家賃値上げを言われたら、どう交渉する？
賃貸の更新時に、こんな通知が来ることがあります。
次回更新から家賃を6,000円上げます。
こう言われると、かなり焦ります。
更新だから従うしかないのか。
拒否したら退去になるのか。
裁判になるのか。
大家側が強いのか。
借りている側が強いのか。
結論から言うと、普通借家契約なら、家賃値上げは貸主が一方的に確定できるものではありません。
借主は、
現時点では賃料増額には同意できません。
増額の根拠資料をご提示ください。
従前賃料での更新を希望します。
と言えます。
ただし、何でも絶対に拒否できるという話でもありません。
貸主にも、賃料増額を求める法的なルートはあります。
大事なのは、感情でビビることではなく、契約類型・根拠・相場・手続コスト・損益分岐点を見て冷静に判断することです。
まず確認するのは「普通借家」か「定期借家」か
最初に見るべきなのは、契約の種類です。
大きく分けると、建物賃貸借には普通借家と定期借家があります。
普通借家
一般的な賃貸住宅の多くは普通借家です。
普通借家では、契約期間が満了しても、貸主が簡単に更新拒絶できるわけではありません。
貸主が更新を拒絶するには、正当事由が必要です。
つまり、借主側の居住権がかなり強く守られています。
家賃値上げについても、貸主が「上げます」と言うだけで確定するものではありません。
定期借家
定期借家は、更新がない契約です。
期間満了で原則終了します。
続けるなら「更新」ではなく「再契約」になります。
そのため、期間満了後に貸主が、
再契約するなら新しい家賃条件です。
と言いやすくなります。
ここは普通借家と大きく違います。
定期借家の場合は、「値上げを拒否してもそのまま住み続ける」という普通借家の感覚とは違うので、契約書をしっかり確認する必要があります。
定期借家には説明要件がある
定期借家は、契約書にそれっぽく書いてあれば何でも成立するわけではありません。
国土交通省の定期建物賃貸借Q&Aでは、定期建物賃貸借契約では、契約の更新がないこと、期間満了で借家関係が確定的に終了すること、契約終了年月日などを記載した書面で説明することが考えられるとされています。
また、重要事項説明だけで、賃貸人からの定期借家の事前説明が行われたことにはならないとも説明されています。
つまり、定期借家かどうかは、契約書の表示だけでなく、説明書面や手続も確認する必要があります。
ただ、この記事の主題である「更新時に家賃を上げます」に対しては、まず、
これは普通借家なのか、定期借家なのか
を確認するのが出発点です。
普通借家なら、値上げは一方的には決まらない
普通借家であれば、貸主が一方的に家賃を上げて確定できるわけではありません。
借地借家法32条では、建物の借賃が不相当となった場合、当事者は将来に向かって借賃の額の増減を請求できるとされています。
その判断要素としては、たとえば次のようなものがあります。
- 土地・建物に対する租税その他の負担の増減
- 土地・建物の価格の上昇・低下
- その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の借賃との比較
つまり、貸主側が家賃増額を求めるには、何らかの相当性が必要です。
「更新だから上げます」だけでは弱いです。
借主側は、まず根拠を求めてよいです。
初手は「嫌です。根拠をください」でよい
家賃値上げ通知が来た時、いきなり長文で戦う必要はありません。
初手はかなりシンプルでよいです。
現時点では賃料増額には同意できません。
増額の根拠資料をご提示ください。
従前賃料での更新を希望します。
これで十分です。
感情的に言う必要はありません。
ポイントは、
- 同意しないことを明確にする
- 根拠資料を求める
- 現行家賃を支払い続ける意思を示す
ことです。
家賃を払わないのは危険です。
拒否する場合でも、従前賃料は支払い続けるべきです。
支払いを止めるのは危険
値上げに納得できないからといって、家賃そのものを払わないのは危険です。
家賃不払いになると、別の問題になります。
普通借家で値上げに同意していない場合でも、従前賃料は払う。
