Cuando toca renovar el contrato de alquiler en Japón, a veces llega un aviso como este:
A partir de la próxima renovación, el alquiler subirá 6,000 yenes.
Leer eso da bastante agobio.
¿Hay que aceptarlo sin más porque es una renovación? ¿Si lo rechazas, te echan? ¿Acabará en un juicio? ¿Tiene más fuerza el propietario? ¿O la tiene el inquilino?
Voy al grano: si tienes un contrato de alquiler ordinario (en Japón, "futsu shakuya"), el propietario no puede fijar por su cuenta una subida del alquiler.
Como inquilino, puedes responder:
Por ahora no puedo aceptar una subida del alquiler. Por favor, muéstreme los documentos que la justifican. Quiero renovar con el alquiler actual.
Eso sí, no significa que puedas rechazar absolutamente cualquier cosa.
El propietario también tiene vías legales para pedir una subida.
Lo importante no es dejarse asustar por las emociones, sino mirar con calma el tipo de contrato, la justificación, los precios del mercado, el coste de los trámites y el punto de equilibrio.
Primero, comprueba si es un contrato "ordinario" o de "plazo fijo"
Lo primero que debes mirar es el tipo de contrato.
A grandes rasgos, los alquileres de inmuebles en Japón se dividen en contrato ordinario (futsu shakuya) y contrato de plazo fijo (teiki shakuya).
Contrato ordinario (futsu shakuya)
La mayoría de las viviendas de alquiler normales son de este tipo.
En un contrato ordinario, aunque termine el plazo, el propietario no puede negarse a renovar así como así.
Para negarse a renovar, necesita una "causa justificada" reconocida por la ley.
Es decir, el derecho del inquilino a seguir viviendo en la casa está muy protegido.
Con la subida del alquiler pasa lo mismo: no queda fijada solo porque el propietario diga "lo subimos".
Contrato de plazo fijo (teiki shakuya)
El contrato de plazo fijo es un contrato sin renovación.
En principio, termina cuando vence el plazo.
Si quieres seguir, ya no hay "renovación", sino un "nuevo contrato".
Por eso, cuando vence el plazo, al propietario le resulta fácil decir:
Si quiere firmar de nuevo, será con las nuevas condiciones de alquiler.
Aquí está la gran diferencia con el contrato ordinario.
En un contrato de plazo fijo no sirve la idea del contrato ordinario de "rechazo la subida y sigo viviendo aquí", así que conviene revisar bien el contrato.
El contrato de plazo fijo tiene requisitos de explicación
Un contrato de plazo fijo no es válido solo porque el contrato lo mencione de forma más o menos vaga.
En las preguntas y respuestas sobre el alquiler de edificios de plazo fijo del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, se señala que en estos contratos se espera que se explique por escrito, entre otras cosas, que el contrato no se renueva, que la relación de alquiler termina de forma definitiva al vencer el plazo y la fecha de finalización del contrato.
También se explica que la explicación de los puntos importantes que se da al firmar no basta, por sí sola, para considerar que el propietario hizo la explicación previa de un contrato de plazo fijo.
Es decir, para saber si de verdad es de plazo fijo, hay que comprobar no solo lo que dice el contrato, sino también el documento explicativo y el procedimiento seguido.
Aun así, para el tema de este artículo, "te suben el alquiler en la renovación", el punto de partida es confirmar:
¿Es un contrato ordinario o de plazo fijo?
Si es ordinario, la subida no se decide unilateralmente
En un contrato ordinario, el propietario no puede subir el alquiler por su cuenta y darlo por hecho.
El artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios de Japón establece que, cuando el alquiler de un edificio ha dejado de ser razonable, cualquiera de las partes puede pedir su aumento o reducción hacia el futuro.
Entre los factores que se tienen en cuenta están, por ejemplo:
- El aumento o la disminución de impuestos y otras cargas sobre el terreno y el edificio
- La subida o bajada del valor del terreno y del edificio
- Otros cambios en la situación económica
- La comparación con los alquileres de edificios similares de la zona
En resumen, para pedir una subida el propietario necesita algún tipo de justificación razonable.
"Es una renovación, así que lo subimos" es un argumento débil.
Como inquilino, puedes pedir primero las razones.
Tu primera jugada puede ser "No, muéstreme la justificación"
Cuando llega el aviso de subida, no hace falta empezar a pelear con una carta larguísima.
