Si vous parcourez les sites d'investissement immobilier au Japon, vous remarquerez que la plupart des annonces concernent de vieux immeubles. Les rendements bruts de plus de 10 % s'alignent, mais en regardant les photos, on a l'impression que le toit, le chauffe-eau, les canalisations et les murs extérieurs nous fixent tous du regard.
Et voilà la question qui surgit.
« Pourquoi ne pas acheter un terrain pas cher, y construire un immeuble neuf et le louer ? »
Réponse franche : c'est tout à fait possible. Mais le neuf n'est pas une machine magique à haut rendement. Avec un vieil immeuble, le risque, c'est « ne pas savoir ce qui va casser après l'achat ». Avec du neuf, ce risque se déplace vers l'étape de planification : à quel prix acheter le terrain, combien coûte la construction, et quel loyer vous pouvez vraiment obtenir.
Autrement dit, la partie ne se joue plus sur l'âge du bâtiment, mais sur votre capacité à anticiper dès le départ le prix du terrain, le coût de construction, les loyers et les contraintes légales.
La réponse en 5 secondes : avec du neuf, on achète de la prévisibilité, pas un meilleur rendement
Comparaison rapide entre vieil immeuble et construction neuve sur terrain :
| Critère | Vieil immeuble | Construction neuve sur terrain |
|---|---|---|
| Rendement brut | A l'air élevé | A l'air faible |
| Gros travaux au début | Difficiles à prévoir | Assez faciles à prévoir |
| Pannes d'équipements | Peuvent se concentrer sur la même période | Peu nombreuses au départ |
| Compétitivité du loyer | Dépend de l'emplacement et de la rénovation | Prime du neuf plus facile à obtenir |
| Principale cause d'accident | Réparations cachées, vacance, sortie | Terrain payé trop cher, dépassement du coût des travaux, loyer mal estimé |
| Valeur que vous créez vous-même | Rénovation | Choix du terrain, conception, nombre de logements, coût de construction, idée du produit |
Le neuf convient davantage à ceux qui ont peur de ne pas savoir ce qui va arriver qu'à ceux qui veulent viser le rendement maximal.
Pourquoi les sites d'investissement ne montrent-ils que du vieux ?
La raison est simple : le marché de l'immobilier locatif déjà construit est plein de bâtiments existants.
Les projets qui partent du terrain, eux, apparaissent d'abord comme « terrain à vendre », « terrain avec vieille maison », « terrain inutilisé » ou « terrain commercial », pas comme des biens locatifs. Si vous ne regardez que les sites d'investissement, vous ne voyez que le rayon des produits finis.
Les grandes sociétés immobilières et les constructeurs de maisons clés en main n'achètent pas seulement des produits finis. Leur produit, c'est le processus lui-même :
Acheter le terrain → vérifier la réglementation et l'accès à la voirie → viabiliser ou diviser si nécessaire → concevoir le bâtiment → construire → vendre ou conserver.
Leur profit ne vient donc pas seulement de « la hausse du terrain ». Il vient aussi du fait de transformer un terrain difficile à utiliser en un produit facile à placer sur le marché du crédit immobilier et de la location.
N'est-ce pas le métier des « chasseurs de terrains » ? Proche, mais pas identique
Si vous rachetez de petites parcelles à plusieurs propriétaires, réglez les droits et les réunissez en un seul terrain à aménager, on est très proche de ce que les Japonais appellent « jiage », le regroupement foncier.
En revanche, si vous achetez une seule parcelle, vérifiez qu'elle est constructible et y bâtissez un immeuble d'appartements neuf, il s'agit normalement d'acquisition foncière plus promotion immobilière.
La différence ne tient pas au nombre de personnes à qui vous achetez, mais à l'endroit où vous créez la valeur.
