일본에서 임대차 계약을 갱신할 때쯤 이런 통지가 날아오는 경우가 있다.
다음 갱신부터 집세를 6,000엔 올립니다.
이런 말을 들으면 꽤 당황스럽다.
갱신이니까 그냥 따라야 하는 걸까. 거부하면 쫓겨나는 걸까. 재판까지 가는 걸까. 집주인이 더 센 걸까. 아니면 세입자가 더 센 걸까.
결론부터 말하면, 보통 임대차 계약(후쓰 샤쿠야)이라면 집세 인상을 집주인이 일방적으로 확정할 수는 없다.
세입자는 이렇게 말해도 된다.
현재로서는 집세 인상에 동의할 수 없습니다. 인상의 근거 자료를 보여 주세요. 기존 집세 그대로 갱신하고 싶습니다.
다만 무엇이든 절대 거부할 수 있다는 이야기는 아니다.
집주인에게도 집세 인상을 요구할 수 있는 법적인 길은 있다.
중요한 건 감정적으로 겁먹는 게 아니라, 계약 유형, 근거, 시세, 절차에 드는 비용, 손익분기점을 보고 차분하게 판단하는 것이다.
먼저 확인할 것: '보통 임대차'인가 '정기 임대차'인가
가장 먼저 봐야 할 것은 계약의 종류다.
크게 나누면 일본의 건물 임대차에는 보통 임대차(후쓰 샤쿠야)와 정기 임대차(데이키 샤쿠야)가 있다.
보통 임대차(후쓰 샤쿠야)
일반적인 임대 주택은 대부분 보통 임대차다.
보통 임대차에서는 계약 기간이 끝나도 집주인이 쉽게 갱신을 거절할 수 없다.
갱신을 거절하려면 법이 인정하는 '정당한 사유'가 있어야 한다.
즉 세입자가 계속 살 권리가 꽤 강하게 보호받는다.
집세 인상도 마찬가지다. 집주인이 "올립니다"라고 말한다고 해서 그대로 확정되지 않는다.
정기 임대차(데이키 샤쿠야)
정기 임대차는 갱신이 없는 계약이다.
기간이 끝나면 원칙적으로 계약이 종료된다.
계속 살고 싶다면 '갱신'이 아니라 '재계약'을 하게 된다.
그래서 기간이 끝난 뒤 집주인이 이렇게 말하기 쉬워진다.
재계약하실 거면 새 집세 조건으로 하세요.
이 부분이 보통 임대차와 크게 다르다.
정기 임대차에서는 "인상을 거부하고 그대로 계속 산다"는 보통 임대차식 감각이 통하지 않으니, 계약서를 꼼꼼히 확인해야 한다.
정기 임대차에는 설명 의무가 있다
정기 임대차는 계약서에 그럴듯하게 적혀 있다고 해서 아무렇게나 성립하는 게 아니다.
일본 국토교통성의 정기 건물 임대차 Q&A에 따르면, 정기 건물 임대차 계약에서는 계약이 갱신되지 않는다는 점, 기간이 끝나면 임대 관계가 확정적으로 종료된다는 점, 계약 종료일 등을 적은 서면으로 설명하는 것이 바람직하다고 한다.
또 계약 때 하는 중요사항 설명만으로는 집주인의 정기 임대차 사전 설명을 했다고 볼 수 없다고도 설명한다.
그러니 정기 임대차인지 아닌지는 계약서에 적힌 표시뿐 아니라 설명 서면과 절차까지 확인해야 한다.
다만 이 글의 주제인 "갱신 때 집세를 올리겠다"는 통보에서는, 먼저
이게 보통 임대차인가, 정기 임대차인가
를 확인하는 것이 출발점이다.
보통 임대차라면 인상은 일방적으로 정해지지 않는다
보통 임대차라면 집주인이 일방적으로 집세를 올리고 확정할 수는 없다.
일본 차지차가법(토지·건물 임대차에 관한 법) 32조는, 건물 임대료가 부당해졌을 때 당사자는 장래를 향해 임대료의 증액이나 감액을 청구할 수 있다고 정하고 있다.
판단 요소로는 예를 들어 다음과 같은 것이 있다.
