ตอนต่อสัญญาเช่าที่ญี่ปุ่น บางทีก็จะมีใบแจ้งแบบนี้ส่งมา
ตั้งแต่การต่อสัญญาครั้งหน้า ค่าเช่าจะขึ้น 6,000 เยน
อ่านแล้วก็ตกใจไม่น้อย
ต้องยอมทำตามเพราะเป็นการต่อสัญญาหรือเปล่า ถ้าปฏิเสธจะโดนให้ย้ายออกไหม จะต้องขึ้นศาลไหม เจ้าของห้องได้เปรียบกว่าหรือเปล่า หรือจริง ๆ แล้วผู้เช่าได้เปรียบกว่า
สรุปก่อนเลยว่า ถ้าเป็นสัญญาเช่าแบบทั่วไป (ที่ญี่ปุ่นเรียกว่า "ฟุตสึชาคุยะ") เจ้าของห้องไม่สามารถชี้ขาดการขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียวได้
ในฐานะผู้เช่า คุณตอบได้ว่า
ตอนนี้ดิฉัน/ผมยังไม่สามารถยอมรับการขึ้นค่าเช่าได้ ขอเอกสารที่เป็นเหตุผลรองรับการขึ้นค่าเช่าด้วย ขอต่อสัญญาด้วยค่าเช่าเดิม
แต่ก็ไม่ได้แปลว่าจะปฏิเสธทุกอย่างได้เด็ดขาด
เจ้าของห้องเองก็มีช่องทางตามกฎหมายที่จะขอขึ้นค่าเช่าได้เหมือนกัน
สิ่งสำคัญไม่ใช่การตกใจไปตามอารมณ์ แต่คือการดูประเภทสัญญา เหตุผลที่ขอขึ้น ราคาตลาด ค่าใช้จ่ายในการทำขั้นตอน และจุดคุ้มทุน แล้วตัดสินใจอย่างใจเย็น
อย่างแรก ตรวจดูว่าเป็นสัญญาแบบ "ทั่วไป" หรือ "มีกำหนดเวลา"
สิ่งแรกที่ควรดูคือประเภทของสัญญา
พูดกว้าง ๆ การเช่าอาคารที่ญี่ปุ่นมีสองแบบ คือแบบทั่วไป (ฟุตสึชาคุยะ) กับแบบมีกำหนดเวลา (เทย์กิชาคุยะ)
สัญญาเช่าแบบทั่วไป (ฟุตสึชาคุยะ)
ที่พักให้เช่าทั่วไปส่วนใหญ่เป็นแบบนี้
ในสัญญาแบบทั่วไป แม้ครบกำหนดสัญญา เจ้าของห้องก็ปฏิเสธการต่อสัญญาได้ไม่ง่าย ๆ
การปฏิเสธต่อสัญญาต้องมี "เหตุอันสมควร" ตามที่กฎหมายยอมรับ
พูดอีกอย่างคือ สิทธิ์ของผู้เช่าในการอยู่ต่อได้รับการคุ้มครองค่อนข้างแข็งแรง
เรื่องขึ้นค่าเช่าก็เหมือนกัน แค่เจ้าของห้องพูดว่า "จะขึ้นนะ" ก็ไม่ได้ทำให้เรื่องจบ
สัญญาเช่าแบบมีกำหนดเวลา (เทย์กิชาคุยะ)
สัญญาแบบมีกำหนดเวลาคือสัญญาที่ไม่มีการต่อ
โดยหลักแล้วสัญญาจะสิ้นสุดเมื่อครบกำหนด
ถ้าอยากอยู่ต่อ จะไม่เรียกว่า "ต่อสัญญา" แต่เป็น "ทำสัญญาใหม่"
ดังนั้นพอครบกำหนด เจ้าของห้องก็พูดได้ง่ายขึ้นว่า
ถ้าจะทำสัญญาใหม่ ก็ใช้เงื่อนไขค่าเช่าใหม่
จุดนี้ต่างจากสัญญาแบบทั่วไปมาก
ในสัญญาแบบมีกำหนดเวลา ความรู้สึกแบบสัญญาทั่วไปที่ว่า "ปฏิเสธการขึ้นค่าเช่าแล้วก็อยู่ต่อได้" ใช้ไม่ได้ จึงต้องอ่านสัญญาให้ละเอียด
สัญญาแบบมีกำหนดเวลามีข้อกำหนดเรื่องการอธิบาย
สัญญาแบบมีกำหนดเวลาไม่ได้เกิดขึ้นได้เพียงเพราะเขียนไว้ในสัญญาแบบคลุมเครือ