- Résoudre les problèmes d'une seule parcelle : promotion
- Créer de la valeur en réunissant plusieurs parcelles : plutôt du regroupement foncier
- Construire, conserver et percevoir des loyers : activité locative
- Construire et vendre de façon répétée : des questions de licence d'agent immobilier se posent
Ce dernier point est important. Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme considère que l'achat-vente de terrains et de bâtiments de manière continue et répétée, dans un but lucratif et auprès d'un nombre indéterminé de personnes, relève d'une activité exercée « à titre professionnel ». Cela inclut le lotissement avec vente à plusieurs acheteurs ; si vous comptez en faire une activité, mieux vaut donc vérifier d'abord si une licence est nécessaire.
Pourquoi les terres agricoles paraissent si bon marché : ce n'est pas « bon marché », c'est peut-être inconstructible en l'état
Quand il reste un champ au bord de la route ou entre des maisons, on est tenté de penser : « J'achète pas cher et je construis. »
C'est là qu'intervient le changement d'affectation des terres agricoles.
Transformer une terre agricole en logement, parking, commerce ou tout autre usage non agricole s'appelle le changement d'affectation des terres agricoles (nōchi tenyō). L'article 4 de la loi sur les terres agricoles s'applique quand vous convertissez une terre qui vous appartient, et l'article 5 s'applique, en principe, quand la conversion s'accompagne d'un transfert de droits, par exemple un achat.
De plus, dans les zones de promotion de l'urbanisation (secteurs que la ville a désignés pour se développer), il existe un régime où les articles 4 et 5 se traitent par simple déclaration, alors qu'en dehors de ces zones le principe est l'autorisation. Les terres situées dans les zones agricoles protégées et les terres agricoles de grande qualité sont très difficiles à convertir, tandis que les terres de « 3e catégorie » proches des zones urbanisées le sont relativement moins.
Voici le plus grand piège.
Obtenir le changement d'affectation et pouvoir construire sont deux choses distinctes.
Dans les zones de contrôle de l'urbanisation (secteurs où l'on veut freiner l'aménagement), les types de constructions possibles sont limités. Et selon la loi sur les normes de construction, un terrain doit en principe donner sur une voie d'au moins 4 m de large sur une longueur d'au moins 2 m.
Autrement dit, ceci arrive tout à fait couramment :
Changement d'affectation accordé !
→ Personne n'a dit qu'on pouvait construire une maison.
Un terrain n'est pas une bonne affaire parce qu'il coûte 100 man yens (1 man = 10,000 yens). Parfois il ne coûte 100 man yens que parce que quelque chose est difficile : la construction, la conversion, l'accès à la voirie, l'eau et l'assainissement, ou la préparation du terrain.
« Acheter pas cher un terrain inutilisé » est possible, mais la cible, c'est la corvée, pas l'âge
L'idée d'acheter à bas prix un terrain que son propriétaire de longue date n'utilise pas va dans le bon sens.
Mais la cible n'est pas « les personnes âgées vendent moins cher ».
La vraie marge pour bien acheter se trouve dans les corvées que porte le propriétaire.
- Il a hérité du terrain mais ne s'en sert pas
- Il habite loin
- Il n'y a que le désherbage à faire
- Démolir la vieille maison est pénible
- Fixer les limites est pénible
- Il reste des objets à l'intérieur
- Se renseigner sur la vente est pénible
- Ses enfants n'ont pas non plus l'intention d'utiliser le terrain
L'acheteur prend alors en charge le bornage, la démolition, le débarras et les démarches.
Plus que « d'écraser le prix » de quelqu'un, c'est un métier où vous prenez la corvée en charge et, en échange, vous posez vos conditions de prix.
En immobilier, le profit ne vient pas seulement de l'asymétrie d'information, mais aussi de l'« asymétrie de corvée ».
Si le changement d'affectation agricole est pénible, inutile de viser la terre agricole dès le départ
Pour une première opération locative construite à partir d'un terrain, on peut chercher largement sans toucher aux terres agricoles.