La primera respuesta puede ser muy sencilla.
Por ahora no puedo aceptar una subida del alquiler. Por favor, muéstreme los documentos que la justifican. Quiero renovar con el alquiler actual.
Con eso basta.
No hace falta decirlo con enfado.
Lo importante es:
- Dejar claro que no estás de acuerdo
- Pedir los documentos que lo justifiquen
- Mostrar que vas a seguir pagando el alquiler actual
No pagar el alquiler es peligroso.
Aunque rechaces la subida, debes seguir pagando el alquiler anterior.
Dejar de pagar es peligroso
Aunque no te convenza la subida, dejar de pagar el alquiler es peligroso.
Si no pagas, el problema pasa a ser otro.
En un contrato ordinario, aunque no hayas aceptado la subida, sigues pagando el alquiler anterior.
Si el propietario se niega a recibirlo, hay situaciones en las que se plantea la consignación judicial ("kyotaku"), que consiste en depositar el dinero en una oficina pública.
La Oficina de Asuntos Jurídicos de Japón también tiene una guía sobre la consignación cuando el propietario rechaza recibir el alquiler.
Sin embargo, la consignación tiene sus trámites y requisitos, así que si vas a hacerla, es más seguro consultar antes con un abogado, un escribano judicial, la Oficina de Asuntos Jurídicos o un centro de atención al consumidor.
Si no hay acuerdo, se pasa a la mediación y luego al juicio
Si propietario e inquilino no se ponen de acuerdo sobre la subida, normalmente no se va directo a juicio: primero viene la mediación.
El artículo 24-2 de la Ley de Mediación Civil dice que, para quien quiera demandar por una petición de aumento o reducción del alquiler de un edificio conforme al artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios, primero hay que solicitar una mediación.
Es lo que se llama "mediación previa".
A grandes rasgos, el proceso es así:
- El propietario avisa de la subida
- El inquilino la rechaza
- Hablan usando los documentos como base
- Si no llegan a un acuerdo, mediación
- Si en la mediación hay acuerdo, queda cerrado
- Si la mediación tampoco funciona, demanda
No hace falta asustarse con la palabra "juicio".
El inquilino también corre el riesgo de pagar la diferencia
Aquí hay que prestar atención.
Según el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios, mientras no haya acuerdo, el inquilino solo tiene que pagar la cantidad que considere razonable.
En la mayoría de los casos, eso significa seguir pagando el alquiler anterior.
Pero si al final un juez considera justificada la subida, el inquilino tiene que pagar lo que falta con un interés del 10 % anual.
O sea, no es cierto que
si lo rechazo, no hay ningún riesgo.
Si la petición del propietario prospera en el juicio, después pueden aparecer la diferencia y los intereses.
Por eso el inquilino tampoco debería ponerse demasiado firme sin fundamento: conviene comprobar los precios de la zona, la antigüedad del edificio, el equipamiento, los alquileres dentro del mismo edificio y la evolución del alquiler en el pasado.
¿El propietario llegaría de verdad hasta el juicio?
Esta es la duda que todos tenemos.
Por una subida de 6,000 yenes al mes, ¿pagaría de verdad un abogado y una tasación para ir a juicio?
Mi impresión es que si es una sola vivienda normal con una subida de 6,000 yenes al mes, llegar hasta el final en los tribunales muchas veces no tiene mucho sentido económico.
Por supuesto, no se puede descartar del todo.
Pero si miras el punto de equilibrio, puedes juzgarlo con mucha más calma.
Los gastos reales del tribunal son sorprendentemente bajos
Primero, si solo miras las tasas judiciales (el timbre) que se pagan al tribunal, son muy bajas.
Según la tabla orientativa de tasas de los tribunales, para una cuantía de hasta 100,000 yenes, la tasa por presentar una demanda es de 1,000 yenes y la de solicitar una mediación civil es de 500 yenes.
Por ejemplo, si se pide una subida de 6,000 yenes al mes, la diferencia anual es de unos 72,000 yenes.
Cómo se calcula la cuantía de un asunto de mediación depende del caso, pero en una subida pequeña de una vivienda, es posible que el timbre que se paga al tribunal sea muy reducido.
Además, los sellos de correo y similares cuestan entre unos pocos miles de yenes y unos 10,000 yenes.
