Nếu bạn lướt các trang bất động sản đầu tư ở Nhật, bạn sẽ thấy phần lớn tin đăng là nhà cũ. Lợi suất gộp trên 10% xếp thành hàng, nhưng nhìn ảnh thì cảm giác mái nhà, máy nước nóng, đường ống và tường ngoài đang nhìn chằm chằm vào mình.
Và thế là câu hỏi này xuất hiện.
"Vậy sao không mua đất rẻ, xây nhà mới rồi cho thuê?"
Nói thẳng: hoàn toàn có thể. Nhưng nhà mới không phải cỗ máy thần kỳ cho lợi suất cao. Với nhà cũ, rủi ro là "không biết sau khi mua cái gì sẽ hỏng". Với nhà mới, rủi ro đó chuyển sang giai đoạn lên kế hoạch: mua đất giá bao nhiêu, xây hết bao nhiêu, và cho thuê được bao nhiêu.
Nói cách khác, cuộc chơi chuyển từ tuổi của tòa nhà sang việc bạn đọc được giá đất, chi phí xây dựng, giá thuê và quy định pháp luật chính xác đến đâu ngay từ đầu.
Kết luận trong 5 giây: Nhà mới là mua "sự dễ đoán", không phải lợi suất cao hơn
So sánh sơ bộ giữa nhà cũ và nhà mới xây trên đất:
| Hạng mục | Nhà cũ | Xây mới trên đất |
|---|---|---|
| Lợi suất gộp | Thường trông cao | Thường trông thấp |
| Sửa chữa lớn giai đoạn đầu | Khó đoán | Khá dễ đoán |
| Thiết bị hỏng | Có thể dồn vào cùng một thời điểm | Ban đầu ít |
| Sức cạnh tranh về giá thuê | Phụ thuộc vị trí và cải tạo | Dễ ăn được phần giá cộng thêm của nhà mới |
| Nguyên nhân gây "tai nạn" lớn nhất | Hư hỏng ẩn, phòng trống, đường thoát | Mua đất quá đắt, chi phí xây vượt dự toán, tính sai giá thuê |
| Giá trị tự tạo ra được | Cải tạo | Chọn đất, thiết kế, số căn, chi phí xây, ý tưởng sản phẩm |
Nhà mới hợp với người sợ không biết chuyện gì sẽ xảy ra hơn là người muốn trúng lợi suất cao nhất.
Vì sao các trang bất động sản đầu tư toàn nhà cũ?
Lý do đơn giản: thị trường bất động sản cho thuê đã hoàn thiện chứa rất nhiều công trình có sẵn.
Còn dự án bắt đầu từ đất thì ban đầu xuất hiện dưới dạng "đất bán", "đất kèm nhà cũ", "đất bỏ không" hay "đất kinh doanh", chứ không phải bất động sản cho thuê. Nếu chỉ nhìn các trang đầu tư, bạn mới chỉ thấy kệ hàng thành phẩm.
Các công ty bất động sản lớn và đơn vị xây nhà bán sẵn không chỉ mua thành phẩm. Sản phẩm của họ chính là quy trình:
Mua đất → kiểm tra quy hoạch và đường tiếp cận → san nền hoặc tách thửa nếu cần → thiết kế công trình → xây → bán hoặc giữ lại.
Vì thế lợi nhuận của họ không chỉ đến từ "đất tăng giá". Nó còn đến từ việc biến mảnh đất khó dùng thành sản phẩm dễ giao dịch trên thị trường vay mua nhà và thị trường thuê.
Đó chẳng phải việc của "dân gom đất" sao? Giống nhưng không hoàn toàn giống
Nếu bạn mua gom nhiều lô nhỏ từ nhiều chủ, xử lý xong quyền sở hữu rồi gộp thành một khu đất phát triển, thì khá giống với cái mà người Nhật gọi là "jiage", tức gom đất.
Còn nếu mua một thửa đất, xác nhận xây được rồi xây một tòa căn hộ mới, thì thường đó chỉ là thu xếp quỹ đất cộng với phát triển bất động sản.
Khác biệt không nằm ở việc mua của bao nhiêu người, mà ở chỗ bạn tạo ra giá trị ở đâu.
