Au moment de renouveler un bail au Japon, il arrive qu'on reçoive un avis de ce genre :
À partir du prochain renouvellement, le loyer augmentera de 6,000 yens.
Ça fait froid dans le dos.
Faut-il obéir sans discuter, puisque c'est un renouvellement ? Si vous refusez, devrez-vous partir ? Cela finira-t-il au tribunal ? Le propriétaire est-il en position de force ? Ou est-ce le locataire ?
Pour aller droit au but : avec un bail ordinaire (au Japon, « futsu shakuya »), le propriétaire ne peut pas fixer seul une hausse de loyer.
En tant que locataire, vous pouvez répondre :
Pour le moment, je ne peux pas accepter l'augmentation du loyer. Merci de me communiquer les documents qui la justifient. Je souhaite renouveler au loyer actuel.
Cela ne veut pas dire pour autant que vous pouvez tout refuser en bloc.
Le propriétaire dispose lui aussi d'une voie légale pour demander une hausse.
L'essentiel n'est pas de paniquer, mais d'examiner calmement le type de bail, la justification, les prix du marché, le coût des démarches et le seuil de rentabilité.
D'abord, vérifiez s'il s'agit d'un bail « ordinaire » ou « à durée déterminée »
La première chose à regarder, c'est le type de contrat.
En gros, la location d'immeubles au Japon se divise en bail ordinaire (futsu shakuya) et bail à durée déterminée (teiki shakuya).
Le bail ordinaire (futsu shakuya)
La plupart des logements locatifs courants relèvent de ce type.
Dans un bail ordinaire, même à l'expiration du contrat, le propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement à la légère.
Pour le refuser, il lui faut un « motif légitime » reconnu par la loi.
Autrement dit, le droit du locataire à rester dans le logement est très protégé.
Pour une hausse de loyer, c'est pareil : elle n'est pas acquise simplement parce que le propriétaire dit « on augmente ».
Le bail à durée déterminée (teiki shakuya)
Le bail à durée déterminée est un contrat sans renouvellement.
En principe, il prend fin à l'échéance.
Si vous voulez rester, il ne s'agit plus d'un « renouvellement » mais d'un « nouveau contrat ».
C'est pourquoi, après l'échéance, il est facile pour le propriétaire de dire :
Si vous voulez resigner, ce sera aux nouvelles conditions de loyer.
C'est une grande différence avec le bail ordinaire.
Avec un bail à durée déterminée, l'idée du bail ordinaire « je refuse la hausse et je reste » ne tient pas, il faut donc lire attentivement le contrat.
Le bail à durée déterminée exige une explication préalable
Un bail à durée déterminée n'est pas valable simplement parce que le contrat le mentionne vaguement.
Dans la foire aux questions du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme sur les baux à durée déterminée, il est indiqué que le propriétaire est censé expliquer par écrit, entre autres, que le contrat n'est pas renouvelable, que la relation locative prend fin de façon définitive à l'échéance, ainsi que la date de fin du contrat.
Il y est aussi précisé que l'explication des points importants donnée lors de la signature ne suffit pas, à elle seule, à considérer que le propriétaire a fourni l'explication préalable propre au bail à durée déterminée.
Ainsi, pour savoir s'il s'agit vraiment d'un bail à durée déterminée, il faut vérifier non seulement ce que dit le contrat, mais aussi le document explicatif et la procédure suivie.
Cela dit, pour le sujet de cet article, « le loyer augmente au renouvellement », le point de départ est de confirmer d'abord :
S'agit-il d'un bail ordinaire ou d'un bail à durée déterminée ?
Avec un bail ordinaire, la hausse ne se décide pas unilatéralement
Avec un bail ordinaire, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de lui-même et considérer l'affaire réglée.
L'article 32 de la loi japonaise sur la location de terrains et de bâtiments prévoit que lorsque le loyer d'un bâtiment est devenu inadapté, chaque partie peut demander son augmentation ou sa diminution pour l'avenir.
Parmi les éléments pris en compte, on trouve par exemple :
- L'augmentation ou la baisse des impôts et autres charges pesant sur le terrain et le bâtiment
- La hausse ou la baisse de la valeur du terrain et du bâtiment
- Les autres changements de la situation économique
- La comparaison avec les loyers de bâtiments similaires dans le voisinage
En d'autres termes, pour demander une hausse, le propriétaire doit avoir une justification raisonnable.
« C'est un renouvellement, donc on augmente » est un argument faible.
En tant que locataire, vous pouvez d'abord réclamer la justification.
Votre premier réflexe peut être : « Non, montrez-moi vos justificatifs »
Quand l'avis d'augmentation arrive, inutile de contre-attaquer d'emblée avec une longue lettre.
