Introduction
Quand on se renseigne sur l'investissement immobilier, on entend souvent des phrases comme celles-ci :
« Les actions et les fonds d'investissement font peur, parce que les prix bougent. »
« L'immobilier, c'est stable, puisque les loyers rentrent. »
« Si on copie la méthode de ceux qui réussissent, on a plus de chances de réussir. »
Ces idées ne sont pas entièrement fausses.
L'investissement immobilier a des atouts : on peut recourir à un prêt bancaire, on touche des loyers, on garde un actif concret et, dans certains cas, il résiste bien à l'inflation.
Mais l'immobilier physique n'est pas un simple « produit d'investissement ».
En réalité, c'est beaucoup plus proche d'une activité de location financée par la dette.
C'est pourquoi la personne faite pour l'investissement immobilier n'est pas simplement « quelqu'un qui aime les rendements ». C'est quelqu'un qui sait gérer, au-delà des chiffres, les gens, le bâtiment, le prêt, les réparations, les locataires et même la sortie finale (la revente).
L'investissement immobilier ressemble plus à de la « gestion locative » qu'à de l'« investissement »
Dans les publicités d'investissement immobilier, ces chiffres sautent aux yeux :
- Rendement brut (calculé sur le loyer total, en surface)
- Rendement théorique à pleine occupation
- Évaluation par addition des parties (le terrain et la construction sont estimés séparément, puis additionnés)
- Montant de prêt accessible
- Flux de trésorerie mensuel
- Économie d'impôt
Évidemment, tout cela compte.
Mais pour l'immobilier physique, ce qu'il faut vraiment regarder, c'est la gestion qui se cache derrière les chiffres.
Par exemple, dans son enquête sur les prêts pour l'immobilier d'investissement, l'Agence japonaise des services financiers (l'autorité de supervision du système financier) cite comme risques de l'activité locative la vacance, la baisse des loyers, les frais de réparation, les catastrophes, la hausse des taux et les points d'attention des contrats de « sous-location » (une société loue tout l'immeuble puis le relou à des tiers).
Autrement dit, même dans les documents officiels, l'investissement immobilier est traité comme une « activité de location » dont il faut comprendre les risques.
Source : Agence japonaise des services financiers, « Résultats de l'enquête sur les prêts pour l'immobilier d'investissement »
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
En résumé, l'investissement immobilier, ce n'est pas
acheter le bien et c'est terminé
Après l'achat, la gestion continue :
- Garder les locataires
- Remplir les logements vacants
- Entretenir et réparer le bâtiment
- Superviser la société de gestion
- Continuer à rembourser le prêt
- Payer les impôts et les assurances
- Enfin, penser à la revente
Si cette partie vous intéresse, vous êtes fait pour l'investissement immobilier.
Si elle vous pèse, ce n'est peut-être pas pour vous.
Ceux qui sont faits pour l'investissement immobilier
1. Ceux qui voient l'immobilier physique comme une « entreprise »
La personne faite pour cela ne voit pas le bien comme une « boîte qui produit de l'argent toute seule ».
Elle pense plutôt :
Ce bien est une petite entreprise de location
Le loyer, c'est le chiffre d'affaires.
Les charges de gestion, les réparations, les frais d'annonce (ce qu'on paie pour trouver un locataire), les frais de remise en état, la taxe foncière, l'assurance et les mensualités du prêt sont des coûts.
Une vacance, c'est une baisse du chiffre d'affaires.
Une réparation, c'est un investissement en équipement.
La société de gestion est un prestataire externe.
Le locataire est un client.
Celui qui voit les choses ainsi a un avantage.
À l'inverse, se lancer sur la seule impression que « paraît-il, l'immobilier est stable » ou que « paraît-il, les loyers remboursent le prêt » est dangereux.
2. Ceux qui savent traiter les risques liés aux humains
Dans l'investissement immobilier, beaucoup de monde intervient :
- Agents immobiliers
- Vendeurs
- Établissements financiers
- Sociétés de gestion
- Entreprises de réparation
- Locataires
- Assureurs
- Experts-comptables ou conseillers fiscaux
- Voisins
Contrairement à un produit financier, avec l'immobilier physique, « la qualité du travail de l'autre » touche directement votre rendement.
