Kalau kamu menelusuri situs properti investasi di Jepang, kamu akan sadar kebanyakan listingnya gedung tua. Angka imbal hasil kotor di atas 10% berderet rapi, tapi begitu melihat fotonya, rasanya atap, pemanas air, pipa, dan dinding luarnya semua sedang menatap balik ke arahmu.
Dari situ muncul satu pertanyaan.
"Kalau begitu, kenapa tidak beli tanah murah, bangun gedung baru, lalu disewakan saja?"
Jawaban singkatnya: bisa banget. Tapi gedung baru bukan mesin ajaib berimbal hasil tinggi. Pada gedung tua, risikonya adalah "tidak tahu apa yang akan rusak setelah dibeli". Pada gedung baru, risiko itu pindah ke tahap perencanaan: berapa harga tanahnya, berapa biaya membangunnya, dan berapa sewa yang benar-benar bisa kamu dapat.
Jadi permainannya bergeser dari usia bangunan ke seberapa jauh kamu bisa membaca harga tanah, biaya konstruksi, sewa, dan aturan hukum sejak awal.
Jawaban 5 detik: Gedung baru itu membeli "kemudahan diprediksi", bukan imbal hasil tinggi
Perbandingan kasar antara gedung tua dan gedung baru di atas tanah:
| Aspek | Gedung tua | Gedung baru di atas tanah |
|---|---|---|
| Imbal hasil kotor | Cenderung terlihat tinggi | Cenderung terlihat rendah |
| Perbaikan besar di awal | Sulit diprediksi | Cukup mudah diprediksi |
| Kerusakan peralatan | Bisa menumpuk di waktu yang sama | Sedikit di awal |
| Daya saing sewa | Tergantung lokasi dan renovasi | Lebih mudah dapat "bonus baru" |
| Penyebab kecelakaan terbesar | Perbaikan tersembunyi, kekosongan, jalan keluar | Beli tanah terlalu mahal, biaya bangun membengkak, salah menaksir sewa |
| Nilai yang bisa kamu ciptakan sendiri | Renovasi | Pemilihan tanah, desain, jumlah unit, biaya bangun, konsep produk |
Gedung baru lebih cocok untuk orang yang takut tidak tahu apa yang akan terjadi daripada untuk orang yang ingin menebak imbal hasil tertinggi.
Kenapa situs properti investasi isinya gedung tua melulu?
Alasannya sederhana: pasar properti sewa yang sudah jadi memang penuh dengan bangunan yang sudah ada.
Sebaliknya, proyek yang dimulai dari tanah awalnya muncul sebagai "tanah dijual", "tanah dengan rumah tua", "lahan menganggur", atau "lahan usaha", bukan sebagai properti sewa. Kalau kamu hanya melihat situs properti investasi, kamu cuma melihat rak barang jadi.
Perusahaan properti besar dan pembangun rumah siap huni tidak hanya membeli barang jadi. Produk mereka adalah prosesnya itu sendiri:
Beli tanah → cek aturan zonasi dan akses jalan → ratakan atau pecah kavling bila perlu → rancang bangunan → bangun → jual atau pegang sendiri.
Jadi keuntungan mereka bukan cuma dari "harga tanah naik". Keuntungan juga datang dari mengubah tanah yang sulit dipakai menjadi produk yang mudah dipasarkan lewat KPR dan pasar sewa.
Bukankah itu kerjaan "pemburu tanah"? Mirip, tapi tidak sama
Kalau kamu membeli kavling-kavling kecil dari banyak pemilik, merapikan hak-haknya, lalu menyatukannya jadi satu lahan pengembangan, itu sangat mirip dengan yang di Jepang disebut "jiage", yaitu penggabungan tanah.
Tapi kalau kamu membeli satu bidang tanah, memastikan bahwa bisa dibangun, lalu mendirikan apartemen baru, biasanya itu hanya pengadaan lahan plus pengembangan properti.
Bedanya bukan pada berapa orang tempat kamu membeli, tapi di mana kamu menciptakan nilai.
