SNS에는 임대주택 퇴거 때 거액을 청구받은 뒤 소비생활센터를 통해 법률 조언을 받고 항목을 따져, 최종 부담액이 크게 줄었다는 경험담이 올라왔다.
이런 이야기를 보면 “절반으로 줄었으니 해결”이라고 생각하기 쉽다.
그런데 일본 국민생활센터가 2025년에 공개한 별개의 공식 상담사례에는 더 강한 숫자가 나온다. 월세 약 7만 엔짜리 아파트에서 4년 거주한 뒤 약 90만 엔의 원상회복비를 청구받았고, 재검토를 요구하자 약 70만 엔으로 줄었다.[1]
20만 엔이나 내려갔다.
좋다.
…그런데 70만 엔도 여전히 엄청 비싸다.
핵심은 할인 폭이 아니다.
최종 청구액에 근거가 있는지가 핵심이다.
그리고 그 근거를 따질 때 의외로 강한 장비가 사진이다.
1. 공식 사례만 봐도 수만 엔에서 90만 엔까지 폭이 크다
국민생활센터의 2026년 사례에는 약 6만 엔의 퇴거비에 에어컨 청소비가 포함된 경우, 6년 거주 뒤 벽지와 욕실 문 수리로 17만 엔, 약 10년 거주 뒤 벽지 전면 교체와 다다미 표면 교체로 약 20만 엔을 청구받은 사례가 있다.[2]
도쿄도는 반려동물 가능 주택에서 5년 거주한 뒤 반려견 관련 손상 명목으로 24만 엔을 청구받은 사례를 공개했다.[3]
그리고 별도의 공식 사례가 90만 엔→70만 엔이다.[1]
물론 금액만으로 부당청구라고 단정할 수는 없다. 심한 파손, 누수 방치, 흡연, 반려동물, 설비 파손 등으로 실제 임차인 부담이 커질 수도 있다.
그래서 볼 것은 금액이 아니라 다음이다.
- 누가 손상을 만들었는가
- 입주 전부터 있었는가
- 통상손모인가
- 경년변화인가
- 특약은 무엇인가
- 수리 범위는 필요한 최소 범위인가
- 경과연수가 반영됐는가
“20만 엔 깎였다”와 “이제 적정하다”는 전혀 같은 말이 아니다.
2. 원상회복은 오래된 집을 새집으로 만드는 작업이 아니다
국토교통성 가이드라인은 임차인의 고의·과실, 선관주의의무 위반, 통상 사용을 넘는 사용으로 생긴 손상 등을 복구하는 것을 원상회복의 중심으로 본다.[4]
통상 사용에 따른 마모와 경년변화는 원칙적으로 임차인의 원상회복 의무에서 제외된다.[4]
즉 “살다 보니 낡았다”와 “내가 파손했다”는 같은 것이 아니다.
임차인 책임이 있는 경우에도 경과연수와 필요한 최소 시공범위를 고려하는 사고방식이 제시돼 있다.[4]
작은 흠 하나가 있다고 집 전체를 새것으로 만들고 전액을 청구하는 것이 자동으로 정답은 아니다.
특약과 구체적 사정은 따로 확인해야 한다.
3. 사진의 힘은 기억을 시간순 사실로 바꾸는 데 있다
몇 년 뒤 퇴거할 때 흔히 생기는 말싸움은 이렇다.
“이 흠집은 임차인이 만든 겁니다.”
“아니, 처음부터 있었던 것 같은데요.”
사람의 기억은 몇 년이 지나면 약하다.
국토교통성은 입주 전부터 존재한 흠집 등에 대해 객관적 증거로 입주 시 사진을 촬영하는 것이 중요하다고 적고 있다.[4] Q&A도 입주와 퇴거 때 체크리스트와 사진을 남기는 것이 손상이 임대기간 중 생긴 것인지 판단하는 데 효과적이라고 설명한다.[5]
“처음부터 있었다”는 기억이다.
입주 직후 사진에 같은 흠집이 찍혀 있다면 “그 시점에 이미 있었다”는 자료가 된다.
사진은 벽을 수리하지도, 청구서를 자동으로 없애지도 않는다.
하지만 논쟁을 “누구 기억이 맞나”에서 “이 시점에 무엇이 있었나”로 바꾼다.
Evidence beats memory.
4. 소비생활센터에 상담할 때도 사진이 있으면 논점이 선명해진다
국민생활센터는 원상회복 청구에 납득할 수 없을 때 소비생활센터 상담을 안내하고 있으며, 전국 공통 소비자 핫라인은 188이다.[2]
상담할 때는 “너무 비싸다”만 말하는 것보다 자료를 묶는 편이 낫다.
