5秒で結論：退去費用は「総額」ではなく、項目ごとに分解すると見える
1LDKに約6年住んだあと、退去立会いで出てきた補修費は約14.7万円。家賃の日割り精算まで含めた最終支払は約12.6万円だった。
数字だけ見ると「6年住んで12万円超え？」となる。しかし明細を分解すると、話はかなり違った。
- クリーニング・鍵交換など、契約特約で入る固定系の費用
- クロスの傷や汚れに対する張替え・洗浄
- 床の焦げなど、通常損耗ではなく過失と考えやすい部分のリペア
- すでに払っていた家賃と退去日までの日割り家賃の精算
この4種類が混ざっていた。
退去費用は一枚のラスボスではない。契約、過失、施工単位、経過年数、家賃精算という別々の敵が合体して大きく見えているだけだった。
1. そもそも退去立会いの担当者が来ない。原因は予約時刻の入力ずれ
退去日は次の作業も詰まっている。ところが約束した時間を過ぎても担当者が来ない。
確認すると、先方システムで予約時刻が約1時間ずれていた。
人類は生成AIを使い始めても、予約欄の数字を一つずらすだけで午後を破壊できる。
電話では「遅れています」だけでなく、このあと別の作業があり、遅れると再調整が発生すると具体的に伝えた。先方は急いで対応することになった。
ここで重要なのは、遅延へのサービス対応と原状回復費の判定を混ぜないことだ。先方が遅れたから、本当に壊した部分まで自動で無料になるわけではない。逆に、遅延とは無関係に通常損耗まで借主負担になるわけでもない。
2. 家具のへこみと床の焦げは、同じ「床の傷」でも扱いが違う
国土交通省のガイドラインでは、家具の設置による床やカーペットのへこみ・設置跡は、通常の住まい方でも発生する例として挙げられている。
一方、引っ越し作業でつけたひっかき傷などは、借主の過失に当たりやすい。
今回、床には単なる家具跡ではなく、本人にも「これは自分がやった」と心当たりのある焦げなどがあった。ここは通常損耗で押し切る場面ではない。
そこで明細には床リペア1式・約3.3万円が入った。
フローリングの部分補修は、ガイドライン上、原則として経過年数を考慮しない。6年住んだから床リペアまで自動で0円になる、という仕組みではない。
3. クロスは「傷の1点」ではなく、一面単位になることがある
壁紙に一部だけ傷があっても、業者がその数センチだけ切って新品を貼れば終了、とは限らない。
製造時期やロットが違えば色味がずれる。現場では継ぎ目を確認しながら、「ここからここまでが一面」と説明された。
国土交通省のQ&Aでも、クロスは平方メートル単位が望ましいとしつつ、やむを得ない場合には傷をつけた箇所を含む一面分まで借主負担とすることが妥当な場合があるとしている。
つまり、
実際の傷の大きさ ≠ 工事で触る面積 ≠ 最終的な借主負担額
である。
壁紙は「穴が2センチだから2センチ分だけ請求」という世界ではない。ただし「色が合わないから部屋全部を当然に借主負担」という世界でもない。
4. 現場確認でクロスが32㎡から20㎡へ。ここだけで約1.7万円下がった
今回もっとも分かりやすかった値下がりはクロスだった。
当初の対象範囲は約32㎡という話だったが、現場で面を切り分けた結果、最終明細では**20㎡**になった。
単価は1㎡あたり1,430円。したがって、外れた12㎡分は、
12㎡ × 1,430円 = 17,160円
減った計算になる。
「なんか2万円くらい安くなった気がする」の正体は、少なくとも大部分がこの施工範囲の縮小で説明できる。
値引き交渉というより、請求対象を現場で正しく切ったら約1.7万円消えた、という方が近い。
5. 遅刻代5,000円？は面白いが、明細に書いてなければ断定しない
クロスの減額だけでは説明しきれない小さな差額があると、「じゃあ残りは遅刻のお詫び代か？」と言いたくなる。
ロマンはある。
しかし明細に「予約ミスお詫び値引き 5,000円」と書いていない限り、数字だけからそう断定するのは危ない。
家賃の日割り、既払い家賃、別項目の調整などが混ざるからだ。
退去精算は、数字が近いから因果関係も同じ、という推理ゲームをしないのが大事だ。
6. 約14.7万円の中身を見ると、「謎の高額請求」ではなくなる
匿名化した明細の主要部分は、だいたい次の構成だった。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| ルームクリーニング | 約3.3万円 |
| 床ワックス | 約1.1万円 |
| エアコン洗浄 | 約1.1万円 |
| 鍵交換 | 約2.75万円 |
| クロス張替え20㎡ | 約2.86万円 |
| クロス洗浄 | 約0.33万円 |
| 床リペア | 約3.3万円 |
| 補修費合計 | 約14.7万円 |
さらに、退去日までの日割り家賃とすでに支払っていた家賃を精算し、最終支払は約12.6万円になった。