Le devis de l'artisan est approximatif.
La société de gestion est lente.
L'agent explique trop peu.
Le vendeur ne veut pas révéler les informations qui le desservent.
Un problème survient avec un locataire.
Quand cela arrive, celui qui réagit en se disant :
Alors vérifions
Redemandons un devis
Relisons les conditions du contrat
Changeons de société de gestion
Consultons un spécialiste
est fait pour l'investissement immobilier.
À l'inverse, si coordonner les autres et contrôler la qualité de leur travail est une grande source de stress, l'immobilier physique sera très lourd.
3. Ceux qui ne fuient pas les réparations, l'état du bâtiment et les visites sur place
Dans l'investissement immobilier, l'état du bâtiment est essentiel.
Toiture, façade, plomberie, infiltrations, termites, parties communes, parking, bornage, réglementation, risques de catastrophes, historique des réparations.
Il faut vérifier tout cela.
Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme encourage aussi le recours à l'inspection de l'état des bâtiments lors des ventes de logements anciens, et le dispositif a été révisé en 2024.
Mais l'inspection n'est pas une solution miracle, et ses limites sont clairement indiquées, par exemple : elle « ne détermine pas la présence ou l'absence de vices cachés ».
Source : ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « À propos de la circulation des logements existants (pour l'utilisation de l'inspection de l'état des bâtiments) »
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
Autrement dit, avoir fait inspecter ne veut pas dire que tout est sûr.
L'inspection elle-même a ses limites.
Pourtant, inspecter réduit davantage le risque que de ne pas le faire.
Celui qui supporte ce monde où « le risque ne disparaît pas totalement, mais se réduit en vérifiant » est fait pour l'investissement immobilier.
4. Ceux qui voient calmement ce que signifie s'endetter
Le grand atout de l'investissement immobilier, c'est de pouvoir utiliser un prêt bancaire.
On peut acquérir des biens d'une taille qu'on ne pourrait pas acheter avec ses seuls fonds.
Si tout se passe bien, le rendement sur les fonds propres augmente.
Mais le prêt n'est pas magique.
Même si le logement est vide, l'échéance arrive.
Même s'il y a des réparations, l'échéance arrive.
Même si les loyers baissent, l'échéance arrive.
Même si les taux montent, l'échéance arrive.
C'est pourquoi la personne faite pour cela ne pense pas :
J'achète parce que je peux emprunter
mais :
J'achète parce que, même en empruntant, je tiens le coup
En intégrant la hausse des taux, la vacance, la baisse des loyers et les réparations, pourrez-vous encore rembourser ?
Celui qui examine cela posément a un avantage.
5. Ceux qui comprennent ce qu'il y a dans la « méthode des gens qui réussissent »
En investissement immobilier, copier la méthode de ceux qui réussissent a de la valeur.
Comment évaluer un bien, monter un financement, choisir une société de gestion, estimer les travaux, faire une offre d'achat, penser à la sortie.
Tout cela vaut la peine d'être appris.
Mais dans cette méthode, il y a pas mal de relations humaines.
Pour faire une comparaison avec la cuisine :
La recette existe.
Mais les ingrédients, le personnel, les clients, la météo, les pannes, les loyers, les taux et l'honnêteté des fournisseurs sont aléatoires.
Et pourtant, celui qui arrive à faire tourner le restaurant gagne.
La personne faite pour l'investissement immobilier comprend ce côté aléatoire et pense :
C'est pour ça qu'on vérifie
C'est pour ça qu'on négocie
C'est pour ça qu'on va voir sur place
C'est pour ça qu'on compare les prestataires
C'est pour ça qu'on calcule avec le pire scénario
Elle utilise la méthode non comme un « calmant », mais comme un « outil pour réduire les risques ».
6. Ceux qui comptent aussi le coût psychologique comme une dépense
L'investissement immobilier comporte aussi des coûts qui ne sont pas de l'argent :
- Le temps de recherche des biens
- Le temps d'analyse des documents
- Les déplacements pour les visites
- Les échanges avec les prestataires
- La vérification des devis de réparation
- L'inquiétude face aux problèmes de locataires
- Les entretiens pour le prêt
- Les démarches fiscales
- La négociation lors de la revente
Cela se voit peu dans les chiffres, mais ce sont de vrais coûts.