- 토지·건물에 대한 세금과 그 밖의 부담의 증감
- 토지·건물 가격의 상승·하락
- 그 밖의 경제 사정의 변동
- 근처 비슷한 건물의 임대료와의 비교
즉 집주인이 증액을 요구하려면 어떤 형태로든 타당한 근거가 있어야 한다.
"갱신이니까 올린다"만으로는 약하다.
세입자는 먼저 근거를 요구해도 된다.
첫 대응은 "싫습니다. 근거를 주세요"면 충분하다
집세 인상 통지를 받았다고 해서 처음부터 긴 글로 싸울 필요는 없다.
첫 대응은 아주 간단해도 된다.
현재로서는 집세 인상에 동의할 수 없습니다. 인상의 근거 자료를 보여 주세요. 기존 집세 그대로 갱신하고 싶습니다.
이 정도면 충분하다.
감정적으로 말할 필요는 없다.
포인트는 다음과 같다.
- 동의하지 않는다는 걸 분명히 한다
- 근거 자료를 요구한다
- 현재 집세를 계속 낼 의사가 있음을 보여 준다
집세를 안 내는 건 위험하다.
거부하더라도 기존 집세는 계속 내야 한다.
납부를 멈추는 건 위험하다
인상이 납득되지 않는다고 집세 자체를 내지 않는 건 위험하다.
집세를 체납하면 전혀 다른 문제가 된다.
보통 임대차에서 인상에 동의하지 않았더라도 기존 집세는 낸다.
집주인이 수령을 거부한다면 공탁(돈을 법무국에 맡겨 두는 제도)을 검토할 상황도 생긴다.
법무국 안내에도 땅값·집세 수령을 거부당했을 때 하는 공탁에 대한 설명이 있다.
다만 공탁에는 절차와 요건이 있으니, 실제로 하려면 변호사, 사법서사, 법무국, 소비생활센터 등에 확인하는 편이 안전하다.
대화로 해결이 안 되면 조정, 그다음이 재판이다
집주인과 세입자가 증액에 합의하지 못하면, 곧바로 재판이 아니라 먼저 조정 절차로 간다.
일본 민사조정법 24조의2는, 차지차가법 32조의 건물 임대료 증감 청구로 소송을 내려는 경우 먼저 조정을 신청해야 한다고 정하고 있다.
이른바 조정 전치다.
흐름을 대략 정리하면 이렇다.
- 집주인이 집세 인상을 통지한다
- 세입자가 거부한다
- 근거 자료를 바탕으로 이야기한다
- 합의가 안 되면 조정
- 조정에서 합의되면 조정 성립
- 조정으로도 안 되면 소송
갑자기 "재판이다"라고 겁먹을 필요는 없다.
세입자에게도 차액을 정산할 위험은 있다
여기는 주의해야 한다.
차지차가법 32조에 따르면, 협의가 이루어지지 않는 동안 세입자는 자신이 타당하다고 생각하는 금액만 내면 된다.
대부분은 기존 집세를 계속 내는 형태가 된다.
다만 최종적으로 재판에서 증액이 정당하다고 인정되면, 세입자는 부족분에 연 1할(10%)의 이자를 붙여 내야 한다.
즉
거부하면 절대 위험 없음
이라는 건 아니다.
집주인의 증액 청구가 재판에서 인정되면 차액과 이자가 나중에 발생할 수 있다.
그러니 세입자도 근거 없이 너무 강하게 나가지 말고, 주변 시세, 건물 연식, 설비, 같은 건물 안의 집세, 과거 집세 추이 등을 확인해 두는 게 좋다.
집주인은 정말 재판까지 갈까?
이 부분이 궁금할 것이다.
월 6,000엔 올리자고 집주인이 정말 변호사 비용과 감정 비용까지 들여 재판에 갈까?
내 느낌으로는 일반 주택 한 채에서 월 6,000엔만 올리려고 끝까지 재판하는 건 경제적으로 그렇게 합리적이지 않은 경우가 많다.
물론 절대 없다고 말할 수는 없다.
하지만 손익분기점을 따져 보면 꽤 냉정하게 판단할 수 있다.
법원에 내는 실비는 의외로 싸다
먼저 법원에 내는 인지대만 보면 상당히 싸다.
법원의 수수료 간이 조견표에 따르면, 소송 목적의 값이 10만 엔까지일 때 소송 제기 수수료는 1,000엔, 민사조정 신청 수수료는 500엔이다.