ในคำถามคำตอบเรื่องการเช่าอาคารแบบมีกำหนดเวลาของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น ระบุว่า เจ้าของห้องควรอธิบายเป็นเอกสารว่าสัญญาไม่มีการต่ออายุ ความสัมพันธ์การเช่าสิ้นสุดแน่นอนเมื่อครบกำหนด และวันที่สัญญาสิ้นสุด เป็นต้น
นอกจากนี้ยังอธิบายด้วยว่า การอธิบายข้อสำคัญตอนเซ็นสัญญาเพียงอย่างเดียว ไม่ถือว่าเจ้าของห้องได้อธิบายล่วงหน้าสำหรับสัญญาแบบมีกำหนดเวลาแล้ว
ดังนั้นการจะรู้ว่าเป็นสัญญาแบบมีกำหนดเวลาจริงหรือไม่ ต้องตรวจสอบไม่ใช่แค่ข้อความในสัญญา แต่รวมถึงเอกสารอธิบายและขั้นตอนที่ทำด้วย
แต่สำหรับหัวข้อของบทความนี้ คือ "ขึ้นค่าเช่าตอนต่อสัญญา" จุดเริ่มต้นคือการยืนยันก่อนว่า
นี่เป็นสัญญาแบบทั่วไป หรือแบบมีกำหนดเวลา
ถ้าเป็นสัญญาทั่วไป การขึ้นค่าเช่าไม่ได้ถูกตัดสินฝ่ายเดียว
ถ้าเป็นสัญญาแบบทั่วไป เจ้าของห้องไม่สามารถขึ้นค่าเช่าเองแล้วให้มีผลได้
มาตรา 32 ของกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินและอาคารของญี่ปุ่น ระบุว่า เมื่อค่าเช่าอาคารไม่เหมาะสมแล้ว คู่สัญญาสามารถขอเพิ่มหรือลดค่าเช่าสำหรับอนาคตได้
ปัจจัยที่นำมาพิจารณา เช่น
- การเพิ่มขึ้นหรือลดลงของภาษีและภาระอื่น ๆ ของที่ดินและอาคาร
- ราคาที่ดินและอาคารที่สูงขึ้นหรือลดลง
- การเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจอื่น ๆ
- การเปรียบเทียบกับค่าเช่าอาคารลักษณะเดียวกันบริเวณใกล้เคียง
กล่าวคือ เจ้าของห้องที่จะขอขึ้นค่าเช่าต้องมีความสมเหตุสมผลบางอย่างรองรับ
แค่ "เพราะเป็นการต่อสัญญาเลยขึ้น" เป็นเหตุผลที่อ่อน
ผู้เช่ามีสิทธิ์ขอให้แสดงเหตุผลก่อนได้
ก้าวแรกพูดแค่ "ไม่ตกลง ขอดูเหตุผล" ก็พอ
เมื่อได้รับใบแจ้งขึ้นค่าเช่า ไม่จำเป็นต้องสู้ด้วยจดหมายยาว ๆ ตั้งแต่แรก
ก้าวแรกทำให้เรียบง่ายมากได้
ตอนนี้ดิฉัน/ผมยังไม่สามารถยอมรับการขึ้นค่าเช่าได้ ขอเอกสารที่เป็นเหตุผลรองรับการขึ้นค่าเช่าด้วย ขอต่อสัญญาด้วยค่าเช่าเดิม
เท่านี้ก็พอแล้ว
ไม่จำเป็นต้องพูดด้วยอารมณ์
ประเด็นสำคัญคือ
- แจ้งให้ชัดว่าไม่เห็นด้วย
- ขอเอกสารที่เป็นเหตุผล
- แสดงเจตนาว่าจะจ่ายค่าเช่าปัจจุบันต่อไป
การไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเรื่องอันตราย
แม้จะปฏิเสธการขึ้นค่าเช่า ก็ควรจ่ายค่าเช่าเดิมต่อไป
การหยุดจ่ายค่าเช่าเป็นอันตราย
ต่อให้รับการขึ้นค่าเช่าไม่ได้ การไม่จ่ายค่าเช่าเลยก็เสี่ยง
การค้างค่าเช่าจะกลายเป็นปัญหาอีกเรื่องหนึ่ง
ในสัญญาแบบทั่วไป แม้ยังไม่ได้ตกลงขึ้นค่าเช่า ก็ยังต้องจ่ายค่าเช่าเดิม