Es decir, si alguien solicita la mediación por su cuenta, sin abogado, los gastos reales del tribunal pueden ser bastante bajos.
Visto solo así, al propietario le cuesta poco pedir una mediación.
Lo que pesa de verdad: abogado, tasación y tiempo
Pero lo que realmente pesa no es el timbre del tribunal.
Lo que pesa es:
- Los honorarios del abogado
- El coste de la tasación inmobiliaria
- Preparar la documentación
- El tiempo que llevan la mediación y el juicio
- El trabajo de la administradora de fincas y del propietario
- El desgaste emocional de una disputa
En las peticiones de aumento del alquiler, a veces interviene una tasación inmobiliaria.
Esto es porque hay que demostrar cuál es un alquiler adecuado, teniendo en cuenta los precios de la zona, la rentabilidad del inmueble, la ubicación, la antigüedad y cómo se llegó al contrato.
Con los honorarios del abogado y la tasación, el coste puede ir de varios cientos de miles de yenes a, según el caso, más de 1 millón.
Así, con solo 6,000 yenes más al mes en una vivienda, tardarías mucho en recuperar la inversión.
Cómo pensar en el punto de equilibrio
El punto de equilibrio del propietario se puede estimar más o menos con esta fórmula:
Coste del trámite ÷ (subida mensual × 12 meses × número de viviendas afectadas)
Por ejemplo, con una subida de 6,000 yenes al mes, una vivienda aporta 72,000 yenes más al año.
Si suponemos que el trámite cuesta 300,000, 500,000 o 1,000,000 de yenes, los años para recuperarlo son estos:
| Subida | Ingreso extra al año | Recuperar 300,000 yenes | Recuperar 500,000 yenes | Recuperar 1,000,000 de yenes |
|---|---|---|---|---|
| 3,000 yenes/mes | 36,000 yenes | unos 8.3 años | unos 13.9 años | unos 27.8 años |
| 6,000 yenes/mes | 72,000 yenes | unos 4.2 años | unos 6.9 años | unos 13.9 años |
| 10,000 yenes/mes | 120,000 yenes | unos 2.5 años | unos 4.2 años | unos 8.3 años |
| 30,000 yenes/mes | 360,000 yenes | unos 0.8 años | unos 1.4 años | unos 2.8 años |
| 50,000 yenes/mes | 600,000 yenes | unos 0.5 años | unos 0.8 años | unos 1.7 años |
Viendo esto, recurrir a abogados y tasadores solo para subir 6,000 yenes al mes en una vivienda es bastante dudoso.
Con 300,000 yenes, unos 4.2 años. Con 500,000 yenes, unos 6.9 años. Con 1,000,000 de yenes, unos 13.9 años.
Claro, es un cálculo sencillo.
Pero sirve mucho para ver si tiene sentido económico.
Cuándo el propietario se lo toma en serio
Entonces, ¿en qué casos un propietario se lo tomaría en serio hasta llegar a la mediación o al juicio?
1. Cuando afecta a varias viviendas
Con 6,000 yenes al mes en una vivienda, son 72,000 yenes al año.
Pero con 10 viviendas, son 720,000 yenes al año. Con 20, son 1,440,000 yenes al año.
Entonces los números del propietario cambian de golpe.
Aunque parezca una disputa con un solo inquilino, a veces en realidad quiere subir el nivel de alquileres de todo el edificio.
2. Cuando el alquiler lleva años congelado y está muy por debajo del mercado
Llevan 10, 15 o 20 años sin tocar el alquiler.
Comparado con los precios de la zona y con lo que se pide por las viviendas nuevas del mismo edificio, ha quedado bastante barato.
En ese caso, el propietario tiene motivos para pedir una subida y corregir el alquiler hasta el nivel del mercado.
El artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios también incluye la comparación con los alquileres de edificios similares de la zona como factor para subir o bajar el alquiler.
3. Locales comerciales y oficinas, donde las cantidades son grandes
A diferencia de los 6,000 yenes al mes de una vivienda, en locales y oficinas puede haber diferencias de decenas de miles o incluso cientos de miles de yenes al mes.
Una subida de 50,000 yenes al mes son 600,000 yenes al año. Una subida de 100,000 yenes al mes son 1,200,000 yenes al año.
