Saat kontrak sewa di Jepang mau diperpanjang, kadang datang pemberitahuan seperti ini:
Mulai perpanjangan berikutnya, sewa naik 6,000 yen.
Baca kalimat itu bikin panik juga.
Apa harus nurut saja karena ini perpanjangan? Kalau ditolak, apa harus pindah? Apa bakal sampai ke pengadilan? Apa pemilik yang lebih kuat? Atau justru penyewa yang lebih kuat?
Langsung ke kesimpulan: kalau kontraknya sewa biasa (di Jepang disebut "futsu shakuya"), pemilik tidak bisa menetapkan kenaikan sewa secara sepihak.
Sebagai penyewa, kamu boleh menjawab:
Untuk saat ini saya belum bisa menyetujui kenaikan sewa. Mohon tunjukkan dokumen yang menjadi dasar kenaikannya. Saya ingin memperpanjang dengan sewa yang sekarang.
Tapi bukan berarti apa pun bisa ditolak mentah-mentah.
Pemilik juga punya jalur hukum untuk meminta kenaikan sewa.
Yang penting bukan panik karena emosi, melainkan melihat jenis kontrak, dasar kenaikan, harga pasar, biaya mengurus prosesnya, dan titik impas dengan kepala dingin.
Pertama, Cek Dulu: Sewa "Biasa" atau "Berjangka"
Hal pertama yang perlu dilihat adalah jenis kontraknya.
Secara garis besar, sewa bangunan di Jepang terbagi dua: sewa biasa (futsu shakuya) dan sewa berjangka (teiki shakuya).
Sewa biasa (futsu shakuya)
Sebagian besar rumah atau apartemen sewa pada umumnya memakai sewa biasa.
Pada sewa biasa, meski masa kontrak habis, pemilik tidak bisa begitu saja menolak perpanjangan.
Untuk menolak perpanjangan, pemilik butuh "alasan yang sah" menurut hukum.
Artinya, hak penyewa untuk terus tinggal dilindungi cukup kuat.
Soal kenaikan sewa juga sama: tidak langsung berlaku hanya karena pemilik bilang "kami naikkan".
Sewa berjangka (teiki shakuya)
Sewa berjangka adalah kontrak tanpa perpanjangan.
Pada prinsipnya, kontrak berakhir saat masa sewa habis.
Kalau mau lanjut, bukan "perpanjangan" tapi "kontrak baru".
Karena itu, setelah masa sewa habis, pemilik jadi mudah berkata:
Kalau mau kontrak lagi, pakai syarat sewa yang baru.
Inilah beda besarnya dengan sewa biasa.
Pada sewa berjangka, anggapan seperti di sewa biasa, "tolak kenaikan, tetap tinggal di sini", tidak berlaku, jadi kontraknya harus dicek baik-baik.
Sewa Berjangka Punya Syarat Penjelasan
Sewa berjangka tidak otomatis sah hanya karena tertulis sekilas di kontrak.
Dalam tanya jawab tentang sewa bangunan berjangka dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang, disebutkan bahwa pemilik diharapkan menjelaskan secara tertulis, antara lain, bahwa kontrak tidak diperpanjang, bahwa hubungan sewa berakhir pasti saat masa sewa habis, serta tanggal berakhirnya kontrak.
Dijelaskan juga bahwa penjelasan hal-hal penting saat penandatanganan saja belum bisa dianggap sebagai penjelasan awal sewa berjangka oleh pemilik.
Jadi, untuk tahu apakah ini benar-benar sewa berjangka, kita harus mengecek bukan hanya tulisan di kontrak, tetapi juga dokumen penjelasan dan prosedurnya.
Meski begitu, untuk topik artikel ini, "sewa naik saat perpanjangan", titik awalnya adalah memastikan:
Ini sewa biasa atau sewa berjangka?
Kalau Sewa Biasa, Kenaikan Tidak Ditentukan Sepihak
Pada sewa biasa, pemilik tidak bisa menaikkan sewa sendiri lalu menganggapnya sah.
Pasal 32 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan Jepang menyatakan bahwa ketika sewa bangunan sudah tidak wajar, kedua pihak dapat meminta kenaikan atau penurunan sewa ke depannya.