La première réponse peut être très simple.
Pour le moment, je ne peux pas accepter l'augmentation du loyer. Merci de me communiquer les documents qui la justifient. Je souhaite renouveler au loyer actuel.
Cela suffit.
Inutile d'y mettre de l'émotion.
Les points clés :
- Dire clairement que vous n'êtes pas d'accord
- Demander les documents justificatifs
- Montrer que vous comptez continuer à payer le loyer actuel
Ne pas payer le loyer est dangereux.
Même si vous refusez la hausse, continuez à payer l'ancien loyer.
Cesser de payer est dangereux
Même si vous ne pouvez pas accepter la hausse, ne plus payer du tout le loyer est risqué.
Un impayé de loyer devient un tout autre problème.
Dans un bail ordinaire, même si vous n'avez pas accepté la hausse, vous continuez à payer l'ancien loyer.
Si le propriétaire refuse de l'encaisser, il existe des situations où l'on envisage la consignation (« kyotaku »), c'est-à-dire le dépôt de l'argent auprès d'un organisme public.
Le Bureau des affaires juridiques du Japon propose aussi des explications sur la consignation lorsque le loyer est refusé.
Toutefois, la consignation obéit à des procédures et des conditions, donc si vous comptez vraiment y recourir, mieux vaut d'abord consulter un avocat, un rédacteur juridique, le Bureau des affaires juridiques ou un centre d'aide aux consommateurs.
Si la discussion échoue, on passe à la conciliation, puis au tribunal
Si propriétaire et locataire ne s'accordent pas sur la hausse, on ne va généralement pas directement en justice : on passe d'abord par la conciliation.
L'article 24-2 de la loi japonaise sur la conciliation civile prévoit que celui qui veut intenter une action concernant une demande d'augmentation ou de diminution du loyer d'un bâtiment, au titre de l'article 32 de la loi sur la location de terrains et de bâtiments, doit d'abord demander une conciliation.
C'est ce qu'on appelle la « conciliation préalable ».
Dans les grandes lignes, le déroulement est le suivant :
- Le propriétaire notifie la hausse du loyer
- Le locataire refuse
- Ils discutent à partir des documents justificatifs
- À défaut d'accord, conciliation
- Si la conciliation aboutit, l'accord est conclu
- Si la conciliation échoue aussi, procès
Inutile de paniquer dès qu'on entend « tribunal ».
Le locataire aussi risque de devoir payer la différence
Attention ici.
Selon l'article 32 de la loi sur la location de terrains et de bâtiments, tant que l'accord n'est pas trouvé, le locataire n'a qu'à payer le montant qu'il juge raisonnable.
Dans la plupart des cas, cela revient à continuer de payer l'ancien loyer.
Mais si, au final, le tribunal juge la hausse justifiée, le locataire doit payer le complément, majoré d'un intérêt de 10 % par an.
Autrement dit, il est faux de dire que
si je refuse, il n'y a absolument aucun risque.
Si la demande du propriétaire est acceptée en justice, la différence et les intérêts peuvent être réclamés après coup.
C'est pourquoi le locataire ne devrait pas non plus se montrer trop ferme sans fondement : mieux vaut vérifier les prix du quartier, l'âge de l'immeuble, les équipements, les loyers au sein du même immeuble et l'historique des loyers passés.
Le propriétaire ira-t-il vraiment jusqu'au tribunal ?
C'est ce que l'on se demande.
Pour une hausse de 6,000 yens par mois, le propriétaire paierait-il vraiment un avocat et une expertise pour aller en justice ?
Mon impression est que pour un seul logement ordinaire avec une hausse de 6,000 yens par mois, aller jusqu'au bout au tribunal n'est souvent pas très rationnel sur le plan économique.
Bien sûr, on ne peut pas exclure que cela arrive.
Mais en regardant le seuil de rentabilité, on peut juger beaucoup plus sereinement.
Les frais réels du tribunal sont étonnamment faibles
D'abord, si l'on regarde seulement les droits de timbre payés au tribunal, ils sont très bas.
D'après le barème simplifié des frais des tribunaux, pour un enjeu allant jusqu'à 100,000 yens, les frais de dépôt d'une action sont de 1,000 yens et ceux d'une demande de conciliation civile de 500 yens.
Par exemple, si le propriétaire demande 6,000 yens de plus par mois, la différence annuelle est d'environ 72,000 yens.
La façon de calculer la valeur d'une affaire de conciliation dépend du dossier, mais pour une petite hausse de loyer d'habitation, les droits de timbre versés au tribunal peuvent être très faibles.