ถ้าเจ้าของห้องไม่ยอมรับเงิน ก็มีกรณีที่ควรพิจารณา "การวางทรัพย์" (เคียวตาคุ) ซึ่งคือการนำเงินไปฝากไว้ที่หน่วยงานของรัฐ
สำนักงานกิจการกฎหมายของญี่ปุ่นก็มีคำแนะนำเกี่ยวกับการวางทรัพย์เมื่อถูกปฏิเสธการรับค่าเช่า
แต่การวางทรัพย์มีขั้นตอนและเงื่อนไข ถ้าจะทำจริง ควรปรึกษาทนายความ นักเขียนเอกสารทางกฎหมาย สำนักงานกิจการกฎหมาย หรือศูนย์ผู้บริโภคก่อนจะปลอดภัยกว่า
ถ้าเจรจาไม่ลงตัว จะไปสู่การไกล่เกลี่ยและศาล
ถ้าเจ้าของห้องกับผู้เช่าตกลงเรื่องขึ้นค่าเช่าไม่ได้ ปกติจะไม่ฟ้องศาลทันที แต่จะผ่านการไกล่เกลี่ยก่อน
มาตรา 24-2 ของกฎหมายไกล่เกลี่ยคดีแพ่งของญี่ปุ่น ระบุว่า คนที่จะฟ้องเรื่องการขอเพิ่มหรือลดค่าเช่าอาคารตามมาตรา 32 ของกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินและอาคาร ต้องยื่นขอไกล่เกลี่ยก่อน
เรียกว่า "ต้องไกล่เกลี่ยก่อน"
ขั้นตอนคร่าว ๆ เป็นแบบนี้
- เจ้าของห้องแจ้งขึ้นค่าเช่า
- ผู้เช่าปฏิเสธ
- พูดคุยกันโดยใช้เอกสารเป็นฐาน
- ถ้าตกลงไม่ได้ ก็ไกล่เกลี่ย
- ถ้าไกล่เกลี่ยตกลงกันได้ ก็จบ
- ถ้าไกล่เกลี่ยก็ไม่สำเร็จ จึงฟ้องคดี
ไม่ต้องกลัวจนขวัญหายแค่ได้ยินคำว่า "ศาล"
ผู้เช่าเองก็มีความเสี่ยงต้องจ่ายส่วนต่าง
ตรงนี้ต้องระวัง
ตามมาตรา 32 ของกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินและอาคาร ระหว่างที่ยังตกลงกันไม่ได้ ผู้เช่าจ่ายเพียงจำนวนที่ตนเห็นว่าเหมาะสมก็เพียงพอ
ในหลายกรณีก็คือจ่ายค่าเช่าเดิมต่อไป
แต่ถ้าสุดท้ายศาลเห็นว่าการขึ้นค่าเช่าชอบธรรม ผู้เช่าต้องจ่ายส่วนที่ขาดพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อปี
นั่นคือ
ถ้าปฏิเสธแล้วไม่มีความเสี่ยงเลยเด็ดขาด
ไม่ใช่เรื่องจริง
ถ้าคำขอของเจ้าของห้องได้รับการยอมรับในศาล ส่วนต่างและดอกเบี้ยอาจตามมาทีหลัง
ดังนั้นผู้เช่าเองก็ไม่ควรแข็งกร้าวเกินไปโดยไม่มีเหตุผล ควรตรวจดูราคาตลาดใกล้เคียง อายุอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก ค่าเช่าในอาคารเดียวกัน และประวัติค่าเช่าที่ผ่านมา
เจ้าของห้องจะสู้ถึงศาลจริง ๆ ไหม
ตรงนี้คือสิ่งที่หลายคนสงสัย
เพื่อขึ้นค่าเช่าเดือนละ 6,000 เยน เจ้าของห้องจะยอมจ่ายค่าทนายและค่าประเมินแล้วขึ้นศาลจริงหรือ
ความรู้สึกของผมคือ ถ้าเป็นบ้านหรือห้องทั่วไปหนึ่งหน่วยที่ขึ้นเดือนละ 6,000 เยนอย่างเดียว การสู้คดีถึงที่สุดมักไม่คุ้มทางเศรษฐกิจนัก
แน่นอนว่าจะบอกว่าไม่มีทางเกิดขึ้นเลยก็ไม่ได้
แต่ถ้าดูจุดคุ้มทุน ก็จะตัดสินใจได้ใจเย็นขึ้นมาก
