Si te pones a mirar portales de inversión inmobiliaria en Japón, notarás que casi todo son edificios antiguos. Las rentabilidades brutas superiores al 10 % se suceden, pero cuando ves las fotos te da la sensación de que el tejado, el calentador, las tuberías y las paredes exteriores te están mirando todos a la vez.
Y de ahí surge la pregunta.
"¿Y si compro un terreno barato, construyo un edificio nuevo y lo alquilo?"
Voy directo: sí, puede funcionar. Pero un edificio nuevo no es una máquina mágica de alta rentabilidad. En un edificio viejo, el riesgo es "no sé qué se va a romper después de comprar". En uno nuevo, ese riesgo se traslada a la fase de planificación: cuánto pagas por el terreno, cuánto cuesta construir y qué alquiler puedes conseguir de verdad.
Es decir, el juego pasa de la edad del edificio a cuánto puedes prever desde el principio el precio del terreno, el coste de obra, el alquiler y las normas legales.
La respuesta en 5 segundos: con obra nueva compras previsibilidad, no más rentabilidad
Una comparación rápida entre edificio viejo y obra nueva sobre terreno:
| Aspecto | Edificio viejo | Obra nueva sobre terreno |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Suele verse alta | Suele verse baja |
| Grandes reparaciones al inicio | Difíciles de prever | Bastante previsibles |
| Averías de instalaciones | Pueden concentrarse en la misma época | Pocas al principio |
| Competitividad del alquiler | Depende de la ubicación y la reforma | Es más fácil cobrar el plus de "nuevo" |
| Mayor causa de accidente | Reparaciones ocultas, vacíos, salida | Pagar de más por el terreno, sobrecostes de obra, calcular mal el alquiler |
| Valor que puedes crear tú | Reforma | Elección del terreno, diseño, número de viviendas, coste de obra, concepto del producto |
La obra nueva le va mejor a quien teme no saber qué va a pasar que a quien quiere acertar con la rentabilidad máxima.
¿Por qué los portales de inversión muestran tantos edificios viejos?
La razón es simple: el mercado de inmuebles de renta ya terminados está lleno de edificios existentes.
En cambio, los proyectos que parten de un terreno aparecen al principio como "terreno en venta", "terreno con casa vieja", "solar sin uso" o "suelo para actividad comercial", no como inmuebles de renta. Si solo miras los portales de inversión, solo ves el estante de los productos terminados.
Las grandes inmobiliarias y las constructoras de viviendas no se limitan a comprar productos terminados. Su producto es el proceso en sí:
Comprar el terreno → comprobar la normativa y el acceso a la calle → nivelarlo o dividirlo si hace falta → diseñar el edificio → construir → vender o conservar.
Así que su beneficio no viene solo de que "el terreno haya subido de valor". También viene de convertir un terreno difícil de usar en un producto que funciona en el mercado hipotecario y en el de alquiler.
¿Eso no es lo que hacen los "agentes de recalificación"? Se parece, pero no es lo mismo
Si compras parcelas pequeñas a varios propietarios, ordenas los derechos y lo unes todo en un solo solar de desarrollo, eso se parece mucho a lo que en Japón se llama "jiage", la acumulación de suelo.
Pero si compras una sola parcela, compruebas que se puede edificar y levantas un edificio de apartamentos nuevo, normalmente hablamos de adquisición de suelo más promoción inmobiliaria.
La diferencia no está en a cuántas personas compras, sino en dónde creas el valor.
- Resolver los problemas de una sola parcela: promoción
- Crear valor juntando varias parcelas: se acerca más a la acumulación de suelo
- Construir, conservar y cobrar alquiler: negocio de alquiler
- Construir y vender de forma repetida: aquí aparecen cuestiones de licencia de intermediario inmobiliario
Este último punto es importante. El Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón considera que comprar y vender terrenos y edificios de forma continua y repetida, con ánimo de lucro y a un número indeterminado de personas, es hacerlo "como negocio". Eso incluye dividir el suelo en lotes y vender a varios compradores, así que, si piensas convertirlo en un negocio, conviene comprobar antes si necesitas licencia.
Por qué el suelo agrícola parece tan barato: no es "barato", puede ser que no se pueda construir tal cual
Cuando queda un campo junto a la carretera o entre casas, es tentador pensar: "Lo compro barato y construyo".
Aquí entra la conversión de suelo agrícola.
Cambiar un terreno agrícola a vivienda, aparcamiento, tienda o cualquier uso que no sea agrario se llama conversión de suelo agrícola (nōchi tenyō). El artículo 4 de la Ley de Tierras Agrícolas se aplica cuando conviertes tierra que ya es tuya, y el artículo 5 se aplica, por regla general, cuando conviertes a la vez que se transmiten derechos, por ejemplo al comprarla.