もし貸主が受け取りを拒否するなら、供託を検討する場面があります。
法務局の案内にも、地代・家賃の受領を拒否された場合にする供託の説明があります。
ただし、供託は手続や要件があるため、実際に行う場合は弁護士・司法書士・法務局・消費生活センター等に確認した方が安全です。
話し合いでまとまらないと、調停・裁判の話になる
貸主と借主で家賃増額について合意できない場合、いきなり裁判というより、まず調停の話になります。
民事調停法24条の2では、借地借家法32条の建物借賃の増減請求について訴えを提起しようとする場合、まず調停申立てをしなければならないとされています。
いわゆる調停前置です。
流れとしては、ざっくりこうです。
- 貸主が家賃増額を通知する
- 借主が拒否する
- 根拠資料をもとに話し合う
- まとまらなければ調停
- 調停でまとまれば調停成立
- 調停でもまとまらなければ訴訟
いきなり「裁判だ」とビビる必要はありません。
借主側にも差額精算リスクはある
ここは注意です。
借地借家法32条では、協議が調わない間、借主は自分が相当と認める額を支払えば足ります。
多くの場合、従前賃料を支払い続ける形になります。
ただし、最終的に裁判で増額が正当とされた場合、借主は不足分に年1割の割合による利息を付けて支払う必要があります。
つまり、
拒否すれば絶対にノーリスク
ではありません。
貸主の増額請求が裁判で認められれば、差額と利息が後から発生し得ます。
だから、借主側も根拠なしに強気になりすぎるのではなく、近隣相場・築年数・設備・同建物内賃料・過去の家賃推移などを確認するべきです。
貸主は本当に裁判まで行くのか？
ここが気になるところです。
月6,000円の値上げのために、貸主は本当に弁護士費用や鑑定費用を払ってまで裁判に行くのでしょうか。
感覚としては、一般的な住宅1戸の月6,000円値上げだけなら、最後まで裁判する経済合理性はそこまで強くないことが多いと思います。
もちろん、絶対にないとは言えません。
ただし、損益分岐点を見ると、かなり冷静に判断できます。
裁判所に払う実費は意外と安い
まず、裁判所に払う印紙代だけを見ると、かなり安いです。
裁判所の手数料早見表では、訴額10万円までの場合、訴え提起の手数料は1,000円、民事調停の申立手数料は500円です。
たとえば、月6,000円の増額を求める場合、ざっくり年額差額は72,000円です。
調停事項の価額の算定方法には事案による扱いがありますが、少額の住宅家賃増額なら、裁判所に納める印紙代自体はかなり小さい可能性があります。
さらに、郵便切手代などが数千円〜1万円程度かかります。
つまり、本人で調停を申し立てるだけなら、裁判所実費はかなり低い場合があります。
ここだけ見ると、貸主側が調停を出すハードルは低いです。
重いのは弁護士費用・鑑定費用・時間コスト
ただし、実際に重いのは裁判所の印紙代ではありません。
重いのは、
- 弁護士費用
- 不動産鑑定費用
- 資料準備
- 調停・裁判にかかる時間
- 管理会社や大家側の手間
- 争いによる心理的コスト
です。
賃料増額請求では、不動産鑑定が絡むことがあります。
近隣相場や物件の収益性、立地、築年数、契約経緯などを踏まえて、適正賃料を示す必要があるからです。
弁護士費用や鑑定費用を入れると、数十万円から、事案によっては100万円以上になることもあります。
そうなると、住宅1戸の月6,000円値上げだけでは、回収に時間がかかります。
損益分岐点の考え方
大家側の損益分岐点は、ざっくり次の式で見られます。
手続コスト ÷（月額値上げ幅 × 12か月 × 対象戸数）
たとえば、月6,000円の値上げなら、1戸あたり年間72,000円の増収です。
手続コストを30万円、50万円、100万円と仮置きすると、回収年数はこうなります。
| 値上げ幅 | 年間増収 | 30万円回収 | 50万円回収 | 100万円回収 |
|---|---|---|---|---|
| 月3,000円 | 36,000円 | 約8.3年 | 約13.9年 | 約27.8年 |