ค่าใช้จ่ายจริงที่จ่ายให้ศาลถูกกว่าที่คิด
อย่างแรก ถ้าดูเฉพาะค่าอากรแสตมป์ที่จ่ายให้ศาล จะพบว่าถูกมาก
ตามตารางค่าธรรมเนียมแบบย่อของศาล ถ้าทุนทรัพย์ไม่เกิน 100,000 เยน ค่าธรรมเนียมยื่นฟ้องคือ 1,000 เยน และค่าธรรมเนียมยื่นคำร้องไกล่เกลี่ยคดีแพ่งคือ 500 เยน
ตัวอย่างเช่น ถ้าขอขึ้นเดือนละ 6,000 เยน ส่วนต่างต่อปีคือประมาณ 72,000 เยน
วิธีคำนวณมูลค่าของเรื่องที่ไกล่เกลี่ยขึ้นอยู่กับแต่ละคดี แต่ถ้าเป็นการขึ้นค่าเช่าที่อยู่อาศัยจำนวนน้อย ค่าอากรที่จ่ายให้ศาลอาจน้อยมาก
นอกจากนี้ ค่าแสตมป์ไปรษณีย์และอื่น ๆ ก็ราว ๆ ไม่กี่พันเยนถึงประมาณ 10,000 เยน
กล่าวคือ ถ้ายื่นไกล่เกลี่ยเองโดยไม่ใช้ทนาย ค่าใช้จ่ายจริงของศาลอาจต่ำมาก
ดูแค่ตรงนี้ ก็แปลว่าเกณฑ์ที่เจ้าของห้องจะยื่นไกล่เกลี่ยนั้นต่ำ
สิ่งที่หนักจริง ๆ คือค่าทนาย ค่าประเมิน และเวลา
แต่สิ่งที่หนักจริง ๆ ไม่ใช่ค่าอากรของศาล
สิ่งที่หนักคือ
- ค่าทนายความ
- ค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์
- การเตรียมเอกสาร
- เวลาที่ใช้ในการไกล่เกลี่ยและขึ้นศาล
- ความยุ่งยากของบริษัทจัดการและเจ้าของห้อง
- ภาระทางใจจากการขัดแย้ง
ในการขอขึ้นค่าเช่า บางครั้งต้องมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้อง
เพราะต้องแสดงค่าเช่าที่เหมาะสม โดยดูจากราคาตลาดใกล้เคียง ผลตอบแทนของทรัพย์สิน ทำเล อายุอาคาร และที่มาของสัญญา
ถ้ารวมค่าทนายและค่าประเมิน อาจอยู่ที่หลายแสนเยน และบางกรณีเกิน 1 ล้านเยน
ถ้าเป็นแบบนั้น การขึ้นแค่เดือนละ 6,000 เยนในห้องเดียวต้องใช้เวลานานกว่าจะได้คืน
วิธีคิดเรื่องจุดคุ้มทุน
จุดคุ้มทุนของฝั่งเจ้าของห้อง ดูคร่าว ๆ ได้ด้วยสูตรนี้
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ÷ (ยอดขึ้นต่อเดือน × 12 เดือน × จำนวนห้องที่เกี่ยวข้อง)
ตัวอย่างเช่น ถ้าขึ้นเดือนละ 6,000 เยน หนึ่งห้องจะมีรายได้เพิ่มปีละ 72,000 เยน
สมมติค่าดำเนินการเป็น 300,000, 500,000 และ 1,000,000 เยน ระยะเวลาคืนทุนจะเป็นดังนี้
| ยอดที่ขึ้น | รายได้เพิ่มต่อปี | คืนทุน 300,000 เยน | คืนทุน 500,000 เยน | คืนทุน 1,000,000 เยน |
|---|---|---|---|---|
| เดือนละ 3,000 เยน | 36,000 เยน | ประมาณ 8.3 ปี | ประมาณ 13.9 ปี | ประมาณ 27.8 ปี |
| เดือนละ 6,000 เยน | 72,000 เยน | ประมาณ 4.2 ปี | ประมาณ 6.9 ปี | ประมาณ 13.9 ปี |
| เดือนละ 10,000 เยน | 120,000 เยน | ประมาณ 2.5 ปี | ประมาณ 4.2 ปี | ประมาณ 8.3 ปี |