예를 들어 월 6,000엔 증액을 요구한다면 연간 차액은 대략 72,000엔이다.
조정 사건의 가액을 계산하는 방법은 사안마다 다르지만, 소액의 주택 집세 인상이라면 법원에 내는 인지대 자체는 아주 작을 가능성이 있다.
여기에 우편 요금용 우표 값 등이 수천 엔에서 1만 엔 정도 든다.
즉 변호사 없이 직접 조정을 신청하는 정도라면 법원 실비는 꽤 낮을 수 있다.
여기만 보면 집주인이 조정을 신청하는 문턱은 낮다.
진짜 무거운 건 변호사 비용, 감정 비용, 시간 비용이다
하지만 실제로 부담이 큰 건 법원 인지대가 아니다.
무거운 건 다음과 같은 것들이다.
- 변호사 비용
- 부동산 감정 비용
- 자료 준비
- 조정·재판에 드는 시간
- 관리 회사와 집주인 쪽의 수고
- 분쟁이 주는 심리적 부담
집세 증액 청구에서는 부동산 감정이 얽히기도 한다.
주변 시세, 물건의 수익성, 입지, 건물 연식, 계약 경위 등을 따져 적정한 집세를 제시해야 하기 때문이다.
변호사 비용과 감정 비용을 합치면 수십만 엔, 사안에 따라서는 100만 엔 이상이 되기도 한다.
그렇게 되면 주택 한 채에서 월 6,000엔 올리는 것만으로는 비용을 회수하는 데 시간이 오래 걸린다.
손익분기점을 생각하는 법
집주인 쪽 손익분기점은 대략 다음 식으로 볼 수 있다.
절차 비용 ÷ (월 인상액 × 12개월 × 대상 세대 수)
예를 들어 월 6,000엔 인상이라면 한 세대당 연간 72,000엔 수입이 늘어난다.
절차 비용을 30만 엔, 50만 엔, 100만 엔으로 가정하면 회수 기간은 이렇다.
| 인상액 | 연간 증가 수입 | 30만 엔 회수 | 50만 엔 회수 | 100만 엔 회수 |
|---|---|---|---|---|
| 월 3,000엔 | 36,000엔 | 약 8.3년 | 약 13.9년 | 약 27.8년 |
| 월 6,000엔 | 72,000엔 | 약 4.2년 | 약 6.9년 | 약 13.9년 |
| 월 10,000엔 | 120,000엔 | 약 2.5년 | 약 4.2년 | 약 8.3년 |
| 월 30,000엔 | 360,000엔 | 약 0.8년 | 약 1.4년 | 약 2.8년 |
| 월 50,000엔 | 600,000엔 | 약 0.5년 | 약 0.8년 | 약 1.7년 |
이걸 보면 한 세대에서 월 6,000엔을 올리려고 변호사와 감정까지 쓰는 건 상당히 애매하다.
30만 엔이어도 약 4.2년. 50만 엔이면 약 6.9년. 100만 엔이면 약 13.9년.
물론 이건 단순 계산이다.
하지만 경제적 합리성을 따져 보기엔 꽤 도움이 된다.
집주인이 진심이 되는 경우
그렇다면 집주인이 조정이나 재판까지 진심으로 가는 건 어떤 경우일까.
1. 여러 세대에 영향이 있는 경우
한 세대에서 월 6,000엔이면 연 72,000엔이다.
하지만 10세대면 연 72만 엔. 20세대면 연 144만 엔.
이렇게 되면 집주인 입장의 경제적 합리성이 단번에 달라진다.
세입자 한 명과 다투는 것처럼 보여도, 사실은 건물 전체의 집세 수준을 올리고 싶은 경우가 있다.
2. 오랫동안 동결돼서 시세보다 훨씬 싼 경우
10년, 15년, 20년 동안 집세가 그대로다.
주변 시세나 같은 건물의 신규 모집 집세와 비교하면 꽤 싸져 있다.
이럴 때는 집주인이 시세에 맞추려고 증액을 요구할 이유가 생긴다.
차지차가법 32조에서도 근처 비슷한 건물의 임대료와 비교하는 것은 집세 증감의 요소다.
3. 점포·사무실처럼 금액이 큰 경우
주택의 월 6,000엔과 달리, 점포나 사무실에서는 월 수만 엔, 월 수십만 엔 차이가 나기도 한다.
