社を使いながらも任せきりにしない。
空室が出たら客付けを考える。
融資条件を見る。
出口を考える。
これができる人にとっては、不動産は勝負できる領域です。
しかし、それをやりたくない人にとっては、かなり重い事業になります。
物件を何件も持っている人は普通にすごい
「30件持っています」
「8件持っています」
「何棟も運営しています」
こういう人は、普通にすごいと思います。
物件数が増えるほど、収入も増える可能性があります。
しかし同時に、管理対象も増えます。
- 退去
- 原状回復
- 募集
- 管理会社とのやり取り
- 修繕
- 税務
- 融資管理
- 入居者対応
- 売却判断
これらを複数件で回す必要があります。
もちろん、仕組み化している人もいます。
管理会社に任せている人もいます。
外注先を整えている人もいます。
それでも、最終的な判断責任はオーナーに残ります。
だから、不動産を多く持っている人は、単なる「不労所得の人」ではありません。
かなり強い 賃貸経営者 です。
不動産投資に向いている人
不動産投資に向いているのは、利回りだけを見る人ではありません。
むしろ、次のような人です。
現物を見るのが苦ではない
人と交渉するのが苦ではない
修繕や見積もりを見るのが苦ではない
管理会社を管理できる
業者の甘さを指摘できる
トラブル対応を事業の一部として受け入れられる
借金と長期運営のストレスに耐えられる
現地・契約・融資・出口まで見られる
こういう人にとって、不動産はかなり強い投資になり得ます。
銀行融資を使える。
現物資産を持てる。
家賃収入が入る。
インフレ時に強い場合もある。
この魅力は確かにあります。
ただし、それは「不動産を運営できる人」にとっての魅力です。
不動産投資に向いていない人
逆に、次のような人は、現物不動産には慎重でいいと思います。
数字だけ見ていたい
対人調整が苦手
現地対応が嫌い
修繕や業者対応がストレス
後出しや説明不足に強い不信感がある
現物が劣化すること自体が心理的に重い
虫・汚れ・臭い・事故対応などの現実感がきつい
売却しにくい資産を持つことが不安
これは能力不足ではありません。
単に、得意なリスクの種類が違うだけです。
不動産は、数字だけで完結しません。
現物、人、契約、地域、災害、融資、管理が絡みます。
そこを処理できる人には向いています。
そこが心理的に重い人には、かなり向いていません。
不動産は悪くない。でも不労所得ではない
不動産投資そのものが悪いわけではありません。
成功している人は実際にいます。
資産形成として強いケースもあります。
銀行融資を使える点は大きな魅力です。
ただし、不動産を「不労所得」として見ると、かなり危ないです。
実態は、
家賃収入のある現物事業
です。
そして、現物事業である以上、
壊れる
空く
汚れる
揉める
直す
売る
借り換える
判断する
が発生します。
ここまで含めて「大家業」です。
不動産投資で成功している人は、不労所得を得ているというより、大家業をうまく回している人です。
まとめ：不動産は「資産」ではあるが、「放置資産」とは限らない
不動産は資産です。
ただし、必ずしも放置資産ではありません。
むしろ、多くの場合は、
資産
＋
借金
＋
現物管理
＋
人間対応
＋
修繕判断
＋
出口戦略
です。
だから、不動産投資を検討する時は、表面利回りだけでなく、次の問いを持った方がいいです。
この物件は儲かりそうか？
だけでは足りません。
この物件で起きる現実を、自分は引き受けたいか？
まで考える必要があります。
不動産投資は、夢があります。
でも、不労所得というよりは、かなり現実的な賃貸経営です。
だからこそ、やっている人はすごい。
そして、向いていないと思う人が無理にやらない判断も、十分に合理的です。