Además, dentro de las áreas de promoción de la urbanización (zonas que la ciudad ha designado para desarrollarse) existe un sistema por el que los artículos 4 y 5 se tramitan con una simple notificación, mientras que fuera de esas áreas lo normal es pedir un permiso. La tierra dentro de zonas agrícolas protegidas y las tierras de alta calidad son muy difíciles de convertir; las de "tercera clase", cercanas a zonas urbanas, resultan relativamente más fáciles.
Aquí está la mayor trampa.
Que te aprueben la conversión no significa que puedas construir.
En las áreas de control de la urbanización (zonas donde se quiere frenar el desarrollo), los tipos de desarrollo permitidos son limitados. Y según la Ley de Normas de Edificación, un solar debe, en principio, dar a una calle de al menos 4 m de ancho a lo largo de al menos 2 m.
Es decir, pasa con total normalidad esto:
¡Conversión aprobada!
→ Nadie dijo que pudieras construir una casa.
Un terreno no es una ganga porque cueste 100 man yen (1 man = 10,000 yen). A veces cuesta 100 man yen porque algo es difícil: la construcción, la conversión, el acceso a la calle, el agua y el alcantarillado o la preparación del terreno.
"Comprar barato un terreno sin uso" es posible, pero lo que buscas es la molestia, no la edad
La idea de comprar barato terrenos que sus dueños de toda la vida no usan apunta en la dirección correcta.
Pero el objetivo no es "los mayores venden barato".
El verdadero margen para comprar bien está en las molestias que carga el propietario.
- Lo heredó y no lo usa
- Vive lejos
- Solo le da trabajo desbrozar
- Demoler la casa vieja es un fastidio
- Fijar los linderos es un fastidio
- Quedan trastos dentro
- Informarse de cómo vender es un fastidio
- Sus hijos tampoco piensan usar el terreno
Entonces el comprador asume la carga de la medición, la demolición, la limpieza y los trámites.
Más que "aprovecharse" de alguien, es un negocio en el que asumes la molestia y, a cambio, pones las condiciones de precio.
En el sector inmobiliario, el beneficio no sale solo de la brecha de información, sino también de la "brecha de molestias".
Si la conversión agrícola es un lío, no hace falta empezar por el suelo agrícola
Si es la primera vez que construyes un inmueble de renta desde un terreno, puedes buscar de sobra sin tocar el suelo agrícola.
Algunos candidatos:
- Terrenos baratos que ya son suelo residencial
- Terrenos con casa vieja
- Casas vacías que se piensan demoler
- Solares residenciales sin uso tras una herencia
- Terrenos de forma irregular
- Terrenos en forma de bandera (a los que se llega por una franja estrecha)
- Terrenos con mala fachada o mala distribución de aparcamiento que los compradores de casas normales evitan
Los terrenos con casa vieja son especialmente interesantes. Cuando el edificio no cuenta como activo sino como un "precio negativo" por el coste de demolición, a veces hay más margen de negociación que con un terreno vacío.
La conversión agrícola puede ser una fuente de beneficio, pero no hace falta empezar eligiendo un juego de trámites administrativos.
¿Hasta dónde llega la rentabilidad? Calcula primero a partir del alquiler
A partir de aquí usaremos un ejemplo hipotético. No son precios de mercado de ninguna zona concreta.
Supón que alquilas 6 viviendas de 1LDK (un dormitorio con salón-comedor-cocina) a 6.5 man yen al mes cada una (1 man = 10,000 yen, o sea, 65,000 yen).
6.5 man yen × 6 viviendas × 12 meses = 468 man yen al año de alquiler con ocupación completa
Partiendo de esos 468 man yen, este es el tope del coste total del proyecto para cada rentabilidad bruta que quieras:
| Rentabilidad bruta objetivo | Tope de terreno + edificio + gastos (en man yen) |
|---|---|
| 6 % | 7,800 man yen |
| 7 % | unos 6,686 man yen |
| 8 % | 5,850 man yen |
| 10 % | 4,680 man yen |
Lo que se ve aquí es que "¡conseguí el terreno por 500 man yen!" no te asegura ninguna victoria.
Lo que cuenta es el total: edificio, diseño, preparación del terreno, mejora del suelo, conexión de agua y alcantarillado, obras exteriores, registro, gastos de la hipoteca, seguros, captación de inquilinos y demás.
Si cantas victoria solo por el precio del terreno, cuando llegue el presupuesto de obra lo más probable es esto:
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Beneficio: desaparecido ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
Aunque sea un 7 % bruto, no te queda un 7 %
La rentabilidad bruta es una cifra simple: el alquiler con ocupación completa dividido entre el precio de compra o construcción. Todavía no se han restado los gastos de gestión, los vacíos, el impuesto sobre bienes inmuebles, los seguros ni las reparaciones.
