5초 결론: 총액부터 보지 말고 항목을 나눠서 본다
1LDK급 주택에 약 6년 거주한 뒤 나온 보수 관련 금액은 약 14만7천 엔이었다. 이미 낸 임대료와 퇴거일까지의 일할 임대료를 정산한 뒤 실제 납부액은 약 12만6천 엔이 됐다.
금액만 보면 비싸 보이지만, 실제로는 계약 특약에 따른 고정성 비용, 벽지 공사, 세입자 과실로 보기 쉬운 손상 보수, 임대료 정산이 한 장에 섞여 있었다.
1. 시작부터 예약 시간이 한 시간쯤 어긋났다
퇴거 점검 담당자가 약속 시간에 오지 않았다. 확인 결과 회사 시스템의 예약 시간이 약 한 시간 어긋나 있었다.
이때 “늦었다”라고만 말하기보다 이후 일정이 있고 지연으로 재조정이 생긴다는 사실을 구체적으로 전달했다. 회사는 서둘러 대응했지만, 지연에 대한 서비스 대응과 원상회복 비용 판단은 별개의 문제다.
2. 가구 자국과 바닥 탄 자국은 같은 손상이 아니다
일본 국토교통성 가이드라인은 가구 설치로 생긴 바닥·카펫의 눌림이나 자국을 통상 사용에서 생길 수 있는 사례로 든다. 반면 이사 과정의 긁힘 등은 세입자 과실로 판단되기 쉽다.
이번 사례에는 단순한 가구 자국이 아니라 본인도 원인을 알고 있는 탄 자국 등이 있었다. 그래서 명세에는 바닥 부분 보수 약 3만3천 엔이 들어갔다.
부분적인 플로어링 보수는 원칙적으로 경과연수를 적용하지 않는다. 6년 살았다고 이 비용까지 자동으로 0이 되는 것은 아니다.
3. 벽지는 작은 흠집 크기가 아니라 한 면 단위가 될 수 있다
벽지 몇 cm만 새것으로 바꾸면 색이 완전히 맞지 않을 수 있다. 생산 시기와 로트가 다르면 미세한 색 차이가 생기기 때문이다.
국토교통성 Q&A도 ㎡ 단위가 바람직하지만, 불가피한 경우 손상 부위를 포함한 한 면까지 세입자 부담으로 보는 것이 타당할 수 있다고 설명한다.
즉 실제 흠집 크기, 시공 면적, 최종 세입자 부담액은 서로 다른 숫자다.
4. 벽지 범위가 32㎡에서 20㎡로 줄며 약 1만7천 엔 감소했다
현장 확인 전에는 약 32㎡가 거론됐지만 최종 명세는 20㎡였다. 단가는 ㎡당 1,430엔.
12㎡ × 1,430엔 = 17,160엔.
“2만 엔쯤 싸졌다”는 느낌의 대부분은 이 범위 축소로 설명된다. 막연한 할인보다, 청구 대상 면적을 정확히 잘라낸 효과에 가깝다.
5. 남은 차액이 ‘지각 보상 5천 엔’인지는 명세만으로 알 수 없다
숫자가 비슷하면 예약 실수에 대한 사과 할인이라고 부르고 싶어진다. 재미있는 가설이지만, 명세에 해당 항목이 없으면 단정할 수 없다.
일할 임대료, 선납 임대료, 다른 조정이 섞일 수 있기 때문이다.
6. 약 14만7천 엔의 구성
| 항목 | 대략적인 금액 |
|---|---|
| 실내 청소 | 33,000엔 |
| 바닥 왁스 | 11,000엔 |
| 에어컨 청소 | 11,000엔 |
| 열쇠 교체 | 27,500엔 |
| 벽지 교체 20㎡ | 28,600엔 |
| 벽지 청소 | 3,300엔 |
| 바닥 보수 | 33,000엔 |
| 보수비 합계 | 약 147,000엔 |
임대료 정산 후 실제 납부액은 약 12만6천 엔이었다. 이 전체가 손상 수리비인 것은 아니다.
7. 벽지의 6년 감가와 계약 특약은 별개다
가이드라인상 벽지는 6년에 잔존가치가 1엔이 되도록 부담 비율을 계산한다.
하지만 이번에는 월 납부액에 따라 퇴거 비용 구조가 달라지는 별도의 계약 방식도 설명됐다. 이것은 국토교통성의 6년 규칙 자체가 아니라 개별 계약의 요금 설계다.
따라서 통상 손모인지, 과실인지, 시공 단위가 어디까지인지, 경과연수를 적용하는 부재인지, 특약이 무엇을 부담시키는지 따로 봐야 한다.
8. 청소와 열쇠 교체는 계약에 들어 있었기 때문에 컸다
이번 계약에서는 실내 청소와 열쇠 교체 등이 특약 항목으로 설명됐다.
국토교통성 Q&A는 청소 특약의 유효성을 판단할 때 부담 내용과 범위가 명확한지, 통상 손모까지 부담한다는 취지를 이해했는지, 금액이 타당한지 등을 본다고 한다.
다음 계약에서는 월세뿐 아니라 퇴거 시 고정적으로 붙는 항목도 확인해야 한다.
9. 입주 당시 사진은 강력한 증거다
입주 사진이 있으면 기존 흠집인지 입주 후 생긴 흠집인지 비교하기 쉽다. 사진은 싸우기 위한 무기라기보다 양쪽이 6년 전 기억에 의존하지 않게 해 주는 장치다.
10. 회사 숙소나 사택에서도 첫날 사진을 남긴다
회사 명의 주택이나 기숙사는 일반 민간 임대와 정산 구조가 다를 수 있다. 회사 규정에 직원 부담 범위가 정해져 있을 수도 있다.
첫날 방 전체, 바닥, 벽지, 문, 물을 쓰는 공간, 비치 가구·가전을 촬영하고 회사가 제공한 상태 사진도 보관한다.
11. 확인 순서는 ‘과실 → 범위 → 경과연수 → 특약 → 임대료 정산’
총액부터 싸우지 말고 이 순서로 보면 된다. 이렇게 하면 “12만 엔이면 무조건 부당하다”와 “6년이면 전부 공짜다”라는 두 극단을 피할 수 있다.
12. 결론
약 6년 거주 후 약 12만6천 엔은 싸지는 않다. 하지만 바닥의 실제 과실 손상, 3만3천 엔의 부분 보수, 벽지 면적 32→20㎡ 조정, 계약상 청소·열쇠 교체를 분해하면 금액이 어디서 나왔는지 상당 부분 설명된다.
다음에는 계약서의 퇴거 조항을 입주 전에 보고, 첫날 사진을 찍고, 바닥을 태우지 않는 것. 마지막 항목은 3만3천 엔짜리 수업이었다.
공식 자료
- 일본 국토교통성 원상회복 가이드라인: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 국토교통성 Q&A: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
- 경과연수와 원상회복 비용: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