Faktor yang dipertimbangkan, misalnya:
- Naik-turunnya pajak dan beban lain atas tanah dan bangunan
- Naik atau turunnya nilai tanah dan bangunan
- Perubahan kondisi ekonomi lainnya
- Perbandingan dengan sewa bangunan sejenis di sekitarnya
Jadi, agar bisa meminta kenaikan, pemilik perlu punya dasar yang masuk akal.
"Karena perpanjangan, jadi naik" adalah alasan yang lemah.
Sebagai penyewa, kamu boleh meminta dasarnya lebih dulu.
Langkah Pertama Cukup "Saya Tidak Setuju, Tolong Tunjukkan Dasarnya"
Saat pemberitahuan kenaikan sewa datang, kamu tidak perlu langsung melawan dengan surat panjang.
Langkah pertama bisa sangat sederhana.
Untuk saat ini saya belum bisa menyetujui kenaikan sewa. Mohon tunjukkan dokumen yang menjadi dasar kenaikannya. Saya ingin memperpanjang dengan sewa yang sekarang.
Itu sudah cukup.
Tidak perlu emosional.
Intinya:
- Tegaskan bahwa kamu tidak setuju
- Minta dokumen dasar kenaikan
- Tunjukkan bahwa kamu akan terus membayar sewa yang berlaku sekarang
Tidak membayar sewa itu berbahaya.
Sekalipun menolak kenaikan, tetaplah bayar sewa yang lama.
Berhenti Membayar Itu Berbahaya
Meski belum bisa menerima kenaikan, berhenti membayar sewa sama sekali itu berbahaya.
Kalau sewa tidak dibayar, masalahnya berubah jadi lain.
Pada sewa biasa, sekalipun belum setuju dengan kenaikan, sewa yang lama tetap dibayar.
Kalau pemilik menolak menerimanya, ada situasi di mana kamu perlu mempertimbangkan konsinyasi ("kyotaku"), yaitu menitipkan uang ke kantor pemerintah.
Panduan dari Kantor Urusan Hukum Jepang juga menjelaskan konsinyasi ketika pembayaran sewa ditolak.
Namun, konsinyasi punya prosedur dan syarat tersendiri, jadi kalau mau benar-benar melakukannya, lebih aman bertanya dulu ke pengacara, juru tulis hukum, Kantor Urusan Hukum, atau pusat layanan konsumen.
Kalau Tidak Ada Kesepakatan, Lanjut ke Mediasi, Lalu Pengadilan
Kalau pemilik dan penyewa tidak sepakat soal kenaikan sewa, biasanya tidak langsung ke gugatan; mediasi dulu.
Pasal 24-2 Undang-Undang Mediasi Perdata Jepang menyatakan bahwa orang yang ingin menggugat soal permintaan kenaikan atau penurunan sewa bangunan menurut Pasal 32 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan harus lebih dulu mengajukan mediasi.
Inilah yang disebut "mediasi lebih dulu".
Alurnya kira-kira begini:
- Pemilik memberitahukan kenaikan sewa
- Penyewa menolak
- Berunding berdasarkan dokumen dasar
- Kalau belum sepakat, mediasi
- Kalau mediasi berhasil, kesepakatan tercapai
- Kalau mediasi juga gagal, gugatan
Tidak perlu langsung ciut begitu dengar kata "pengadilan".
Penyewa Juga Punya Risiko Membayar Selisih
Bagian ini perlu diperhatikan.
Menurut Pasal 32 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan, selama belum ada kesepakatan, penyewa cukup membayar jumlah yang ia anggap wajar.
Dalam kebanyakan kasus, itu berarti terus membayar sewa yang lama.
Tetapi, kalau akhirnya pengadilan menyatakan kenaikan itu sah, penyewa harus membayar kekurangannya beserta bunga 10% per tahun.
Jadi, tidak benar kalau dibilang
kalau menolak, pasti tanpa risiko.
Kalau permintaan kenaikan pemilik dikabulkan di pengadilan, selisih dan bunganya bisa muncul belakangan.
