Se você só começa a pensar depois que a documentação chega, geralmente já é tarde
Depois de uns seis meses olhando imóveis para investir, você começa a perceber uma coisa.
"Alta rentabilidade!" "Aceitamos conversar sobre financiamento de 100%." "O valor de avaliação por custo supera o preço de venda." "Prédio de apartamentos inteiro no interior, rentabilidade de cerca de 20% com ocupação total."
E-mails assim, olhando só os números, parecem bem fortes.
Só que, quando você olha o conteúdo de verdade, os pontos de atenção surgem um atrás do outro: idade do prédio, vacância, reformas, neve, população, saída, condições do financiamento, administração.
E no fim você pensa:
"Se fosse mesmo um bom imóvel, não teria sido vendido antes de chegar por e-mail?"
Provavelmente essa intuição está bem certa.
Oferta por e-mail é mais "produto embalado" do que indicação pessoal
O e-mail de uma imobiliária com um imóvel parece, à primeira vista, uma indicação feita só para você.
Mas se o texto é todo arrumadinho e ainda vem com
- resumo do imóvel
- preço
- rentabilidade
- valor de avaliação por custo (o que os bancos japoneses calculam como valor do terreno mais valor da construção)
- argumentos sobre financiamento
- comentário do vendedor
- edições anteriores
- link para cancelar a inscrição
então, na maioria das vezes, não é uma indicação pessoal, e sim uma oferta transformada em produto e disparada em massa.
Claro que nem toda oferta por e-mail é ruim.
Mas a ordem costuma ser esta:
Primeiro a conversa vai para o vendedor, corretores locais, investidores próximos e clientes antigos
↓
A reação é morna, as condições não batem ou o financiamento é difícil
↓
O e-mail é disparado para uma lista ampla de investidores
↓
Com frases como "alta rentabilidade", "financiamento total" e "avaliação acima do preço", procuram quem se interessa
Ou seja, quando chega por e-mail, o imóvel já pode estar rio abaixo no fluxo de informação.
Imóvel não é como ação, em que todo mundo vê o mesmo livro de ofertas e compra ao mesmo tempo. Dependendo de em que etapa a informação chega até você, a paisagem que você enxerga muda bastante.
Os "bons imóveis" saem antes de alguém analisar a documentação com calma
No investimento imobiliário, quanto melhor o imóvel, mais fácil ele ir parar nas mãos de quem decide rápido.
Porque quem consegue comprar já tem as condições definidas desde o começo.
Por exemplo:
Região: prioridade para Aichi, Gifu, Mie e o oeste de Shizuoka
Descartes: neve pesada, cidades com forte queda de população, norma antissísmica antiga, impossível reconstruir, histórico de reformas desconhecido
Preço: até 30 a 50 milhões de ienes
Rentabilidade: o que importa é o fluxo de caixa real, não o número bruto
Financiamento: faixa aceitável de juros, prazo, capital próprio e custos de aquisição
Linha de oferta: se vacância, reformas e saída passarem de certo nível, decisão imediata
Quem já tem esses critérios consegue fazer a primeira triagem assim que a documentação chega.
Já quem só depois de receber começa a se perguntar:
"Como será essa região?" "E essa idade de prédio?" "O que é isso de avaliação acima do preço?" "Dá para confiar na ocupação total estimada?" "Neve afeta a administração?"
enquanto isso, o bom imóvel desaparece.
Por isso o problema não é "não saber ler a documentação".
O que é lento é montar os critérios de decisão só depois que a documentação chega.
Alta rentabilidade não é "vantagem": também é o nome de um risco
Um imóvel com rentabilidade bruta alta parece atraente.
Mas a rentabilidade bruta é um número muito grosseiro. É só a receita anual de aluguel dividida pelo preço, e ela não reflete direito vacância, reformas, taxa de administração, imposto predial, custo de anúncio, reforma após a saída do inquilino, seguro contra incêndio nem alta dos juros.
Uma pesquisa da Agência de Serviços Financeiros do Japão sobre financiamento de imóveis para investimento também resume que, na gestão de aluguéis, é essencial entender riscos como vacância, queda do aluguel, custo de reformas, desastres e alta dos juros. Principalmente nos prédios inteiros, venda e financiamento andam muito juntos, então importa muito que o cliente entenda bem os riscos.
Portanto, num imóvel de alta rentabilidade, o que se deve olhar não é
Se estiver cheio, eu ganho dinheiro?
O que se deve olhar é
Aguento se um inquilino sair?
Aguento quando chegar a hora das reformas?
Consigo pagar o financiamento se o aluguel cair?
Aguento se os custos de neve, enchente e desastre entrarem na conta?
Haverá um próximo comprador na saída?
