在日本，租屋合約續約時，有時會收到這樣的通知：
下次續約起，房租調漲6,000日圓。
看到這種話，很多人都會有點慌。
續約就只能照辦嗎？ 拒絕的話會被趕走嗎？ 會鬧上法院嗎？ 是房東占上風？ 還是房客占上風？
先說結論：如果是一般租賃契約（日本稱「普通借家」），房東不能單方面決定漲租。
房客可以這樣回覆：
目前我無法同意漲租。 請提供漲租的依據資料。 我希望依原本的房租續約。
不過，這也不代表什麼都能一口回絕。
房東同樣有合法的管道可以要求漲租。
關鍵不是被情緒嚇到，而是看清契約類型、漲租依據、市場行情、辦手續的成本與損益平衡點，冷靜地判斷。
先確認：是「普通借家」還是「定期借家」
首先要看的是契約的類型。
大致來說，日本的房屋租賃分成普通借家（一般租賃）和定期借家（定期租賃）兩種。
普通借家
一般的出租住宅大多是普通借家。
在普通借家中，即使契約期滿，房東也不能輕易拒絕續約。
房東要拒絕續約，必須有法律認可的「正當事由」。
也就是說，房客繼續居住的權利受到相當強的保護。
漲房租也是一樣，房東說一句「要漲了」並不等於漲租就成立了。
定期借家
定期借家是沒有續約的契約。
期滿後原則上契約就結束了。
想繼續住的話，就不叫「續約」，而是「重新簽約」。
所以期滿後房東很容易說出這樣的話：
要重新簽的話，就依新的房租條件。
這一點和普通借家差別很大。
定期借家不像普通借家那樣可以「拒絕漲租，照樣繼續住」，所以一定要仔細確認契約內容。
定期借家有說明義務的要求
定期借家並不是契約上隨便寫幾句就能成立。
日本國土交通省的「定期建築物租賃」問答中提到，簽訂定期租賃契約時，應以書面資料說明契約不會續約、期滿後租賃關係確定終止、契約終止日期等內容。
同時也說明，光有簽約時的重要事項說明，並不能算房東已經做過定期借家的事前說明。
所以，是不是定期借家，不能只看契約上的寫法，還要確認說明書面資料和相關手續。
不過，就本文的主題「續約時要漲房租」而言，出發點首先是確認：
這到底是普通借家，還是定期借家？
普通借家：漲租不能由房東單方面決定
如果是普通借家，房東不能單方面漲租並讓它生效。
日本《借地借家法》第32條規定，建築物的租金變得不合理時，當事人可以向將來請求增加或減少租金。
判斷時會考慮的因素，例如有：
- 土地、建築物的稅費及其他負擔的增減
- 土地、建築物價格的漲跌
- 其他經濟狀況的變化
- 與附近同類建築物租金的比較
也就是說，房東要求漲租，必須有某種合理性。
光憑「因為是續約，所以要漲」，理由是站不住腳的。
房客完全可以先要求對方拿出依據。
第一步，只要說「不同意，請出示依據」就夠了
收到漲租通知時，不用一開始就寫長篇大論去對抗。
第一步可以非常簡單。
目前我無法同意漲租。 請提供漲租的依據資料。 我希望依原本的房租續約。
這樣就足夠了。
不需要情緒化。
重點是：
- 明確表示不同意
- 要求對方出示依據資料
- 表明會繼續支付現行房租
不付房租是很危險的。
即使拒絕漲租，也應該繼續支付原本的房租。
停止付房租很危險
因為無法接受漲租，就乾脆不付房租，這樣做很危險。
拖欠房租會變成另一個問題。
在普通借家中，即使沒有同意漲租，原本的房租也要照付。
如果房東拒絕收款，就要考慮「提存」（把錢存放到法務局，由官方保管）。
法務局的說明中，也有關於租金、房租被拒收時如何辦理提存的介紹。
不過提存有手續和條件，真要辦的話，向律師、司法書士、法務局、消費生活中心等諮詢一下比較穩妥。