De plus, si vous payez une communauté d'investissement immobilier coûteuse, des formations, des honoraires de conseil ou des cotisations, c'est aussi un coût d'investissement.
Payer une cotisation pour acquérir des connaissances n'est pas mauvais en soi.
Mais avant que le bien ne dégage du profit, cotisations, frais de transport, honoraires et temps peuvent déjà vous mettre dans le rouge.
La personne faite pour l'investissement immobilier regarde :
En comptant aussi ce que j'ai dépensé pour me former, est-ce que le coût total reste rentable ?
Ceux qui ne sont pas faits pour l'investissement immobilier
1. Ceux qui ne veulent regarder que les chiffres
Ceux qui aiment les chiffres semblent faits pour l'immobilier.
Mais l'immobilier physique ne s'arrête pas aux chiffres.
Rendement, loyer, mensualité, réparations, impôts.
Ces chiffres comptent.
Mais derrière eux, il y a :
- Les gens
- Le bâtiment
- Les contrats
- Le terrain
- Le quartier
- Les catastrophes
- Les réparations
- La gestion
Pour qui ne veut regarder que les chiffres, l'investissement immobilier peut être très stressant.
2. Ceux qui n'aiment pas coordonner avec les autres
En investissement immobilier, on ne peut pas ramener la coordination avec les autres à zéro.
Même si vous confiez tout à la société de gestion, c'est vous qui la choisissez.
Même si vous confiez à l'entreprise de réparation, c'est vous qui jugez le devis.
Même si vous vous reposez sur l'agent, c'est vous qui vérifiez les conditions du contrat.
Si la coordination vous pèse, si vous détestez dépendre de la qualité du travail d'autrui, ou si les revirements de dernière minute et les explications insuffisantes vous stressent beaucoup, il est tout à fait légitime d'être prudent avec l'immobilier physique.
3. Ceux qui pensent que « si quelqu'un m'apprend, c'est sûr »
Apprendre auprès de quelqu'un de compétent est utile.
Mais cela ne fait pas disparaître le risque.
Ce qu'on vous apprend, ce sont surtout les points à regarder pour décider :
- Regarde ici
- Ça, c'est dangereux
- Ce chiffre est gonflé
- Cette réparation est lourde
- Ces conditions de prêt sont dures
Ces conseils ont de la valeur.
Mais au final, c'est vous qui achetez.
C'est vous qui portez la dette.
C'est vous qui gérez les vacances et les réparations.
Le Centre national de la consommation du Japon met lui aussi en garde : l'investissement immobilier, comme les appartements d'investissement, comporte des risques et ne rapporte pas forcément. Il faut aussi se méfier des démarchages insistants, des prêts élevés qui ne correspondent pas à vos revenus et des cas où l'on vous demande de falsifier une déclaration.
Source : Centre national de la consommation du Japon, « Attention au démarchage insistant pour des appartements d'investissement, en hausse chez les 20-29 ans ! »
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html
L'important n'est pas « il y a quelqu'un qui s'y connaît, donc tout va bien »,
mais « même en écoutant les conseils de quelqu'un qui s'y connaît, puis-je porter moi-même la décision finale ? ».
4. Ceux qui s'emballent uniquement pour le rendement à pleine occupation
Dans les annonces immobilières, le rendement à pleine occupation est souvent mis en avant.
Mais la pleine occupation n'est qu'une hypothèse.
Combien de logements sont occupés actuellement ?
Depuis combien de mois le logement est-il vacant ?
Le loyer prévu correspond-il au marché local ?
Combien de temps faut-il pour relouer après un départ ?
Combien faut-il payer de frais d'annonce ?
Combien coûte la remise en état ?
Sans regarder cela, le rendement à pleine occupation n'est qu'un château en Espagne.
Ceux qui sont faits pour cela regardent la situation actuelle et le scénario défavorable plutôt que la pleine occupation théorique.
Ceux qui ne le sont pas croient le rendement à pleine occupation tel quel.
Liste de vérification : êtes-vous fait pour l'investissement immobilier ?
