수익형 부동산 매물을 보다 보면 오래된 건물이 유난히 많다. 표면수익률 10%를 넘는 숫자는 매력적으로 보이지만, 지붕·온수기·배관·외벽을 보고 있으면 “다들 차례대로 수리비 청구서를 들고 기다리는 것 아닌가?”라는 생각도 든다.
그래서 자연스럽게 이런 질문이 나온다.
“그럴 바에는 싼 땅을 사서 새 건물을 지어 임대하는 편이 낫지 않을까?”
가능한 전략이다. 다만 신축은 마법처럼 수익률을 높여 주는 장치가 아니다. 오래된 건물에서는 매입 후 무엇이 고장 날지 모르는 위험이 크다면, 신축 개발에서는 그 위험이 앞단으로 이동한다. 땅을 얼마에 사고, 실제 공사비가 얼마가 되고, 시장이 어느 정도 임대료를 받아 주며, 법적으로 건축 가능한지에 승부가 걸린다.
핵심은 건물의 나이보다 토지 매입·공사비·임대료·규제를 얼마나 정확하게 사전에 계산하느냐다.
5초 결론: 신축은 높은 수익률보다 예측 가능성을 사는 선택에 가깝다
| 항목 | 구축 | 토지부터 신축 |
|---|---|---|
| 표면수익률 | 높아 보이기 쉽다 | 낮아 보이기 쉽다 |
| 초기 대규모 수선 | 예측이 어렵다 | 상대적으로 계획하기 쉽다 |
| 설비 고장 | 비슷한 시기에 몰릴 수 있다 | 초기에는 비교적 적다 |
| 임대 경쟁력 | 입지·리모델링에 좌우 | 신축 프리미엄을 받기 쉽다 |
| 주요 사고 요인 | 숨은 수선, 공실, 매각 위험 | 비싼 토지, 공사비 초과, 임대료 과대 추정 |
| 직접 만들 수 있는 가치 | 리노베이션 | 토지 선택, 설계, 세대수, 공사비, 상품 기획 |
신축은 “가장 높은 숫자”를 원하는 사람보다 정체를 알 수 없는 위험이 싫은 사람에게 더 매력적일 수 있다.
왜 수익형 부동산 사이트에는 구축이 많아 보일까
완성된 투자용 부동산 시장에는 기존 재고가 많기 때문이다. 반면 개발 기회는 처음부터 “수익형 건물”이라는 이름으로 나오지 않는다. 빈 땅, 낡은 주택이 붙은 토지, 유휴지, 사업용지 형태로 존재하는 경우가 많다.
완성된 수익형 매물만 보면 완제품 진열대만 보는 셈이다.
대형 개발사와 주택업체는 더 앞단에서 움직인다.
토지 매입 → 용도·도로 조건 확인 → 필요하면 정지·분할 → 설계 → 건축 → 매각 또는 보유
따라서 이익은 단순한 토지가격 상승만에서 나오지 않는다. 사용하기 불편한 토지를 금융기관·임차인·일반 구매자가 다루기 쉬운 상품으로 바꾸는 과정에서도 가치가 생긴다.
그게 일본에서 말하는 ‘지아게’인가?
서로 다른 소유자의 인접 필지를 여러 개 사서 권리를 정리하고 하나의 개발 부지로 만든다면 토지 집약, 즉 일본에서 흔히 말하는 지아게의 이미지와 가깝다.
반면 한 필지를 사서 건축 가능성을 확인하고 임대주택을 짓는 것은 보통 토지 매입과 부동산 개발에 가깝다.
- 한 필지의 문제를 해결한다: 개발
- 여러 필지를 합쳐 가치를 만든다: 토지 집약
- 지어 보유하고 임대료를 받는다: 임대업
- 지어 불특정 다수에게 반복·계속 판매한다: 일본의 택지건물거래업 면허 문제가 생길 수 있다
일본 국토교통성은 영리 목적으로 불특정 다수에게 계속 또는 반복적으로 토지·건물을 매매하는 행위를 사업으로 보아 면허가 필요할 수 있다고 설명한다.
농지가 터무니없이 싸 보이는 이유
도로 옆이나 주택 사이의 밭을 보면 “이걸 사서 지으면 되지 않을까?” 싶다.
여기서 핵심이 농지전용이다.
일본 농지법에서 자신이 이미 소유한 농지를 다른 용도로 바꾸는 것은 일반적으로 제4조, 농지를 매입하는 등 권리 이전과 함께 전용하는 것은 일반적으로 제5조가 중심이 된다.
시가화구역 안에서는 일정한 제4조·제5조 전용이 신고 방식으로 처리되지만, 그 밖에서는 허가 제도가 기본이다. 농업진흥지역 안의 농지와 우량농지는 전용이 어렵고, 이미 도시화된 지역 안의 제3종 농지 등은 상대적으로 가능성이 높다.