談不攏，就要走調解、再到訴訟
房東和房客就漲租無法達成共識時，並不是馬上打官司，而是先進入調解。
日本《民事調解法》第24條之2規定，想就《借地借家法》第32條的建築物租金增減請求提起訴訟時，必須先申請調解。
這就是所謂的「調解前置」。
大致流程如下：
- 房東通知漲租
- 房客拒絕
- 根據依據資料協商
- 談不攏就申請調解
- 調解談成，則調解成立
- 調解也談不成，就進入訴訟
沒必要一聽到「打官司」就嚇得發抖。
房客也有補差額的風險
這一點要注意。
依《借地借家法》第32條，在協商沒有達成共識期間，房客只要支付自己認為合理的金額即可。
多數情況下，就是繼續支付原本的房租。
但是，如果最終法院認定漲租合理，房客需要補繳差額，並加付年利率一成（10%）的利息。
也就是說，
只要拒絕就絕對沒有風險
並不成立。
如果房東的漲租請求在法院獲得支持，之後就可能產生差額和利息。
所以房客也不要毫無根據地一味強硬，應該查一查附近的行情、屋齡、設備、同一棟樓裡的房租、過去的房租變化等。
房東真的會一路打到法院嗎？
這是大家最關心的地方。
為了每個月6,000日圓的漲幅，房東真的會花律師費和鑑價費去打官司嗎？
我的感覺是，只是一戶普通住宅每月漲6,000日圓的話，一路打到底在經濟上並不太划算，這種情況很多。
當然，也不能說絕對不會。
不過，看一下損益平衡點，就能冷靜得多。
法院收的實際費用意外地低
首先，單看繳給法院的印花費用，其實很低。
依法院的手續費速查表，訴訟標的金額在10萬日圓以內時，起訴手續費是1,000日圓，民事調解的聲請手續費是500日圓。
例如，要求每月漲6,000日圓，一年的差額大約是72,000日圓。
調解事項的價額怎麼計算，要看個案情況，但對於金額不大的住宅漲租，繳給法院的印花費用本身很可能很少。
另外，郵票費等大約要幾千日圓到1萬日圓左右。
也就是說，如果自己（不請律師）去聲請調解，法院的實際費用有時會很低。
光看這一點，房東聲請調解的門檻並不高。
真正重的是律師費、鑑價費和時間成本
不過，真正重的並不是法院的印花費。
重的是：
- 律師費
- 不動產鑑價費
- 準備資料
- 調解、訴訟花的時間
- 物業管理公司和房東方面的心力
- 糾紛帶來的心理負擔
漲租請求中，有時會牽涉不動產鑑價。
因為需要結合附近行情、房產的收益性、地段、屋齡、簽約經過等，提出合理的房租。
把律師費和鑑價費算進去，幾十萬日圓，視個案甚至可能超過100萬日圓。
這樣一來，光憑一戶住宅每月漲6,000日圓，要很久才能回本。
損益平衡點怎麼算
房東一方的損益平衡點，大致可以用下面的公式來看：
辦理手續的成本 ÷（每月漲幅 × 12個月 × 涉及的戶數）
例如每月漲6,000日圓，一戶一年多收72,000日圓。
假設手續成本分別是30萬、50萬、100萬日圓，回本年數如下：
| 漲幅 | 每年增收 | 回收30萬日圓 | 回收50萬日圓 | 回收100萬日圓 |
|---|---|---|---|---|
| 每月3,000日圓 | 36,000日圓 | 約8.3年 | 約13.9年 | 約27.8年 |
| 每月6,000日圓 | 72,000日圓 | 約4.2年 | 約6.9年 | 約13.9年 |
| 每月10,000日圓 | 120,000日圓 | 約2.5年 | 約4.2年 | 約8.3年 |
| 每月30,000日圓 | 360,000日圓 | 約0.8年 | 約1.4年 | 約2.8年 |