Si beaucoup de ces points vous correspondent, vous êtes peut-être fait pour l'investissement immobilier.
- Vous voyez l'immobilier comme une « gestion locative » et non comme un « produit d'investissement »
- Si quelque chose vous semble étrange chez un agent ou une société de gestion, vous pouvez vérifier et le faire remarquer
- Vous ne trouvez pas trop pénible de vous occuper des réparations et de l'état du bâtiment
- Vous savez calculer en intégrant hausse des taux, vacance, baisse des loyers et réparations
- Vous acceptez que les visites sur place et les enquêtes de terrain fassent partie de l'investissement
- Vous comprenez qu'on ne peut pas totalement éviter la coordination avec les autres
- Vous utilisez la « méthode des gens qui réussissent » comme moyen de réduire les risques et non comme calmant
- Vous comptez cotisations, formations, honoraires de conseil et temps de déplacement comme des coûts
- Vous pensez aussi à la sortie, c'est-à-dire la revente
- Vous n'achetez que dans la limite de ce que vous pourriez rembourser même dans le pire scénario
Liste de vérification : n'êtes-vous pas fait pour l'investissement immobilier ?
Si beaucoup de ces points vous correspondent, il est tout à fait légitime d'être prudent avec l'immobilier physique.
- Vous ne voulez regarder que les chiffres
- Vous supportez mal les pertes liées à des humains
- Vous ne voulez pas contrôler la qualité des agents ou des entreprises de réparation
- Les revirements, les explications insuffisantes et les responsabilités floues vous stressent beaucoup
- Porter une dette vous laisserait une inquiétude durable
- Vous ne voulez pas être celui qui coordonne en cas de vacance ou de réparation
- Quand vous voyez un rendement à pleine occupation, vous vous mettez à espérer
- Vous pouvez imaginer, après l'achat, vous mettre en colère en disant « ce n'est pas ce qu'on m'avait dit »
- Si vous payez de grosses cotisations ou formations, vous seriez pressé de rentrer dans vos frais
- Vous n'aimez pas les actifs peu liquides, qu'on ne peut pas vendre rapidement
Ceux qui réussissent ne prennent pas les risques à la légère
Ceux qui réussissent en investissement immobilier ne sous-estiment pas forcément les risques.
Au contraire, ce sont des gens qui connaissent les risques et savent les traiter.
Si l'entreprise de réparation bâcle, ils le disent.
Si la société de gestion réagit mal, ils en changent.
Si les documents du bien paraissent louches, ils vérifient.
Si les conditions du prêt sont mauvaises, ils n'achètent pas.
Si le terrain pose problème, ils se retirent.
Pour qui peut agir ainsi, l'investissement immobilier devient un « jeu où l'on se démarque ».
Mais pour qui trouve cela pénible, la même démarche devient « un bloc de coût psychologique ».
Autrement dit, en investissement immobilier, il ne suffit pas de
copier la méthode de ceux qui réussissent
Ce qui compte, c'est de savoir si vous êtes vraiment capable de faire ce qu'il y a dans cette méthode : la relation avec les gens, la visite sur place, les réparations, les vérifications et la négociation.
Conclusion
Celui qui est fait pour l'investissement immobilier n'est pas celui qui aime les rendements.
C'est celui qui sait utiliser la dette, posséder un bien concret, faire agir les gens, entretenir le bâtiment et faire face à la vacance, aux réparations et aux taux.
Celui qui n'est pas fait pour l'investissement immobilier n'est pas un peureux.
C'est celui qui sait reconnaître que les risques humains, concrets et de dernière minute, impossibles à chiffrer, ne correspondent pas à son style d'investissement.
Bien menée, la pierre est un investissement solide.
Mais elle ne convient pas à tout le monde.
Haut rendement, prêt à 100 %, évaluation par addition des parties, économie d'impôt, loyers.
Avant de vous arrêter sur ces mots, il y a une question à se poser :
Ai-je vraiment envie de jouer à ce « jeu de la gestion locative » ?
Pour qui en a envie, l'immobilier physique est une option passionnante.
Pour qui n'en a pas envie, inutile de se forcer.
Le plus important en investissement immobilier, avant de chercher un bon bien, c'est
de déterminer si l'on est fait pour ce jeu.