Quelques candidats :
- Terrains peu chers déjà classés en zone d'habitation
- Terrains avec une vieille maison
- Maisons vacantes destinées à être démolies
- Terrains d'habitation laissés à l'abandon après une succession
- Terrains de forme irrégulière
- Terrains en drapeau (accessibles par une bande étroite)
- Terrains à façade médiocre ou à stationnement mal agencé, que les acheteurs de maisons ordinaires évitent
Les terrains avec vieille maison sont particulièrement intéressants. Quand le bâtiment n'est pas un actif mais un « prix négatif » à cause du coût de démolition, il y a parfois plus de marge de négociation que sur un terrain nu.
Le changement d'affectation agricole peut être une source de profit, mais inutile d'ouvrir la partie par un jeu de paperasse administrative.
Jusqu'où peut aller le rendement ? Partez d'abord du loyer
À partir d'ici, nous raisonnons sur un exemple hypothétique. Ce ne sont pas les prix du marché d'une région particulière.
Supposons six logements 1LDK (une chambre avec séjour, coin repas et cuisine ouverts) loués 6.5 man yens par mois chacun (1 man = 10,000 yens, soit 65,000 yens).
6.5 man yens × 6 logements × 12 mois = 468 man yens de loyers par an à pleine occupation
À partir de ces 468 man yens, voici le plafond du coût total du projet selon le rendement brut visé :
| Rendement brut visé | Plafond terrain + bâtiment + frais divers (en man yens) |
|---|---|
| 6 % | 7,800 man yens |
| 7 % | environ 6,686 man yens |
| 8 % | 5,850 man yens |
| 10 % | 4,680 man yens |
Ce que l'on voit ici, c'est que « j'ai eu le terrain à 500 man yens ! » ne garantit absolument pas la victoire.
Ce qui compte, c'est le total : bâtiment, conception, préparation du terrain, amélioration du sol, raccordement à l'eau et à l'assainissement, aménagements extérieurs, enregistrement, frais de prêt, assurance, recherche de locataires, etc.
Si vous criez victoire sur le seul prix du terrain, quand le devis des travaux arrivera, vous risquez de voir ceci :
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Profit : évaporé ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
Même avec 7 % bruts, il ne vous reste pas 7 %
Le rendement brut est un chiffre simple : le loyer à pleine occupation divisé par le prix d'achat ou de construction. Les frais de gestion, la vacance, la taxe foncière, l'assurance et les réparations n'ont pas encore été déduits.
Prenons un coût total de 6,600 man yens et un loyer annuel de 468 man yens à pleine occupation. Le rendement brut est d'environ 7.09 %.
Simplifions encore avec ces hypothèses :
- Taux d'occupation de 95 %
- 20 % des loyers réellement perçus partent en charges d'exploitation
Le loyer effectif est d'environ 444.6 man yens et le résultat d'exploitation net d'environ 355.7 man yens. Rapporté au coût total du projet, le rendement d'exploitation net est d'environ 5.39 %.
Ces 20 % ne sont pas une affirmation sur les usages du marché. C'est une hypothèse pour comprendre le mécanisme du calcul. En réalité, cela varie selon la gestion, les impôts, l'assurance, les parties communes, les réparations et la région.
Opposer « vieil immeuble à 12 % contre neuf à 7 % » sur les seuls chiffres bruts n'a donc pas grand sens.
Un 12 % dans l'ancien peut être fortement rogné par les réparations et la vacance, alors qu'un 7 % dans le neuf peut rester relativement stable. Ce qu'il faut regarder, c'est le résultat d'exploitation net et le flux de trésorerie après remboursement du prêt.
Pourquoi le neuf fait moins peur : les premières années sont plus faciles à prévoir
Le neuf apporte une tranquillité que l'ancien n'a pas.
Selon le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les logements neufs sont soumis à une garantie légale des défauts de 10 ans pour les parties structurelles principales et celles qui empêchent l'infiltration de l'eau de pluie, et le logement locatif compte comme « logement » pour cette règle.
