Na hora de renovar o contrato de aluguel no Japão, às vezes chega um aviso assim:
A partir da próxima renovação, o aluguel vai subir 6,000 ienes.
Ler isso dá um frio na barriga.
Será que você tem que aceitar só porque é renovação? Se recusar, vai ter que sair? Vai parar na Justiça? O senhorio tem mais força? Ou quem tem mais força é o inquilino?
Indo direto ao ponto: num contrato de locação comum (no Japão, "futsu shakuya"), o senhorio não pode decidir sozinho um aumento de aluguel.
Como inquilino, você pode responder:
No momento, não concordo com o aumento do aluguel. Por favor, me mostre os documentos que justificam o aumento. Quero renovar com o aluguel atual.
Isso não quer dizer, porém, que dá para recusar qualquer coisa de qualquer jeito.
O senhorio também tem caminhos legais para pedir o aumento.
O importante não é se deixar levar pelo susto, e sim olhar com calma o tipo de contrato, a justificativa, os preços de mercado, o custo dos trâmites e o ponto de equilíbrio.
Primeiro, veja se o contrato é "comum" ou "por prazo determinado"
A primeira coisa a conferir é o tipo de contrato.
Em linhas gerais, a locação de imóveis no Japão se divide em contrato comum (futsu shakuya) e contrato por prazo determinado (teiki shakuya).
Contrato comum (futsu shakuya)
A maioria dos imóveis residenciais para alugar é desse tipo.
No contrato comum, mesmo quando o prazo termina, o senhorio não pode simplesmente se recusar a renovar.
Para recusar a renovação, ele precisa de um "motivo justificado" reconhecido pela lei.
Ou seja, o direito do inquilino de continuar morando é bem protegido.
Com o aumento do aluguel é igual: ele não fica definido só porque o senhorio disse "vamos aumentar".
Contrato por prazo determinado (teiki shakuya)
O contrato por prazo determinado é um contrato sem renovação.
Em princípio, ele termina quando o prazo acaba.
Se quiser continuar, não é "renovação", e sim um "novo contrato".
Por isso, depois que o prazo termina, fica fácil para o senhorio dizer:
Se quiser assinar de novo, vai ser com as novas condições de aluguel.
Essa é uma grande diferença em relação ao contrato comum.
No contrato por prazo determinado não vale aquela ideia do contrato comum de "recuso o aumento e continuo morando aqui", então é preciso conferir o contrato com cuidado.
O contrato por prazo determinado tem exigências de explicação
O contrato por prazo determinado não vale só porque o contrato fala dele de qualquer jeito.
No Q&A sobre locação de edifícios por prazo determinado do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, diz-se que se espera que seja explicado por escrito, entre outras coisas, que o contrato não é renovado, que a relação de locação termina de forma definitiva no fim do prazo e a data de término do contrato.
Também se explica que a explicação dos pontos importantes feita na assinatura não basta, por si só, para considerar que o locador fez a explicação prévia do contrato por prazo determinado.
Ou seja, para saber se é mesmo um contrato por prazo determinado, é preciso verificar não só o que está escrito no contrato, mas também o documento explicativo e o procedimento seguido.
Ainda assim, para o tema deste artigo, "vamos aumentar o aluguel na renovação", o ponto de partida é confirmar:
É contrato comum ou por prazo determinado?
Se é contrato comum, o aumento não se decide de forma unilateral
Num contrato comum, o senhorio não pode aumentar o aluguel por conta própria e dar o assunto por encerrado.
O artigo 32 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações do Japão diz que, quando o aluguel de um imóvel deixa de ser razoável, qualquer das partes pode pedir o aumento ou a redução do valor daqui para frente.
Entre os fatores considerados estão, por exemplo:
- Aumento ou redução de impostos e outros encargos sobre o terreno e o imóvel
- Alta ou queda no valor do terreno e do imóvel
- Outras mudanças na situação econômica
- Comparação com os aluguéis de imóveis semelhantes na vizinhança
Em outras palavras, para pedir aumento, o senhorio precisa de algum tipo de justificativa razoável.
"É renovação, então vamos aumentar" é um argumento fraco.
Como inquilino, você pode pedir primeiro a justificativa.
Sua primeira resposta pode ser simplesmente "Não, me mostre a justificativa"
Quando chega o aviso de aumento, não precisa começar a briga com um textão.
