L'essentiel en bref
L'investissement immobilier est souvent présenté comme l'exemple type du « revenu passif ».
Le loyer tombe chaque mois. Le crédit est remboursé par le locataire. Et le bien reste un actif à vous.
Il y a du vrai là-dedans.
Mais plus on se renseigne, plus on comprend que l'investissement immobilier n'est pas un simple revenu passif : c'est bien plus proche de la gestion d'une activité de location.
Dans le système fiscal japonais, on parle de « revenu immobilier ». L'Agence nationale des impôts du Japon explique qu'il s'agit du revenu tiré de la location de terrains, de bâtiments et de biens similaires, calculé selon la formule « recettes totales − dépenses nécessaires ». Autrement dit, toucher le loyer n'est pas la fin de l'histoire : ce qui reste, c'est ce qu'il y a après avoir retiré les frais et les coûts de fonctionnement.
Ce qui est vraiment impressionnant dans l'immobilier, ce n'est pas de posséder un bien.
Ce qui est impressionnant, c'est de gérer tout cela en même temps :
- Les logements vacants
- Les réparations
- Les relations avec les locataires
- Les relations avec la société de gestion
- Les prêts bancaires
- Les taux d'intérêt
- Les catastrophes naturelles
- La sortie (comment et quand revendre)
- Les litiges de contrat
- L'usure physique du bâtiment
Et malgré tout, dégager un bénéfice.
Un propriétaire de 30 logements, de 8, ou de plusieurs immeubles n'est pas simplement « quelqu'un qui touche un revenu passif ». Je dirais plutôt que c'est un petit chef d'entreprise de la location plutôt solide.
« Revenu immobilier » et « revenu passif », ce n'est pas la même chose
D'abord, les noms prêtent à confusion.
L'argent tiré de l'immobilier s'appelle, sur le plan fiscal, « revenu immobilier ».
Mais cela ne veut pas dire « de l'argent qui rentre sans rien faire ».
Selon l'Agence nationale des impôts, le revenu immobilier est celui qui provient de la location de biens immobiliers et d'activités comparables, et son montant se calcule ainsi :
Recettes totales − Dépenses nécessaires ＝ Revenu immobilier
Autrement dit, même avec des loyers, on en déduit les frais de gestion, les réparations, la taxe foncière (au Japon, l'impôt sur les immobilisations), l'assurance, les frais de publicité pour trouver un locataire, la remise en état après un départ et les intérêts du prêt.
En apparence, « le loyer tombe chaque mois », mais ce qu'il vous reste varie pas mal.
Confondre les deux est dangereux.
Revenu immobilier ＝ une catégorie de revenu en droit fiscal
Revenu passif ＝ l'idée d'un argent gagné sans travailler
Ces 2 notions ne sont pas la même chose.
L'investissement immobilier produit bien un « revenu immobilier ». Mais cela n'en fait pas automatiquement un « revenu passif ».
Pourquoi l'immobilier ressemble à un revenu passif
Je comprends pourquoi l'immobilier a l'air si passif.
Le loyer rentre chaque mois. On ne voit pas le prix bouger à chaque seconde comme en Bourse. Avec un locataire, le revenu paraît assez stable. Si on confie la gestion à une société, tout semble tourner sans qu'on ait à travailler au quotidien.
Vu de l'extérieur, cela ressemble donc à un actif plutôt confortable.
Mais en réalité, ce sont seulement les variations de prix qui sont difficiles à voir. Les risques, eux, n'ont pas disparu.
Dans les documents de l'Agence japonaise des services financiers sur les prêts destinés à l'immobilier d'investissement, on trouve des risques comme la vacance, la baisse des loyers, les frais de réparation, les catastrophes, la hausse des taux et les contrats de sous-location (une société loue votre bien pour le relouer, en vous garantissant souvent un loyer fixe).