- Giải quyết vấn đề của một thửa đất: phát triển
- Tạo giá trị bằng cách gộp nhiều thửa: nghiêng về gom đất
- Xây, giữ và thu tiền thuê: kinh doanh cho thuê
- Xây rồi bán lặp đi lặp lại: phát sinh vấn đề giấy phép môi giới bất động sản
Điểm cuối rất quan trọng. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản coi việc mua bán đất và nhà liên tục, lặp lại, vì mục đích lợi nhuận với số đông không xác định là hoạt động "mang tính kinh doanh". Kể cả trường hợp chia lô rồi bán cho nhiều người, nên nếu định làm thành nghề thì nên kiểm tra trước xem có cần giấy phép không.
Vì sao đất nông nghiệp trông rẻ đến thế: không phải "rẻ", mà có thể là không xây ngay được
Thấy một thửa ruộng còn sót bên đường hay giữa các nhà, ta dễ nghĩ: "Mua rẻ rồi xây thôi".
Ở đây xuất hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Việc đổi đất nông nghiệp sang nhà ở, bãi đỗ xe, cửa hàng hoặc bất kỳ mục đích nào ngoài nông nghiệp gọi là chuyển đổi đất nông nghiệp (nōchi tenyō). Điều 4 Luật Đất nông nghiệp áp dụng khi bạn chuyển đổi đất của chính mình, còn điều 5 về nguyên tắc áp dụng khi chuyển đổi đi kèm việc chuyển nhượng quyền, ví dụ mua đất.
Ngoài ra, trong khu vực xúc tiến đô thị hóa (vùng thành phố chỉ định để phát triển) có chế độ chỉ cần thông báo theo điều 4 và 5, còn ngoài khu vực đó thì nguyên tắc là phải xin phép. Đất trong vùng bảo vệ nông nghiệp và đất nông nghiệp chất lượng cao rất khó chuyển đổi, còn đất "loại 3" gần khu dân cư thì tương đối dễ hơn.
Đây là cái bẫy lớn nhất.
Chuyển đổi mục đích được duyệt và được phép xây dựng là hai chuyện khác nhau.
Trong khu vực kiểm soát đô thị hóa (vùng cố ý hạn chế phát triển), các loại hình phát triển được phép bị giới hạn. Và theo Luật Tiêu chuẩn xây dựng, thửa đất về nguyên tắc phải tiếp giáp đường rộng từ 4 m trở lên với chiều dài tiếp giáp từ 2 m trở lên.
Nghĩa là chuyện này xảy ra rất bình thường:
Chuyển đổi được duyệt rồi!
→ Nhưng không ai nói là xây nhà được.
Đất không rẻ chỉ vì giá 100 man yên (1 man = 10,000 yên). Có khi nó chỉ 100 man yên vì một thứ gì đó khó: xây dựng, chuyển đổi, đường tiếp cận, cấp thoát nước, hoặc san lấp mặt bằng.
"Mua rẻ đất không dùng" là có thể, nhưng thứ cần nhắm tới là sự phiền phức, không phải tuổi tác
Ý tưởng mua rẻ đất mà chủ cũ không dùng là đi đúng hướng.
Nhưng mục tiêu không phải "người lớn tuổi thì bán rẻ".
Khoảng trống thật sự để mua tốt nằm ở những phiền toái mà chủ đất đang gánh.
- Thừa kế nhưng không dùng
- Sống ở xa
- Chỉ phát sinh việc phát cỏ
- Phá nhà cũ phiền
- Xác định ranh giới phiền
- Còn đồ đạc bỏ lại
- Lười tìm hiểu thủ tục bán
- Con cái cũng không có kế hoạch dùng đất
Khi đó người mua gánh phần đo đạc, phá dỡ, dọn dẹp và thủ tục.
Đây không phải "ép giá ai đó", mà gần với một nghề nhận lấy phiền phức rồi đổi lại là tạo ra điều kiện về giá.
Trong bất động sản, lợi nhuận không chỉ đến từ chênh lệch thông tin mà còn từ "chênh lệch phiền phức".
Nếu chuyển đổi đất nông nghiệp phiền, không cần nhắm vào đất nông nghiệp ngay từ đầu
Nếu đây là lần đầu bạn tạo bất động sản cho thuê từ đất, bạn vẫn tìm kiếm thoải mái mà không cần đụng đất nông nghiệp.