| 月6,000円 | 72,000円 | 約4.2年 | 約6.9年 | 約13.9年 |
| 月10,000円 | 120,000円 | 約2.5年 | 約4.2年 | 約8.3年 |
| 月30,000円 | 360,000円 | 約0.8年 | 約1.4年 | 約2.8年 |
| 月50,000円 | 600,000円 | 約0.5年 | 約0.8年 | 約1.7年 |
これを見ると、1戸だけで月6,000円上げるために弁護士や鑑定まで使うのは、かなり微妙です。
30万円でも約4.2年。
50万円なら約6.9年。
100万円なら約13.9年。
もちろん、これは単純計算です。
でも、経済合理性を見るにはかなり役立ちます。
貸主が本気になるケース
では、貸主が裁判や調停まで本気になるのはどんなケースでしょうか。
1. 複数戸に効く場合
1戸で月6,000円なら年72,000円です。
しかし、10戸なら年72万円。
20戸なら年144万円。
こうなると、貸主側の経済合理性が一気に変わります。
1人の借主と争っているように見えても、実際には建物全体の賃料水準を上げたいケースがあります。
2. 長年据え置きで相場よりかなり安い場合
10年、15年、20年と家賃が据え置きになっている。
周辺相場や同建物内の新規募集賃料と比べて、かなり安くなっている。
この場合、貸主側は相場是正として増額を求める理由が出てきます。
借地借家法32条でも、近傍同種建物の借賃との比較は賃料増減額の要素です。
3. 店舗・事務所など金額が大きい場合
住宅の月6,000円とは違い、店舗やオフィスでは月数万円、月数十万円の差が出ることがあります。
月5万円増額なら年60万円。
月10万円増額なら年120万円。
この場合、弁護士費用や鑑定費用をかけても回収しやすくなります。
4. 物件価値・売却価格に効く場合
収益物件は、年間賃料が物件価値に影響します。
たとえば、年72,000円の増収でも、利回り5％で見ると、単純計算では物件価値に約144万円の影響があります。
もちろん実際の評価はもっと複雑ですが、貸主側からすると、賃料水準は売却・融資・利回りに関係します。
だから、単なる月6,000円ではなく、物件価値の話として本気になることがあります。
5. 法人大家・ファンド・不動産会社の場合
個人大家が1戸のために弁護士・鑑定士を使うのは重いです。
しかし、法人大家や不動産会社なら、調停・訴訟対応を業務として扱うことがあります。
顧問弁護士や社内ノウハウがある場合、コスト感が個人大家とは違います。
6. 交渉圧として調停を使う場合
最後まで裁判する気は薄くても、調停を申し立てることで借主に圧をかけるケースもあり得ます。
貸主としては、
こちらは本気で相当性を主張します。
という姿勢を示すことができます。
その結果、満額ではなくても、月2,000円、3,000円、4,000円など中間でまとまることがあります。
借主側が見るべきリスク
借主側も、値上げを拒否すれば完全勝利という話ではありません。
見るべきリスクは次です。
1. 最終的に増額が認められるリスク
貸主側の根拠が強い場合、調停・裁判で増額が認められる可能性があります。
その場合、不足分と年1割の利息が発生し得ます。
2. 関係悪化
値上げ拒否で、貸主・管理会社との関係が悪くなる可能性があります。
ただし、正当な権利行使なので、過剰にビビる必要はありません。
3. 引っ越しコスト
仮に家賃交渉が面倒で退去する場合、引っ越し費用・初期費用・手間がかかります。
月6,000円の値上げは年72,000円ですが、引っ越しには数十万円かかることがあります。
4. 定期借家なら再契約できないリスク
定期借家なら、期間満了後は再契約の問題になります。
この場合、普通借家とは交渉力が違います。
5. 供託や調停に進む手間
貸主が従前家賃を受け取らない場合、供託を検討する必要があります。
調停に進めば、時間と手間がかかります。
値上げ交渉で見るべき資料
値上げ交渉では、感情ではなく資料を見ます。
貸主側に求める資料は、たとえば次です。
- 近隣同種物件の賃料
- 同じ建物内の募集賃料
- 同じ建物内の既存賃料との差