En d'autres termes, le risque immobilier n'apparaît pas sur un graphique, mais il existe bel et bien dans la vraie vie.
Les pertes immobilières ne se présentent pas « uniquement sous forme de chiffres »
Avec les produits financiers, les pertes se voient essentiellement sous forme de chiffres.
La valeur baisse. Une moins-value latente apparaît. On coupe la perte. On réduit la position.
Bien sûr, les produits financiers comportent aussi des risques. Mais la plupart des pertes se lisent comme des chiffres à l'écran.
Les pertes immobilières, elles, ne viennent pas uniquement sous forme de chiffres.
Le logement se retrouve vide
Il faut faire des travaux
La société de gestion ne bouge pas
Le devis de l'artisan est trop cher
Un locataire cause des problèmes
Il faut gérer un décès ou un accident dans le logement
Des affaires sont abandonnées sur place
Les voisins se plaignent
On n'arrive pas à vendre au moment voulu
Elles arrivent sous forme de problèmes bien réels.
Si l'on perdait seulement de l'argent, ce serait encore une question de chiffres.
Mais avec l'immobilier s'ajoutent la gestion des relations humaines, la gestion d'un objet bien concret, la vérification des contrats, les décisions de travaux, les déplacements sur place et le stress mental.
Cela pèse lourd.
L'investissement immobilier a bien son côté « l'actif travaille pour moi ». Mais en cas d'échec, on peut aussi se retrouver à « travailler pour l'actif ».
Prendre des risques ne garantit pas de gagner de l'argent
Ce que je trouve le plus cruel quand je pense à l'immobilier, c'est que même en prenant beaucoup de risques, on n'est pas sûr de gagner.
On s'endette. On possède un bien physique. Il est difficile à revendre. Des gens sont impliqués. Les travaux arrivent. Des vacances locatives surviennent. Les taux changent. Il y a aussi les catastrophes.
Même en portant tout cela, le bénéfice n'est pas assuré.
C'est pareil pour tout investissement et pour toute entreprise.
On gagne de l'argent parce qu'on prend des risques
Ce n'est pas ainsi que ça marche.
Je crois que la bonne formule est plutôt :
Il reste un bénéfice quand on est le seul à bien gérer les risques dont les autres ne veulent pas
Ceux qui réussissent dans l'immobilier ne prennent pas le risque à la légère : ils savent le gérer.
Ils repèrent le travail bâclé d'un artisan. Ils vérifient les devis de travaux. Ils utilisent une société de gestion sans tout lui déléguer aveuglément. Quand un logement se libère, ils réfléchissent à la façon de trouver un locataire. Ils examinent les conditions du prêt. Ils pensent à la sortie.
Pour quelqu'un qui sait faire tout cela, l'immobilier est un terrain où l'on peut jouer et gagner.
Mais pour quelqu'un qui n'a pas envie de le faire, c'est une activité très lourde.
Celui qui possède beaucoup de biens est vraiment admirable
« J'ai 30 logements. » « J'en ai 8. » « Je gère plusieurs immeubles. »
Ces gens-là sont tout simplement admirables, je trouve.
Plus on a de biens, plus les revenus peuvent augmenter.
Mais en même temps, il y a davantage à gérer :
- Les départs de locataires
- La remise en état après un départ
- La recherche de nouveaux locataires
- Les échanges avec la société de gestion
- Les réparations
- Les impôts
- Le suivi des prêts
- Les relations avec les locataires
- La décision de vendre ou non
Tout cela doit tourner sur plusieurs biens à la fois.
Bien sûr, certains ont mis en place un système. Certains confient la gestion à une société. Certains ont bien organisé leurs prestataires externes.
Même ainsi, la responsabilité finale des décisions reste celle du propriétaire.
C'est pourquoi quelqu'un qui possède beaucoup de biens n'est pas simplement une « personne au revenu passif ».
C'est un entrepreneur de la location très solide.