- 임대차계약서
- 청소·원상회복 특약
- 입주 체크리스트
- 입주 사진
- 퇴거 사진
- 청구서와 정산서
- 공사 견적의 세부내역
- 관리회사와의 메일·메시지
- 누수나 설비고장을 신고한 기록
이렇게 있으면 “70만 엔이 비싸다”가 아니라 “이 벽 손상은 입주 첫날 사진에 있고, 청구는 전면 교체다. 경과연수와 수리범위를 어떻게 봐야 하나”라고 질문할 수 있다.
사진의 힘은 자동 승리가 아니라 사실관계를 구체화하는 데 있다.
5. 접사 한 장보다 위치·시기·전체 맥락을 함께 남겨라
실용적인 촬영은 세 단계가 좋다.
- 방 전체가 보이는 사진
- 손상이 어디에 있는지 보이는 중간 거리 사진
- 손상 자체의 접사
가능하면 입주 직후 촬영하고 원본 파일을 보관한다.
관리회사에 입주 시 하자를 메일이나 전용 폼으로 보냈다면 그 전송기록도 함께 남긴다.
촬영시각 정보는 보조자료가 될 수 있지만, 메타데이터 하나만 절대적 진실로 생각해서는 안 된다. 여러 자료가 함께 있을수록 좋다.
사진 + 체크리스트 + 전송기록 + 계약서.
증거도 파티 플레이가 강하다.
6. 사진이 있다고 아무 비용도 내지 않는 것은 아니다
입주 사진에 없던 큰 손상을 나중에 만들었다면 이야기가 다르다.
누수를 알고도 방치해 피해를 키웠거나, 유효한 특약의 대상이 되는 반려동물·흡연 손상이 실제로 있다면 임차인 부담이 생길 수 있다.
국토교통성 가이드라인은 일반적인 기준이지 모든 계약에 자동으로 같은 답을 내는 기계가 아니다.[4]
사진의 역할은 “무조건 0원”이 아니라 “책임 판단에 필요한 출발점을 고정한다”이다.
7. 진짜 무서운 것은 금액보다 몇 년 전 상태를 아무도 정확히 기억하지 못하는 것일 수 있다
국민생활센터의 최신 페이지에 따르면 PIO-NET에 등록된 임대주택 원상회복 관련 상담은 2025년도 14,711건이다.[6]
드문 인터넷 괴담이 아니다.
입주 첫날의 작은 흠집은 그때는 중요하지 않아 보인다.
몇 년 뒤 수십만 엔의 청구서가 오면 갑자기 중요해진다.
그래서 퇴거 대책은 퇴거일이 아니라 입주일에 시작된다.
사진 몇 장을 찍는 비용은 몇 분과 저장공간뿐이다.
몇 년 뒤 “내가 만든 흠집이었나?”라는 기억력 시험을 줄일 수 있다.
비용 대비 효과가 너무 좋다.
결론: 70만 엔이 35만 엔이 돼도 ‘반값!’부터 외치지 말고 근거를 보자. 그리고 사진을 찍자
SNS 경험담에서는 이의 제기 뒤 청구액이 크게 줄었다고 한다.
별도의 공식 사례에서는 90만 엔이 70만 엔이 됐다.[1]
교훈은 “강하게 우기면 할인된다”가 아니다.
각 청구항목의 근거를 확인하라.
통상손모인가.
경년변화인가.
임차인 과실인가.
특약은 유효한가.
수리 범위가 최소한인가.
경과연수가 반영됐는가.
그리고 이 논의를 강하게 만드는 것이 입주·퇴거 사진이다.
“처음부터 있었어요”보다 “입주 첫날 사진에 있습니다”가 강하다.
퇴거분쟁을 몇 년 전 기억력 게임으로 만들지 말자.
사진은 강하다.
- 일본 국민생활센터, 퇴거 트러블 대처법, 2025-02-21 kokusen.go.jp
- 일본 국민생활센터, 임대주택 원상회복 트러블 주의, 2026-02-17 kokusen.go.jp
- 도쿄 생활정보, 고액 원상회복비 상담사례, 2026-03-18 shouhiseikatu.metro.tokyo.lg.jp
- 일본 국토교통성, 원상회복 가이드라인 참고자료, 2023 mlit.go.jp
- 일본 국토교통성, 원상회복 가이드라인 Q&A mlit.go.jp
- 일본 국민생활센터, 임대주택 원상회복 트러블, 2026-07-31 갱신 kokusen.go.jp