Cela ne veut pas dire que « tout ce qui casse en 10 ans est réparé gratuitement ». La loi ne garantit pas pendant 10 ans toutes les pannes d'équipement, qu'il s'agisse de la climatisation, du chauffe-eau ou des finitions intérieures.
Il reste plus facile de connaître l'état initial que d'acheter un bâtiment de 30 à 40 ans et de devoir deviner l'historique de la toiture, des murs extérieurs, de la plomberie et des équipements.
Vous ne ramenez pas la peur à zéro, vous réduisez le risque de réparations invisibles.
Mais les accidents du neuf se concentrent avant l'achèvement
Ce qui fait peur dans l'investissement dans le neuf se trouve ailleurs.
Payer le terrain trop cher
Le loyer est lié au marché local ; si seul le terrain est payé cher, le rendement s'effondre facilement.
Le coût des travaux gonfle
En plus du gros œuvre, s'ajoutent l'amélioration du sol, les murs de soutènement, l'eau et l'assainissement, les aménagements extérieurs, la conception et la demande de confirmation de construction. Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme publie aussi en continu un déflateur du coût de construction ; plutôt que de s'accrocher à la vieille idée fixe de « tant de yens le tsubo », jugez sur des devis réels.
Gonfler le loyer
La prime du neuf peut jouer au début, mais à la deuxième recherche de locataires, le bâtiment n'est plus « neuf ». Calculer sur 30 ans avec le loyer du lendemain de l'achèvement est dangereux.
Entasser trop de logements
Même en remplissant la surface constructible au maximum, si le stationnement, la circulation, les rangements, l'isolation phonique ou l'ensoleillement sont mauvais, l'attrait pour les locataires baisse.
Oublier la sortie
« Garder pour toujours » est aussi une stratégie de sortie, mais vérifiez dès le départ si, une fois la valeur du bâtiment tombée, vous pourrez le vendre comme terrain ou changer son usage.
Le neuf n'est pas sûr. Le type d'accident passe de la loterie des réparations à l'erreur de planification.
Si vous parlez de « revenu stable », il doit passer ce test de résistance
Un bien qui ne dégage du profit que lorsqu'il est plein n'est pas un revenu stable.
Recalculez au minimum avec ces éléments :
- Pouvez-vous rembourser avec 90 % d'occupation ?
- Supportez-vous une baisse de 10 % du loyer prévu ?
- La trésorerie tient-elle si les taux montent de 1 à 2 points ?
- Le projet tient-il si les travaux dépassent de 10 % ?
- Avez-vous un fonds de roulement si la première recherche de locataires prend du retard ?
- Reste-t-il de l'argent après avoir provisionné le remplacement futur des murs extérieurs, du toit et des équipements ?
Au-delà du profit avant remboursement du prêt, on peut aussi utiliser un indicateur qui mesure les fonds disponibles par rapport aux annuités de remboursement. On l'appelle généralement DSCR (ratio de couverture du service de la dette).
Passez du raisonnement « si c'est plein, je gagne » à « si quelque chose tourne un peu mal, je ne coule pas ».
C'est seulement une fois ce travail fait que la stabilité du neuf devient un chiffre.
L'ordre pour examiner un terrain : le prix peut venir en dernier
Quand vous trouvez un terrain bon marché, ne vous jetez pas d'abord sur le prix au tsubo.
L'ordre est le suivant :
- Que peut-on construire ? Zonage, zone de promotion ou de contrôle de l'urbanisation, coefficient d'emprise au sol, coefficient d'occupation des sols
- Y a-t-il un accès à la voirie ? Est-ce une voie reconnue par la loi sur les normes de construction, la façade est-elle suffisante ?
- Si c'est une terre agricole, peut-on la convertir ? Classement de la terre, zone agricole protégée, articles 4 et 5, déclaration ou autorisation
- Les réseaux sont-ils là ? Eau, assainissement, électricité, gaz, etc.
- La préparation du terrain est-elle légère ? Dénivelé, murs de soutènement, sol
- Le nombre de logements et le stationnement sont-ils compatibles ?