| เดือนละ 30,000 เยน | 360,000 เยน | ประมาณ 0.8 ปี | ประมาณ 1.4 ปี | ประมาณ 2.8 ปี |
| เดือนละ 50,000 เยน | 600,000 เยน | ประมาณ 0.5 ปี | ประมาณ 0.8 ปี | ประมาณ 1.7 ปี |
พอดูแล้ว การจ้างทนายและผู้ประเมินเพียงเพื่อขึ้นเดือนละ 6,000 เยนในห้องเดียว ค่อนข้างน่าสงสัยว่าคุ้มไหม
ถ้า 300,000 เยน ก็ประมาณ 4.2 ปี ถ้า 500,000 เยน ประมาณ 6.9 ปี ถ้า 1,000,000 เยน ประมาณ 13.9 ปี
แน่นอนว่าเป็นการคำนวณแบบง่าย ๆ
แต่ก็มีประโยชน์มากในการดูว่าคุ้มทางเศรษฐกิจหรือไม่
กรณีที่เจ้าของห้องจริงจัง
แล้วเจ้าของห้องจะจริงจังถึงขั้นไกล่เกลี่ยหรือขึ้นศาลในกรณีไหนบ้าง
1. เมื่อมีผลกับหลายห้อง
หนึ่งห้องเดือนละ 6,000 เยน ก็ปีละ 72,000 เยน
แต่ถ้า 10 ห้อง ก็ปีละ 720,000 เยน ถ้า 20 ห้อง ก็ปีละ 1,440,000 เยน
พอเป็นแบบนี้ ความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจของเจ้าของห้องก็เปลี่ยนไปทันที
ดูเหมือนกำลังทะเลาะกับผู้เช่าคนเดียว แต่บางครั้งความจริงคืออยากปรับระดับค่าเช่าของทั้งอาคาร
2. เมื่อค่าเช่าไม่ขยับมาหลายปีและถูกกว่าราคาตลาดมาก
ค่าเช่าไม่เปลี่ยนมา 10 ปี 15 ปี หรือ 20 ปี
เมื่อเทียบกับราคาตลาดใกล้เคียงหรือค่าเช่าที่เปิดรับผู้เช่าใหม่ในอาคารเดียวกัน ก็ถูกลงมาก
กรณีนี้ เจ้าของห้องมีเหตุผลที่จะขอขึ้นเพื่อปรับให้ตรงกับราคาตลาด
มาตรา 32 ของกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินและอาคาร ก็ระบุว่าการเปรียบเทียบกับค่าเช่าอาคารลักษณะเดียวกันใกล้เคียงเป็นปัจจัยในการเพิ่มหรือลดค่าเช่า
3. ร้านค้าและสำนักงานที่ยอดเงินสูง
ต่างจากห้องพักอาศัยที่ขึ้นเดือนละ 6,000 เยน ร้านค้าและสำนักงานอาจต่างกันเดือนละหลายหมื่นถึงหลายแสนเยน
ขึ้นเดือนละ 50,000 เยน ก็ปีละ 600,000 เยน ขึ้นเดือนละ 100,000 เยน ก็ปีละ 1,200,000 เยน
กรณีนี้ ต่อให้ต้องจ่ายค่าทนายและค่าประเมิน ก็คืนทุนได้ง่ายกว่า
4. เมื่อมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินและราคาขาย
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ค่าเช่ารายปีมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน
ตัวอย่างเช่น แค่รายได้เพิ่มปีละ 72,000 เยน ถ้าคิดผลตอบแทน 5% แบบง่าย ๆ จะส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินราว 1,440,000 เยน
แน่นอนว่าการประเมินจริงซับซ้อนกว่านี้ แต่จากมุมของเจ้าของ ระดับค่าเช่าเกี่ยวข้องกับการขาย การกู้เงิน และผลตอบแทน
