Wenn in Japan der Mietvertrag verlängert werden soll, flattert manchmal so eine Mitteilung ins Haus:
Ab der nächsten Verlängerung steigt die Miete um 6,000 Yen.
Da bekommt man erst mal Herzklopfen.
Muss man sich fügen, weil es eine Verlängerung ist? Muss man ausziehen, wenn man ablehnt? Landet das vor Gericht? Sitzt der Vermieter am längeren Hebel? Oder doch der Mieter?
Vorab die Kurzfassung: Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag (in Japan „futsu shakuya“) kann der Vermieter eine Mieterhöhung nicht einseitig festlegen.
Als Mieter kannst du sagen:
Einer Mieterhöhung kann ich derzeit nicht zustimmen. Bitte legen Sie mir die Unterlagen vor, die die Erhöhung begründen. Ich möchte zur bisherigen Miete verlängern.
Das heißt aber nicht, dass du alles pauschal ablehnen kannst.
Auch der Vermieter hat einen rechtlichen Weg, eine Mieterhöhung zu verlangen.
Wichtig ist nicht, sich von Gefühlen verunsichern zu lassen, sondern in Ruhe auf Vertragsart, Begründung, Marktpreise, Verfahrenskosten und Break-even-Punkt zu schauen.
Zuerst prüfen: „gewöhnlicher“ oder „befristeter“ Mietvertrag?
Als Erstes schaust du dir die Vertragsart an.
Grob gesagt gibt es bei der Gebäudemiete in Japan den gewöhnlichen Mietvertrag (futsu shakuya) und den befristeten Mietvertrag (teiki shakuya).
Gewöhnlicher Mietvertrag (futsu shakuya)
Die meisten normalen Mietwohnungen laufen so.
Beim gewöhnlichen Mietvertrag kann der Vermieter die Verlängerung auch nach Ablauf der Vertragszeit nicht einfach verweigern.
Für eine Ablehnung braucht er einen vom Gesetz anerkannten „berechtigten Grund“.
Das Recht des Mieters, weiter in der Wohnung zu bleiben, ist also ziemlich stark geschützt.
Bei Mieterhöhungen ist es genauso: Sie steht nicht fest, nur weil der Vermieter „wir erhöhen“ sagt.
Befristeter Mietvertrag (teiki shakuya)
Der befristete Mietvertrag ist ein Vertrag ohne Verlängerung.
Grundsätzlich endet er mit Ablauf der Frist.
Wer bleiben will, „verlängert“ nicht, sondern schließt einen „neuen Vertrag“.
Deshalb fällt es dem Vermieter nach Fristablauf leicht zu sagen:
Wenn Sie neu abschließen wollen, gelten die neuen Mietkonditionen.
Hier liegt der große Unterschied zum gewöhnlichen Mietvertrag.
Beim befristeten Vertrag funktioniert das Gefühl aus dem gewöhnlichen Mietvertrag – „ich lehne die Erhöhung ab und wohne trotzdem weiter“ – nicht, deshalb solltest du den Vertrag genau prüfen.
Beim befristeten Mietvertrag gibt es Erklärungspflichten
Ein befristeter Mietvertrag kommt nicht schon dadurch zustande, dass er im Vertrag irgendwie so angedeutet ist.
In den Fragen und Antworten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur befristeten Gebäudemiete heißt es, dass der Vermieter schriftlich darauf hinweisen soll, unter anderem dass der Vertrag nicht verlängert wird, dass das Mietverhältnis mit Fristablauf endgültig endet, und auf das Datum des Vertragsendes.
Außerdem wird erklärt, dass die Erläuterung wichtiger Punkte beim Vertragsabschluss allein nicht als die vorherige Erklärung des Vermieters zum befristeten Mietvertrag gilt.
Ob wirklich ein befristeter Mietvertrag vorliegt, musst du also nicht nur anhand der Angaben im Vertrag prüfen, sondern auch anhand des Erklärungsdokuments und des Ablaufs.
Für das Thema dieses Artikels, „Mieterhöhung bei der Verlängerung“, ist der Ausgangspunkt aber zunächst, zu klären:
Ist es ein gewöhnlicher oder ein befristeter Mietvertrag?
Beim gewöhnlichen Mietvertrag wird die Erhöhung nicht einseitig festgelegt
Beim gewöhnlichen Mietvertrag kann der Vermieter die Miete nicht einfach erhöhen und die Sache damit für erledigt erklären.