Karena itu, penyewa juga jangan terlalu keras tanpa dasar; sebaiknya cek harga sekitar, usia bangunan, fasilitas, sewa di gedung yang sama, dan riwayat sewa selama ini.
Apa Pemilik Benar-Benar Mau Sampai ke Pengadilan?
Ini yang bikin penasaran.
Hanya demi kenaikan 6,000 yen per bulan, apa pemilik benar-benar mau bayar pengacara dan penilaian properti lalu maju ke pengadilan?
Kesan saya, untuk satu unit hunian biasa dengan kenaikan 6,000 yen per bulan, sampai berperkara hingga akhir sering kali tidak terlalu masuk akal secara ekonomi.
Tentu tidak bisa dibilang mustahil.
Tapi kalau melihat titik impasnya, kita bisa menilainya dengan jauh lebih tenang.
Biaya Riil ke Pengadilan Ternyata Murah
Pertama, kalau hanya melihat biaya meterai yang dibayar ke pengadilan, ternyata murah sekali.
Menurut tabel biaya singkat dari pengadilan, untuk nilai gugatan sampai 100,000 yen, biaya mengajukan gugatan adalah 1,000 yen dan biaya mengajukan mediasi perdata adalah 500 yen.
Misalnya, kalau pemilik meminta kenaikan 6,000 yen per bulan, selisih setahun sekitar 72,000 yen.
Cara menghitung nilai perkara mediasi bergantung pada kasusnya, tetapi untuk kenaikan sewa hunian yang kecil, biaya meterai ke pengadilan bisa jadi sangat kecil.
Ditambah lagi, perangko dan semacamnya butuh beberapa ribu hingga sekitar 10,000 yen.
Artinya, kalau seseorang mengajukan mediasi sendiri tanpa pengacara, biaya riil ke pengadilan bisa cukup rendah.
Kalau hanya melihat ini, hambatan bagi pemilik untuk mengajukan mediasi memang rendah.
Yang Berat: Pengacara, Penilaian, dan Waktu
Tetapi yang berat sebenarnya bukan biaya meterai pengadilan.
Yang berat adalah:
- Biaya pengacara
- Biaya penilaian properti
- Menyiapkan dokumen
- Waktu yang dihabiskan untuk mediasi dan pengadilan
- Repotnya perusahaan pengelola dan pemilik
- Beban mental akibat sengketa
Dalam permintaan kenaikan sewa, kadang penilaian properti ikut terlibat.
Sebab perlu ditunjukkan sewa yang wajar, dengan mempertimbangkan harga sekitar, tingkat keuntungan properti, lokasi, usia bangunan, dan riwayat kontraknya.
Kalau biaya pengacara dan penilaian dihitung, totalnya bisa mulai dari ratusan ribu yen hingga, tergantung kasus, lebih dari 1 juta yen.
Kalau begitu, hanya dengan kenaikan 6,000 yen per bulan untuk satu unit, balik modalnya lama.
Cara Memikirkan Titik Impas
Titik impas dari sisi pemilik kira-kira bisa dilihat dengan rumus ini:
Biaya proses ÷ (kenaikan per bulan × 12 bulan × jumlah unit yang terkena)
Misalnya, kenaikan 6,000 yen per bulan berarti tambahan pemasukan 72,000 yen per tahun untuk satu unit.
Kalau biaya prosesnya kita asumsikan 300,000, 500,000, atau 1,000,000 yen, lama balik modalnya begini:
| Kenaikan | Tambahan pemasukan per tahun | Balik modal 300,000 yen | Balik modal 500,000 yen | Balik modal 1,000,000 yen |
|---|---|---|---|---|
| 3,000 yen/bulan | 36,000 yen | sekitar 8.3 tahun | sekitar 13.9 tahun | sekitar 27.8 tahun |
| 6,000 yen/bulan | 72,000 yen | sekitar 4.2 tahun | sekitar 6.9 tahun | sekitar 13.9 tahun |
| 10,000 yen/bulan | 120,000 yen | sekitar 2.5 tahun | sekitar 4.2 tahun | sekitar 8.3 tahun |
| 30,000 yen/bulan | 360,000 yen | sekitar 0.8 tahun | sekitar 1.4 tahun | sekitar 2.8 tahun |
| 50,000 yen/bulan | 600,000 yen | sekitar 0.5 tahun | sekitar 0.8 tahun | sekitar 1.7 tahun |
Dari sini terlihat, memakai pengacara dan penilai hanya demi menaikkan 6,000 yen per bulan untuk satu unit itu cukup meragukan.