- 固定資産税などの負担増
- 管理費・修繕費の増加
- 設備更新や大規模修繕の有無
- 築年数
- 物件の状態
- 過去の賃料改定履歴
- 値上げ幅の算定根拠
借主側も、自分で周辺相場を調べるとよいです。
同じ地域、同じ築年数、同じ広さ、同じ設備、同じ駅距離で比較します。
単に「周辺相場が上がっている」ではなく、近い条件で見る必要があります。
実際の交渉ステップ
実務的には、次の順番がよいです。
1. 契約種別を確認する
普通借家か定期借家か。
更新なのか再契約なのか。
ここをまず確認します。
2. 値上げ通知の内容を確認する
- いつから上がるのか
- いくら上がるのか
- 根拠は書かれているか
- 更新料や管理費も変わるのか
- 書面で来ているか
3. 同意しない場合は明確に伝える
現時点では賃料増額には同意できません。
増額の根拠資料をご提示ください。
従前賃料での更新を希望します。
4. 従前賃料を払い続ける
支払い停止はしない。
受け取り拒否されたら、供託を検討する。
5. 相場と根拠を見る
貸主側の資料と、自分で調べた周辺相場を比較する。
6. 中間案を検討する
貸主側の根拠が弱ければ据え置き。
根拠が一定あるなら、満額ではなく一部増額で合意する選択肢もあります。
たとえば、
- +6,000円要求
- 借主は拒否
- 根拠資料を見る
- +2,000円なら合意
- もしくは1年後に再協議
こういう着地もあります。
7. 調停になったら、資料で見る
調停では感情論より資料です。
近隣相場、契約書、過去の家賃、設備状況、物件の状態、貸主側の根拠を整理します。
使える文面
初手
ご連絡ありがとうございます。
家賃増額の件について、現時点では同意できません。
増額の理由および算定根拠となる資料をご提示いただけますでしょうか。
こちらとしては、従前賃料での更新を希望します。
根拠資料を求める
増額幅について検討するため、近隣同種物件の賃料、同建物内の賃料、固定資産税・管理費等の増加、設備更新の有無など、増額の根拠資料をご共有ください。
従前賃料で支払う意思を示す
賃料増額について協議が整うまでは、従前賃料を相当額としてお支払いします。
中間案を出す
ご提示いただいた資料を確認しましたが、現時点で満額の増額には同意しかねます。
ただし、今後の管理費等の上昇も踏まえ、月額〇〇円の増額であれば検討可能です。
「嫌です」は雑だけど、方向性は正しい
SNSで話題になるような、
嫌です。
という返しは、かなり雑です。
でも、方向性としては正しいことがあります。
なぜなら、普通借家であれば、借主の同意なしに一方的に値上げが確定するわけではないからです。
ただし、実務では、
嫌です。根拠を出してください。従前賃料は支払います。
まで言う方が安全です。
「嫌です」だけだと感情論に見えます。
「根拠を出してください」まで言うと、法律と資料の話になります。
まとめ：家賃値上げは、根拠と損益分岐点で見る
家賃値上げを言われたら、まず焦らないことです。
普通借家なら、貸主が一方的に値上げを確定できるわけではありません。
初手は、
同意できません。
根拠資料をください。
従前賃料で更新を希望します。
でよいです。
ただし、定期借家なら再契約条件の話になるため注意が必要です。
また、借主側にも差額精算リスクはあります。
最終的に増額が認められると、不足分と年1割の利息が発生し得ます。
貸主側が裁判まで本気になるかは、損益分岐点を見ると分かりやすいです。
1戸だけの月6,000円値上げなら、弁護士費用・鑑定費用までかけると回収に何年もかかる可能性があります。
一方で、複数戸、店舗・事務所、長年据え置き、相場乖離、物件価値、法人大家などが絡むと、貸主側が本気になる理由はあります。
結局、見るべきはこれです。
- 普通借家か定期借家か
- 値上げの根拠はあるか
- 近隣相場と比べてどうか
- 貸主側が裁判まで行く経済合理性はあるか
- 借主側の差額精算リスクはどれくらいか
- 中間案で合意する余地はあるか
家賃値上げも、声量で決まるものではありません。
根拠と損益分岐点で見る。
これが一番冷静です。