Artikel 32 des japanischen Gesetzes über die Miete von Grundstücken und Gebäuden besagt: Wenn die Miete für ein Gebäude unangemessen geworden ist, kann jede Partei für die Zukunft eine Erhöhung oder Senkung der Miete verlangen.
Berücksichtigt werden zum Beispiel:
- Steigende oder sinkende Steuern und sonstige Lasten für Grundstück und Gebäude
- Steigende oder fallende Preise für Grundstück und Gebäude
- Sonstige Veränderungen der wirtschaftlichen Lage
- Der Vergleich mit den Mieten ähnlicher Gebäude in der Umgebung
Wer als Vermieter eine Erhöhung verlangt, braucht also irgendeine nachvollziehbare Begründung.
„Es ist eine Verlängerung, also erhöhen wir“ ist ein schwaches Argument.
Als Mieter darfst du zuerst die Begründung verlangen.
Der erste Schritt darf einfach lauten: „Nein, bitte belegen Sie das“
Wenn die Mitteilung über die Mieterhöhung kommt, musst du nicht gleich mit einem langen Brief in den Kampf ziehen.
Der erste Schritt kann sehr schlicht sein.
Einer Mieterhöhung kann ich derzeit nicht zustimmen. Bitte legen Sie mir die Unterlagen vor, die die Erhöhung begründen. Ich möchte zur bisherigen Miete verlängern.
Das reicht.
Du musst nicht emotional werden.
Die wichtigen Punkte:
- Klar sagen, dass du nicht zustimmst
- Die Begründungsunterlagen verlangen
- Zeigen, dass du die bisherige Miete weiterzahlen willst
Die Miete nicht zu zahlen ist gefährlich.
Auch wenn du die Erhöhung ablehnst, solltest du die bisherige Miete weiterzahlen.
Die Zahlung einzustellen ist gefährlich
Auch wenn du die Erhöhung nicht akzeptieren kannst: Die Miete gar nicht mehr zu zahlen, ist riskant.
Mietrückstand ist ein ganz anderes Problem.
Beim gewöhnlichen Mietvertrag zahlst du die bisherige Miete weiter, auch wenn du der Erhöhung nicht zugestimmt hast.
Nimmt der Vermieter das Geld nicht an, kommt unter Umständen die Hinterlegung („kyotaku“) in Frage, also die Einzahlung des Geldes bei einer staatlichen Stelle.
Auch das japanische Justizamt für Rechtsangelegenheiten erklärt die Hinterlegung für den Fall, dass die Annahme der Miete verweigert wird.
Die Hinterlegung hat aber eigene Verfahren und Voraussetzungen. Wenn du sie tatsächlich nutzen willst, ist es sicherer, vorher einen Anwalt, einen Rechtsschreiber, das Justizamt oder eine Verbraucherberatung zu fragen.
Wenn das Gespräch nichts bringt, folgen Schlichtung und dann Gericht
Wenn sich Vermieter und Mieter über die Erhöhung nicht einigen, geht es normalerweise nicht gleich vor Gericht, sondern zuerst in die Schlichtung.
Artikel 24-2 des japanischen Zivilschlichtungsgesetzes besagt: Wer wegen eines Verlangens nach Erhöhung oder Senkung der Gebäudemiete nach Artikel 32 des Gesetzes über die Miete von Grundstücken und Gebäuden klagen will, muss zuerst eine Schlichtung beantragen.
Das nennt man „Schlichtung vor Klage“.
Der Ablauf sieht grob so aus:
- Der Vermieter kündigt die Mieterhöhung an
- Der Mieter lehnt ab
- Man spricht anhand der Begründungsunterlagen miteinander
- Ohne Einigung: Schlichtung
- Gelingt die Schlichtung, ist die Sache erledigt
- Scheitert auch die Schlichtung, folgt die Klage
Du musst nicht gleich erschrecken, wenn das Wort „Gericht“ fällt.
Auch Mieter riskieren, die Differenz nachzahlen zu müssen
Hier ist Vorsicht geboten.
Nach Artikel 32 des Gesetzes über die Miete von Grundstücken und Gebäuden genügt es, solange keine Einigung vorliegt, wenn der Mieter den Betrag zahlt, den er für angemessen hält.
In den meisten Fällen heißt das: die bisherige Miete weiterzahlen.
Hält das Gericht die Erhöhung am Ende aber für berechtigt, muss der Mieter den Fehlbetrag samt 10 % Zinsen pro Jahr nachzahlen.
Es stimmt also nicht, dass
Ablehnen garantiert ohne Risiko ist.