Một số ứng viên:
- Đất rẻ đã là đất ở
- Đất kèm nhà cũ
- Nhà bỏ trống dự định phá dỡ
- Đất ở không ai dùng sau thừa kế
- Đất hình dạng méo mó
- Đất hình lá cờ (đi vào qua một lối hẹp)
- Đất mặt tiền xấu hoặc bố trí chỗ đỗ xe khó, bị người mua nhà thông thường né tránh
Đất kèm nhà cũ đặc biệt thú vị. Khi công trình không phải tài sản mà là "giá âm" do chi phí phá dỡ, đôi khi có nhiều chỗ để thương lượng hơn so với đất trống.
Chuyển đổi đất nông nghiệp có thể là nguồn lợi nhuận, nhưng không cần mở màn bằng trò chơi thủ tục hành chính.
Lợi suất tới đâu? Tính ngược từ tiền thuê trước
Từ đây ta dùng ví dụ giả định. Đây không phải giá thị trường của khu vực cụ thể nào.
Giả sử cho thuê 6 căn 1LDK (một phòng ngủ cùng phòng khách, phòng ăn và bếp liền nhau), mỗi căn 6.5 man yên mỗi tháng (1 man = 10,000 yên, tức 65,000 yên).
6.5 man yên × 6 căn × 12 tháng = 468 man yên tiền thuê một năm khi lấp đầy
Từ 468 man yên này, tính ngược theo lợi suất gộp mong muốn, ta được mức trần tổng chi phí dự án như sau:
| Lợi suất gộp mục tiêu | Mức trần của đất + công trình + chi phí khác (đơn vị man yên) |
|---|---|
| 6% | 7,800 man yên |
| 7% | khoảng 6,686 man yên |
| 8% | 5,850 man yên |
| 10% | 4,680 man yên |
Điều thấy được ở đây là chỉ riêng "mua được đất 500 man yên!" thì chưa chắc đã thắng.
Cái quyết định là tổng cộng hết bao nhiêu: công trình, thiết kế, san nền, gia cố nền đất, đấu nối cấp thoát nước, hạng mục ngoài nhà, đăng ký, phí vay vốn, bảo hiểm, chi phí tìm khách thuê, v.v.
Nếu tuyên bố chiến thắng chỉ dựa vào giá đất, khi bản dự toán xây dựng đến, nhiều khả năng bạn sẽ gặp cảnh này:
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Lợi nhuận: bốc hơi ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
Dù lợi suất gộp 7%, thực tế không còn lại 7%
Lợi suất gộp là con số đơn giản: tiền thuê khi lấp đầy chia cho giá mua hoặc giá xây. Phí quản lý, phòng trống, thuế tài sản, bảo hiểm và sửa chữa chưa được trừ.
Giả sử tổng chi phí dự án là 6,600 man yên, tiền thuê cả năm khi lấp đầy là 468 man yên. Lợi suất gộp khoảng 7.09%.
Giờ đơn giản hóa thêm với các giả định:
- Tỷ lệ lấp đầy 95%
- 20% thu nhập tiền thuê thực tế dùng cho chi phí vận hành
Tiền thuê thực nhận khoảng 444.6 man yên, lợi nhuận vận hành ròng khoảng 355.7 man yên. So với tổng chi phí dự án, lợi suất vận hành ròng là khoảng 5.39%.
Con số 20% này không phải khẳng định về mặt bằng thị trường. Nó là giả định để thấy cơ chế tính toán. Thực tế thay đổi theo cách quản lý, thuế, bảo hiểm, khu vực chung, sửa chữa và địa phương.
Vì vậy, đem "nhà cũ 12% đấu với nhà mới 7%" chỉ bằng con số gộp thì ít ý nghĩa.
Nhà cũ 12% có thể bị sửa chữa và phòng trống bào mòn đáng kể, còn nhà mới 7% có thể giữ được tương đối ổn định. Điều cần nhìn là lợi nhuận vận hành ròng và dòng tiền sau khi trả nợ.
Vì sao nhà mới bớt đáng sợ: vài năm đầu dễ đoán hơn
Nhà mới có sự yên tâm mà nhà cũ không có.
Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, với nhà ở mới có chế độ trách nhiệm bảo hành khuyết tật 10 năm theo luật, cho phần kết cấu chính và phần ngăn nước mưa thấm vào, và nhà ở cho thuê cũng được tính là "nhà ở" trong quy định này.