Dengan 300,000 yen, sekitar 4.2 tahun. Dengan 500,000 yen, sekitar 6.9 tahun. Dengan 1,000,000 yen, sekitar 13.9 tahun.
Tentu ini hitungan sederhana.
Tapi sangat berguna untuk menilai masuk akal tidaknya secara ekonomi.
Kapan Pemilik Bisa Serius
Lalu, dalam kasus apa pemilik bisa serius sampai ke mediasi atau pengadilan?
1. Kalau berlaku untuk banyak unit
Dengan 6,000 yen per bulan untuk satu unit, hasilnya 72,000 yen per tahun.
Tapi untuk 10 unit, jadi 720,000 yen per tahun. Untuk 20 unit, jadi 1,440,000 yen per tahun.
Hitungan ekonomi pemilik langsung berubah.
Meski terlihat seperti berselisih dengan satu penyewa, kadang tujuan sebenarnya adalah menaikkan tingkat sewa seluruh gedung.
2. Kalau sewa bertahun-tahun tidak naik dan jauh di bawah harga pasar
Sewa tidak berubah 10, 15, atau 20 tahun.
Dibandingkan harga sekitar atau sewa unit baru di gedung yang sama, sewanya jadi jauh lebih murah.
Dalam kasus ini, pemilik punya alasan untuk meminta kenaikan guna menyesuaikan dengan harga pasar.
Pasal 32 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan juga menjadikan perbandingan dengan sewa bangunan sejenis di sekitarnya sebagai salah satu faktor kenaikan atau penurunan sewa.
3. Toko dan kantor, yang nilainya besar
Berbeda dengan 6,000 yen per bulan untuk hunian, pada toko atau kantor selisihnya bisa puluhan ribu hingga ratusan ribu yen per bulan.
Kenaikan 50,000 yen per bulan berarti 600,000 yen per tahun. Kenaikan 100,000 yen per bulan berarti 1,200,000 yen per tahun.
Dalam kasus ini, meski mengeluarkan biaya pengacara dan penilaian, lebih mudah balik modal.
4. Kalau berpengaruh pada nilai properti atau harga jual
Pada properti investasi, sewa tahunan memengaruhi nilai properti.
Misalnya, bahkan tambahan 72,000 yen per tahun, dengan imbal hasil 5%, secara hitungan sederhana berpengaruh sekitar 1,440,000 yen pada nilai properti.
Tentu penilaian sebenarnya lebih rumit, tetapi bagi pemilik, tingkat sewa terkait dengan penjualan, pinjaman, dan imbal hasil.
Karena itu, ini bukan sekadar 6,000 yen per bulan; ini bisa menjadi soal nilai properti, dan pemilik jadi serius.
5. Kalau pemiliknya perusahaan, dana investasi, atau agen properti
Bagi pemilik perorangan, memakai pengacara dan penilai demi satu unit itu berat.
Tetapi perusahaan pemilik atau agen properti bisa saja menangani mediasi dan gugatan sebagai bagian dari bisnisnya.
Kalau punya pengacara tetap atau pengalaman internal, rasa soal biayanya berbeda dari pemilik perorangan.
6. Kalau mediasi dipakai sebagai tekanan dalam negosiasi
Meski tidak berniat sampai pengadilan, ada juga kasus pemilik mengajukan mediasi untuk menekan penyewa.
Dengan begitu, pemilik bisa menunjukkan sikap:
Kami serius menyatakan kenaikan ini wajar.
Hasilnya, meski tidak mendapat jumlah penuh, kadang tercapai kesepakatan di tengah, misalnya 2,000, 3,000, atau 4,000 yen per bulan.