À cela s'ajoutent les timbres postaux et autres, de quelques milliers de yens à environ 10,000 yens.
Autrement dit, si l'on dépose soi-même une demande de conciliation, sans avocat, les frais réels du tribunal peuvent être assez bas.
Vu sous cet angle seulement, la barrière est basse pour que le propriétaire demande une conciliation.
Ce qui pèse vraiment : avocat, expertise et temps
Mais ce qui pèse vraiment, ce ne sont pas les droits de timbre du tribunal.
Ce qui pèse, c'est :
- Les honoraires d'avocat
- Le coût de l'expertise immobilière
- La préparation des documents
- Le temps passé en conciliation et en procès
- Le travail de l'agence de gestion et du propriétaire
- Le poids psychologique d'un litige
Dans une demande d'augmentation de loyer, une expertise immobilière peut intervenir.
Il faut en effet démontrer un loyer approprié, en tenant compte des prix du quartier, de la rentabilité du bien, de son emplacement, de son ancienneté et de l'historique du contrat.
Avec les honoraires d'avocat et d'expertise, on peut atteindre plusieurs centaines de milliers de yens, voire, selon les cas, plus de 1 million de yens.
Dans ce cas, avec seulement 6,000 yens de plus par mois pour un logement, il faut très longtemps pour rentrer dans ses frais.
Comment raisonner sur le seuil de rentabilité
Le seuil de rentabilité du propriétaire peut se calculer grossièrement avec cette formule :
Coût de la procédure ÷ (hausse mensuelle × 12 mois × nombre de logements concernés)
Par exemple, avec 6,000 yens de hausse par mois, un logement rapporte 72,000 yens de plus par an.
En supposant un coût de procédure de 300,000, 500,000 ou 1,000,000 de yens, la durée de récupération est la suivante :
| Hausse | Revenu supplémentaire par an | Récupérer 300,000 yens | Récupérer 500,000 yens | Récupérer 1,000,000 de yens |
|---|---|---|---|---|
| 3,000 yens/mois | 36,000 yens | environ 8.3 ans | environ 13.9 ans | environ 27.8 ans |
| 6,000 yens/mois | 72,000 yens | environ 4.2 ans | environ 6.9 ans | environ 13.9 ans |
| 10,000 yens/mois | 120,000 yens | environ 2.5 ans | environ 4.2 ans | environ 8.3 ans |
| 30,000 yens/mois | 360,000 yens | environ 0.8 an | environ 1.4 an | environ 2.8 ans |
| 50,000 yens/mois | 600,000 yens | environ 0.5 an | environ 0.8 an | environ 1.7 an |
On voit que faire appel à un avocat et à un expert pour gagner 6,000 yens par mois sur un seul logement est assez discutable.
Avec 300,000 yens, environ 4.2 ans. Avec 500,000 yens, environ 6.9 ans. Avec 1,000,000 de yens, environ 13.9 ans.
Bien sûr, c'est un calcul simple.
Mais il est très utile pour juger de la rationalité économique.
Quand le propriétaire se montre sérieux
Alors, dans quels cas un propriétaire peut-il aller sérieusement jusqu'à la conciliation ou au tribunal ?
1. Quand cela concerne plusieurs logements
Avec 6,000 yens par mois pour un logement, cela fait 72,000 yens par an.
Mais pour 10 logements, cela fait 720,000 yens par an. Pour 20 logements, 1,440,000 yens par an.
Le calcul économique du propriétaire change alors d'un coup.
Même si cela ressemble à un litige avec un seul locataire, il s'agit parfois en réalité de relever le niveau de loyer de tout l'immeuble.
2. Quand le loyer est gelé depuis des années et bien en dessous du marché
Le loyer n'a pas bougé depuis 10, 15 ou 20 ans.
Comparé aux prix du quartier ou aux loyers demandés pour les nouveaux locataires du même immeuble, il est devenu bien bas.
Dans ce cas, le propriétaire a une raison de demander une hausse pour s'aligner sur le marché.
L'article 32 de la loi sur la location de terrains et de bâtiments retient aussi la comparaison avec les loyers de bâtiments similaires du voisinage comme élément d'augmentation ou de diminution du loyer.
3. Boutiques et bureaux, où les montants sont plus élevés
Contrairement aux 6,000 yens par mois d'un logement, pour une boutique ou un bureau, l'écart peut atteindre plusieurs dizaines ou centaines de milliers de yens par mois.
Une hausse de 50,000 yens par mois fait 600,000 yens par an. Une hausse de 100,000 yens par mois fait 1,200,000 yens par an.