- Y a-t-il une demande locative pour cette configuration ?
- Avec un loyer prudent, reste-t-il du rendement ?
- Peut-on rembourser en intégrant taux, vacance et réparations ?
- Enfin, jusqu'à quel prix peut-on acheter le terrain ?
Autrement dit :
On ne « cherche pas un terrain pas cher » : on calcule d'abord « combien je peux payer le terrain pour que ce projet fonctionne ».
Quand on sait faire ce calcul à rebours, les portails de terrains ne se regardent plus de la même façon.
Construire pour louer ou construire pour vendre : le jeu change
Construire du neuf à partir d'un terrain peut se faire de deux façons.
Construire et conserver
Vous percevez des loyers et remboursez le prêt sur le long terme. La location de biens que l'on possède soi-même est traitée à part de l'activité d'agent immobilier proprement dite.
Construire et vendre
Vous visez le profit de la vente. Si vous le faites de façon répétée, dans un but lucratif et auprès d'un nombre indéterminé d'acheteurs, la question de la licence d'agent immobilier devient beaucoup plus sérieuse.
Quand vous achetez un immeuble neuf terminé, la marge de promotion du vendeur est déjà incluse dans le prix. Si vous construisez vous-même à partir du terrain, vous pouvez peut-être en récupérer une partie.
Mais, en même temps, vous portez vous-même le risque d'exécution : acquisition du terrain, conception, construction, financement et recherche de locataires.
La marge de promotion n'est pas gratuite. C'est le salaire de la corvée et du risque.
Conclusion : la force du neuf n'est pas un rendement élevé, c'est de mettre le risque en pleine lumière
Si les vieux immeubles à fort rendement vous font peur, l'idée de construire du neuf sur un terrain et de le conserver tient plutôt bien la route.
Mais la réponse n'est pas « le neuf rapporte facilement ».
Sa vraie force, la voici :
- On connaît l'état du bâtiment dès le départ
- Les réparations initiales sont plus prévisibles
- On peut adapter plan, nombre de logements et équipements à la demande
- On peut se créer un avantage à l'achat du terrain
- On peut peut-être récupérer une partie de la marge de promotion incluse dans les biens terminés
En revanche, une terre agricole bon marché l'est pour une raison. Un changement d'affectation accordé reste distinct du permis de construire. Même un terrain bon marché peut perdre tout son profit en préparation du terrain, accès à la voirie, eau et assainissement.
C'est pourquoi la toute première question devient plus juste si on la reformule un peu.
« Si j'achète un terrain pas cher et que je construis du neuf, est-ce que je gagne de l'argent ? »
n'est pas la bonne question. Posez plutôt celle-ci :
« Puis-je acheter à bas prix un terrain constructible, dans un coût total de projet calculé à rebours à partir d'un loyer prudent ? »
Une fois ce calcul maîtrisé, vous passez du jeu qui consiste à contempler des tableaux de rendement de vieux immeubles à un jeu où vous fabriquez vous-même votre bien locatif.
Les calculs de rendement de cet article sont des exemples hypothétiques destinés à expliquer le mécanisme et ne montrent pas la rentabilité d'une région ou d'un bien particuliers. Pour une vraie décision d'investissement, il faut vérifier séparément l'estimation des loyers locaux, la réglementation, les devis de construction, les conditions de financement et la fiscalité.
Références
- Ministère de l'Agriculture, des Forêts et de la Pêche, « Régime d'autorisation du changement d'affectation des terres agricoles » : https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov Recherche de lois, « Loi sur les terres agricoles » : https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Aperçu du régime d'autorisation d'aménagement » : https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Obligation d'accès à la voirie (loi sur les normes de construction, article 43) » : https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Questions-réponses sur la loi d'exécution de la garantie des défauts des logements » : https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « À propos de la licence de transactions immobilières » : https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Guide de demande de licence d'activité de transactions immobilières » : https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Déflateur du coût de construction » : https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