Alta rentabilidade não é só um prêmio. É também o resultado de o mercado já ter embutido esse risco no preço.
"Financiamento total" é tentador, mas não é vitória garantida
Uma frase que aparece muito nos e-mails de venda é "aceitamos conversar sobre financiamento total".
De fato, soa forte. Se você consegue usar alavancagem gastando pouco capital próprio, a eficiência do seu dinheiro sobe.
Mas aqui também há um cuidado.
Conseguir comprar com financiamento total é uma coisa. Conseguir operar com segurança depois da compra é outra.
Aliás, quanto menos capital próprio, menor é a sua folga
- quando surge uma vacância
- quando chega uma grande reforma
- quando os juros sobem
- quando o aluguel cai
- quando o preço de venda não sobe
Se o financiamento sai ou não é uma questão da avaliação que o banco faz da garantia e do seu perfil. O que importa para o investidor é sobrar dinheiro depois de pagar e aguentar o imprevisto.
"Conseguir emprestado" é a entrada. "Conseguir pagar" é o essencial. "Conseguir vender" é a saída.
Se você não olhar essas três coisas separadamente, o financiamento total pode ser uma arma ou uma armadilha.
"Avaliação acima do preço" não é palavra mágica
Quando o valor de avaliação por custo supera o preço de venda, a famosa "avaliação acima do preço", isso também é um chavão de vendedor.
Esse valor é, em linhas gerais,
avaliação do terreno + avaliação da construção
ou seja, um olhar sobre o imóvel como garantia.
É um dos indicadores que os bancos acham fáceis de usar ao analisar um empréstimo.
Mas avaliação acima do preço não quer dizer que seja um bom imóvel de renda.
Em imóveis do interior, é comum acontecer assim:
O terreno é grande
A construção também recebe uma avaliação razoável
Mas a demanda por aluguel é fraca
A vacância dura muito
A reforma é cara
Há poucos compradores na hora de vender
Ou seja, a avaliação é "como o imóvel aparece como garantia", e não "a força de manter inquilinos morando" nem "a força de atrair o próximo comprador".
Quando vir "avaliação acima do preço", antes de comemorar, pergunte:
Qual é a base do cálculo desse valor?
Quanto vale o terreno?
Quanto vale a construção?
Qual é o custo de reposição e quantos anos restam?
Qual instituição financeira avaliou e como?
Na saída, o comprador vai olhar essa avaliação do mesmo jeito?
"Avaliação acima do preço" é um dos elementos de decisão. Sozinho, não é motivo para comprar.
Ir pessoalmente não serve só para "ver o imóvel"
No investimento imobiliário, às vezes bate a dúvida: "será que preciso mesmo ir pessoalmente?"
Isso é meio verdade.
Mas ir até lá não é só para olhar o imóvel.
O mais importante é ser reconhecido pela imobiliária como um cliente que realmente pode comprar.
Do ponto de vista da imobiliária, decidir quem recebe primeiro um bom imóvel é decisivo.
- Quem só pede documentação
- Quem sempre diz "vou analisar" e para por aí
- Quem tem condições vagas
- Quem não tem perspectiva de financiamento
- Quem faz uma proposta e some com facilidade
A pessoas assim é difícil passar informação de primeira mão.
Por outro lado, quem
- sabe exatamente a região que quer comprar
- sabe a faixa de preço
- sabe as condições de descarte
- tem o financiamento preparado
- decide rápido
- também deixa claro por que não compra
- compra de verdade quando as condições batem
tem muito mais chance de receber um telefonema antes do disparo do e-mail.
Por isso, se você for visitar imobiliárias da sua região ou de estados vizinhos, levar uma folha com suas condições de compra funciona muito melhor do que só perguntar "tem algum imóvel bom?".
Proposta rápida, investigação fria
Quando aparece um imóvel que parece bom, na prática às vezes se entrega cedo uma carta de intenção de compra e só depois se passa às verificações detalhadas.
Em geral entende-se que a carta de intenção de compra, sozinha, não faz o contrato de compra e venda nascer. A explicação da Associação Imobiliária de Todo o Japão, entidade dos corretores, também diz que apenas apresentar a carta não forma o contrato.
Mas isso não significa que dá para sair mandando de qualquer jeito. Se você retira propostas várias vezes sem cuidado, perde a confiança dos corretores.
Por isso, se for usar, é melhor deixar claras as condições prévias:
Condicionada à aprovação do financiamento
Condicionada à revisão da documentação detalhada
Condicionada à visita ao local
Condicionada à revisão dos orçamentos de reforma
Condicionada à revisão da lista de inquilinos e aluguéis (rent roll)
Conferir a responsabilidade do vendedor por defeitos e as condições de divisa
O ideal é:
Proposta rápida
Investigação fria
Motivo de desistência claro
Velocidade e cautela não se contradizem. Se você define as condições antes, consegue agir rápido e ainda descartar os imóveis perigosos.