그러나 가장 큰 함정은 따로 있다.
농지전용이 가능하다는 것과 건물을 지을 수 있다는 것은 별개다.
시가화조정구역에서는 개발행위 자체가 제한된다. 또한 건축기준법상 대지는 원칙적으로 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 한다.
즉,
농지전용 PASS!
→ 건축까지 된다고 한 적은 없다.
가 실제로 가능하다.
싼 땅은 단순히 싸서 싼 것이 아니라 전용, 접도, 상하수도, 토목, 개발허가 중 무엇인가가 어렵기 때문에 싼 경우가 있다.
안 쓰는 땅을 싸게 살 수는 있다. 다만 기회는 나이가 아니라 ‘귀찮음’에 있다
장기간 쓰지 않는 토지에는 실제 매입 기회가 있을 수 있다. 하지만 “고령 소유자니까 싸게 판다”가 핵심은 아니다.
진짜 협상 여지는 소유자가 없애고 싶어 하는 부담에서 생긴다.
- 상속했지만 쓸 계획이 없다
- 멀리 살아 관리가 어렵다
- 풀만 계속 깎아야 한다
- 낡은 건물 철거가 필요하다
- 경계 확정이 번거롭다
- 잔존 물품이 많다
- 매각 절차를 알아보는 것 자체가 귀찮다
- 상속인도 이용 계획이 없다
매수인이 측량, 철거, 정리, 절차 관리를 맡으면 가격 협상의 공간이 생긴다.
부동산에는 정보 격차뿐 아니라 귀찮음 격차도 있다.
농지전용이 너무 번거롭다면 첫 프로젝트에서 제외해도 된다
처음부터 농지일 필요는 없다.
- 이미 택지인 저가 토지
- 낡은 주택이 붙은 토지
- 철거 전제의 빈집
- 상속 후 사용하지 않는 주거용 토지
- 부정형 토지
- 깃발 모양·좁은 진입로 토지
- 주차나 전면 폭이 애매해 일반 단독주택 수요자가 꺼리는 땅
특히 오래된 건물이 붙은 토지는 건물이 자산이 아니라 철거비라는 마이너스 가치로 작용해 협상 여지가 생길 수 있다.
농지전용은 가치 창출의 원천이 될 수 있지만 첫 거래부터 행정절차 난이도 최상을 선택할 이유는 없다.
수익률은 얼마나 나올까? 임대료에서 거꾸로 계산한다
특정 지역 시세가 아닌 가상 예시다.
1LDK 6세대가 각각 월 6만5천 엔에 임대된다고 가정한다.
65,000엔 × 6세대 × 12개월 = 만실 연간 임대료 468만 엔
목표 표면수익률에서 역산한 전체 사업비 상한은 다음과 같다.
| 목표 표면수익률 | 토지+건물+기타 전체 사업비 상한 |
|---|---|
| 6% | 7,800만 엔 |
| 7% | 약 6,686만 엔 |
| 8% | 5,850만 엔 |
| 10% | 4,680만 엔 |
따라서 “토지를 500만 엔에 샀다!”만으로는 승리가 아니다.
건물, 설계, 토목, 지반개량, 상하수도 인입, 외부공사, 등기, 금융비용, 보험, 임차인 모집비까지 포함한 총사업비가 핵심이다.
땅값만 보고 축배를 들었다가 공사 견적이 도착하면:
이익 삭제 완료.
표면 7%라도 7%가 그대로 남는 것은 아니다
총사업비 6,600만 엔, 연간 만실 임대료 468만 엔이면 표면수익률은 약 7.09%다.
계산 구조를 보기 위한 단순 가정으로,
- 가동률 95%
- 유효 임대수입의 20%를 운영비
로 놓으면 유효 임대수입은 약 444.6만 엔, 순영업소득은 약 355.7만 엔이다. 총사업비 대비 순영업수익률은 약 5.39%다.
20%라는 숫자는 시장 평균 주장이 아니라 계산 예시다. 실제 비용은 관리, 세금, 보험, 공용부, 수선, 지역에 따라 달라진다.
따라서 “구축 12% vs 신축 7%”를 표면수익률만으로 비교하면 부족하다. 순영업소득과 대출상환 후 현금흐름을 봐야 한다.
신축이 덜 무섭게 느껴지는 이유
일본의 신축주택 제도에서는 구조내력상 주요 부분과 빗물 침입을 막는 부분에 대해 10년의 하자담보 책임 체계가 있으며 임대주택도 주택 범위에 포함된다.
물론 에어컨, 온수기, 내장 등 모든 것이 10년간 법정 무료보증된다는 뜻은 아니다.
그래도 30~40년 된 건물을 사서 지붕·외벽·배관·설비의 과거를 추리하는 것보다 초기 상태가 명확하다.