A primeira resposta pode ser bem simples.
No momento, não concordo com o aumento do aluguel. Por favor, me mostre os documentos que justificam o aumento. Quero renovar com o aluguel atual.
Isso já basta.
Não precisa responder no calor da emoção.
Os pontos são:
- Deixar claro que você não concorda
- Pedir os documentos que justificam
- Mostrar que vai continuar pagando o aluguel atual
Deixar de pagar o aluguel é perigoso.
Mesmo recusando o aumento, você deve continuar pagando o aluguel anterior.
Parar de pagar é perigoso
Mesmo que você não aceite o aumento, deixar de pagar o aluguel é perigoso.
Atrasar o aluguel vira outro problema.
No contrato comum, mesmo sem ter concordado com o aumento, você continua pagando o aluguel anterior.
Se o senhorio se recusar a receber, há situações em que se considera a consignação em pagamento ("kyotaku"), que é depositar o dinheiro num órgão público.
A Secretaria de Assuntos Jurídicos do Japão também tem orientações sobre a consignação quando o senhorio recusa o aluguel.
Mas a consignação tem trâmites e requisitos, então, se for fazer de fato, é mais seguro consultar antes um advogado, um escrivão judicial, a Secretaria de Assuntos Jurídicos ou um centro de defesa do consumidor.
Se a conversa não resolver, vem a mediação e depois o processo
Se senhorio e inquilino não chegam a um acordo sobre o aumento, em geral não se vai direto a um processo: primeiro vem a mediação.
O artigo 24-2 da Lei de Mediação Civil diz que quem quiser entrar com ação sobre um pedido de aumento ou redução de aluguel de imóvel com base no artigo 32 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações deve, antes, pedir uma mediação.
É o que se chama de "mediação prévia".
Em linhas gerais, o caminho é este:
- O senhorio avisa sobre o aumento
- O inquilino recusa
- Eles conversam com base nos documentos
- Se não chegarem a um acordo, mediação
- Se a mediação der certo, o acordo está feito
- Se a mediação também falhar, ação judicial
Não precisa entrar em pânico só de ouvir "processo".
O inquilino também corre o risco de pagar a diferença
Aqui é preciso ter atenção.
Pelo artigo 32 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações, enquanto não houver acordo, o inquilino só precisa pagar o valor que considera razoável.
Na maioria dos casos, isso significa continuar pagando o aluguel anterior.
Mas, se no fim a Justiça considerar o aumento justificado, o inquilino terá que pagar o que faltou, com juros de 10% ao ano.
Ou seja, não é verdade que
se eu recusar, não tem risco nenhum.
Se o pedido do senhorio for aceito na Justiça, a diferença e os juros podem aparecer depois.
Por isso, o inquilino também não deve se mostrar firme demais sem base: vale conferir os preços da região, a idade do prédio, as instalações, os aluguéis no mesmo prédio e o histórico dos aluguéis anteriores.
Será que o senhorio vai mesmo até a Justiça?
É isso que todo mundo quer saber.
Por um aumento de 6,000 ienes por mês, o senhorio pagaria mesmo advogado e avaliação para ir à Justiça?
Minha impressão é que para um único imóvel residencial comum, com aumento de 6,000 ienes por mês, ir até o fim na Justiça muitas vezes não compensa economicamente.
Claro que não dá para dizer que nunca acontece.
Mas, olhando o ponto de equilíbrio, dá para julgar com muito mais calma.
As custas reais do tribunal são surpreendentemente baratas
Primeiro, se olharmos só as taxas judiciais (o selo) pagas ao tribunal, elas são bem baratas.
Segundo a tabela de consulta rápida de taxas dos tribunais, para causas de até 100,000 ienes, a taxa para ajuizar uma ação é de 1,000 ienes e a de pedir uma mediação civil é de 500 ienes.
Por exemplo, se o senhorio pede 6,000 ienes a mais por mês, a diferença anual é de cerca de 72,000 ienes.
O jeito de calcular o valor de um pedido de mediação depende do caso, mas, num aumento pequeno de aluguel residencial, a taxa paga ao tribunal pode ser bem pequena.
Além disso, selos postais e afins custam de alguns milhares de ienes a cerca de 10,000 ienes.