En ese caso, aunque haya que pagar abogado y tasación, es más fácil recuperarlo.
4. Cuando afecta al valor o al precio de venta del inmueble
En los inmuebles de inversión, el alquiler anual influye en el valor de la propiedad.
Por ejemplo, incluso 72,000 yenes más al año, con una rentabilidad del 5 %, supone en un cálculo simple un efecto de unos 1,440,000 yenes en el valor del inmueble.
Por supuesto, la valoración real es más complicada, pero para el propietario, el nivel de alquileres está ligado a la venta, a la financiación y a la rentabilidad.
Por eso no son solo 6,000 yenes al mes: puede convertirse en una cuestión de valor del inmueble y entonces el propietario se lo toma en serio.
5. Propietarios que son empresas, fondos o inmobiliarias
Para un propietario particular, contratar abogado y tasador por una sola vivienda es una carga pesada.
Pero una empresa propietaria o una inmobiliaria puede llevar mediaciones y juicios como parte de su negocio habitual.
Si tienen un abogado asesor o experiencia interna, su idea del coste es distinta a la de un particular.
6. Cuando usan la mediación como presión para negociar
Aunque tengan poca intención de llegar hasta el final en los tribunales, también puede haber casos en que soliciten la mediación para presionar al inquilino.
Así, el propietario puede mostrar esta actitud:
Defendemos en serio que esta subida es razonable.
Como resultado, aunque no consigan la cantidad completa, a veces se llega a un acuerdo intermedio, como 2,000, 3,000 o 4,000 yenes al mes.
Los riesgos que debe mirar el inquilino
El inquilino tampoco gana por completo solo por rechazar la subida.
Estos son los riesgos que conviene mirar.
1. El riesgo de que al final se acepte la subida
Si los argumentos del propietario son sólidos, la subida puede reconocerse en la mediación o en el juicio.
En ese caso, pueden surgir la diferencia y un interés del 10 % anual.
2. Peor relación
Rechazar la subida puede deteriorar la relación con el propietario y con la administradora.
Aun así, es un ejercicio legítimo de tus derechos, así que no hace falta tener demasiado miedo.
3. El coste de mudarse
Si decides irte porque negociar el alquiler te da pereza, tendrás los gastos de la mudanza, los costes iniciales y las molestias.
Una subida de 6,000 yenes al mes son 72,000 yenes al año, pero una mudanza puede costar varios cientos de miles de yenes.
4. Si es de plazo fijo, el riesgo de no poder firmar un nuevo contrato
En un contrato de plazo fijo, al vencer el plazo se trata de un nuevo contrato.
En ese caso, tu poder de negociación es distinto al de un contrato ordinario.
5. La molestia de la consignación o la mediación
Si el propietario no acepta el alquiler anterior, tendrás que considerar la consignación.
Si se pasa a la mediación, lleva tiempo y esfuerzo.
Documentos que mirar al negociar una subida
En una negociación sobre la subida, se miran documentos, no emociones.
Estos son ejemplos de lo que puedes pedirle al propietario.
- Alquileres de viviendas similares de la zona
- Precios de las viviendas que se anuncian en el mismo edificio
- La diferencia con los alquileres actuales dentro del mismo edificio
- El aumento de impuestos como el de bienes inmuebles
- El aumento de los gastos de administración y de reparaciones
- Si hubo renovación de equipamiento o reformas importantes
- La antigüedad del edificio
- El estado del inmueble
- El historial de actualizaciones del alquiler
- La base del cálculo de la subida
Como inquilino, también conviene que investigues tú mismo los precios de la zona.
Compara con la misma zona, la misma antigüedad, la misma superficie, el mismo equipamiento y la misma distancia a la estación.
No basta con decir "los precios de la zona están subiendo": hay que comparar en condiciones parecidas.
Pasos prácticos para negociar
En la práctica, conviene seguir este orden.
1. Comprueba el tipo de contrato
¿Ordinario o de plazo fijo?
¿Es una renovación o un nuevo contrato?
Empieza confirmando esto.
2. Revisa el contenido del aviso de subida
- Desde cuándo sube
- Cuánto sube
- Si indica la justificación
- Si cambian también la tasa de renovación o los gastos de administración
- Si llegó por escrito
3. Si no estás de acuerdo, díselo claramente
Por ahora no puedo aceptar una subida del alquiler. Por favor, muéstreme los documentos que la justifican. Quiero renovar con el alquiler actual.