월 5만 엔 증액이면 연 60만 엔. 월 10만 엔 증액이면 연 120만 엔.
이 경우에는 변호사 비용과 감정 비용을 들여도 회수하기 쉽다.
4. 물건 가치와 매각 가격에 영향이 있는 경우
수익형 부동산은 연간 집세가 물건 가치에 영향을 준다.
예를 들어 연 72,000엔 수입이 늘어나는 것만으로도, 수익률 5%로 보면 단순 계산으로 물건 가치에 약 144만 엔의 영향이 있다.
물론 실제 평가는 훨씬 복잡하지만, 집주인으로서는 집세 수준이 매각, 대출, 수익률과 연결된다.
그래서 단순한 월 6,000엔이 아니라 물건 가치의 문제로서 진심이 될 수 있다.
5. 법인 집주인, 펀드, 부동산 회사인 경우
개인 집주인이 한 세대 때문에 변호사와 감정사를 쓰는 건 부담스럽다.
하지만 법인 집주인이나 부동산 회사라면 조정·소송 대응을 업무로 다루기도 한다.
고문 변호사나 사내 노하우가 있다면 비용 감각이 개인 집주인과는 다르다.
6. 협상 압박용으로 조정을 쓰는 경우
끝까지 재판할 마음은 별로 없어도, 조정을 신청해서 세입자를 압박하는 경우도 있을 수 있다.
집주인은 이런 태도를 보일 수 있다.
우리는 진지하게 타당성을 주장하고 있습니다.
그 결과 전액은 아니더라도, 월 2,000엔, 3,000엔, 4,000엔처럼 중간쯤에서 합의되기도 한다.
세입자가 살펴봐야 할 위험
세입자 쪽도 인상을 거부하면 완승이라는 이야기는 아니다.
살펴봐야 할 위험은 다음과 같다.
1. 결국 증액이 인정될 위험
집주인의 근거가 탄탄하면 조정이나 재판에서 증액이 인정될 수 있다.
그러면 부족분과 연 1할의 이자가 발생할 수 있다.
2. 관계 악화
인상을 거부하면 집주인이나 관리 회사와 사이가 나빠질 수 있다.
다만 정당한 권리 행사이니 지나치게 겁먹을 필요는 없다.
3. 이사 비용
집세 협상이 귀찮아서 나간다면 이사 비용, 새 집 초기 비용, 품이 든다.
월 6,000엔 인상은 연 72,000엔이지만, 이사에는 수십만 엔이 들기도 한다.
4. 정기 임대차라면 재계약이 안 될 위험
정기 임대차라면 기간이 끝난 뒤에는 재계약의 문제가 된다.
이 경우 보통 임대차와는 협상력이 다르다.
5. 공탁이나 조정으로 가는 수고
집주인이 기존 집세를 받지 않으면 공탁을 검토해야 한다.
조정으로 가면 시간과 수고가 든다.
인상 협상에서 살펴볼 자료
인상 협상에서는 감정이 아니라 자료를 본다.
집주인에게 요구할 자료는 예를 들면 다음과 같다.
- 근처 비슷한 물건의 집세
- 같은 건물의 모집 집세
- 같은 건물의 기존 집세와의 차이
- 고정자산세 등 부담의 증가
- 관리비·수선비의 증가
- 설비 교체나 대규모 수선 여부
- 건물 연식
- 물건의 상태
- 과거의 집세 개정 이력
- 인상액의 산정 근거
세입자도 직접 주변 시세를 조사해 두면 좋다.
같은 지역, 같은 연식, 같은 면적, 같은 설비, 같은 역까지의 거리로 비교한다.
그냥 "주변 시세가 오르고 있다"가 아니라, 비슷한 조건으로 봐야 한다.
실제 협상 단계
실무적으로는 다음 순서가 좋다.
1. 계약 종류를 확인한다
보통 임대차인가, 정기 임대차인가.
갱신인가, 재계약인가.
먼저 이것부터 확인한다.
2. 인상 통지 내용을 확인한다
- 언제부터 오르는지
- 얼마나 오르는지
- 근거가 적혀 있는지
- 갱신료나 관리비도 바뀌는지
- 서면으로 왔는지
3. 동의하지 않으면 분명히 전한다
현재로서는 집세 인상에 동의할 수 없습니다. 인상의 근거 자료를 보여 주세요. 기존 집세 그대로 갱신하고 싶습니다.