Wird das Verlangen des Vermieters vor Gericht anerkannt, können Differenz und Zinsen nachträglich anfallen.
Deshalb sollten auch Mieter nicht ohne Grundlage zu forsch auftreten, sondern Marktpreise in der Umgebung, Alter des Gebäudes, Ausstattung, Mieten im selben Haus und den bisherigen Mietverlauf prüfen.
Geht der Vermieter wirklich bis vor Gericht?
Das ist die Frage, die einen umtreibt.
Würde ein Vermieter für 6,000 Yen im Monat wirklich Anwalt und Gutachter bezahlen und vor Gericht ziehen?
Mein Eindruck: Bei einer einzelnen normalen Wohnung und nur 6,000 Yen Erhöhung im Monat lohnt es sich wirtschaftlich oft nicht besonders, bis zum Ende zu prozessieren.
Ausschließen kann man es natürlich nicht.
Wenn man aber auf den Break-even-Punkt schaut, lässt sich das viel gelassener beurteilen.
Die tatsächlichen Gerichtskosten sind überraschend niedrig
Zunächst: Wenn man nur die Gerichtsgebühren (die Stempelkosten) betrachtet, sind sie sehr niedrig.
Laut der Kurzübersicht der Gerichtsgebühren kostet die Einreichung einer Klage bei einem Streitwert bis 100,000 Yen 1,000 Yen, und der Antrag auf eine zivilrechtliche Schlichtung kostet 500 Yen.
Verlangt der Vermieter zum Beispiel 6,000 Yen mehr im Monat, beträgt die Differenz pro Jahr etwa 72,000 Yen.
Wie der Wert einer Schlichtungssache berechnet wird, hängt vom Fall ab, aber bei einer kleinen Mieterhöhung für eine Wohnung dürften die Gerichtsgebühren selbst sehr gering sein.
Dazu kommen Porto und Ähnliches mit einigen tausend bis etwa 10,000 Yen.
Wer die Schlichtung selbst, ohne Anwalt, beantragt, kommt also bei den tatsächlichen Gerichtskosten oft sehr günstig davon.
Allein davon aus betrachtet ist die Hürde für den Vermieter, eine Schlichtung zu beantragen, niedrig.
Was wirklich schwer wiegt: Anwalt, Gutachten und Zeit
Aber was wirklich schwer wiegt, sind nicht die Gerichtsgebühren.
Schwer wiegen:
- Anwaltskosten
- Kosten für ein Immobiliengutachten
- Das Zusammenstellen von Unterlagen
- Die Zeit für Schlichtung und Prozess
- Der Aufwand für Hausverwaltung und Vermieter
- Die psychische Belastung durch den Streit
Bei Mieterhöhungsverlangen kommt manchmal ein Immobiliengutachten ins Spiel.
Denn es muss eine angemessene Miete dargelegt werden, unter Berücksichtigung der Marktpreise in der Umgebung, der Rentabilität der Immobilie, der Lage, des Gebäudealters und der Vertragsgeschichte.
Mit Anwalts- und Gutachterkosten kann es bei mehreren hunderttausend Yen losgehen und je nach Fall über 1 Million Yen hinausgehen.
Dann dauert es bei nur 6,000 Yen mehr im Monat für eine Wohnung lange, bis sich das amortisiert.
Wie man den Break-even-Punkt betrachtet
Der Break-even-Punkt auf Vermieterseite lässt sich grob mit dieser Formel abschätzen:
Verfahrenskosten ÷ (monatliche Erhöhung × 12 Monate × Zahl der betroffenen Wohnungen)
Bei einer Erhöhung um 6,000 Yen im Monat bringt eine Wohnung zum Beispiel 72,000 Yen mehr pro Jahr.
Nimmt man Verfahrenskosten von 300,000, 500,000 oder 1,000,000 Yen an, ergeben sich diese Amortisationszeiten:
| Erhöhung | Mehreinnahmen pro Jahr | 300,000 Yen wieder drin | 500,000 Yen wieder drin | 1,000,000 Yen wieder drin |
|---|---|---|---|---|
| 3,000 Yen/Monat | 36,000 Yen | etwa 8.3 Jahre | etwa 13.9 Jahre | etwa 27.8 Jahre |
| 6,000 Yen/Monat | 72,000 Yen | etwa 4.2 Jahre | etwa 6.9 Jahre | etwa 13.9 Jahre |
| 10,000 Yen/Monat | 120,000 Yen | etwa 2.5 Jahre | etwa 4.2 Jahre | etwa 8.3 Jahre |
| 30,000 Yen/Monat | 360,000 Yen | etwa 0.8 Jahre | etwa 1.4 Jahre | etwa 2.8 Jahre |
| 50,000 Yen/Monat | 600,000 Yen | etwa 0.5 Jahre | etwa 0.8 Jahre | etwa 1.7 Jahre |
Wie man sieht, ist es ziemlich fragwürdig, für 6,000 Yen im Monat bei einer einzigen Wohnung Anwalt und Gutachter einzuschalten.
