Resposta em cinco segundos: separe a conta antes de julgar o total
Depois de cerca de seis anos em um imóvel do tipo 1LDK, as cobranças ligadas a reparos ficaram em aproximadamente ¥147 mil. Após o acerto do aluguel proporcional e do valor já pago, o pagamento final ficou em torno de ¥126 mil.
Parecia uma cobrança única e enorme, mas havia quatro grupos diferentes: custos previstos no contrato, trabalho no papel de parede, reparos de danos atribuíveis ao inquilino e acerto de aluguel.
1. A vistoria começou com um erro de horário
O responsável não chegou no horário combinado. Depois de uma ligação, a empresa descobriu que o sistema estava com a reserva deslocada em cerca de uma hora.
Foi mais eficaz explicar que havia outras tarefas agendadas e que o atraso gerava nova coordenação do que apenas reclamar que a pessoa estava atrasada.
Mesmo assim, compensação comercial pelo atraso e responsabilidade pelos danos são assuntos separados.
2. Marca de móvel e queimadura no piso não são o mesmo tipo de dano
A orientação do Ministério japonês cita depressões e marcas causadas por móveis como exemplos que podem ocorrer no uso normal. Arranhões causados durante a mudança, por outro lado, tendem a ser tratados como negligência do inquilino.
Neste caso havia queimaduras e outros danos que o próprio ocupante reconhecia como causados por ele. Por isso apareceram cerca de ¥33 mil de reparo localizado no piso.
Reparo parcial de piso de madeira, em regra, não vira zero só porque seis anos se passaram.
3. O papel de parede pode ser cobrado por uma parede inteira
Trocar apenas alguns centímetros pode deixar diferença de cor entre lotes de fabricação.
O Q&A do Ministério diz que cobrar por metro quadrado é preferível, mas que, quando inevitável, pode ser razoável cobrar até a face inteira que contém o dano.
É preciso separar tamanho do dano, área de obra e valor final do inquilino.
4. Reduzir de 32 para 20 m² cortou cerca de ¥17 mil
A estimativa inicial considerava cerca de 32 m². Depois de dividir melhor as superfícies na vistoria, a conta final usou 20 m². A ¥1.430 por m²:
12 × ¥1.430 = ¥17.160.
Isso explica grande parte da impressão de que “sumiram quase vinte mil ienes”. Foi principalmente uma redução correta da área cobrada.
5. O restante foi “desconto pelo atraso”? A conta não prova isso
É uma hipótese engraçada, mas sem uma linha explícita de desconto não dá para afirmar. Aluguel proporcional, valores pagos antecipadamente e outros ajustes também alteram o total.
6. Composição aproximada dos ¥147 mil
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| Limpeza do imóvel | ¥33.000 |
| Cera no piso | ¥11.000 |
| Limpeza do ar-condicionado | ¥11.000 |
| Troca da fechadura | ¥27.500 |
| Papel de parede, 20 m² | ¥28.600 |
| Limpeza do papel de parede | ¥3.300 |
| Reparo do piso | ¥33.000 |
| Total | cerca de ¥147.000 |
Depois do acerto do aluguel, o pagamento ficou em cerca de ¥126 mil. Nem tudo era reparo de dano.
7. Depreciação de seis anos e cláusulas contratuais são camadas diferentes
Pela orientação do Ministério, o papel de parede normalmente é calculado para chegar a valor residual de ¥1 após seis anos.
Mas o administrador também explicou que existiam modelos contratuais com pagamentos mensais diferentes e tratamento diferente na saída. Isso é desenho de contrato, não a regra ministerial em si.
8. Limpeza e fechadura pesaram porque estavam no contrato
Neste caso esses itens foram explicados como cláusulas especiais. O Q&A do Ministério aponta que a validade de cláusulas de limpeza depende de clareza do escopo, compreensão do inquilino e razoabilidade do valor, entre outros fatores.
9. Fotos do primeiro dia são uma excelente prova
Elas mostram se um risco já existia ou surgiu depois. São menos uma arma para brigar e mais uma forma de não depender da memória de seis anos atrás.
10. O mesmo vale para moradia fornecida pela empresa
Alojamento ou apartamento contratado pelo empregador pode ter regras internas próprias. No primeiro dia, fotografe piso, paredes, portas, áreas molhadas e equipamentos incluídos e guarde também as fotos fornecidas pela empresa.
11. Ordem de conferência: culpa → área → idade → contrato → aluguel
Essa sequência evita tanto “¥126 mil é obviamente abuso” quanto “seis anos significa que tudo é grátis”.
12. Conclusão
Cerca de ¥126 mil depois de seis anos não é barato. Mas havia dano real no piso, reparo localizado de ¥33 mil, redução do papel de parede de 32 para 20 m² e cobranças contratuais de limpeza e fechadura. Quando a conta é separada, o número deixa de parecer aleatório.
Na próxima vez: ler as cláusulas de saída antes de assinar, tirar fotos no primeiro dia e não queimar o piso. A última regra veio com uma aula prática de ¥33 mil.
Referências (3)
- MLIT, guia de restauração: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- MLIT, Q&A: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
- MLIT, tempo de uso e custos: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
