Fünf-Sekunden-Antwort: Erst die Rechnung zerlegen, dann den Gesamtbetrag bewerten
Nach ungefähr sechs Jahren in einer 1LDK-Wohnung lagen die reparaturbezogenen Kosten bei rund 147.000 Yen. Nach Verrechnung der anteiligen Miete mit bereits gezahlter Miete betrug die endgültige Zahlung rund 126.000 Yen.
Die Summe wirkte wie eine einzige große Auszugsforderung. Tatsächlich steckten Vertragskosten, Tapetenarbeiten, echte vom Mieter verursachte Schäden und Mietabrechnung darin.
1. Die Abnahme begann mit einem Terminfehler
Der Mitarbeiter erschien nicht zur vereinbarten Zeit. Nach Rückfrage stellte sich heraus, dass der Termin im System um ungefähr eine Stunde verschoben eingetragen war.
Hilfreicher als nur „Sie sind zu spät“ war der Hinweis, dass danach weitere Arbeiten geplant waren und die Verzögerung neue Abstimmung verursachte.
Eine kulante Reaktion auf die Verspätung und die Verantwortung für Schäden bleiben jedoch zwei getrennte Fragen.
2. Möbelabdruck und Brandstelle sind nicht derselbe Bodenschaden
Die Richtlinie des japanischen Ministeriums nennt Dellen und Abdrücke durch Möbel als Beispiele, die bei normalem Wohnen entstehen können. Kratzer beim Umzug werden dagegen eher als Fahrlässigkeit des Mieters eingeordnet.
Hier gab es Brandstellen, deren Ursache der Bewohner selbst klar zuordnen konnte. Deshalb wurden rund 33.000 Yen für eine lokale Bodenreparatur angesetzt.
Bei einer Teilreparatur von Holzboden führt eine sechsjährige Mietdauer grundsätzlich nicht automatisch zu null Kosten.
3. Tapete kann nach einer ganzen Wandfläche berechnet werden
Ein Austausch von nur wenigen Zentimetern kann wegen unterschiedlicher Produktionschargen sichtbare Farbunterschiede hinterlassen.
Das Q&A des Ministeriums bevorzugt eine Berechnung nach Quadratmetern, hält aber in unvermeidbaren Fällen die betroffene Wandfläche als mögliche angemessene Belastungsgrenze für vertretbar.
Schadensgröße, Arbeitsfläche und endgültiger Mieteranteil sind daher drei verschiedene Größen.
4. Von 32 auf 20 m² bedeutete rund 17.000 Yen weniger
Zunächst waren etwa 32 m² im Gespräch. Nach genauer Abgrenzung vor Ort standen auf der Endabrechnung 20 m². Bei 1.430 Yen pro m² ergibt sich:
12 × 1.430 Yen = 17.160 Yen.
Damit erklärt sich der größte Teil des Eindrucks, dass fast 20.000 Yen verschwunden seien. Es war vor allem eine präzisere, kleinere Abrechnungsfläche.
5. Waren die übrigen paar Tausend Yen ein „Verspätungsrabatt“? Die Rechnung beweist das nicht
Als Pointe funktioniert die Idee gut. Ohne ausdrückliche Rabattposition können aber auch anteilige Miete, Vorauszahlungen oder andere Korrekturen die Differenz erklären.
6. Ungefähre Zusammensetzung der 147.000 Yen
| Posten | Ungefährer Betrag |
|---|---|
| Raumreinigung | 33.000 Yen |
| Bodenwachs | 11.000 Yen |
| Klimaanlagenreinigung | 11.000 Yen |
| Schlosswechsel | 27.500 Yen |
| Tapete, 20 m² | 28.600 Yen |
| Tapetenreinigung | 3.300 Yen |
| Bodenreparatur | 33.000 Yen |
| Summe | rund 147.000 Yen |
Nach der Mietverrechnung blieben rund 126.000 Yen. Nicht alles davon war Schadensreparatur.
7. Sechsjährige Tapetenabschreibung und Sonderklauseln sind zwei Ebenen
Nach der Richtlinie wird Tapete im Allgemeinen so berechnet, dass nach sechs Jahren ein Restwert von 1 Yen verbleibt.
Der Verwalter erklärte zusätzlich, dass es Vertragsmodelle mit unterschiedlichen monatlichen Zahlungen und unterschiedlicher Behandlung beim Auszug gebe. Das ist individuelle Vertragsgestaltung, nicht die ministerielle Sechs-Jahres-Regel selbst.
8. Reinigung und Schlosswechsel waren wichtig, weil sie im Vertrag standen
In diesem Fall wurden sie als Sonderklauseln erklärt. Laut Q&A des Ministeriums hängt die Wirksamkeit einer Reinigungsklausel unter anderem von klarer Beschreibung des Umfangs, Verständnis des Mieters und Angemessenheit des Betrags ab.
9. Einzugsfotos sind sehr starke Beweise
Sie zeigen, ob ein Schaden schon vorher vorhanden war. Sie sind weniger eine Waffe für Streit als eine Methode, nicht auf sechs Jahre alte Erinnerungen angewiesen zu sein.
10. Dasselbe gilt bei Firmenwohnungen
Bei Wohnraum, den ein Arbeitgeber organisiert, können zusätzlich interne Regeln gelten. Am ersten Tag sollten Raum, Boden, Wände, Türen, Nassbereiche und bereitgestellte Ausstattung fotografiert werden.
11. Prüfreihenfolge: Verschulden → Umfang → Alter → Vertrag → Mietabrechnung
Diese Reihenfolge verhindert beide Übertreibungen: „126.000 Yen müssen Abzocke sein“ und „nach sechs Jahren ist alles kostenlos“.
12. Fazit
Rund 126.000 Yen nach sechs Jahren sind nicht billig. Hier gab es aber echte Bodenschäden, eine lokale Reparatur für 33.000 Yen, eine Verringerung der Tapetenfläche von 32 auf 20 m² und mehrere vertragliche Posten. Nach dem Zerlegen ist die Summe deutlich nachvollziehbarer.
Für den nächsten Vertrag: Auszugsklauseln vor der Unterschrift lesen, am ersten Tag Fotos machen und den Boden nicht verbrennen. Der letzte Punkt war eine praktische Unterrichtseinheit für 33.000 Yen.
Offizielle Quellen
- MLIT, Richtlinie zur Wiederherstellung: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- MLIT, Q&A: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
- MLIT, Nutzungsdauer und Kosten: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