4. 기존 집세를 계속 낸다
납부를 멈추지 않는다.
수령을 거부당하면 공탁을 검토한다.
5. 시세와 근거를 본다
집주인 쪽 자료와, 직접 조사한 주변 시세를 비교한다.
6. 중간안을 검토한다
집주인의 근거가 약하면 동결.
근거가 어느 정도 있다면 전액이 아니라 일부만 올리는 선택지도 있다.
예를 들면 이런 식이다.
- 집주인이 +6,000엔을 요구
- 세입자는 거부
- 근거 자료를 확인
- +2,000엔이면 합의
- 또는 1년 뒤 재협의
이런 결말도 있다.
7. 조정으로 가면 자료로 승부한다
조정에서는 감정론보다 자료다.
주변 시세, 계약서, 과거 집세, 설비 상황, 물건 상태, 집주인 쪽 근거를 정리해 둔다.
쓸 수 있는 문구
첫 대응
연락 감사합니다. 집세 인상 건에 대해서는 현재로서는 동의하기 어렵습니다. 인상 이유와 산정 근거가 되는 자료를 보여 주실 수 있을까요? 저로서는 기존 집세 그대로 갱신하고 싶습니다.
근거 자료를 요구할 때
인상 폭을 검토하기 위해, 근처 비슷한 물건의 집세, 같은 건물 안의 집세, 고정자산세·관리비 등의 증가, 설비 교체 여부 등 인상의 근거 자료를 공유해 주세요.
기존 집세로 내겠다는 의사를 보일 때
집세 인상에 관한 협의가 이루어질 때까지는 기존 집세를 적정 금액으로 보고 납부하겠습니다.
중간안을 낼 때
보내 주신 자료를 확인했지만, 현재로서는 전액 인상에는 동의하기 어렵습니다. 다만 앞으로의 관리비 상승 등도 고려해서, 월 X엔 인상이라면 검토할 수 있습니다.
"싫습니다"는 거칠지만 방향은 맞다
SNS에서 화제가 될 법한
싫습니다.
라는 답장은 꽤 거칠다.
하지만 방향은 맞을 때가 있다.
보통 임대차라면 세입자의 동의 없이 일방적으로 인상이 확정되지는 않기 때문이다.
다만 실무에서는
싫습니다. 근거를 보여 주세요. 기존 집세는 계속 내겠습니다.
까지 말하는 편이 안전하다.
"싫습니다"만 말하면 감정론으로 보인다.
"근거를 보여 주세요"까지 말하면 법과 자료의 이야기가 된다.
정리: 집세 인상은 근거와 손익분기점으로 보자
집세를 올린다는 말을 들으면 먼저 당황하지 않는 것이 중요하다.
보통 임대차라면 집주인이 일방적으로 인상을 확정할 수는 없다.
첫 대응은
동의할 수 없습니다. 근거 자료를 주세요. 기존 집세로 갱신하고 싶습니다.
이 정도면 된다.
다만 정기 임대차라면 재계약 조건의 이야기가 되므로 주의가 필요하다.
또 세입자에게도 차액 정산 위험이 있다.
최종적으로 증액이 인정되면 부족분과 연 1할의 이자가 발생할 수 있다.
집주인이 재판까지 진심일지는 손익분기점을 보면 이해하기 쉽다.
한 세대에서 월 6,000엔 인상이라면, 변호사 비용과 감정 비용까지 들일 경우 회수에 몇 년이 걸릴 수 있다.
반면 여러 세대, 점포·사무실, 장기 동결, 시세와의 괴리, 물건 가치, 법인 집주인 등이 얽히면 집주인이 진심이 될 이유가 있다.
결국 봐야 할 것은 이것이다.
- 보통 임대차인가, 정기 임대차인가
- 인상의 근거가 있는가
- 주변 시세와 비교하면 어떤가
- 집주인이 재판까지 갈 경제적 합리성이 있는가
- 세입자의 차액 정산 위험은 어느 정도인가
- 중간안으로 합의할 여지가 있는가
집세 인상도 목소리 크기로 정해지는 게 아니다.
근거와 손익분기점으로 본다.
이게 가장 냉정한 방법이다.