ดังนั้นมันไม่ใช่แค่เดือนละ 6,000 เยน แต่เป็นเรื่องมูลค่าทรัพย์สิน เจ้าของจึงอาจจริงจัง
5. เจ้าของห้องที่เป็นบริษัท กองทุน หรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์
สำหรับเจ้าของห้องที่เป็นบุคคลธรรมดา การจ้างทนายและผู้ประเมินเพื่อห้องเดียวเป็นภาระหนัก
แต่ถ้าเป็นบริษัทเจ้าของหรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การจัดการเรื่องไกล่เกลี่ยและคดีความอาจเป็นงานปกติ
ถ้ามีทนายที่ปรึกษาหรือความรู้ภายในองค์กร ความรู้สึกเรื่องต้นทุนก็ต่างจากเจ้าของห้องรายบุคคล
6. เมื่อใช้การไกล่เกลี่ยเป็นแรงกดดันในการเจรจา
ถึงจะไม่ค่อยตั้งใจสู้ถึงที่สุดในศาล แต่ก็อาจมีกรณีที่ยื่นไกล่เกลี่ยเพื่อกดดันผู้เช่า
เจ้าของห้องจึงแสดงท่าทีได้ว่า
เราจริงจังกับการยืนยันว่าการขึ้นครั้งนี้สมเหตุสมผล
ผลคือ แม้ไม่ได้เต็มจำนวน ก็อาจตกลงกันตรงกลาง เช่น เดือนละ 2,000, 3,000 หรือ 4,000 เยน
ความเสี่ยงที่ฝั่งผู้เช่าควรดู
ฝั่งผู้เช่าเองก็ไม่ใช่ว่าปฏิเสธการขึ้นแล้วจะชนะขาด
ความเสี่ยงที่ควรดูมีดังนี้
1. ความเสี่ยงที่สุดท้ายการขึ้นค่าเช่าได้รับการยอมรับ
ถ้าเหตุผลของเจ้าของห้องแข็งแรง การขึ้นอาจได้รับการยอมรับในการไกล่เกลี่ยหรือในศาล
ถ้าเป็นเช่นนั้น อาจเกิดส่วนที่ขาดและดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อปี
2. ความสัมพันธ์แย่ลง
การปฏิเสธการขึ้นค่าเช่าอาจทำให้ความสัมพันธ์กับเจ้าของห้องและบริษัทจัดการแย่ลง
แต่นี่เป็นการใช้สิทธิ์ที่ชอบธรรม จึงไม่จำเป็นต้องกลัวเกินไป
3. ค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้าน
ถ้าเบื่อการเจรจาค่าเช่าแล้วย้ายออก จะมีค่าขนย้าย ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นของที่ใหม่ และความยุ่งยาก
การขึ้นเดือนละ 6,000 เยนเท่ากับปีละ 72,000 เยน แต่การย้ายบ้านอาจต้องใช้หลายแสนเยน
4. ถ้าเป็นสัญญาแบบมีกำหนดเวลา อาจทำสัญญาใหม่ไม่ได้
ถ้าเป็นสัญญาแบบมีกำหนดเวลา เมื่อครบกำหนดจะกลายเป็นเรื่องของการทำสัญญาใหม่
กรณีนี้ อำนาจต่อรองของคุณต่างจากสัญญาแบบทั่วไป
5. ความยุ่งยากของการวางทรัพย์และการไกล่เกลี่ย
ถ้าเจ้าของห้องไม่ยอมรับค่าเช่าเดิม ต้องพิจารณาการวางทรัพย์
ถ้าไปถึงการไกล่เกลี่ย ก็ต้องเสียเวลาและแรง
เอกสารที่ควรดูในการเจรจาขึ้นค่าเช่า
ในการเจรจา เราดูเอกสาร ไม่ใช่อารมณ์
เอกสารที่ขอจากเจ้าของห้องได้ เช่น
- ค่าเช่าของทรัพย์สินลักษณะเดียวกันบริเวณใกล้เคียง
- ค่าเช่าที่ประกาศรับผู้เช่าในอาคารเดียวกัน