Bei 300,000 Yen sind es etwa 4.2 Jahre. Bei 500,000 Yen etwa 6.9 Jahre. Bei 1,000,000 Yen etwa 13.9 Jahre.
Natürlich ist das eine einfache Rechnung.
Aber sie hilft sehr, die wirtschaftliche Vernunft einzuschätzen.
Wann der Vermieter es ernst meint
Wann wird ein Vermieter also so ernst, dass er bis zur Schlichtung oder vor Gericht geht?
1. Wenn es mehrere Wohnungen betrifft
6,000 Yen im Monat bei einer Wohnung sind 72,000 Yen im Jahr.
Bei 10 Wohnungen sind es aber 720,000 Yen im Jahr. Bei 20 Wohnungen 1,440,000 Yen im Jahr.
Dann verändert sich die Wirtschaftlichkeit für den Vermieter schlagartig.
Auch wenn es aussieht, als streite er mit einem einzigen Mieter, geht es manchmal in Wahrheit darum, das Mietniveau des ganzen Hauses anzuheben.
2. Wenn die Miete seit Jahren unverändert und deutlich unter Marktniveau ist
Die Miete hat sich seit 10, 15 oder 20 Jahren nicht verändert.
Im Vergleich zu den Preisen in der Umgebung oder zu den Angebotsmieten im selben Haus ist sie ziemlich günstig geworden.
Dann hat der Vermieter einen Grund, eine Erhöhung zur Angleichung an den Markt zu verlangen.
Auch nach Artikel 32 des Gesetzes über die Miete von Grundstücken und Gebäuden ist der Vergleich mit den Mieten ähnlicher Gebäude in der Umgebung ein Faktor für Erhöhung oder Senkung der Miete.
3. Läden und Büros, wo es um mehr Geld geht
Anders als die 6,000 Yen im Monat bei einer Wohnung können bei Läden und Büros Unterschiede von mehreren zehntausend bis mehreren hunderttausend Yen im Monat entstehen.
50,000 Yen mehr im Monat sind 600,000 Yen im Jahr. 100,000 Yen mehr im Monat sind 1,200,000 Yen im Jahr.
Dann holt man Anwalts- und Gutachterkosten leichter wieder rein.
4. Wenn es den Wert oder den Verkaufspreis der Immobilie beeinflusst
Bei Renditeobjekten wirkt sich die Jahresmiete auf den Wert der Immobilie aus.
Zum Beispiel haben selbst 72,000 Yen Mehreinnahmen pro Jahr bei einer Rendite von 5 % in der einfachen Rechnung einen Effekt von etwa 1,440,000 Yen auf den Immobilienwert.
Natürlich ist die echte Bewertung komplizierter, aber aus Sicht des Vermieters hängt das Mietniveau mit Verkauf, Finanzierung und Rendite zusammen.
Deshalb geht es nicht nur um 6,000 Yen im Monat, sondern um den Wert der Immobilie, und der Vermieter kann es ernst meinen.
5. Wenn der Vermieter eine Firma, ein Fonds oder ein Immobilienunternehmen ist
Für einen privaten Vermieter ist es eine Belastung, wegen einer einzelnen Wohnung Anwalt und Gutachter zu beauftragen.
Eine Eigentümergesellschaft oder ein Immobilienunternehmen führt Schlichtungen und Prozesse aber unter Umständen als normales Geschäft.
Mit einem Vertragsanwalt oder internem Know-how ist das Kostengefühl anders als bei einem privaten Vermieter.
6. Wenn die Schlichtung als Druckmittel in der Verhandlung genutzt wird
Auch wenn kaum Absicht besteht, bis zum Ende vor Gericht zu gehen, kann es vorkommen, dass jemand eine Schlichtung beantragt, um den Mieter unter Druck zu setzen.
Der Vermieter kann so zeigen:
Wir halten diese Erhöhung ernsthaft für angemessen.