- Menyelesaikan masalah satu bidang tanah: pengembangan
- Menciptakan nilai dengan menggabungkan beberapa bidang: condong ke penggabungan tanah
- Membangun, memegang, dan menerima sewa: bisnis sewa
- Membangun lalu menjual berulang kali: muncul soal izin usaha perantara properti
Poin terakhir itu penting. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang menganggap jual-beli tanah dan bangunan secara terus-menerus dan berulang demi keuntungan kepada orang banyak sebagai kegiatan yang dilakukan "sebagai usaha". Itu termasuk memecah tanah jadi kavling dan menjualnya ke beberapa pembeli, jadi kalau kamu berencana menjadikannya bisnis, sebaiknya cek dulu apakah perlu izin.
Kenapa lahan pertanian tampak sangat murah: bukan "murah", tapi bisa jadi tidak bisa langsung dibangun
Kalau ada ladang tersisa di pinggir jalan atau di antara rumah-rumah, kita tergoda berpikir, "Beli murah lalu bangun saja."
Di sinilah alih fungsi lahan pertanian muncul.
Mengubah lahan pertanian menjadi rumah, tempat parkir, toko, atau apa pun selain pertanian disebut alih fungsi lahan pertanian (nōchi tenyō). Pasal 4 Undang-Undang Lahan Pertanian berlaku saat kamu mengalihfungsikan lahan milikmu sendiri, dan pasal 5 pada prinsipnya berlaku saat alih fungsi disertai pemindahan hak, misalnya karena membeli.
Selain itu, di dalam area promosi urbanisasi (zona yang ditetapkan kota untuk dikembangkan) ada sistem yang cukup dengan pemberitahuan untuk pasal 4 dan 5, sedangkan di luar area itu izin adalah aturan dasarnya. Lahan di dalam zona pertanian yang dilindungi dan lahan pertanian berkualitas tinggi sangat sulit dialihfungsikan, sedangkan lahan "kelas 3" yang dekat kawasan perkotaan relatif lebih mudah.
Nah, ini jebakan terbesarnya.
Alih fungsi disetujui dan boleh membangun itu dua urusan yang berbeda.
Di area pengendalian urbanisasi (zona yang pembangunannya sengaja ditahan), jenis pembangunan yang boleh dilakukan terbatas. Lalu menurut Undang-Undang Standar Bangunan, lahan pada prinsipnya harus menempel pada jalan selebar minimal 4 m sepanjang minimal 2 m.
Artinya, hal seperti ini sangat biasa terjadi:
Alih fungsi disetujui!
→ Tidak ada yang bilang rumahnya boleh dibangun.
Tanah itu bukan murah karena harganya 100 man yen (1 man = 10,000 yen). Kadang harganya 100 man yen karena ada yang sulit: pembangunan, alih fungsi, akses jalan, air bersih dan saluran pembuangan, atau penyiapan lahan.
"Beli murah tanah yang tidak terpakai" itu mungkin, tapi yang diincar adalah kerepotan, bukan usia
Ide membeli murah tanah yang sudah lama dimiliki tapi tidak dipakai memang ke arah yang benar.
Tapi yang diincar bukan "orang tua pasti jual murah".
Ruang untuk membeli dengan baik ada pada kerepotan yang ditanggung pemiliknya.
- Mewarisi tapi tidak memakainya
- Tinggal jauh
- Yang ada hanya urusan memotong rumput
- Membongkar rumah tua itu merepotkan
- Menetapkan batas tanah itu merepotkan
- Ada barang-barang yang ditinggalkan
- Mencari tahu cara menjual itu merepotkan
- Anak-anaknya juga tidak berencana memakai tanah itu
Lalu pembeli mengambil alih beban pengukuran, pembongkaran, pembersihan, dan urusan administrasi.
Ini bukan soal "menekan harga orang", melainkan lebih mirip bisnis di mana kamu mengambil alih kerepotan dan sebagai gantinya menyusun syarat harga.
Di properti, keuntungan datang bukan hanya dari kesenjangan informasi, tapi juga dari "kesenjangan kerepotan".
Kalau alih fungsi pertanian merepotkan, tidak perlu mengincar lahan pertanian sejak awal
Kalau ini pertama kalinya kamu membuat properti sewa dari tanah, kamu bisa mencari dengan luas tanpa menyentuh lahan pertanian.