Supón un coste total de 6,600 man yen y un alquiler anual con ocupación completa de 468 man yen. La rentabilidad bruta sale en torno al 7.09 %.
Ahora simplifiquemos más y supongamos:
- Ocupación del 95 %
- El 20 % del ingreso real por alquiler se va en gastos de explotación
El alquiler efectivo resulta de unos 444.6 man yen y el beneficio neto de explotación, de unos 355.7 man yen. Sobre el coste total del proyecto, la rentabilidad neta de explotación es de aproximadamente el 5.39 %.
Ese 20 % no es una afirmación sobre lo habitual en el mercado. Es un supuesto para ver cómo funciona el cálculo. En la realidad varía según la gestión, los impuestos, los seguros, las zonas comunes, las reparaciones y la región.
Por eso, enfrentar "edificio viejo al 12 % contra obra nueva al 7 %" solo con cifras brutas sirve de poco.
Un 12 % en edificio viejo puede quedar muy recortado por reparaciones y vacíos, y un 7 % en obra nueva puede mantenerse con relativa estabilidad. Lo que hay que mirar es el beneficio neto de explotación y el flujo de caja después de pagar la deuda.
Por qué la obra nueva da menos miedo: los primeros años se pueden prever
La obra nueva tiene una tranquilidad que el edificio viejo no tiene.
Según el Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, en las viviendas nuevas existe una responsabilidad de garantía por defectos de 10 años, establecida por ley, para las partes estructurales principales y las que evitan la entrada de agua de lluvia, y la vivienda de alquiler cuenta como "vivienda" a estos efectos.
Eso no significa que "todo lo que se rompa en 10 años se arregle gratis". La ley no garantiza durante 10 años todas las averías de instalaciones, ya sean el aire acondicionado, el calentador o los acabados interiores.
Aun así, es más fácil conocer el estado inicial que comprar un edificio de 30 o 40 años y tener que deducir el historial de su tejado, sus muros, sus tuberías y sus instalaciones.
No eliminas el miedo, sino que reduces el riesgo de reparaciones que no se ven.
Pero los accidentes de la obra nueva se concentran antes de terminar
Lo que da miedo de invertir en obra nueva está en otro sitio.
Pagar demasiado por el terreno
El alquiler depende del mercado local, así que, si pagas caro solo el terreno, la rentabilidad se desmorona con facilidad.
Los costes de obra se disparan
Además de la obra principal, se suman la mejora del suelo, los muros de contención, el agua y el alcantarillado, las obras exteriores, el diseño y la solicitud de confirmación de edificación. El Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo sigue publicando un deflactor del coste de la construcción, así que, en lugar de la vieja idea fija de "X yenes por tsubo", conviene decidir con presupuestos reales.
Inflar el alquiler
Con el plus de "nuevo" quizá consigas cobrar más al principio, pero en la segunda captación de inquilinos ya no es "nuevo". Calcular 30 años con el alquiler recién terminado el edificio es peligroso.
Meter demasiadas viviendas
Aunque llenes la superficie edificable al máximo, si el aparcamiento, la circulación, los armarios, el aislamiento acústico o el soleamiento son malos, perderás atractivo para los inquilinos.
Olvidar la salida
"Conservarlo siempre" también es una estrategia de salida, pero conviene comprobar desde el principio si, cuando el edificio pierda valor, se podrá vender como terreno o dedicar a otro uso.
La obra nueva no es segura. El tipo de accidente cambia: de la lotería de las reparaciones a los errores de planificación.
Si lo llamas "ingreso estable", debería pasar esta prueba de estrés
Un inmueble que solo da beneficio con ocupación completa no es un ingreso estable.
Como mínimo, vuelve a calcular con estos supuestos:
- ¿Puedes pagar la deuda con una ocupación del 90 %?
- ¿Aguantas una caída del 10 % en el alquiler previsto?
- ¿Se mantiene el flujo de caja si los tipos de interés suben de 1 a 2 puntos?
- ¿Sigue saliendo el proyecto si la obra cuesta un 10 % más?
- ¿Tienes capital de trabajo si la primera captación de inquilinos se retrasa más de lo previsto?
- ¿Sigue quedando dinero después de reservar para renovar en el futuro fachada, tejado e instalaciones?
Además del beneficio antes de pagar la deuda, también puedes usar un indicador de cuánto efectivo tienes disponible en comparación con el pago anual de la deuda. En general se llama DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda).
Cambia el cálculo de "si está lleno, gano" a "si algo sale un poco mal, no me hundo".