Risiko yang Perlu Dilihat Penyewa
Penyewa juga tidak otomatis menang total hanya karena menolak kenaikan.
Risiko yang perlu dilihat adalah sebagai berikut.
1. Risiko kenaikan akhirnya diakui
Kalau dasar pemilik kuat, kenaikan bisa diakui dalam mediasi atau pengadilan.
Dalam hal itu, bisa muncul kekurangan bayar beserta bunga 10% per tahun.
2. Hubungan memburuk
Menolak kenaikan bisa membuat hubungan dengan pemilik dan perusahaan pengelola jadi tidak enak.
Namun, itu pelaksanaan hak yang sah, jadi tidak perlu terlalu takut.
3. Biaya pindah
Kalau kamu memilih pindah karena malas menegosiasikan sewa, akan ada biaya pindahan, biaya awal di tempat baru, dan repotnya.
Kenaikan 6,000 yen per bulan sama dengan 72,000 yen per tahun, sedangkan pindahan bisa menghabiskan beberapa ratus ribu yen.
4. Kalau sewa berjangka, risiko tidak bisa kontrak ulang
Pada sewa berjangka, setelah masa sewa habis persoalannya menjadi soal kontrak baru.
Dalam kasus ini, daya tawar kamu berbeda dari sewa biasa.
5. Repotnya konsinyasi dan mediasi
Kalau pemilik tidak mau menerima sewa yang lama, kamu perlu mempertimbangkan konsinyasi.
Kalau lanjut ke mediasi, itu butuh waktu dan tenaga.
Dokumen yang Perlu Dilihat dalam Negosiasi
Dalam negosiasi kenaikan sewa, yang dilihat adalah dokumen, bukan perasaan.
Berikut contoh dokumen yang bisa kamu minta dari pemilik.
- Sewa properti sejenis di sekitar
- Harga sewa yang ditawarkan di gedung yang sama
- Selisih dengan sewa yang sudah ada di gedung yang sama
- Kenaikan beban seperti pajak properti
- Kenaikan biaya pengelolaan dan perbaikan
- Ada tidaknya penggantian fasilitas atau renovasi besar
- Usia bangunan
- Kondisi properti
- Riwayat penyesuaian sewa sebelumnya
- Dasar perhitungan besarnya kenaikan
Sebagai penyewa, sebaiknya kamu juga mencari tahu sendiri harga sewa di sekitar.
Bandingkan dengan wilayah yang sama, usia bangunan yang sama, luas yang sama, fasilitas yang sama, dan jarak ke stasiun yang sama.
Tidak cukup hanya bilang "harga sekitar sedang naik"; harus dibandingkan dengan kondisi yang mirip.
Langkah Negosiasi yang Praktis
Dalam praktiknya, urutan berikut paling baik.
1. Cek jenis kontrak
Sewa biasa atau sewa berjangka?
Perpanjangan atau kontrak baru?
Pastikan ini dulu.
2. Cek isi pemberitahuan kenaikan
- Mulai kapan naik
- Naik berapa
- Apakah dasarnya ditulis
- Apakah biaya perpanjangan dan biaya pengelolaan juga berubah
- Apakah diterima secara tertulis
3. Kalau tidak setuju, sampaikan dengan jelas
Untuk saat ini saya belum bisa menyetujui kenaikan sewa. Mohon tunjukkan dokumen yang menjadi dasar kenaikannya. Saya ingin memperpanjang dengan sewa yang sekarang.
4. Terus bayar sewa yang lama
Jangan berhenti membayar.
Kalau ditolak, pertimbangkan konsinyasi.
5. Lihat harga pasar dan dasarnya
Bandingkan dokumen dari pemilik dengan harga sekitar yang kamu cari sendiri.
6. Pertimbangkan jalan tengah
Kalau dasar dari pemilik lemah, sewa tetap seperti semula.
Kalau dasarnya cukup kuat, ada juga pilihan sepakat naik sebagian, bukan jumlah penuh.
Misalnya:
- Pemilik meminta +6,000 yen
- Penyewa menolak
- Melihat dokumen dasar
- Setuju kalau +2,000 yen
- Atau berunding lagi setahun kemudian
Hasil akhirnya bisa seperti ini.