ここで大事なのは、約12.6万円全部が「傷の修理代」ではないことだ。固定的な特約費用、実際の損傷補修、家賃精算が同じ紙に載っている。
7. クロスの「6年でほぼ0円」と、契約特約は別レイヤー
国土交通省のガイドラインでは、壁クロスは6年で残存価値1円となるように借主負担割合を考える。
したがって、一般論では「6年住んだクロスなのに新品価格をそのまま全額負担」という説明には確認ポイントがある。
ただし今回、担当者からは、契約プランによって月々の負担と退去時の負担方式が違うという説明もあった。たとえば月額を多く払う別の契約方式なら、退去時の扱いが変わるという趣旨だった。
これは国土交通省ガイドラインそのものではなく、個別契約の料金設計の話である。
だから「6年だから絶対0円」でも「特約に書いてあるから絶対100％」でもなく、
- 何が通常損耗か
- 何が過失か
- どの部材に経過年数を使うか
- 特約で何を負担すると合意しているか
- その特約の内容・範囲・金額がどうなっているか
を分けて見る必要がある。
8. クリーニングと鍵交換は、今回「契約に入っていた」ことが大きい
今回の説明では、ルームクリーニングや鍵交換などは契約上の特約として計上されていた。
国土交通省のQ&Aでも、クリーニング特約の有効性は、負担する内容・範囲が示されているか、通常損耗まで負担する趣旨が明確か、費用が妥当か、といった事情から判断するとされている。
つまり、次に賃貸を借りるときは家賃と初期費用だけ見て終わりではない。
退去時に固定で何が乗る契約なのかを見るだけで、出口のダメージがかなり予測できる。
月額が少し高い契約と、月額は安いが退去時負担が重くなりやすい契約があるなら、比較すべきなのは月額だけではなく総額だ。
9. 入居時写真は、退去時の最強アイテムの一つ
今回の立会いでは、入居時の写真が残っていたことが判定を楽にした。
- 最初からあった傷か
- 入居後についた傷か
- 壁や床の状態が当初どうだったか
を比較できるからだ。
写真は「大家と戦うための武器」というより、双方の記憶力を信用しなくて済む仕組みである。
人間の記憶は6年前の床の小傷を高精細で保存してくれない。スマホは保存してくれる。
10. 次が会社寮・社宅でも、入居初日の写真は撮っておく
会社が借りた物件や会社寮では、大家と入居者が直接精算する民間賃貸と同じ構造とは限らない。会社の寮規程や社宅規程で、社員がどこまで負担するか決まっている場合がある。
だから内見なしで会社指定の部屋へ入る場合でも、入居初日に、
- 部屋全体の動画
- 床の傷・へこみ
- クロスの傷・汚れ
- 建具
- 水回り
- 備え付け家具・家電
を撮っておく。
会社側が入居時写真を用意してくれるなら、それも保存する。
「最初からこうでした」を未来の自分が証明できるようにしておく。これだけでいい。
11. 退去立会いで見る順番は「過失 → 範囲 → 経年 → 特約 → 精算」
退去費用を見たときは、総額から考え始めるより、次の順で見ると分かりやすい。
- 過失か：通常使用でついたものか、自分の不注意でつけたものか
- 範囲はどこまでか：一点、1㎡、一面、一室のどこまで施工が必要か
- 経過年数を考える部材か：クロスとフローリング部分補修では扱いが違う
- 特約があるか：清掃、鍵交換、ペット、喫煙などの契約条件
- 家賃精算を分ける：補修費と既払い家賃の返金・日割りを混ぜない
この順番なら、「12万円、高い！」で思考停止しない。
逆に「6年住んだから全部0円でしょ」と雑に殴りに行くこともない。
12. 今回の結論：安くはない。でも、分解するとかなり説明がつく
約6年住んだ1LDKで最終約12.6万円。安いとは言わない。
ただし、本人にも心当たりのある床の焦げがあり、床は全面張替えではなく約3.3万円のリペア。クロスは現場確認で32㎡から20㎡へ狭まり、約1.7万円下がった。クリーニング・鍵交換などは特約として入っていた。
ここまで分解すると、少なくとも「理由不明の一発12万円」ではない。
一番の学びは、退去費用を感情で「高い・安い」と見る前に、何の費用なのかを分解することだった。
そして次の契約では、入口で特約を読む。入居初日に写真を撮る。焦げは作らない。
最後だけ急に生活指導みたいになったが、床の焦げ3.3万円はかなり説得力のある教材だった。
公的資料
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）のQ&A」: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
- 国土交通省「経過年数と原状回復費用」: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