Beberapa kandidat:
- Tanah murah yang sudah berstatus permukiman
- Tanah dengan rumah tua
- Rumah kosong yang akan dibongkar
- Tanah permukiman yang tidak terpakai setelah warisan
- Tanah dengan bentuk tidak beraturan
- Tanah berbentuk bendera (diakses lewat lorong sempit)
- Tanah dengan lebar muka atau tata letak parkir yang buruk, sehingga dihindari pembeli rumah biasa
Tanah dengan rumah tua itu terutama menarik. Kalau bangunannya bukan aset melainkan "harga negatif" karena biaya pembongkaran, kadang ada ruang tawar yang lebih besar daripada tanah kosong.
Alih fungsi lahan pertanian bisa menjadi sumber keuntungan, tapi tidak perlu membuka dengan permainan urusan birokrasi.
Seberapa tinggi imbal hasilnya? Hitung mundur dari sewa dulu
Mulai di sini kita pakai contoh hipotetis. Ini bukan harga pasar daerah tertentu.
Misalkan kamu menyewakan 6 unit 1LDK (satu kamar tidur dengan ruang tamu, makan, dan dapur menyatu) seharga 6.5 man yen per bulan per unit (1 man = 10,000 yen, jadi 65,000 yen).
6.5 man yen × 6 unit × 12 bulan = 468 man yen sewa setahun saat terisi penuh
Dari 468 man yen itu, ini batas atas total biaya proyek untuk setiap imbal hasil kotor yang kamu inginkan:
| Target imbal hasil kotor | Batas atas tanah + bangunan + biaya lain (dalam man yen) |
|---|---|
| 6% | 7,800 man yen |
| 7% | sekitar 6,686 man yen |
| 8% | 5,850 man yen |
| 10% | 4,680 man yen |
Yang terlihat dari sini: "Aku dapat tanah seharga 500 man yen!" sama sekali belum menjamin kemenangan.
Yang menentukan adalah total semuanya: bangunan, desain, penyiapan lahan, perbaikan tanah, sambungan air bersih dan pembuangan, pekerjaan luar, pendaftaran, biaya pinjaman, asuransi, pencarian penyewa, dan seterusnya.
Kalau kamu sudah merayakan kemenangan hanya dari harga tanah, begitu penawaran biaya konstruksi datang, kemungkinan besar yang terjadi adalah ini:
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Keuntungan: lenyap ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
Walau 7% kotor, yang tersisa bukan 7%
Imbal hasil kotor adalah angka sederhana: sewa saat terisi penuh dibagi harga beli atau harga bangun. Biaya pengelolaan, kekosongan, pajak bumi dan bangunan, asuransi, dan perbaikan belum dikurangkan.
Misalkan total biaya proyek 6,600 man yen dan sewa tahunan saat terisi penuh 468 man yen. Imbal hasil kotornya sekitar 7.09%.
Sekarang kita sederhanakan lagi dengan asumsi:
- Tingkat hunian 95%
- 20% dari pendapatan sewa riil dipakai untuk biaya operasional
Sewa efektifnya sekitar 444.6 man yen dan laba operasional bersihnya sekitar 355.7 man yen. Terhadap total biaya proyek, imbal hasil operasional bersihnya sekitar 5.39%.
Angka 20% ini bukan pernyataan tentang kebiasaan pasar. Ini asumsi untuk melihat cara kerja hitungannya. Aslinya berbeda-beda tergantung cara pengelolaan, pajak, asuransi, area bersama, perbaikan, dan daerahnya.
Karena itu, mengadu "gedung tua 12% lawan gedung baru 7%" hanya dengan angka kotor kurang berarti.
Gedung tua 12% bisa terkikis besar oleh perbaikan dan kekosongan, sementara gedung baru 7% bisa bertahan relatif stabil. Yang harus dilihat adalah laba operasional bersih dan arus kas setelah membayar cicilan.
Kenapa gedung baru lebih tidak menakutkan: beberapa tahun pertama lebih mudah diprediksi
Gedung baru punya rasa tenang yang tidak dimiliki gedung tua.
Menurut Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang, untuk rumah baru ada tanggung jawab jaminan cacat selama 10 tahun yang diatur undang-undang, mencakup bagian struktur utama dan bagian yang mencegah masuknya air hujan, dan rumah sewa juga dihitung sebagai "rumah" dalam hal ini.