| 每月50,000日圓 | 600,000日圓 | 約0.5年 | 約0.8年 | 約1.7年 |
從這裡可以看出，為了一戶每月漲6,000日圓，還要動用律師和鑑價，其實相當不划算。
30萬日圓，也要約4.2年。 50萬日圓，要約6.9年。 100萬日圓，要約13.9年。
當然，這只是簡單的計算。
但用來判斷經濟上划不划算，已經很有參考價值。
房東會認真起來的幾種情況
那麼，房東在什麼情況下會認真地走到調解甚至訴訟呢？
1. 對多戶都有效的時候
一戶每月6,000日圓，一年是72,000日圓。
但如果是10戶，一年就是72萬日圓。 20戶，一年就是144萬日圓。
這樣一來，房東在經濟上的盤算一下子就變了。
看起來是在和一位房客爭，實際上可能是想把整棟樓的房租水準拉上去。
2. 多年沒漲、明顯低於行情的時候
房租10年、15年、20年一直沒變。
和周邊行情、同一棟樓的新招租價格比起來，已經便宜了很多。
這種情況下，房東就有理由以「向行情看齊」為由要求漲租。
《借地借家法》第32條也把與附近同類建築物租金的比較，列為租金增減的考量因素。
3. 店面、辦公室等金額大的時候
不同於住宅的每月6,000日圓，店面和辦公室可能每月相差幾萬、幾十萬日圓。
每月漲5萬日圓，一年就是60萬日圓。 每月漲10萬日圓，一年就是120萬日圓。
這種時候，即使花律師費和鑑價費，也容易收回來。
4. 關係到房產價值和出售價格的時候
收益型房產的年租金會影響房產價值。
例如，哪怕只是每年多收72,000日圓，以5%的收益率簡單算，對房產價值也有約144萬日圓的影響。
當然，實際估值要複雜得多，但對房東來說，房租水準關係到出售、貸款和收益率。
所以這就不只是每月6,000日圓的事，而是房產價值的問題，房東因此認真起來。
5. 房東是公司、基金或房仲公司的時候
個人房東為了一戶房子請律師、鑑價師，負擔很重。
但如果是法人房東或不動產公司，處理調解、訴訟本來就可能是日常業務。
有顧問律師或公司內部經驗的話，成本觀念就和個人房東不同了。
6. 把調解當作談判施壓手段的時候
即使沒打算真的打到最後，也可能透過聲請調解來給房客施壓。
房東可以藉此表明：
我們是認真主張漲租合理的。
結果即使沒拿到全額，也可能在中間值達成共識，例如每月2,000日圓、3,000日圓、4,000日圓。
房客一方要看的風險
房客這邊也一樣，拒絕漲租並不等於大獲全勝。
要看的風險有以下這些。
1. 最終漲租被認可的風險
如果房東的依據很充分，在調解或訴訟中漲租有可能被認可。
那樣的話，可能要補繳差額，並加付年利率一成的利息。
2. 關係惡化
拒絕漲租，可能會讓你和房東、管理公司的關係變差。
不過這是正當行使權利，沒必要過分害怕。
3. 搬家成本
如果嫌談房租麻煩而選擇搬走，就要花搬家費、新房的初期費用，還要費一番工夫。
每月漲6,000日圓，一年是72,000日圓，而搬家可能要花幾十萬日圓。
4. 定期借家可能無法重新簽約的風險
如果是定期借家，期滿後就是能不能重新簽約的問題。
這種情況下，你的議價能力和普通借家不一樣。
5. 走提存或調解的麻煩
如果房東不肯收原本的房租，就需要考慮提存。
走到調解的話，會花時間和心力。
談漲租時要看的資料
談漲租，看的不是情緒，而是資料。
可以向房東要求的資料，例如有：
- 附近同類房源的租金
- 同一棟樓的招租價格
- 同一棟樓現有租金之間的差距
- 固定資產稅等負擔的增加
