在日本，租房合同续约时，有时会收到这样的通知：
下次续约起，房租上调6,000日元。
看到这种话，很多人都会有点慌。
续约就只能照办吗？ 拒绝的话会被赶走吗？ 会闹上法庭吗？ 是房东占上风？ 还是租客占上风？
先说结论：如果是普通租赁合同（日本称“普通借家”），房东不能单方面决定涨租。
租客可以这样回复：
目前我无法同意涨租。 请提供涨租的依据材料。 我希望按原来的房租续约。
不过，这也不代表什么都能一口回绝。
房东同样有合法的途径来要求涨租。
关键不是被情绪吓住，而是看清合同类型、涨租依据、市场行情、办手续的成本和盈亏平衡点，冷静地判断。
先确认：是“普通借家”还是“定期借家”
首先要看的是合同的类型。
大致来说，日本的房屋租赁分为普通借家（普通租赁）和定期借家（定期租赁）两种。
普通借家
一般的出租住宅大多是普通借家。
在普通借家中，即使合同期满，房东也不能轻易拒绝续约。
房东要拒绝续约，必须有法律认可的“正当事由”。
也就是说，租客继续居住的权利受到相当强的保护。
涨房租也是一样，房东说一句“要涨了”并不等于涨租就成立了。
定期借家
定期借家是没有续约的合同。
期满后原则上合同就结束了。
想继续住的话，不叫“续约”，而是“重新签约”。
所以期满后房东很容易说出这样的话：
要重新签的话，就按新的房租条件。
这一点和普通借家差别很大。
定期借家不像普通借家那样可以“拒绝涨租，照样继续住”，所以一定要认真确认合同。
定期借家有说明义务的要求
定期借家并不是合同上随便写几句就能成立的。
日本国土交通省的“定期建筑物租赁”问答中提到，签订定期租赁合同时，应当用书面材料说明合同不会续约、期满后租赁关系确定终止、合同终止日期等内容。
同时也说明，仅有签约时的重要事项说明，并不能算房东已经做过定期借家的事先说明。
所以，是不是定期借家，不能只看合同上的写法，还要确认说明书面材料和相关手续。
不过，就本文的主题“续约时要涨房租”而言，出发点首先是确认：
这到底是普通借家，还是定期借家？
普通借家：涨租不能由房东单方面决定
如果是普通借家，房东不能单方面涨租并让它生效。
日本《借地借家法》第32条规定，建筑物的租金变得不合理时，当事人可以向将来请求增加或减少租金。
判断时会考虑的因素，例如有：
- 土地、建筑物的税费及其他负担的增减
- 土地、建筑物价格的涨跌
- 其他经济状况的变化
- 与附近同类建筑物租金的比较
也就是说，房东要求涨租，必须有某种合理性。
光凭“因为是续约，所以要涨”，理由是站不住脚的。
租客完全可以先要求对方拿出依据。
第一步，只要说“不同意，请出示依据”就够了
收到涨租通知时，不用一上来就写长篇大论去对抗。
第一步可以非常简单。
目前我无法同意涨租。 请提供涨租的依据材料。 我希望按原来的房租续约。
这样就足够了。
不需要情绪化。
要点是：
- 明确表示不同意
- 要求对方出示依据材料
- 表明会继续支付现行房租
不交房租是很危险的。
即使拒绝涨租，也应该继续支付原来的房租。
停止付房租很危险
因为无法接受涨租，就干脆不交房租，这样做很危险。
拖欠房租会变成另一个问题。
在普通借家中，即使没有同意涨租，原来的房租也要照付。
如果房东拒绝收款，就要考虑“提存”（把钱存放到法务局，由官方保管）。
法务局的说明中，也有关于租金、房租被拒收时如何办理提存的介绍。
不过提存有手续和条件，真要办的话，向律师、司法书士、法务局、消费生活中心等咨询一下更稳妥。
谈不拢，就要走调解、再到诉讼
房东和租客就涨租无法达成一致时，并不是马上打官司，而是先进入调解。
日本《民事调解法》第24条之2规定，想就《借地借家法》第32条的建筑物租金增减请求提起诉讼时，必须先申请调解。
这就是所谓的“调解前置”。
大致流程如下：
- 房东通知涨租
- 租客拒绝
- 根据依据材料协商
- 谈不拢就申请调解
- 调解谈成，则调解成立
- 调解也谈不成，就进入诉讼
没必要一听“打官司”就吓得发抖。
租客也有补差价的风险
这一点要注意。
按《借地借家法》第32条，在协商没有达成一致期间，租客只要支付自己认为合理的金额即可。
多数情况下，就是继续支付原来的房租。
但是，如果最终法院认定涨租合理，租客需要补交差额，并加付年利率一成（10%）的利息。
也就是说，
只要拒绝就绝对没有风险
并不成立。
如果房东的涨租请求在法院得到支持，之后就可能产生差额和利息。
所以租客也不要毫无依据地一味强硬，应该查一查附近的行情、房龄、设备、同一栋楼里的房租、过去的房租变化等。
房东真的会一路打到法院吗？
这是大家最关心的地方。
为了每月6,000日元的涨幅，房东真的会花律师费和评估费去打官司吗？