Das Ergebnis: Auch wenn nicht der volle Betrag herauskommt, einigt man sich manchmal auf einen Mittelweg, etwa 2,000, 3,000 oder 4,000 Yen im Monat.
Risiken, auf die Mieter achten sollten
Auch für Mieter ist die Ablehnung der Erhöhung kein vollständiger Sieg.
Das sind die Risiken, die man im Blick haben sollte.
1. Das Risiko, dass die Erhöhung am Ende anerkannt wird
Sind die Gründe des Vermieters stark, kann die Erhöhung in der Schlichtung oder vor Gericht anerkannt werden.
Dann können der Fehlbetrag und 10 % Zinsen pro Jahr anfallen.
2. Ein schlechteres Verhältnis
Die Ablehnung der Erhöhung kann das Verhältnis zu Vermieter und Hausverwaltung verschlechtern.
Es ist aber die berechtigte Ausübung eines Rechts, also musst du nicht übermäßig Angst haben.
3. Umzugskosten
Wenn du ausziehst, weil dir die Mietverhandlung zu lästig ist, entstehen Umzugskosten, Anfangskosten für die neue Wohnung und Mühe.
Eine Erhöhung um 6,000 Yen im Monat sind 72,000 Yen im Jahr, aber ein Umzug kann mehrere hunderttausend Yen kosten.
4. Beim befristeten Vertrag: das Risiko, keinen neuen Vertrag zu bekommen
Beim befristeten Mietvertrag geht es nach Fristablauf um einen neuen Vertrag.
In diesem Fall ist deine Verhandlungsposition eine andere als beim gewöhnlichen Mietvertrag.
5. Der Aufwand von Hinterlegung und Schlichtung
Nimmt der Vermieter die bisherige Miete nicht an, musst du die Hinterlegung in Betracht ziehen.
Geht es in die Schlichtung, kostet das Zeit und Mühe.
Unterlagen, die man in der Mieterhöhungsverhandlung prüft
In der Verhandlung schaut man auf Unterlagen, nicht auf Gefühle.
Das sind Beispiele für Unterlagen, die du vom Vermieter verlangen kannst.
- Mieten vergleichbarer Objekte in der Umgebung
- Angebotsmieten im selben Haus
- Der Unterschied zu den bestehenden Mieten im selben Haus
- Gestiegene Lasten wie Grundsteuer
- Gestiegene Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
- Ob Ausstattung erneuert oder größere Sanierungen durchgeführt wurden
- Alter des Gebäudes
- Zustand der Immobilie
- Bisherige Mietanpassungen
- Die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Erhöhung
Als Mieter solltest du auch selbst die Marktpreise der Umgebung recherchieren.
Vergleiche gleiche Gegend, gleiches Baujahr, gleiche Größe, gleiche Ausstattung und gleiche Entfernung zum Bahnhof.
„Die Preise hier steigen“ allein reicht nicht; man muss unter ähnlichen Bedingungen vergleichen.
Die praktischen Verhandlungsschritte
In der Praxis bewährt sich diese Reihenfolge.
1. Vertragsart prüfen
Gewöhnlich oder befristet?
Verlängerung oder neuer Vertrag?
Das klärst du zuerst.
2. Inhalt der Mitteilung prüfen
- Ab wann steigt die Miete
- Um wie viel
- Ist eine Begründung angegeben
- Ändern sich auch die Verlängerungsgebühr und die Nebenkosten
- Kam die Mitteilung schriftlich
3. Wenn du nicht zustimmst, sag es deutlich
Einer Mieterhöhung kann ich derzeit nicht zustimmen. Bitte legen Sie mir die Unterlagen vor, die die Erhöhung begründen. Ich möchte zur bisherigen Miete verlängern.
4. Die bisherige Miete weiterzahlen
Die Zahlung nicht einstellen.
Wird die Annahme verweigert, die Hinterlegung in Betracht ziehen.
5. Marktpreise und Begründung prüfen
Vergleiche die Unterlagen des Vermieters mit den Marktpreisen in der Umgebung, die du selbst recherchiert hast.
6. Einen Mittelweg erwägen
Ist die Begründung des Vermieters schwach, bleibt die Miete, wie sie ist.
Hat sie einiges Gewicht, kannst du auch statt der vollen Summe eine teilweise Erhöhung vereinbaren.
Zum Beispiel:
- Der Vermieter verlangt +6,000 Yen
- Der Mieter lehnt ab
- Man sieht sich die Begründungsunterlagen an
- Bei +2,000 Yen stimmt man zu
- Oder man verhandelt in einem Jahr neu
So kann es auch ausgehen.