Solo cuando haces todo esto, la estabilidad de la obra nueva se convierte en un número.
El orden para evaluar un terreno: el precio puede ir al final
Cuando encuentres un terreno barato, no te lances primero al precio por tsubo.
El orden es este:
- ¿Qué se puede construir? Zonificación, área de promoción o de control de la urbanización, coeficiente de ocupación, coeficiente de edificabilidad
- ¿Tiene acceso a la calle? ¿Es una vía reconocida por la Ley de Normas de Edificación y tiene suficiente fachada?
- Si es suelo agrícola, ¿se puede convertir? Clasificación de la tierra, zona agrícola protegida, artículos 4 y 5, notificación o permiso
- ¿Llegan los suministros? Agua, alcantarillado, electricidad, gas, etc.
- ¿La preparación del terreno es ligera? Desniveles, muros de contención, suelo
- ¿Caben a la vez las viviendas y el aparcamiento?
- ¿Hay demanda de alquiler para esa distribución?
- ¿Sigue quedando rentabilidad con un alquiler conservador?
- ¿Puedes pagar la deuda incluso contando intereses, vacíos y reparaciones?
- Por último, ¿cuánto puedes pagar por el terreno?
Es decir:
No "busques un terreno barato": calcula primero "cuánto puedo pagar por el terreno para que este proyecto funcione".
Cuando sabes hacer este cálculo a la inversa, los portales de terrenos se ven de otra manera.
Construir para alquilar o construir para vender: el juego cambia
Construir obra nueva desde un terreno tiene dos versiones.
Construir y conservar
Cobras alquileres y pagas la deuda a largo plazo. Alquilar inmuebles propios se trata aparte del negocio de intermediación inmobiliaria en sí.
Construir y vender
Ganas con el beneficio de la venta. Si lo haces de forma repetida, con ánimo de lucro y a un número indeterminado de compradores, el tema de la licencia de intermediario inmobiliario pesa mucho más.
Cuando compras un edificio nuevo ya terminado, el beneficio de promoción del vendedor ya está incluido en el precio. Si lo construyes tú desde el terreno, puedes llegar a quedarte con una parte.
Pero, a la vez, asumes tú mismo el riesgo de ejecución: adquirir el suelo, diseñar, construir, financiar y encontrar inquilinos.
El beneficio de promoción no es gratis. Es el sueldo por la molestia y el riesgo.
Conclusión: la fuerza de la obra nueva no es una alta rentabilidad, es poner el riesgo a la vista
Si te asustan los edificios viejos de alta rentabilidad, la idea de construir un edificio nuevo sobre un terreno y conservarlo tiene mucho sentido.
Pero la respuesta no es "la obra nueva da dinero fácil".
Su verdadera fuerza es esta:
- Conoces el estado del edificio desde el principio
- Las reparaciones iniciales son más previsibles
- Puedes ajustar distribución, número de viviendas e instalaciones a la demanda
- Puedes crear tu ventaja en la compra del suelo
- Quizá puedas quedarte con parte del beneficio de promoción que lleva incorporado un inmueble terminado
Por otro lado, el suelo agrícola barato es barato por algo. Que te aprueben la conversión es una cosa y el permiso de obra es otra. Incluso un terreno barato puede perder todo el beneficio en preparación del terreno, acceso a la calle y agua y alcantarillado.
Por eso la primera pregunta es más exacta si la cambias un poco.
"Si compro un terreno barato y construyo, ¿gano dinero?"
no es la pregunta correcta. Pregunta esto:
"¿Puedo comprar barato un terreno edificable dentro de un coste total calculado a la inversa a partir de un alquiler conservador?"
Cuando sepas hacer ese cálculo, pasas de un juego de mirar tablas de rentabilidad de edificios viejos a un juego en el que fabricas tú mismo tu inmueble de renta.
Los cálculos de rentabilidad de este artículo son ejemplos hipotéticos para explicar el mecanismo y no muestran la rentabilidad de ninguna zona ni inmueble concretos. Para una decisión de inversión real hay que comprobar por separado la tasación del alquiler local, la normativa, los presupuestos de obra, las condiciones de financiación y los impuestos.
Referencias
- Ministerio de Agricultura, Silvicultura y Pesca, "Sistema de permisos de conversión de suelo agrícola": https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov Búsqueda de leyes, "Ley de Tierras Agrícolas": https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Resumen del sistema de permisos de desarrollo": https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Obligación de acceso a la calle (Ley de Normas de Edificación, artículo 43)": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Preguntas y respuestas sobre la ley de cumplimiento de la garantía de defectos en viviendas": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Sobre la licencia de transacciones inmobiliarias": https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Guía de solicitud de licencia de transacciones inmobiliarias": https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Deflactor del coste de la construcción": https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