我的感觉是，只是一套普通住宅每月涨6,000日元的话，一路打到底的经济上并不太划算，这种情况很多。
当然，也不能说绝对不会。
不过，看一下盈亏平衡点，就能冷静得多。
法院收的实际费用意外地低
首先，单看交给法院的印花费用，其实很低。
按法院的手续费速查表，诉讼标的金额在10万日元以内时，起诉手续费是1,000日元，民事调解的申请手续费是500日元。
比如，要求每月涨6,000日元，一年的差额大约是72,000日元。
调解事项的价额怎么计算，要看具体案情，但对于金额不大的住宅涨租，交给法院的印花费用本身很可能很少。
另外，邮票费等大约要几千日元到1万日元左右。
也就是说，如果自己（不请律师）去申请调解，法院的实际费用有时会很低。
光看这一点，房东申请调解的门槛并不高。
真正重的是律师费、评估费和时间成本
不过，真正重的并不是法院的印花费。
重的是：
- 律师费
- 不动产评估费
- 准备资料
- 调解、诉讼花的时间
- 物业管理公司和房东方面的精力
- 纠纷带来的心理负担
涨租请求中，有时会牵涉不动产评估。
因为需要结合附近行情、房产的收益性、地段、房龄、签约经过等，提出合理的房租。
把律师费和评估费算进去，几十万日元，视案情甚至可能超过100万日元。
这样一来，仅凭一套住宅每月涨6,000日元，要很久才能回本。
盈亏平衡点怎么算
房东一方的盈亏平衡点，大致可以用下面的公式来看：
办理手续的成本 ÷（每月涨幅 × 12个月 × 涉及的户数）
比如每月涨6,000日元，一户一年多收72,000日元。
假设手续成本分别是30万、50万、100万日元，回本年数如下：
| 涨幅 | 每年增收 | 回收30万日元 | 回收50万日元 | 回收100万日元 |
|---|---|---|---|---|
| 每月3,000日元 | 36,000日元 | 约8.3年 | 约13.9年 | 约27.8年 |
| 每月6,000日元 | 72,000日元 | 约4.2年 | 约6.9年 | 约13.9年 |
| 每月10,000日元 | 120,000日元 | 约2.5年 | 约4.2年 | 约8.3年 |
| 每月30,000日元 | 360,000日元 | 约0.8年 | 约1.4年 | 约2.8年 |
| 每月50,000日元 | 600,000日元 | 约0.5年 | 约0.8年 | 约1.7年 |
从这里可以看出，为了一户每月涨6,000日元，还要动用律师和评估，其实相当不划算。
30万日元，也要约4.2年。 50万日元，要约6.9年。 100万日元，要约13.9年。
当然，这只是简单的计算。
但用来判断经济上划不划算，已经很有参考价值。
房东会认真起来的几种情况
那么，房东在什么情况下会认真地走到调解甚至诉讼呢？
1. 对多户都有效的时候
一户每月6,000日元，一年是72,000日元。
但如果是10户，一年就是72万日元。 20户，一年就是144万日元。
这样一来，房东在经济上的算盘一下子就变了。
看起来是在和一位租客争，实际上可能是想把整栋楼的房租水平抬上去。
2. 多年没涨、明显低于行情的时候
房租10年、15年、20年一直没变。
和周边行情、同一栋楼的新招租价格比起来，已经便宜了很多。
这种情况下，房东就有理由以“向行情看齐”为由要求涨租。
《借地借家法》第32条也把与附近同类建筑物租金的比较，列为租金增减的考虑因素。
3. 店铺、办公室等金额大的时候
不同于住宅的每月6,000日元，店铺和办公室可能每月相差几万、几十万日元。
每月涨5万日元，一年就是60万日元。 每月涨10万日元，一年就是120万日元。
这种时候，即使花律师费和评估费，也容易收回来。
4. 关系到房产价值和出售价格的时候
收益型房产的年租金会影响房产价值。
比如，哪怕只是每年多收72,000日元，按5%的收益率简单算，对房产价值也有约144万日元的影响。
当然，实际估值要复杂得多，但对房东来说，房租水平关系到出售、贷款和收益率。
所以这就不只是每月6,000日元的事，而是房产价值的问题，房东因此认真起来。
5. 房东是公司、基金或房产中介公司的时候
个人房东为了一套房请律师、评估师，负担很重。
但如果是公司房东或房产公司，处理调解、诉讼本来就可能是日常业务。
有顾问律师或公司内部经验的话，成本观念就和个人房东不同了。
6. 把调解当作谈判施压手段的时候
即使没打算真的打到最后，也可能通过申请调解来给租客施压。
房东可以借此表明：
我们是认真主张涨租合理的。
结果即使没拿到全额，也可能在中间值达成一致，比如每月2,000日元、3,000日元、4,000日元。