Dans ce cas, même avec des honoraires d'avocat et d'expertise, il est plus facile de rentrer dans ses frais.
4. Quand cela touche la valeur ou le prix de vente du bien
Pour un bien d'investissement, le loyer annuel influence la valeur du bien.
Par exemple, même 72,000 yens de plus par an, avec un rendement de 5 %, représentent en calcul simple environ 1,440,000 yens d'effet sur la valeur du bien.
Évidemment, l'évaluation réelle est plus complexe, mais pour le propriétaire, le niveau des loyers est lié à la vente, au financement et au rendement.
Ce n'est donc plus seulement 6,000 yens par mois : cela devient une question de valeur du bien, et le propriétaire peut se montrer sérieux.
5. Propriétaires qui sont des sociétés, des fonds ou des agences immobilières
Pour un propriétaire particulier, engager un avocat et un expert pour un seul logement est lourd.
Mais pour une société propriétaire ou une agence immobilière, gérer conciliations et procès peut faire partie du métier.
S'ils ont un avocat conseil ou un savoir-faire interne, leur sens du coût diffère de celui d'un particulier.
6. Quand la conciliation sert de moyen de pression dans la négociation
Même sans réelle intention d'aller jusqu'au bout en justice, il peut arriver qu'on demande une conciliation pour faire pression sur le locataire.
Le propriétaire peut ainsi montrer cette attitude :
Nous soutenons sérieusement que cette hausse est justifiée.
En conséquence, même s'il n'obtient pas la totalité, on aboutit parfois à un compromis à mi-chemin, comme 2,000, 3,000 ou 4,000 yens par mois.
Les risques à examiner côté locataire
Côté locataire non plus, refuser la hausse ne signifie pas une victoire totale.
Voici les risques à examiner.
1. Le risque que la hausse soit finalement reconnue
Si les arguments du propriétaire sont solides, la hausse peut être reconnue en conciliation ou en justice.
Dans ce cas, un complément et des intérêts de 10 % par an peuvent être dus.
2. Une relation dégradée
Refuser la hausse peut détériorer la relation avec le propriétaire et l'agence de gestion.
Cela dit, c'est l'exercice légitime d'un droit, donc inutile d'avoir trop peur.
3. Le coût du déménagement
Si vous décidez de partir parce que négocier le loyer vous pèse, il y aura les frais de déménagement, les frais initiaux du nouveau logement et les tracas.
Une hausse de 6,000 yens par mois représente 72,000 yens par an, mais un déménagement peut coûter plusieurs centaines de milliers de yens.
4. Avec un bail à durée déterminée, le risque de ne pas pouvoir resigner
Avec un bail à durée déterminée, après l'échéance, il s'agit d'un nouveau contrat.
Dans ce cas, votre pouvoir de négociation est différent de celui d'un bail ordinaire.
5. Les tracas de la consignation et de la conciliation
Si le propriétaire n'accepte pas l'ancien loyer, il faut envisager la consignation.
Si l'on passe en conciliation, cela prend du temps et de l'énergie.
Les documents à examiner dans une négociation de hausse
Dans une négociation de hausse, on regarde des documents, pas des émotions.
Voici des exemples de pièces à demander au propriétaire.
- Les loyers de biens similaires dans le voisinage
- Les loyers demandés dans le même immeuble
- L'écart avec les loyers existants dans le même immeuble
- L'augmentation de charges comme la taxe foncière
- L'augmentation des frais de gestion et de réparation
- La présence ou non d'un remplacement d'équipements ou de gros travaux
- L'ancienneté de l'immeuble
- L'état du bien
- L'historique des révisions de loyer
- La base de calcul du montant de la hausse
En tant que locataire, il est aussi utile de vous renseigner vous-même sur les prix du quartier.
Comparez avec le même secteur, la même ancienneté, la même surface, les mêmes équipements et la même distance à la gare.
Dire simplement « les prix du quartier montent » ne suffit pas : il faut comparer dans des conditions proches.
Les étapes concrètes de la négociation
En pratique, cet ordre est le plus efficace.
1. Vérifiez le type de bail
Ordinaire ou à durée déterminée ?
Renouvellement ou nouveau contrat ?
Commencez par confirmer cela.
2. Vérifiez le contenu de l'avis de hausse
- À partir de quand le loyer augmente
- De combien il augmente
- Si la justification est indiquée
- Si les frais de renouvellement et les charges changent aussi
- S'il est arrivé par écrit
3. Si vous n'êtes pas d'accord, dites-le clairement
Pour le moment, je ne peux pas accepter l'augmentation du loyer. Merci de me communiquer les documents qui la justifient. Je souhaite renouveler au loyer actuel.