Namun itu tidak berarti "apa pun yang rusak dalam 10 tahun diperbaiki gratis". Undang-undang tidak menjamin semua kerusakan peralatan selama 10 tahun, baik AC, pemanas air, maupun interior.
Meski begitu, lebih mudah mengetahui kondisi awalnya daripada membeli gedung berusia 30 sampai 40 tahun lalu menebak-nebak riwayat atap, dinding luar, pipa, dan peralatannya.
Kamu tidak menghapus rasa takut sampai nol, tapi mengurangi risiko perbaikan yang tidak terlihat.
Tapi kecelakaan pada gedung baru menumpuk sebelum selesai dibangun
Yang menakutkan dari investasi gedung baru ada di tempat lain.
Membeli tanah terlalu mahal
Sewa terikat pada pasar setempat, jadi kalau hanya tanahnya yang kamu beli mahal, imbal hasil mudah ambruk.
Biaya bangun membengkak
Selain pekerjaan bangunan utama, masih ada tambahan perbaikan tanah, dinding penahan, air bersih dan pembuangan, pekerjaan luar, desain, dan pengajuan konfirmasi bangunan. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang juga terus menerbitkan deflator biaya konstruksi, jadi daripada berpegang pada anggapan lama "sekian yen per tsubo", putuskan berdasarkan penawaran nyata.
Menaikkan sewa terlalu tinggi
Bonus "baru" mungkin berhasil di awal, tapi pada pencarian penyewa kedua gedungnya sudah tidak "baru". Menghitung 30 tahun dengan sewa sesaat setelah selesai itu berbahaya.
Menjejalkan terlalu banyak unit
Walau luas lantai yang boleh dibangun diisi penuh, kalau parkir, alur gerak, penyimpanan, kedap suara, atau cahaya mataharinya buruk, daya tarik bagi penyewa akan turun.
Melupakan jalan keluar
"Dipegang selamanya" juga strategi jalan keluar, tapi periksa sejak awal apakah setelah nilai bangunan turun, kamu masih bisa menjualnya sebagai tanah atau mengubahnya untuk fungsi lain.
Gedung baru itu tidak aman. Jenis kecelakaannya berubah dari undian perbaikan menjadi kesalahan perencanaan.
Kalau menyebutnya "pendapatan stabil", harus lolos uji stres ini
Properti yang hanya untung saat terisi penuh bukan pendapatan stabil.
Setidaknya, hitung ulang dengan hal-hal berikut:
- Apakah masih bisa bayar cicilan dengan hunian 90%?
- Apakah tahan kalau sewa yang diasumsikan turun 10%?
- Apakah arus kas tetap aman kalau suku bunga naik 1 sampai 2 poin persentase?
- Apakah proyek masih jalan kalau biaya bangun melebihi rencana 10%?
- Apakah ada modal kerja kalau pencarian penyewa pertama lebih lambat dari perkiraan?
- Apakah masih ada sisa setelah menyisihkan dana untuk penggantian dinding luar, atap, dan peralatan di masa depan?
Selain laba sebelum cicilan, kamu juga bisa memakai ukuran seberapa besar dana yang tersedia dibandingkan cicilan tahunan. Secara umum ini disebut DSCR (rasio kemampuan membayar cicilan).
Ganti cara menghitungnya dari "kalau penuh pasti untung" menjadi "kalau ada sedikit masalah, aku tidak tumbang".
Baru setelah sampai di sini kestabilan gedung baru menjadi angka.
Urutan menilai tanah: harga boleh belakangan
Saat menemukan tanah murah, jangan langsung terpaku pada harga per tsubo.
Urutannya begini:
- Apa yang bisa dibangun? Zonasi, area promosi atau pengendalian urbanisasi, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan
- Apakah ada akses jalan? Apakah jalan yang diakui Undang-Undang Standar Bangunan, dan apakah lebar mukanya cukup?
- Kalau lahan pertanian, apakah bisa dialihfungsikan? Klasifikasi lahan, zona pertanian dilindungi, pasal 4 dan 5, pemberitahuan atau izin
- Apakah infrastruktur sudah sampai? Air bersih, pembuangan, listrik, gas, dan sebagainya
- Apakah penyiapan lahannya ringan? Beda tinggi, dinding penahan, kondisi tanah
- Apakah jumlah unit dan parkir bisa muat bersamaan?