7. Wenn es in die Schlichtung geht, auf Unterlagen setzen
In der Schlichtung zählen Unterlagen mehr als emotionale Argumente.
Ordne Marktpreise in der Umgebung, Vertrag, frühere Mieten, Zustand der Ausstattung, Zustand der Immobilie und die Begründung des Vermieters.
Formulierungen zum Verwenden
Erste Antwort
Vielen Dank für Ihre Nachricht. Zur Mieterhöhung: Dieser kann ich derzeit nicht zustimmen. Könnten Sie mir bitte die Gründe der Erhöhung und die Unterlagen zur Berechnung zeigen? Ich möchte meinerseits zur bisherigen Miete verlängern.
Begründungsunterlagen verlangen
Um die Höhe der Erhöhung zu prüfen, bitte ich Sie um die zugrunde liegenden Unterlagen, etwa Mieten vergleichbarer Objekte in der Umgebung, Mieten im selben Haus, gestiegene Grundsteuer und Nebenkosten sowie Angaben dazu, ob Ausstattung erneuert wurde.
Bereitschaft zeigen, die bisherige Miete zu zahlen
Bis wir uns über die Mieterhöhung geeinigt haben, zahle ich die bisherige Miete als angemessenen Betrag.
Einen Mittelweg vorschlagen
Ich habe die von Ihnen vorgelegten Unterlagen geprüft, kann der vollen Erhöhung derzeit aber nicht zustimmen. Unter Berücksichtigung der künftig steigenden Nebenkosten käme für mich jedoch eine Erhöhung um X Yen im Monat in Frage.
Nur „Nein“ zu sagen ist grob, aber die Richtung stimmt
In sozialen Netzwerken werden Antworten wie diese gern geteilt:
Nein.
Diese Antwort ist ziemlich grob.
Die Richtung kann aber stimmen.
Denn beim gewöhnlichen Mietvertrag steht eine Erhöhung nicht einseitig und ohne Zustimmung des Mieters fest.
In der Praxis ist es jedoch sicherer, noch weiterzugehen und zu sagen:
Nein. Bitte belegen Sie das. Die bisherige Miete zahle ich weiter.
Mit einem bloßen „Nein“ wirkt es wie eine Gefühlsreaktion.
Mit „Bitte belegen Sie das“ wird daraus ein Gespräch über Recht und Unterlagen.
Fazit: Eine Mieterhöhung beurteilt man nach Begründung und Break-even-Punkt
Wenn dir eine Mieterhöhung mitgeteilt wird, gerate zuerst nicht in Panik.
Beim gewöhnlichen Mietvertrag kann der Vermieter die Erhöhung nicht einseitig festlegen.
Dein erster Schritt kann einfach sein:
Ich stimme nicht zu. Bitte geben Sie mir die Begründungsunterlagen. Ich möchte zur bisherigen Miete verlängern.
Beim befristeten Vertrag dagegen geht es um die Bedingungen eines neuen Vertrags, da ist Vorsicht geboten.
Außerdem riskieren auch Mieter, die Differenz nachzahlen zu müssen.
Wird die Erhöhung am Ende anerkannt, können der Fehlbetrag und 10 % Zinsen pro Jahr anfallen.
Ob der Vermieter es ernsthaft bis vor Gericht treibt, versteht man leicht über den Break-even-Punkt.
Bei 6,000 Yen mehr im Monat für nur eine Wohnung kann es mit Anwalts- und Gutachterkosten mehrere Jahre dauern, bis sich das auszahlt.
Spielen dagegen mehrere Wohnungen, Läden oder Büros, jahrelang unveränderte Mieten, ein Abstand zum Markt, der Immobilienwert oder ein Firmenvermieter eine Rolle, hat der Vermieter Gründe, es ernst zu meinen.
Am Ende kommt es auf Folgendes an:
- Gewöhnlicher oder befristeter Mietvertrag?
- Gibt es eine Begründung für die Erhöhung?
- Wie sieht es im Vergleich zu den Preisen in der Umgebung aus?
- Lohnt es sich wirtschaftlich für den Vermieter, vor Gericht zu gehen?
- Wie groß ist das Risiko des Mieters, die Differenz nachzahlen zu müssen?
- Gibt es Spielraum für eine Einigung in der Mitte?
Auch eine Mieterhöhung entscheidet sich nicht danach, wer lauter ist.
Man schaut auf Begründung und Break-even-Punkt.
Das ist die ruhigste Art, damit umzugehen.