Ou seja, se a pessoa pedir a mediação por conta própria, sem advogado, as custas reais do tribunal podem ser bem baixas.
Olhando só por aí, a barreira para o senhorio pedir mediação é baixa.
O que pesa de verdade: advogado, avaliação e tempo
Mas o que pesa de verdade não é a taxa do tribunal.
O que pesa é:
- Honorários de advogado
- Custo da avaliação imobiliária
- Preparação de documentos
- O tempo que a mediação e o processo levam
- O trabalho da administradora e do senhorio
- O desgaste emocional de uma disputa
Em pedidos de aumento de aluguel, às vezes entra uma avaliação imobiliária.
Isso porque é preciso apresentar um aluguel adequado, levando em conta os preços da região, a rentabilidade do imóvel, a localização, a idade do prédio e como o contrato foi feito.
Somando honorários de advogado e avaliação, o custo pode ir de algumas centenas de milhares de ienes até, dependendo do caso, mais de 1 milhão.
Nesse ponto, só com 6,000 ienes a mais por mês em um imóvel, demora muito para recuperar o investimento.
Como pensar no ponto de equilíbrio
O ponto de equilíbrio do senhorio pode ser estimado, grosso modo, com esta fórmula:
Custo do trâmite ÷ (aumento mensal × 12 meses × número de unidades atingidas)
Por exemplo, com aumento de 6,000 ienes por mês, uma unidade rende 72,000 ienes a mais por ano.
Supondo que o trâmite custe 300,000, 500,000 ou 1,000,000 de ienes, o tempo para recuperar fica assim:
| Aumento | Receita extra por ano | Recuperar 300,000 ienes | Recuperar 500,000 ienes | Recuperar 1,000,000 de ienes |
|---|---|---|---|---|
| 3,000 ienes/mês | 36,000 ienes | cerca de 8.3 anos | cerca de 13.9 anos | cerca de 27.8 anos |
| 6,000 ienes/mês | 72,000 ienes | cerca de 4.2 anos | cerca de 6.9 anos | cerca de 13.9 anos |
| 10,000 ienes/mês | 120,000 ienes | cerca de 2.5 anos | cerca de 4.2 anos | cerca de 8.3 anos |
| 30,000 ienes/mês | 360,000 ienes | cerca de 0.8 anos | cerca de 1.4 anos | cerca de 2.8 anos |
| 50,000 ienes/mês | 600,000 ienes | cerca de 0.5 anos | cerca de 0.8 anos | cerca de 1.7 anos |
Olhando isso, contratar advogado e avaliador só para aumentar 6,000 ienes por mês em uma unidade é bem duvidoso.
Com 300,000 ienes, cerca de 4.2 anos. Com 500,000 ienes, cerca de 6.9 anos. Com 1,000,000 de ienes, cerca de 13.9 anos.
Claro que é uma conta simples.
Mas ajuda bastante a avaliar se compensa economicamente.
Quando o senhorio leva a sério
Então, em que casos o senhorio levaria a sério a ponto de ir à mediação ou à Justiça?
1. Quando afeta várias unidades
Com 6,000 ienes por mês em uma unidade, são 72,000 ienes por ano.
Mas com 10 unidades, são 720,000 ienes por ano. Com 20, são 1,440,000 ienes por ano.
Aí a conta do senhorio muda de uma vez.
Mesmo que pareça uma briga com um único inquilino, às vezes a intenção real é elevar o nível de aluguel do prédio inteiro.
2. Quando o aluguel está congelado há anos e bem abaixo do mercado
O aluguel não muda há 10, 15 ou 20 anos.
Comparado com os preços da região e com os valores anunciados para novos inquilinos no mesmo prédio, ficou bem barato.
Nesse caso, o senhorio tem motivo para pedir o aumento como forma de corrigir o aluguel ao nível do mercado.
O artigo 32 da Lei de Locação de Terrenos e Edificações também lista a comparação com os aluguéis de imóveis semelhantes na vizinhança como um fator para aumentar ou reduzir o aluguel.
3. Lojas e escritórios, onde os valores são maiores
Diferente dos 6,000 ienes por mês de uma residência, em lojas e escritórios a diferença pode ser de dezenas de milhares ou até centenas de milhares de ienes por mês.