Tuy nhiên điều đó không có nghĩa "cái gì hỏng trong 10 năm cũng được sửa miễn phí". Luật không bảo đảm mọi hỏng hóc thiết bị trong 10 năm, dù là máy lạnh, máy nước nóng hay nội thất.
Dù vậy, nắm được tình trạng ban đầu vẫn dễ hơn mua một tòa nhà 30 đến 40 năm tuổi rồi phải suy đoán lịch sử của mái, tường ngoài, cấp thoát nước và thiết bị.
Bạn không đưa nỗi sợ về không, mà giảm rủi ro sửa chữa không nhìn thấy được.
Nhưng "tai nạn" của nhà mới tập trung trước khi hoàn thành
Điều đáng sợ của đầu tư nhà mới nằm ở chỗ khác.
Mua đất quá đắt
Tiền thuê bị ràng buộc bởi mặt bằng khu vực, nên nếu chỉ riêng đất mua giá cao, lợi suất dễ sụp.
Chi phí xây dựng phình ra
Ngoài phần công trình chính còn thêm gia cố nền, tường chắn, cấp thoát nước, hạng mục ngoài nhà, thiết kế và hồ sơ xác nhận xây dựng. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cũng liên tục công bố chỉ số điều chỉnh giá xây dựng, nên thay vì định kiến cũ kiểu "mỗi tsubo bao nhiêu yên", hãy quyết định theo báo giá thực tế.
Đẩy giá thuê quá cao
Phần giá cộng thêm của nhà mới có thể ăn được lúc đầu, nhưng đến lần tìm khách thứ hai thì nhà không còn là "mới". Tính 30 năm theo giá thuê ngay sau khi hoàn thành là nguy hiểm.
Nhồi quá nhiều căn
Dù lấp đầy diện tích sàn được phép, nếu chỗ đỗ xe, lối đi lại, kho chứa đồ, cách âm hay ánh nắng kém thì sức hút với người thuê giảm.
Quên đường thoát
"Giữ mãi" cũng là một chiến lược thoát, nhưng nên xem ngay từ đầu xem khi giá trị công trình giảm, còn bán được như đất hoặc chuyển sang mục đích khác hay không.
Nhà mới không an toàn. Loại tai nạn đổi từ trò rút thăm sửa chữa sang sai lầm trong kế hoạch.
Nếu gọi là "thu nhập ổn định", nên vượt qua bài kiểm tra sức chịu đựng này
Bất động sản chỉ có lãi khi kín phòng thì không phải thu nhập ổn định.
Ít nhất hãy tính lại với các điều kiện sau:
- Tỷ lệ lấp đầy 90% có còn trả nợ được không?
- Giá thuê dự kiến giảm 10% có chịu được không?
- Lãi suất tăng 1 đến 2 điểm phần trăm dòng tiền có sụp không?
- Chi phí xây vượt 10% dự án có còn thành lập được không?
- Lần tìm khách đầu tiên chậm hơn dự kiến có đủ vốn lưu động không?
- Sau khi trích lập dự phòng thay tường ngoài, mái và thiết bị trong tương lai, có còn dư không?
Ngoài lợi nhuận trước khi trả nợ, bạn còn có thể dùng chỉ số xem nguồn tiền dùng để trả nợ so với số tiền trả nợ hằng năm. Cách nghĩ này thường gọi là DSCR (hệ số khả năng trả nợ).
Đổi cách tính từ "kín phòng thì có lãi" sang "xảy ra chút sự cố cũng không chết".
Làm đến đây thì sự ổn định của nhà mới mới trở thành con số.
Thứ tự xem đất: giá để sau cũng được
Khi thấy mảnh đất rẻ, đừng vội lao vào đơn giá mỗi tsubo.
Thứ tự là:
- Xây được gì? Phân khu sử dụng đất, khu xúc tiến hay khu kiểm soát đô thị hóa, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
- Có tiếp giáp đường không? Có phải đường theo Luật Tiêu chuẩn xây dựng không, mặt tiền có đủ không?
- Nếu là đất nông nghiệp, chuyển đổi được không? Phân loại đất nông nghiệp, vùng bảo vệ nông nghiệp, điều 4 và 5, thông báo hay xin phép
- Hạ tầng đã đến chưa? Cấp thoát nước, điện, gas, v.v.
- San nền có nặng không? Chênh lệch độ cao, tường chắn, nền đất
- Số căn và chỗ đỗ xe có đi cùng nhau được không?