- Apakah ada permintaan sewa untuk denah itu?
- Kalau sewa ditetapkan konservatif, apakah imbal hasil masih tersisa?
- Apakah cicilan tetap terbayar setelah memperhitungkan bunga, kekosongan, dan perbaikan?
- Terakhir, sampai berapa harga tanah yang masih bisa dibeli?
Artinya:
Jangan "mencari tanah murah", tapi hitung dulu "dengan proyek ini, sampai berapa aku boleh membayar untuk tanahnya".
Begitu bisa menghitung mundur seperti ini, portal tanah akan terlihat berbeda.
Bangun untuk disewakan atau bangun untuk dijual: permainannya berubah
Membangun gedung baru dari tanah punya dua versi.
Bangun dan pegang
Kamu menerima uang sewa dan melunasi pinjaman dalam jangka panjang. Menyewakan properti milik sendiri diperlakukan terpisah dari usaha perantara properti itu sendiri.
Bangun dan jual
Kamu mengambil keuntungan dari penjualan. Kalau ini dilakukan berulang demi keuntungan kepada banyak pembeli, soal izin usaha perantara properti jadi jauh lebih serius.
Saat membeli gedung baru yang sudah jadi, keuntungan pengembangan penjual sudah termasuk dalam harga. Kalau kamu membangunnya sendiri dari tanah, ada kemungkinan sebagian keuntungan itu bisa masuk ke kantongmu.
Tapi pada saat yang sama, kamu menanggung sendiri risiko pelaksanaan: pengadaan lahan, desain, konstruksi, pembiayaan, dan pencarian penyewa.
Keuntungan pengembangan itu tidak gratis. Itu upah untuk kerepotan dan risiko.
Kesimpulan: Kekuatan gedung baru bukan imbal hasil tinggi, tapi risikonya bisa dilihat jelas
Kalau kamu takut gedung tua berimbal hasil tinggi, ide membangun gedung baru di atas tanah dan memegangnya itu cukup masuk akal.
Tapi jawabannya bukan "gedung baru pasti untung gampang".
Kekuatan sebenarnya adalah:
- Kondisi bangunan bisa diketahui sejak awal
- Perbaikan awal lebih mudah diprediksi
- Denah, jumlah unit, dan peralatan bisa disesuaikan dengan permintaan
- Kamu bisa menciptakan keunggulan sendiri saat membeli tanah
- Ada kemungkinan mengambil sebagian keuntungan pengembangan yang tertanam di properti jadi
Di sisi lain, lahan pertanian murah itu murah karena ada sebabnya. Alih fungsi disetujui itu urusan lain dari izin membangun. Tanah murah pun bisa kehilangan seluruh keuntungannya di penyiapan lahan, akses jalan, dan air bersih serta pembuangan.
Karena itu, pertanyaan awal tadi jadi lebih tepat kalau diubah sedikit.
"Kalau beli tanah murah lalu bangun gedung baru, apakah untung?"
bukan pertanyaan yang tepat. Tanyakan ini:
"Bisakah aku membeli murah tanah yang bisa dibangun, dalam total biaya proyek yang dihitung mundur dari sewa konservatif?"
Kalau hitungan ini sudah bisa kamu lakukan, kamu berpindah dari permainan menatap tabel imbal hasil gedung tua menjadi permainan membuat sendiri properti sewamu.
Perhitungan imbal hasil dalam artikel ini adalah contoh hipotetis untuk menjelaskan cara kerjanya, dan tidak menunjukkan profitabilitas daerah atau properti tertentu. Untuk keputusan investasi yang sebenarnya, penilaian sewa setempat, aturan hukum, penawaran konstruksi, syarat pinjaman, dan pajak perlu diperiksa satu per satu.
Referensi
- Kementerian Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan, "Sistem izin alih fungsi lahan pertanian": https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov Pencarian Undang-Undang, "Undang-Undang Lahan Pertanian": https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, "Gambaran umum sistem izin pengembangan": https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, "Kewajiban akses jalan (Undang-Undang Standar Bangunan, pasal 43)": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, "Tanya jawab undang-undang pelaksanaan jaminan cacat rumah": https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, "Tentang izin transaksi properti": https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, "Panduan pengajuan izin usaha transaksi properti": https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata, "Deflator biaya konstruksi": https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