租客一方要看的风险
租客这边也一样，拒绝涨租并不等于大获全胜。
要看的风险有以下这些。
1. 最终涨租被认可的风险
如果房东的依据很充分，在调解或诉讼中涨租有可能被认可。
那样的话，可能要补交差额，并加付年利率一成的利息。
2. 关系恶化
拒绝涨租，可能会让你和房东、管理公司的关系变差。
不过这是正当行使权利，没必要过分害怕。
3. 搬家成本
如果嫌谈房租麻烦而选择搬走，就要花搬家费、新房的初期费用，还要费一番功夫。
每月涨6,000日元，一年是72,000日元，而搬家可能要花几十万日元。
4. 定期借家可能无法重新签约的风险
如果是定期借家，期满后就是能不能重新签约的问题。
这种情况下，你的议价能力和普通借家不一样。
5. 走提存或调解的麻烦
如果房东不肯收原来的房租，就需要考虑提存。
走到调解的话，会花时间和精力。
谈涨租时要看的资料
谈涨租，看的不是情绪，而是资料。
可以向房东要求的资料，比如有：
- 附近同类房源的租金
- 同一栋楼的招租价格
- 同一栋楼现有租金之间的差距
- 固定资产税等负担的增加
- 管理费、维修费的增加
- 有没有设备更新或大规模维修
- 房龄
- 房屋状况
- 过去的房租调整记录
- 涨幅的计算依据
租客也最好自己去查一下周边行情。
要在同一地区、相同房龄、相同面积、相同设备、距离车站相同的条件下比较。
光说“周边行情在涨”是不够的，要在相近的条件下看。
实际的谈判步骤
实际操作中，按下面的顺序比较好。
1. 确认合同类型
是普通借家还是定期借家？
是续约还是重新签约？
先确认这一点。
2. 确认涨租通知的内容
- 从什么时候开始涨
- 涨多少
- 有没有写明依据
- 续约费、管理费会不会也变
- 是不是书面通知
3. 不同意就明确告知
目前我无法同意涨租。 请提供涨租的依据材料。 我希望按原来的房租续约。
4. 继续支付原来的房租
不要停止付款。
如果被拒收，就考虑提存。
5. 看行情和依据
把房东这边的资料，和自己查到的周边行情对照一下。
6. 考虑折中方案
如果房东的依据站不住脚，就维持原价。
如果依据有一定说服力，也可以选择不接受全额，而是同意部分涨幅。
比如：
- 房东要求涨6,000日元
- 租客拒绝
- 看过依据资料后
- 涨2,000日元就同意
- 或者一年后再谈
也可以这样收场。
7. 到了调解阶段，拿资料说话
调解时，比起情绪，更看资料。
把周边行情、合同、过去的房租、设备情况、房屋状况、房东方面的依据整理好。
可以直接用的话术
第一步回复
感谢您的联系。 关于涨租一事，目前我无法同意。 能否请您出示涨租的理由和计算依据的资料？ 就我而言，希望按原来的房租续约。
要求出示依据材料
为了研究涨幅，请您提供涨租的依据材料，例如附近同类房源的租金、同一栋楼的租金、固定资产税和管理费等的增加情况、是否更新过设备等。
表明会按原来的房租支付
在涨租问题协商一致之前，我会把原来的房租作为合理金额支付。
提出折中方案
我已经看过您提供的资料，但目前仍无法同意全额涨租。 不过，考虑到今后管理费等的上涨，如果是每月上调X日元，我可以考虑。
光说“不要”很粗糙，但方向是对的
社交媒体上常能看到这样的回复：
不要。
这种回复相当粗糙。
但方向有时是对的。
因为如果是普通借家，没有租客的同意，涨租并不会被单方面确定。
不过在实际操作中，说到下面这样会更稳妥：
不要。请出示依据。原来的房租我会照付。
光说“不要”，看起来像在耍情绪。
加上“请出示依据”，就变成了法律和资料层面的讨论。
总结：涨房租，要看依据和盈亏平衡点
被通知涨房租时，首先别慌。
如果是普通借家，房东不能单方面决定涨租。
第一步这样说就行：
我不同意。 请提供依据材料。 我希望按原来的房租续约。
不过，如果是定期借家，就变成重新签约的条件问题，需要多加小心。
另外，租客这边也有补差价的风险。
如果最终涨租被认可，可能要补交差额，并加付年利率一成的利息。
房东会不会认真打到法院，看一下盈亏平衡点就容易理解了。
如果只是一户每月涨6,000日元，一旦把律师费、评估费也算进去，可能要好几年才能回本。
反过来，如果涉及多户、店铺或办公室、多年不涨、与行情脱节、房产价值、公司房东等情况，房东就有认真起来的理由。
归根结底，要看的是这些：
- 是普通借家还是定期借家
- 涨租有没有依据
- 和附近行情比起来怎么样
- 房东打到法院在经济上划不划算
- 租客补差价的风险有多大
- 有没有折中达成一致的空间
涨房租也不是谁嗓门大谁说了算。
看依据，看盈亏平衡点。
这才是最冷静的做法。