7. Kalau sampai mediasi, andalkan dokumen
Dalam mediasi, dokumen lebih penting daripada argumen emosional.
Rapikan harga sekitar, kontrak, sewa sebelumnya, kondisi fasilitas, kondisi properti, dan dasar dari pemilik.
Kalimat yang Bisa Dipakai
Balasan pertama
Terima kasih atas kabarnya. Terkait kenaikan sewa, untuk saat ini saya belum bisa menyetujuinya. Bolehkah saya meminta alasan kenaikan dan dokumen dasar perhitungannya? Dari pihak saya, saya ingin memperpanjang dengan sewa yang sebelumnya.
Meminta dokumen dasar
Untuk mempertimbangkan besarnya kenaikan, mohon bagikan dokumen dasarnya, seperti sewa properti sejenis di sekitar, sewa di gedung yang sama, kenaikan pajak properti dan biaya pengelolaan, serta ada tidaknya penggantian fasilitas.
Menunjukkan akan membayar sewa yang lama
Sampai ada kesepakatan soal kenaikan sewa, saya akan membayar sewa yang lama sebagai jumlah yang wajar.
Mengajukan jalan tengah
Saya sudah memeriksa dokumen yang Anda berikan, tetapi untuk saat ini saya belum bisa menyetujui kenaikan penuh. Namun, dengan mempertimbangkan kenaikan biaya pengelolaan ke depan, kenaikan sebesar X yen per bulan bisa saya pertimbangkan.
Cuma Bilang "Nggak Mau" Memang Kasar, tapi Arahnya Benar
Di media sosial sering viral balasan seperti ini:
Nggak mau.
Balasan itu memang kasar.
Tapi arahnya bisa benar.
Sebab, pada sewa biasa, kenaikan tidak ditetapkan sepihak tanpa persetujuan penyewa.
Namun, dalam praktiknya, lebih aman kalau kamu melanjutkan dengan:
Nggak mau. Tolong tunjukkan dasarnya. Saya akan tetap membayar sewa yang lama.
Kalau hanya "nggak mau", kesannya cuma emosi.
Kalau ditambah "tolong tunjukkan dasarnya", ini jadi pembicaraan soal hukum dan dokumen.
Kesimpulan: Nilai Kenaikan Sewa dari Dasarnya dan Titik Impasnya
Kalau diberi tahu sewa akan naik, pertama-tama jangan panik.
Pada sewa biasa, pemilik tidak bisa menetapkan kenaikan sendirian.
Langkah pertamamu cukup:
Saya tidak setuju. Tolong berikan dokumen dasarnya. Saya ingin memperpanjang dengan sewa yang lama.
Tetapi kalau sewa berjangka, urusannya menjadi syarat kontrak baru, jadi perlu hati-hati.
Selain itu, penyewa juga punya risiko membayar selisih.
Kalau kenaikan akhirnya diakui, bisa muncul kekurangan bayar beserta bunga 10% per tahun.
Apakah pemilik serius sampai ke pengadilan mudah dipahami dengan melihat titik impas.
Untuk kenaikan 6,000 yen per bulan pada satu unit, kalau biaya pengacara dan penilaian ikut dihitung, balik modalnya bisa bertahun-tahun.
Sebaliknya, kalau melibatkan banyak unit, toko atau kantor, sewa lama tidak naik, selisih dengan pasar, nilai properti, atau pemilik berbentuk perusahaan, pemilik punya alasan untuk serius.
Pada akhirnya, hal yang perlu dilihat adalah:
- Sewa biasa atau sewa berjangka?
- Apakah ada dasar kenaikan?
- Bagaimana dibandingkan harga sekitar?
- Apakah masuk akal secara ekonomi bagi pemilik untuk maju ke pengadilan?
- Seberapa besar risiko penyewa membayar selisih?
- Adakah ruang untuk sepakat di jalan tengah?
Kenaikan sewa juga tidak ditentukan oleh siapa yang suaranya paling keras.
Lihat dasarnya dan titik impasnya.
Itulah cara yang paling tenang.
