Respuesta en cinco segundos: no mires primero el total; separa cada tipo de cargo
Tras unos seis años en una vivienda tipo 1LDK, los cargos relacionados con reparaciones fueron de unos ¥147.000. Después de ajustar el alquiler prorrateado y el alquiler ya pagado, el pago final quedó en unos ¥126.000.
Parecía una sola factura enorme, pero mezclaba cargos previstos por contrato, trabajos de papel de pared, daños realmente atribuibles al inquilino y ajustes de alquiler.
1. La inspección empezó con un error de horario
El inspector no llegó a la hora acordada. Al llamar, la empresa comprobó que su sistema tenía la reserva desplazada aproximadamente una hora.
Fue más útil explicar que había otras tareas programadas después y que el retraso obligaba a reorganizarlas que limitarse a decir “llegan tarde”.
Aun así, una compensación comercial por el retraso y la responsabilidad por daños son asuntos diferentes.
2. Una marca de mueble y una quemadura no son el mismo daño
La guía del Ministerio japonés considera que las hendiduras o marcas producidas por colocar muebles pueden surgir con un uso normal. Los arañazos causados durante una mudanza, en cambio, suelen acercarse más a la negligencia del inquilino.
Aquí había quemaduras y otros daños cuyo origen el ocupante reconocía claramente. Por eso se incluyeron unos ¥33.000 por reparación localizada del suelo.
La reparación parcial de un suelo de madera, en principio, no se reduce automáticamente por los años transcurridos.
3. El papel de pared puede calcularse por una pared completa
Sustituir solo unos centímetros puede dejar diferencias de color entre lotes de producción.
El Q&A del Ministerio señala que el cálculo por metro cuadrado es preferible, pero que en ciertos casos puede ser razonable cargar hasta la superficie completa que contiene el daño.
Hay que separar el tamaño del daño, la superficie de obra y el importe final a cargo del inquilino.
4. Pasar de 32 a 20 m² redujo unos ¥17.000
Al principio se hablaba de unos 32 m² de papel de pared. Tras revisar las superficies in situ, la factura final usó 20 m². Con una tarifa de ¥1.430 por m²:
12 × ¥1.430 = ¥17.160.
Eso explica gran parte de la sensación de que “bajaron casi veinte mil yenes”. No fue tanto un descuento misterioso como una reducción del alcance facturable.
5. ¿Los pocos miles restantes fueron una “compensación por llegar tarde”? No se puede demostrar con esa factura
La teoría es divertida, pero si no existe una línea explícita de descuento, también pueden intervenir el alquiler prorrateado, pagos adelantados u otros ajustes.
6. Desglose aproximado de los ¥147.000
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Limpieza de la vivienda | ¥33.000 |
| Encerado del suelo | ¥11.000 |
| Limpieza del aire acondicionado | ¥11.000 |
| Cambio de cerradura | ¥27.500 |
| Papel de pared, 20 m² | ¥28.600 |
| Limpieza de papel de pared | ¥3.300 |
| Reparación del suelo | ¥33.000 |
| Total | unos ¥147.000 |
Tras el ajuste del alquiler, el pago final fue de unos ¥126.000. No todo ese importe era “reparación de daños”.
7. La depreciación a seis años y las cláusulas especiales son capas distintas
La guía del Ministerio calcula normalmente el papel de pared para que su valor residual llegue a ¥1 al cabo de seis años.
Pero el administrador también explicó que existían estructuras contractuales con pagos mensuales distintos y un tratamiento diferente al salir. Eso es diseño contractual, no la regla ministerial de seis años.
Hay que preguntar por separado si se trata de desgaste normal o negligencia, cuál es la unidad mínima de obra, si ese material admite depreciación y qué cubre exactamente la cláusula especial.
8. Limpieza y cerradura pesaron porque estaban previstas en el contrato
En este caso se explicaron como conceptos incluidos en cláusulas especiales. El Q&A del Ministerio indica que la validez de una cláusula de limpieza depende, entre otras cosas, de que el alcance sea claro, el inquilino entienda qué paga y el importe sea razonable.
9. Las fotos del día de entrada son una evidencia excelente
Permiten comparar si una marca ya existía o apareció después. Más que un arma para discutir, son una forma de no depender de recuerdos de hace seis años.
10. También conviene hacerlo en vivienda de empresa
En una residencia o vivienda organizada por el empleador pueden aplicarse además normas internas. El primer día conviene fotografiar la habitación, suelo, paredes, puertas, zonas de agua y equipamiento incluido.
11. Orden de revisión: culpa → alcance → antigüedad → contrato → ajuste de alquiler
Ese orden evita tanto “¥126.000 significa abuso” como “seis años significa que todo es gratis”.
12. Conclusión
Un pago final de unos ¥126.000 después de seis años no es barato. Pero en este caso había daños reales en el suelo, una reparación localizada de ¥33.000, una reducción del papel de pared de 32 a 20 m² y varios cargos previstos por contrato. Separando las piezas, el total deja de ser misterioso.
La próxima vez: leer las cláusulas de salida antes de firmar, fotografiar el estado el primer día y no quemar el suelo. Esta última lección costó ¥33.000 y, por tanto, tuvo una excelente tasa de retención.
Fuentes oficiales
- MLIT, guía de restauración: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- MLIT, preguntas y respuestas: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
- MLIT, antigüedad y costes: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