4. Sigue pagando el alquiler anterior
No dejes de pagar.
Si se niegan a recibirlo, considera la consignación.
5. Mira los precios del mercado y la justificación
Compara los documentos del propietario con los precios de la zona que hayas investigado tú.
6. Considera una propuesta intermedia
Si la justificación del propietario es débil, el alquiler se queda como está.
Si tiene cierto fundamento, también puedes optar por acordar una subida parcial en lugar de la completa.
Por ejemplo:
- El propietario pide +6,000 yenes
- El inquilino rechaza
- Se revisan los documentos
- Se acepta +2,000 yenes
- O se vuelve a hablar dentro de un año
Esa también es una forma de acabar.
7. Si llega a la mediación, apóyate en documentos
En la mediación cuentan más los documentos que los argumentos emocionales.
Ten ordenados los precios de la zona, el contrato, los alquileres pasados, el estado del equipamiento, el estado del inmueble y la justificación del propietario.
Frases que puedes usar
Primera respuesta
Gracias por su mensaje. Sobre la subida del alquiler, por ahora no puedo aceptarla. ¿Podría mostrarme el motivo de la subida y los documentos en los que se basa el cálculo? Por mi parte, quiero renovar con el alquiler anterior.
Para pedir los documentos
Para estudiar el importe de la subida, le ruego que me envíe los documentos que la justifican: alquileres de viviendas similares de la zona, alquileres dentro del mismo edificio, aumento de impuestos y gastos de administración, si se ha renovado el equipamiento, etc.
Para mostrar que pagarás el alquiler anterior
Hasta que lleguemos a un acuerdo sobre la subida, pagaré el alquiler anterior como importe adecuado.
Para ofrecer una propuesta intermedia
He revisado los documentos que me ha enviado, pero por ahora no puedo aceptar la subida completa. Sin embargo, teniendo en cuenta también el futuro aumento de los gastos de administración, podría considerar una subida de X yenes al mes.
Decir solo "no" es tosco, pero va por buen camino
En redes sociales se hacen virales respuestas como esta:
No.
Es una respuesta bastante tosca.
Pero la dirección puede ser la correcta.
Porque en un contrato ordinario, la subida no queda fijada de forma unilateral sin el consentimiento del inquilino.
Eso sí, en la práctica es más seguro llegar a decir:
No. Muéstreme la justificación. Seguiré pagando el alquiler anterior.
Con solo "no", parece una reacción emocional.
Si añades "muéstreme la justificación", pasa a ser una conversación sobre la ley y los documentos.
Resumen: una subida de alquiler se mide por la justificación y el punto de equilibrio
Si te dicen que te suben el alquiler, lo primero es no agobiarte.
En un contrato ordinario, el propietario no puede fijar la subida por su cuenta.
Tu primera jugada puede ser:
No estoy de acuerdo. Por favor, deme los documentos que lo justifican. Quiero renovar con el alquiler anterior.
Eso sí, si es un contrato de plazo fijo, se trata de las condiciones de un nuevo contrato, así que hay que tener cuidado.
Además, el inquilino también corre el riesgo de pagar la diferencia.
Si al final se reconoce la subida, pueden surgir lo que falta más un interés del 10 % anual.
Si el propietario va en serio hasta el juicio es fácil de entender mirando el punto de equilibrio.
Con 6,000 yenes más al mes en una sola vivienda, si se suman los honorarios del abogado y la tasación, recuperar el coste puede llevar varios años.
En cambio, si hay varias viviendas, locales u oficinas, años sin subir, una gran distancia con el mercado, valor del inmueble o un propietario empresarial, el propietario puede tener motivos para ir en serio.
Al final, esto es lo que hay que mirar:
- ¿Contrato ordinario o de plazo fijo?
- ¿Hay una justificación para la subida?
- ¿Cómo se compara con los precios de la zona?
- ¿Tiene sentido económico que el propietario vaya a juicio?
- ¿Qué tan grande es el riesgo del inquilino de pagar la diferencia?
- ¿Hay margen para un acuerdo intermedio?
Una subida de alquiler tampoco se decide por quién grita más fuerte.
Se mira por la justificación y el punto de equilibrio.
Esa es la forma más serena de afrontarlo.