- 管理費、維修費的增加
- 有沒有設備更新或大規模維修
- 屋齡
- 房屋狀況
- 過去的房租調整紀錄
- 漲幅的計算依據
房客也最好自己去查一下周邊行情。
要在同一地區、相同屋齡、相同坪數、相同設備、離車站距離相同的條件下比較。
光說「周邊行情在漲」是不夠的，要在相近的條件下看。
實際的談判步驟
實際操作中，依下面的順序比較好。
1. 確認契約類型
是普通借家還是定期借家？
是續約還是重新簽約？
先確認這一點。
2. 確認漲租通知的內容
- 從什麼時候開始漲
- 漲多少
- 有沒有寫明依據
- 續約金、管理費會不會也變
- 是不是書面通知
3. 不同意就明確告知
目前我無法同意漲租。 請提供漲租的依據資料。 我希望依原本的房租續約。
4. 繼續支付原本的房租
不要停止付款。
如果被拒收，就考慮提存。
5. 看行情和依據
把房東這邊的資料，和自己查到的周邊行情對照一下。
6. 考慮折衷方案
如果房東的依據站不住腳，就維持原價。
如果依據有一定說服力，也可以選擇不接受全額，而是同意部分漲幅。
例如：
- 房東要求漲6,000日圓
- 房客拒絕
- 看過依據資料後
- 漲2,000日圓就同意
- 或者一年後再談
也可以這樣收場。
7. 到了調解階段，拿資料說話
調解時，比起情緒，更看資料。
把周邊行情、契約、過去的房租、設備情況、房屋狀況、房東方面的依據整理好。
可以直接用的說法
第一步回覆
感謝您的聯絡。 關於漲租一事，目前我無法同意。 能否請您出示漲租的理由和計算依據的資料？ 就我而言，希望依原本的房租續約。
要求出示依據資料
為了研究漲幅，請您提供漲租的依據資料，例如附近同類房源的租金、同一棟樓的租金、固定資產稅和管理費等的增加情況、是否更新過設備等。
表明會依原本的房租支付
在漲租問題協商一致之前，我會把原本的房租作為合理金額支付。
提出折衷方案
我已經看過您提供的資料，但目前仍無法同意全額漲租。 不過，考量到今後管理費等的上漲，如果是每月調漲X日圓，我可以考慮。
光說「不要」很粗糙，但方向是對的
社群媒體上常能看到這樣的回覆：
不要。
這種回覆相當粗糙。
但方向有時是對的。
因為如果是普通借家，沒有房客的同意，漲租並不會被單方面確定。
不過在實際操作中，說到下面這樣會更穩妥：
不要。請出示依據。原本的房租我會照付。
光說「不要」，看起來像在耍情緒。
加上「請出示依據」，就變成了法律和資料層面的討論。
總結：漲房租，要看依據和損益平衡點
被通知漲房租時，首先別慌。
如果是普通借家，房東不能單方面決定漲租。
第一步這樣說就行：
我不同意。 請提供依據資料。 我希望依原本的房租續約。
不過，如果是定期借家，就變成重新簽約的條件問題，需要多加小心。
另外，房客這邊也有補差額的風險。
如果最終漲租被認可，可能要補繳差額，並加付年利率一成的利息。
房東會不會認真打到法院，看一下損益平衡點就容易理解了。
如果只是一戶每月漲6,000日圓，一旦把律師費、鑑價費也算進去，可能要好幾年才能回本。
反過來，如果涉及多戶、店面或辦公室、多年不漲、與行情脫節、房產價值、法人房東等情況，房東就有認真起來的理由。
歸根結柢，要看的是這些：
- 是普通借家還是定期借家
- 漲租有沒有依據
- 和附近行情比起來怎麼樣
- 房東打到法院在經濟上划不划算
- 房客補差額的風險有多大
- 有沒有折衷達成共識的空間
漲房租也不是誰嗓門大誰說了算。
看依據，看損益平衡點。
這才是最冷靜的做法。