Um aumento de 50,000 ienes por mês dá 600,000 ienes por ano. Um aumento de 100,000 ienes por mês dá 1,200,000 ienes por ano.
Nesse caso, mesmo gastando com advogado e avaliação, é mais fácil recuperar o valor.
4. Quando afeta o valor ou o preço de venda do imóvel
Em imóveis de investimento, o aluguel anual influencia o valor da propriedade.
Por exemplo, até 72,000 ienes a mais por ano, com rentabilidade de 5%, em conta simples têm um efeito de cerca de 1,440,000 ienes no valor do imóvel.
Claro que a avaliação real é mais complicada, mas, para o senhorio, o nível dos aluguéis está ligado a venda, financiamento e rentabilidade.
Por isso, não são só 6,000 ienes por mês: vira uma questão de valor do imóvel, e o senhorio passa a levar a sério.
5. Senhorios que são empresas, fundos ou imobiliárias
Para um senhorio pessoa física, contratar advogado e avaliador por uma única unidade é pesado.
Já uma empresa proprietária ou uma imobiliária pode tratar mediações e processos como parte do trabalho normal.
Se tiverem advogado de confiança ou experiência interna, a noção de custo é diferente da de um senhorio individual.
6. Quando usam a mediação como pressão na negociação
Mesmo sem muita intenção de ir até o fim na Justiça, pode haver casos em que pedem a mediação para pressionar o inquilino.
Assim, o senhorio pode mostrar esta postura:
Estamos defendendo a sério que este aumento é razoável.
Como resultado, mesmo sem conseguir o valor total, às vezes se chega a um meio-termo, como 2,000, 3,000 ou 4,000 ienes por mês.
Os riscos que o inquilino deve olhar
O inquilino também não ganha tudo só por recusar o aumento.
Estes são os riscos a considerar.
1. O risco de o aumento ser aceito no fim
Se a justificativa do senhorio for forte, o aumento pode ser reconhecido na mediação ou no processo.
Nesse caso, podem surgir a diferença e juros de 10% ao ano.
2. Piora no relacionamento
Recusar o aumento pode estragar a relação com o senhorio e a administradora.
Mesmo assim, é um exercício legítimo de direito, então não precisa ter medo demais.
3. Custo da mudança
Se você decidir sair porque negociar o aluguel dá trabalho, haverá o custo da mudança, os custos iniciais do novo lugar e a dor de cabeça.
Um aumento de 6,000 ienes por mês são 72,000 ienes por ano, mas uma mudança pode custar algumas centenas de milhares de ienes.
4. Se for prazo determinado, o risco de não conseguir novo contrato
No contrato por prazo determinado, depois do fim do prazo a questão passa a ser a de um novo contrato.
Nesse caso, seu poder de negociação é diferente do de um contrato comum.
5. O trabalho da consignação e da mediação
Se o senhorio não aceitar o aluguel anterior, será preciso pensar na consignação.
Se for para a mediação, vai levar tempo e esforço.
Documentos para olhar numa negociação de aumento
Numa negociação de aumento, olham-se documentos, não emoções.
Estes são exemplos do que você pode pedir ao senhorio.
- Aluguéis de imóveis semelhantes na vizinhança
- Valores anunciados no mesmo prédio
- A diferença em relação aos aluguéis atuais no mesmo prédio
- Aumento de impostos como o IPTU
- Aumento de taxas de administração e custos de reparos
- Se houve troca de equipamentos ou grandes reformas
- Idade do prédio
- Estado do imóvel
- Histórico de reajustes do aluguel
- A base de cálculo do valor do aumento
Como inquilino, também vale pesquisar por conta própria os preços da região.
Compare na mesma região, com a mesma idade de construção, o mesmo tamanho, as mesmas instalações e a mesma distância da estação.
Não basta dizer "os preços da região estão subindo": é preciso comparar em condições parecidas.
Passos práticos da negociação
Na prática, esta ordem funciona bem.
1. Confira o tipo de contrato
É comum ou por prazo determinado?
É renovação ou novo contrato?
Comece confirmando isso.
2. Confira o conteúdo do aviso de aumento
- A partir de quando sobe
- Quanto sobe
- Se a justificativa está escrita
- Se a taxa de renovação e a taxa de administração também mudam
- Se chegou por escrito
3. Se não concordar, diga com clareza
No momento, não concordo com o aumento do aluguel. Por favor, me mostre os documentos que justificam o aumento. Quero renovar com o aluguel atual.