- ส่วนต่างกับค่าเช่าเดิมที่มีอยู่ในอาคารเดียวกัน
- ภาระที่เพิ่มขึ้น เช่น ภาษีทรัพย์สิน
- ค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุงที่เพิ่มขึ้น
- มีการเปลี่ยนอุปกรณ์หรือซ่อมใหญ่หรือไม่
- อายุอาคาร
- สภาพของห้อง
- ประวัติการปรับค่าเช่าที่ผ่านมา
- เหตุผลที่ใช้คำนวณยอดที่ขึ้น
ผู้เช่าเองก็ควรหาข้อมูลราคาตลาดบริเวณใกล้เคียงด้วยตัวเอง
เปรียบเทียบในย่านเดียวกัน อายุอาคารเท่ากัน ขนาดเท่ากัน สิ่งอำนวยความสะดวกเท่ากัน ระยะจากสถานีเท่ากัน
แค่พูดว่า "ราคาแถวนี้กำลังขึ้น" ไม่พอ ต้องดูภายใต้เงื่อนไขที่ใกล้เคียงกัน
ขั้นตอนการเจรจาจริง
ในทางปฏิบัติ ควรทำตามลำดับนี้
1. ตรวจสอบประเภทสัญญา
เป็นสัญญาแบบทั่วไปหรือแบบมีกำหนดเวลา
เป็นการต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่
ยืนยันเรื่องนี้ก่อน
2. ตรวจเนื้อหาของใบแจ้งขึ้นค่าเช่า
- เริ่มขึ้นเมื่อไร
- ขึ้นเท่าไร
- มีเขียนเหตุผลไว้ไหม
- ค่าต่อสัญญาและค่าส่วนกลางเปลี่ยนด้วยหรือเปล่า
- ได้รับเป็นเอกสารหรือไม่
3. ถ้าไม่เห็นด้วย ให้แจ้งอย่างชัดเจน
ตอนนี้ดิฉัน/ผมยังไม่สามารถยอมรับการขึ้นค่าเช่าได้ ขอเอกสารที่เป็นเหตุผลรองรับการขึ้นค่าเช่าด้วย ขอต่อสัญญาด้วยค่าเช่าเดิม
4. จ่ายค่าเช่าเดิมต่อไป
อย่าหยุดจ่าย
ถ้าถูกปฏิเสธการรับเงิน ให้พิจารณาการวางทรัพย์
5. ดูราคาตลาดและเหตุผล
เปรียบเทียบเอกสารของเจ้าของห้องกับราคาตลาดใกล้เคียงที่คุณหามาเอง
6. พิจารณาข้อเสนอตรงกลาง
ถ้าเหตุผลของเจ้าของห้องอ่อน ก็คงค่าเช่าเดิม
ถ้ามีเหตุผลอยู่บ้าง ก็มีทางเลือกที่จะตกลงขึ้นบางส่วนแทนที่จะเต็มจำนวน
ตัวอย่างเช่น
- เจ้าของห้องขอ +6,000 เยน
- ผู้เช่าปฏิเสธ
- ดูเอกสารที่เป็นเหตุผล
- ถ้า +2,000 เยนก็ตกลง
- หรือกลับมาคุยกันใหม่ในอีกหนึ่งปี
แบบนี้ก็เป็นทางลงได้
7. ถ้าถึงขั้นไกล่เกลี่ย ให้ยึดเอกสาร
ในการไกล่เกลี่ย เอกสารสำคัญกว่าการใช้อารมณ์
จัดระเบียบราคาตลาดใกล้เคียง สัญญา ค่าเช่าที่ผ่านมา สภาพอุปกรณ์ สภาพห้อง และเหตุผลของเจ้าของห้อง
ข้อความที่ใช้ได้
ตอบกลับครั้งแรก
ขอบคุณที่แจ้งมานะคะ/ครับ เรื่องการขึ้นค่าเช่า ตอนนี้ยังไม่สามารถตกลงได้ รบกวนขอเอกสารที่แสดงเหตุผลของการขึ้นและที่มาของการคำนวณได้ไหมคะ/ครับ ในส่วนของดิฉัน/ผม ขอต่อสัญญาด้วยค่าเช่าเดิม
ขอเอกสารที่เป็นเหตุผล
เพื่อพิจารณายอดที่ขึ้น รบกวนแชร์เอกสารที่เป็นเหตุผล เช่น ค่าเช่าของทรัพย์สินลักษณะเดียวกันใกล้เคียง ค่าเช่าในอาคารเดียวกัน ภาษีทรัพย์สินและค่าส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนอุปกรณ์หรือไม่