- Mặt bằng căn hộ đó có nhu cầu thuê không?
- Đặt giá thuê thận trọng thì lợi suất còn không?
- Tính cả lãi, phòng trống và sửa chữa thì có trả được nợ không?
- Cuối cùng, được mua đất với giá tối đa bao nhiêu?
Tức là:
Đừng "đi tìm đất rẻ", mà hãy tính trước "với dự án này, mình trả tối đa bao nhiêu cho đất".
Khi tính ngược được như vậy, các cổng thông tin đất đai sẽ trông khác đi.
Xây để cho thuê hay xây để bán: cuộc chơi thay đổi
Xây mới từ đất có hai kiểu.
Xây và giữ lại
Thu tiền thuê và trả nợ dài hạn. Việc cho thuê bất động sản do chính mình sở hữu được xử lý riêng, tách khỏi nghề môi giới bất động sản.
Xây và bán
Kiếm lời từ việc bán. Nếu làm việc này lặp đi lặp lại, vì lợi nhuận, với số đông người mua không xác định, thì vấn đề giấy phép môi giới bất động sản trở nên nặng hơn nhiều.
Khi mua một tòa nhà mới đã hoàn thiện, lợi nhuận phát triển của bên bán đã nằm trong giá. Nếu tự xây từ đất, có khả năng giữ lại một phần.
Nhưng đồng thời, bạn tự gánh rủi ro thực thi: thu xếp đất, thiết kế, thi công, vay vốn và tìm khách thuê.
Lợi nhuận phát triển không miễn phí. Đó là tiền công cho phiền phức và rủi ro.
Kết luận: Sức mạnh của nhà mới không phải lợi suất cao, mà là đưa được bản chất rủi ro ra ánh sáng
Nếu bạn ngại nhà cũ lợi suất cao, ý tưởng xây nhà mới trên đất rồi giữ lại khá hợp lý.
Nhưng đáp án không phải "nhà mới thì kiếm tiền dễ".
Sức mạnh thật sự là:
- Dễ nắm tình trạng công trình ngay từ đầu
- Dễ đoán chi phí sửa chữa giai đoạn đầu
- Điều chỉnh được mặt bằng, số căn, thiết bị theo nhu cầu
- Tạo được lợi thế riêng ngay khi mua đất
- Có khả năng giữ lại một phần lợi nhuận phát triển vốn nằm sẵn trong bất động sản hoàn thiện
Mặt khác, đất nông nghiệp rẻ là có lý do. Chuyển đổi được duyệt vẫn khác với giấy phép xây dựng. Đất rẻ cũng có thể mất hết lợi nhuận vì san nền, đường tiếp cận và cấp thoát nước.
Vì vậy câu hỏi ban đầu sẽ chính xác hơn nếu chỉnh lại đôi chút.
"Mua đất rẻ rồi xây nhà mới thì có lãi không?"
không phải câu hỏi đúng. Hãy hỏi thế này:
"Trong tổng chi phí dự án tính ngược từ giá thuê thận trọng, mình có mua rẻ được mảnh đất xây được không?"
Tính được đến mức này, bạn đã chuyển từ trò ngắm bảng lợi suất nhà cũ sang cuộc chơi tự mình tạo ra bất động sản cho thuê.
Các phép tính lợi suất trong bài là ví dụ giả định để giải thích cơ chế, không cho thấy khả năng sinh lời của khu vực hay bất động sản cụ thể nào. Khi ra quyết định đầu tư thực tế, cần kiểm tra riêng từng mục: định giá thuê tại chỗ, quy định pháp luật, báo giá thi công, điều kiện vay và thuế.
- Bộ Nông Lâm Ngư nghiệp, "Chế độ cấp phép chuyển đổi đất nông nghiệp": https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov Tra cứu pháp luật, "Luật Đất nông nghiệp": https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, "Tổng quan chế độ cấp phép phát triển": https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, "Nghĩa vụ tiếp giáp đường (Luật Tiêu chuẩn xây dựng, điều 43)": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, "Hỏi đáp luật thực thi bảo hành khuyết tật nhà ở": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, "Về giấy phép giao dịch bất động sản": https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, "Hướng dẫn đăng ký giấy phép kinh doanh giao dịch bất động sản": https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, "Chỉ số điều chỉnh giá xây dựng": https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