4. Continuez à payer l'ancien loyer
N'arrêtez pas de payer.
S'il refuse l'encaissement, envisagez la consignation.
5. Examinez les prix du marché et la justification
Comparez les documents du propriétaire avec les prix du quartier que vous avez relevés vous-même.
6. Envisagez un compromis
Si la justification du propriétaire est faible, le loyer reste inchangé.
Si elle a un certain fondement, vous pouvez aussi choisir de convenir d'une hausse partielle plutôt que de la totalité.
Par exemple :
- Le propriétaire demande +6,000 yens
- Le locataire refuse
- On examine les documents justificatifs
- On accepte +2,000 yens
- Ou on rediscute dans un an
Cela peut aussi se terminer ainsi.
7. En conciliation, appuyez-vous sur les documents
En conciliation, les documents comptent plus que les arguments émotionnels.
Mettez en ordre les prix du quartier, le contrat, les anciens loyers, l'état des équipements, l'état du bien et la justification du propriétaire.
Des formulations utilisables
Première réponse
Je vous remercie de votre message. Concernant l'augmentation du loyer, je ne peux pas l'accepter pour le moment. Pourriez-vous me communiquer les raisons de cette hausse et les documents sur lesquels repose le calcul ? Pour ma part, je souhaite renouveler au loyer précédent.
Pour demander les justificatifs
Afin d'examiner le montant de la hausse, merci de me transmettre les documents qui la justifient : loyers de biens similaires du voisinage, loyers au sein du même immeuble, augmentation de la taxe foncière et des charges, remplacement éventuel d'équipements, etc.
Pour montrer que vous paierez l'ancien loyer
Jusqu'à ce que nous nous soyons mis d'accord sur la hausse, je paierai l'ancien loyer, que je considère comme le montant approprié.
Pour proposer un compromis
J'ai bien examiné les documents que vous m'avez fournis, mais je ne peux pas, pour le moment, accepter la hausse intégrale. Cependant, compte tenu de l'augmentation future des charges, une hausse de X yens par mois pourrait être envisagée.
Un simple « non » est brut de décoffrage, mais la direction est bonne
Sur les réseaux sociaux, on voit circuler des réponses comme celle-ci :
Non.
Cette réponse est assez brute.
Mais la direction peut être la bonne.
Car avec un bail ordinaire, la hausse n'est pas fixée unilatéralement sans l'accord du locataire.
Cela dit, dans la pratique, il est plus prudent d'aller jusqu'à dire :
Non. Montrez-moi vos justificatifs. Je continuerai à payer l'ancien loyer.
Avec un simple « non », on a l'air de réagir à l'émotion.
Avec « montrez-moi vos justificatifs », cela devient une discussion de droit et de documents.
En résumé : une hausse de loyer s'évalue par sa justification et son seuil de rentabilité
Quand on vous annonce une hausse de loyer, la première chose est de ne pas paniquer.
Avec un bail ordinaire, le propriétaire ne peut pas fixer seul la hausse.
Votre première réponse peut simplement être :
Je ne suis pas d'accord. Merci de me fournir les documents justificatifs. Je souhaite renouveler au loyer précédent.
Mais avec un bail à durée déterminée, il s'agit des conditions d'un nouveau contrat, il faut donc être prudent.
Par ailleurs, le locataire court aussi le risque de devoir payer la différence.
Si la hausse est finalement reconnue, un complément et des intérêts de 10 % par an peuvent être dus.
Savoir si le propriétaire ira sérieusement jusqu'au tribunal se comprend facilement en regardant le seuil de rentabilité.
Pour une hausse de 6,000 yens par mois sur un seul logement, si l'on ajoute les honoraires d'avocat et d'expertise, il peut falloir plusieurs années pour rentrer dans ses frais.
À l'inverse, si plusieurs logements, des boutiques ou bureaux, un loyer gelé depuis longtemps, un écart avec le marché, la valeur du bien ou un propriétaire société entrent en jeu, le propriétaire a des raisons de se montrer sérieux.
Finalement, voici ce qu'il faut regarder :
- Bail ordinaire ou à durée déterminée ?
- La hausse a-t-elle une justification ?
- Qu'en est-il par rapport aux prix du quartier ?
- Est-il économiquement rationnel pour le propriétaire d'aller en justice ?
- Quel est le risque pour le locataire de payer la différence ?
- Y a-t-il de la place pour un accord intermédiaire ?
Une hausse de loyer ne se décide pas non plus au volume de la voix.
On la regarde par sa justification et son seuil de rentabilité.
C'est la manière la plus sereine de procéder.