แสดงเจตนาจ่ายค่าเช่าเดิม
จนกว่าจะตกลงเรื่องการขึ้นค่าเช่าได้ ดิฉัน/ผมจะจ่ายค่าเช่าเดิมในฐานะจำนวนที่เหมาะสม
เสนอข้อเสนอตรงกลาง
ได้ตรวจเอกสารที่ส่งมาแล้ว แต่ตอนนี้ยังไม่สามารถยอมรับการขึ้นเต็มจำนวนได้ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาการเพิ่มขึ้นของค่าส่วนกลางในอนาคตด้วย หากขึ้นเดือนละ X เยน ก็พอพิจารณาได้
แค่พูดว่า "ไม่เอา" มันหยาบ แต่ทิศทางถูก
บนโซเชียลมีเดียมักมีการตอบกลับที่ไวรัลแบบนี้
ไม่เอา
คำตอบนี้หยาบมาก
แต่ทิศทางอาจถูกต้อง
เพราะถ้าเป็นสัญญาแบบทั่วไป การขึ้นค่าเช่าจะไม่ถูกชี้ขาดฝ่ายเดียวโดยไม่มีความยินยอมของผู้เช่า
แต่ในทางปฏิบัติ พูดต่อไปอีกหน่อยจะปลอดภัยกว่า
ไม่เอา ขอดูเหตุผล และจะจ่ายค่าเช่าเดิมต่อไป
พูดแค่ "ไม่เอา" ดูเหมือนใช้อารมณ์
พอเพิ่ม "ขอดูเหตุผล" ก็กลายเป็นเรื่องของกฎหมายและเอกสาร
สรุป ดูการขึ้นค่าเช่าจากเหตุผลและจุดคุ้มทุน
เมื่อถูกบอกว่าจะขึ้นค่าเช่า สิ่งแรกคืออย่าตระหนก
ถ้าเป็นสัญญาแบบทั่วไป เจ้าของห้องไม่สามารถชี้ขาดการขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียวได้
ก้าวแรกพูดแค่
ไม่เห็นด้วย ขอเอกสารที่เป็นเหตุผล ขอต่อสัญญาด้วยค่าเช่าเดิม
ก็พอ
แต่ถ้าเป็นสัญญาแบบมีกำหนดเวลา จะกลายเป็นเรื่องเงื่อนไขของสัญญาใหม่ จึงต้องระวัง
นอกจากนี้ ผู้เช่าเองก็มีความเสี่ยงต้องจ่ายส่วนต่าง
ถ้าสุดท้ายการขึ้นได้รับการยอมรับ อาจเกิดส่วนที่ขาดและดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อปี
เจ้าของห้องจะจริงจังถึงศาลหรือไม่ ดูจุดคุ้มทุนแล้วจะเข้าใจง่าย
ถ้าเป็นการขึ้นเดือนละ 6,000 เยนในห้องเดียว หากรวมค่าทนายและค่าประเมิน การคืนทุนอาจใช้เวลาหลายปี
ในทางกลับกัน ถ้ามีหลายห้อง ร้านค้าหรือสำนักงาน ค่าเช่าไม่ขยับมานาน ห่างจากราคาตลาด มูลค่าทรัพย์สิน หรือเจ้าของเป็นบริษัท เจ้าของห้องก็มีเหตุผลที่จะจริงจัง
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่ต้องดูคือ
- สัญญาแบบทั่วไปหรือแบบมีกำหนดเวลา
- การขึ้นค่าเช่ามีเหตุผลรองรับไหม
- เทียบกับราคาตลาดใกล้เคียงเป็นอย่างไร
- เจ้าของห้องไปถึงศาลแล้วคุ้มทางเศรษฐกิจไหม
- ความเสี่ยงที่ผู้เช่าต้องจ่ายส่วนต่างมากแค่ไหน
- มีช่องทางตกลงกันตรงกลางหรือเปล่า
การขึ้นค่าเช่าก็ไม่ได้ตัดสินกันที่ใครเสียงดังกว่า
ดูที่เหตุผลและจุดคุ้มทุน
นี่คือวิธีที่ใจเย็นที่สุด