Pour qui l'investissement immobilier est fait
L'investissement immobilier convient à ceux qui ne regardent pas que le rendement.
Plutôt à des gens comme ceux-ci :
Ne rechignent pas à aller voir le bien en personne
Ne rechignent pas à négocier avec les gens
Ne rechignent pas à examiner travaux et devis
Savent encadrer une société de gestion
Savent pointer le travail bâclé d'un artisan
Acceptent de gérer les problèmes comme une partie de l'activité
Supportent le stress de la dette et de la gestion sur la durée
Savent regarder le terrain, le contrat, le prêt et la sortie
Pour ces personnes, l'immobilier peut être un investissement très solide.
On peut utiliser le crédit bancaire. On possède un actif concret. Le loyer rentre. Il résiste parfois bien à l'inflation.
Cet attrait est bien réel.
Mais c'est un attrait pour « ceux qui savent gérer un bien ».
Pour qui l'investissement immobilier n'est pas fait
À l'inverse, je pense que les personnes suivantes ont raison d'être prudentes avec l'immobilier physique :
Préfèrent ne regarder que des chiffres
Ont du mal à coordonner avec les gens
N'aiment pas gérer les choses sur place
Trouvent stressants les travaux et les artisans
Se méfient beaucoup des changements de dernière minute et des explications incomplètes
Trouvent pesant, moralement, qu'un bien physique se dégrade
Supportent mal la réalité des insectes, de la saleté, des odeurs ou du nettoyage après un accident
S'inquiètent de détenir un actif difficile à vendre
Ce n'est pas un manque de capacités.
C'est simplement que le type de risque qu'on sait bien gérer n'est pas le même.
L'immobilier ne se résume pas à des chiffres. Le bien physique, les gens, les contrats, le quartier, les catastrophes, le prêt et la gestion s'entremêlent.
Pour qui sait gérer tout cela, c'est fait pour lui. Pour qui cela pèse psychologiquement, ce n'est vraiment pas fait pour lui.
L'immobilier n'est pas mauvais. Mais ce n'est pas un revenu passif
L'investissement immobilier n'est pas mauvais en soi.
Il y a des gens qui ont vraiment réussi. Dans certains cas, c'est un moyen puissant de se constituer un patrimoine. Pouvoir recourir au crédit bancaire est un grand atout.
Mais voir l'immobilier comme un « revenu passif » est très risqué.
En réalité, c'est :
Une activité physique qui génère des loyers
Et comme c'est une activité physique, voici ce qui arrive :
Ça casse
Ça se vide
Ça se salit
Ça provoque des disputes
On répare
On vend
On renégocie son prêt (on change de banque ou on réemprunte)
On décide
Tout cela fait partie du métier de propriétaire bailleur.
Ceux qui réussissent dans l'immobilier ne touchent pas tant un revenu passif qu'ils ne font bien tourner leur activité de bailleur.
En résumé : l'immobilier est un « actif », mais pas forcément un actif qu'on peut laisser tranquille
L'immobilier est un actif.
Mais ce n'est pas forcément un actif qu'on peut laisser dormir.
Dans bien des cas, c'est plutôt ceci :
Actif
＋
Dette
＋
Gestion d'un bien physique
＋
Relations avec les gens
＋
Décisions de travaux
＋
Stratégie de sortie
Aussi, quand on envisage d'investir dans l'immobilier, en plus du rendement brut, il vaut mieux se poser cette question :
Ce bien a-t-il l'air de rapporter de l'argent ?
Cela ne suffit pas.
Ai-je envie d'assumer la réalité qui va se produire avec ce bien ?
Il faut aller jusque-là.
L'investissement immobilier fait rêver. Mais plus qu'un revenu passif, c'est une activité de location très concrète.
C'est justement pour cela que ceux qui le font méritent le respect. Et celui qui sent que ce n'est pas pour lui et décide de ne pas se forcer prend une décision tout à fait raisonnable.