O jeito certo de usar ofertas por e-mail: como "treino"
Não é que toda oferta por e-mail seja ruim.
Mas encará-las como "achados raros" é perigoso.
O jeito certo é usá-las como material de treino para analisar imóveis.
Quando chegar um e-mail, faça uma triagem inicial de cinco minutos.
Por que essa rentabilidade?
Por que esse preço?
Por que chegou por e-mail agora?
Por que o pessoal da região não comprou?
Os apartamentos vagos vão mesmo ser alugados?
Onde estão escondidos os custos de reforma?
Há custos de neve, enchente, desastre ou dependência de carro?
Quem compraria na saída?
Se o financiamento sair, quanto sobra depois de pagar?
Repetindo isso, a sua "lista de imóveis que não comprei" cresce.
Essa lista é um patrimônio.
Porque suas próprias condições de descarte vão ficando cada vez mais claras.
O que assusta no investimento imobiliário não é só perder um bom imóvel. Comprar um imóvel ruim achando que é bom é muito mais assustador.
Checklist de triagem inicial de cinco minutos
Quando chegar uma oferta por e-mail, olhe primeiro nesta ordem.
1. Por que chegou até você
É uma indicação pessoal?
É newsletter em massa?
Vem com edições anteriores?
Vem com link para cancelar a inscrição?
É um reenvio depois de uma redução de preço?
Se está sendo enviada para muita gente, parta do princípio de que já está rio abaixo na informação.
2. Olhe a rentabilidade real, não a bruta
Receita atual
Receita com ocupação total estimada
Número de unidades vagas
Aluguel médio das unidades ocupadas
Aluguel pedido das unidades vagas
Imposto predial
Taxa de administração
Seguro
Custo de reforma após a saída do inquilino
Custo de anúncio
Custo de reformas
Parcela do financiamento
Não olhe a "ocupação total estimada": olhe se, com a situação atual, dá para pagar a parcela.
3. Olhe o que há por trás da vacância
Quantas unidades estão vagas?
Há quantos meses?
Por que estão vagas?
O aluguel pedido não está acima do mercado?
A planta combina com a demanda da região?
Há vagas de garagem suficientes?
Num prédio inteiro do interior, uma única unidade vaga pesa muito nas contas.
4. Procure as bombas de reforma
Telhado
Paredes externas
Partes de ferro
Escadas
Calhas
Água e esgoto
Fossa séptica
Instalações elétricas
Luzes comuns
Estacionamento
Histórico de vazamentos
Passando de 20 a 30 anos de idade, o histórico de reformas importa mais do que a rentabilidade bruta.
5. Olhe o risco da região
População
Número de domicílios
Demanda por aluguel
Concorrência próxima
Neve
Enchentes
Deslizamentos
Dependência de carro
Emprego
Fontes de demanda como universidades, fábricas e hospitais
Com imóveis do interior, é preciso ter a sensação de que você compra a cidade inteira, não só o prédio.
6. Olhe a saída
Quem vai comprar depois?
Um investidor local compraria?
A instituição financeira também emprestaria ao próximo comprador?
A avaliação por custo se mantém?
Dá para vender mesmo depois de o aluguel cair?
Mesmo que o financiamento saia na compra, se não houver comprador na hora de vender, você fica travado.
Resumo: investir em imóveis é, antes de análise de imóvel, um jogo de canais de informação
Imóveis de alta rentabilidade que chegam por e-mail parecem atraentes quando se olham só os números.
Mas, se estão sendo enviados para muita gente, é provável que já tenham passado pelos olhos de muitos.
Por isso é natural, depois de seis meses olhando, sentir que "os bons imóveis não chegam até mim".
Mais do que falta de olho clínico, é possível que você esteja olhando num lugar rio abaixo demais.
O que fazer daqui para a frente não é se jogar com pressa nas ofertas por e-mail.
O que fazer é:
Definir primeiro as condições de compra
Fixar as condições de descarte
Treinar com as ofertas por e-mail
Entregar sua folha de condições a corretores locais e de estados vizinhos
Construir uma relação em que te chamem antes da newsletter
Se parecer bom, fazer a proposta rápido
Descartar com frieza na investigação detalhada
Investir em imóveis não é só um jogo de análise de imóveis.
É um jogo de como se aproximar da nascente da informação.
E a lista de imóveis que você não comprou não é desperdício. Ela é o registro das minas em que você não pisou e a prova de que seus critérios de investimento estão amadurecendo.