신축은 위험을 없애는 것이 아니라 보이지 않는 수선 위험을 줄인다.
신축의 사고는 완공 전 단계에 몰린다
- 토지를 너무 비싸게 산다
- 공사비가 초과한다
- 신축 프리미엄을 영구 임대료로 착각한다
- 세대수를 너무 많이 넣어 주차·동선·수납·방음이 나빠진다
- 향후 매각이나 토지 활용을 생각하지 않는다
국토교통성은 건설공사비 디플레이터를 계속 공표하고 있다. 오래된 “평당 얼마” 감각보다 현재 실제 견적을 사용하는 편이 안전하다.
신축은 안전모드가 아니다. 수선 복권이 계획·실행 리스크로 바뀐 것이다.
안정수익이라 부르려면 스트레스 테스트가 필요하다
최소한 다음 상황으로 다시 계산해 본다.
- 가동률 90%
- 임대료 10% 하락
- 금리 1~2%포인트 상승
- 공사비 10% 초과
- 초기 입주 모집 지연
- 향후 외벽·지붕·설비 교체 적립
또한 연간 대출상환액에 비해 상환재원이 얼마나 되는지 본다. 이것이 일반적으로 DSCR이라는 지표의 기본 개념이다.
“다 잘되면 돈 번다”가 아니라 “몇 개가 틀려도 죽지 않는다”로 모델을 바꿔야 한다.
토지는 가격보다 이 순서로 본다
- 무엇을 지을 수 있는가: 용도지역, 시가화구역·조정구역, 건폐율, 용적률
- 적법한 도로에 접하는가
- 농지라면 전용 가능한가
- 상하수도·전기 등 인프라가 있는가
- 고저차·옹벽·지반 공사가 큰가
- 세대수와 주차가 동시에 가능한가
- 그 평면에 실제 임대수요가 있는가
- 보수적인 임대료에서도 수익률이 남는가
- 공실·금리·수선 후에도 상환 가능한가
- 마지막으로 토지에 얼마까지 지불할 수 있는가
즉, “싼 땅을 찾는다”가 아니라 “이 사업이 감당할 수 있는 최대 토지가격을 먼저 계산한다.”
지어 보유할지, 지어 팔지에 따라 게임이 달라진다
보유하면 임대수입을 얻으며 장기 상환한다. 일본의 행정 안내에서는 일반적인 부동산 임대업과 택지건물거래업을 구분한다.
반대로 개발해 반복적으로 판매한다면 택지건물거래업 면허의 검토가 중요해진다.
완성된 신축 수익형 건물을 사면 판매자의 개발이익이 가격에 포함돼 있다. 토지부터 직접 개발하면 그 일부를 자신이 가져갈 가능성이 있다.
하지만 토지 매입, 설계, 시공, 금융, 입주 모집 리스크도 함께 가져온다.
개발이익은 공짜 돈이 아니다. 귀찮음과 리스크의 급여다.
결론: 신축의 장점은 무조건 높은 수익률이 아니라 위험을 앞에서 보이게 하는 것이다
오래된 고수익 건물이 두렵다면 토지부터 신축 임대주택을 만드는 전략은 충분히 논리적이다.
장점은 건물 상태를 처음부터 알 수 있고, 초기 수선이 비교적 예측 가능하며, 수요에 맞는 설계가 가능하고, 토지 매입에서 자신만의 우위를 만들 수 있다는 점이다.
그러나 싼 농지는 이유가 있어 싸다. 농지전용과 건축 가능 여부는 별개이며, 접도·토목·상하수도 비용이 이익을 지울 수 있다.
그래서 질문을 이렇게 바꾸는 편이 정확하다.
“싼 땅을 사서 새로 지으면 돈이 될까?”
“보수적인 임대료에서 역산한 총사업비 안에서, 실제로 건축 가능한 토지를 충분히 싸게 살 수 있을까?”
이 계산이 가능해지면 남이 만든 구축 수익형 건물만 고르는 게임에서 수익형 부동산을 직접 제조하는 게임으로 바뀐다.
위 수익률 계산은 특정 도시나 부동산의 수익성을 나타내는 것이 아니라 구조 설명을 위한 가상 예시다. 실제 투자 판단에는 현지 임대료, 법규, 시공 견적, 금융 조건, 세무 검토가 필요하다.
공식 참고자료
- 일본 농림수산성 농지전용 허가제도: https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
- e-Gov 농지법: https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229
- 일본 국토교통성 개발허가제도: https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000046.html
- 국토교통성 건축기준법 제43조 접도 의무: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890319.pdf
- 국토교통성 신축주택 하자담보 Q&A: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda2.html
- 국토교통성 택지건물거래업 면허: https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
- 국토교통성 면허 신청 안내: https://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/01-takken/manual/takken-manual.pdf
- 국토교통성 건설공사비 디플레이터: https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html