4. Continue pagando o aluguel anterior
Não pare de pagar.
Se recusarem o recebimento, considere a consignação.
5. Olhe os preços de mercado e a justificativa
Compare os documentos do senhorio com os preços da região que você pesquisou.
6. Considere uma proposta intermediária
Se a justificativa do senhorio for fraca, o aluguel fica como está.
Se tiver certo fundamento, também dá para optar por um acordo com aumento parcial, em vez do valor total.
Por exemplo:
- O senhorio pede +6,000 ienes
- O inquilino recusa
- Veem-se os documentos
- Aceita-se +2,000 ienes
- Ou conversam de novo daqui a um ano
Esse também é um desfecho possível.
7. Se for para a mediação, apoie-se em documentos
Na mediação, valem mais os documentos do que os argumentos emocionais.
Deixe organizados os preços da região, o contrato, os aluguéis anteriores, o estado das instalações, o estado do imóvel e a justificativa do senhorio.
Frases que você pode usar
Primeira resposta
Obrigado pelo contato. Sobre o aumento do aluguel, no momento não posso concordar. O senhor poderia me mostrar o motivo do aumento e os documentos que embasam o cálculo? De minha parte, quero renovar com o aluguel anterior.
Para pedir os documentos
Para avaliar o valor do aumento, peço que me envie os documentos que o justificam, como aluguéis de imóveis semelhantes na vizinhança, aluguéis no mesmo prédio, aumento de impostos e taxas de administração, se houve troca de equipamentos etc.
Para mostrar que vai pagar o aluguel anterior
Até chegarmos a um acordo sobre o aumento, pagarei o aluguel anterior como valor adequado.
Para oferecer uma proposta intermediária
Conferi os documentos que o senhor enviou, mas no momento não posso concordar com o aumento integral. No entanto, levando em conta também a alta futura das taxas de administração, posso considerar um aumento de X ienes por mês.
Dizer só "não" é grosseiro, mas a direção está certa
Nas redes sociais, viralizam respostas como esta:
Não.
É uma resposta bem grosseira.
Mas a direção pode estar certa.
Porque, num contrato comum, o aumento não fica definido de forma unilateral sem o consentimento do inquilino.
Só que, na prática, é mais seguro ir além e dizer:
Não. Me mostre a justificativa. Vou continuar pagando o aluguel anterior.
Só com "não", parece uma reação emocional.
Quando você acrescenta "me mostre a justificativa", vira uma conversa sobre lei e documentos.
Resumo: aumento de aluguel se avalia pela justificativa e pelo ponto de equilíbrio
Quando disserem que o aluguel vai subir, antes de tudo: não entre em pânico.
Num contrato comum, o senhorio não pode decidir o aumento sozinho.
Sua primeira resposta pode ser:
Não concordo. Por favor, me dê os documentos que justificam. Quero renovar com o aluguel anterior.
Mas, se o contrato for por prazo determinado, a questão passa a ser as condições de um novo contrato, então é preciso cuidado.
Além disso, o inquilino também corre o risco de pagar a diferença.
Se o aumento for reconhecido no fim, podem surgir o valor que faltou mais juros de 10% ao ano.
Se o senhorio vai levar a sério até a Justiça é fácil de entender olhando o ponto de equilíbrio.
Com 6,000 ienes a mais por mês em uma única unidade, se somarmos honorários de advogado e avaliação, recuperar o custo pode levar vários anos.
Por outro lado, se houver várias unidades, lojas ou escritórios, anos de congelamento, distância em relação ao mercado, valor do imóvel ou um senhorio empresa, o senhorio pode ter motivos para levar a sério.
No fim, estas são as coisas a olhar:
- Contrato comum ou por prazo determinado?
- Há justificativa para o aumento?
- Como fica em comparação com os preços da região?
- Faz sentido economicamente o senhorio ir à Justiça?
- Qual é o tamanho do risco do inquilino de pagar a diferença?
- Há espaço para fechar um acordo intermediário?
Aumento de aluguel também não se decide por quem fala mais alto.
Olha-se a justificativa e o ponto de equilíbrio.
Essa é a forma mais tranquila de lidar com isso.
