Kalau Baru Mulai Berpikir Setelah Dokumennya Datang, Biasanya Sudah Terlambat
Setelah sekitar setengah tahun memantau properti investasi, kamu akan mulai menyadari sesuatu.
"Imbal hasil tinggi!" "Bisa dibicarakan untuk pembiayaan 100%." "Nilai taksiran berdasarkan biaya melebihi harga jual." "Satu gedung apartemen utuh di daerah, imbal hasil sekitar 20% kalau terisi penuh."
Email seperti ini, kalau hanya melihat angkanya, tampak sangat meyakinkan.
Tapi begitu isinya dicek, satu per satu hal yang mengganjal bermunculan: usia bangunan, unit kosong, perbaikan, salju, jumlah penduduk, jalan keluar, syarat kredit, sistem pengelolaan.
Dan pada akhirnya kamu berpikir:
"Kalau ini memang properti bagus, bukankah sudah laku sebelum sampai ke email saya?"
Firasat itu kemungkinan besar benar.
Tawaran lewat Email Lebih Mirip "Produk Kemasan" daripada Rekomendasi Pribadi
Email properti dari perusahaan agen sekilas tampak seperti rekomendasi khusus untukmu.
Tapi kalau teksnya rapi dan lengkap dengan
- ringkasan properti
- harga
- imbal hasil
- nilai taksiran berdasarkan biaya (yang di Jepang dihitung bank sebagai nilai tanah ditambah nilai bangunan)
- jualan soal pembiayaan
- komentar sales
- edisi-edisi sebelumnya
- tautan berhenti berlangganan
maka kemungkinan besar itu bukan rekomendasi pribadi, melainkan tawaran yang sudah dijadikan produk dan disebar massal.
Tentu saja tidak semua tawaran lewat email itu buruk.
Hanya saja, urutannya biasanya begini:
Kabar lebih dulu sampai ke penjual, agen lokal, investor terdekat, dan klien lama
↓
Responsnya dingin, syaratnya tidak cocok, atau kreditnya sulit
↓
Dikirim lewat email ke daftar investor yang luas
↓
Dengan kata-kata seperti "imbal hasil tinggi", "pembiayaan penuh", "taksiran di atas harga", dicari orang yang tertarik
Artinya, saat tiba di emailmu, properti itu mungkin sudah berada di hilir aliran informasi.
Properti tidak seperti saham, di mana semua orang melihat papan harga yang sama dan bisa membeli bersamaan. Tergantung di tahap mana informasi sampai kepadamu, pemandangan yang kamu lihat bisa sangat berbeda.
"Properti Bagus" Laku Sebelum Dokumennya Sempat Dikaji dengan Tenang
Dalam investasi properti, makin bagus propertinya, makin besar kemungkinan diambil orang yang cepat memutuskan.
Soalnya, orang yang benar-benar bisa membeli sudah punya kriteria sejak awal.
Contohnya:
Wilayah: prioritas Aichi, Gifu, Mie, dan Shizuoka bagian barat
Dicoret: salju lebat, kota dengan penurunan penduduk tajam, standar tahan gempa lama, tidak bisa dibangun ulang, riwayat perbaikan tidak jelas
Harga: sampai 30 hingga 50 juta yen
Imbal hasil: lihat arus kas yang sebenarnya, bukan angka kotor
Pembiayaan: ada batas wajar untuk bunga, tenor, modal sendiri, dan biaya pembelian
Batas penawaran: kalau tingkat kekosongan, perbaikan, dan jalan keluarnya di atas standar tertentu, langsung putuskan
Orang yang punya standar seperti ini bisa langsung menyaring tahap pertama begitu dokumen datang.
Sebaliknya, kalau baru setelah dokumen datang mulai bertanya-tanya:
"Daerah ini bagaimana ya?" "Usia bangunan segini bagaimana ya?" "Apa sih maksudnya taksiran di atas harga?" "Apakah asumsi terisi penuh bisa dipercaya?" "Apakah salju memengaruhi pengelolaan?"
maka selama berpikir itu, properti bagusnya sudah hilang.
Jadi masalahnya bukan "tidak bisa membaca dokumen".
Yang lambat adalah menyusun kriteria penilaian setelah dokumennya datang.
Imbal Hasil Tinggi Bukan "Untung Besar", Tapi Juga "Nama Lain dari Risiko"
Properti dengan imbal hasil kotor tinggi tampak menarik.
Tapi imbal hasil kotor adalah angka yang sangat kasar. Itu hanya pendapatan sewa setahun dibagi harga properti, dan tidak cukup mencerminkan unit kosong, perbaikan, biaya pengelolaan, pajak bumi dan bangunan, biaya iklan, biaya memulihkan unit setelah penghuni pindah, asuransi kebakaran, atau naiknya suku bunga.
Survei Otoritas Jasa Keuangan Jepang tentang kredit untuk properti investasi juga merangkum bahwa dalam bisnis sewa, memahami risiko seperti unit kosong, turunnya harga sewa, biaya perbaikan, bencana, dan naiknya bunga itu penting. Khususnya untuk properti satu gedung utuh, penjualan dan pembiayaan sangat terkait, sehingga penting apakah nasabah sendiri benar-benar memahami risikonya.
Jadi, yang harus dilihat dari properti berimbal hasil tinggi bukan
Apakah untung kalau terisi penuh?
Yang harus dilihat adalah
Apakah kuat kalau ada penghuni pindah?
Apakah kuat kalau waktunya perbaikan tiba?
Apakah masih sanggup bayar cicilan kalau sewa turun?
Apakah kuat kalau biaya salju, banjir, dan penanganan bencana masuk ke perhitungan?
Apakah ada pembeli berikutnya saat keluar?
Imbal hasil tinggi bukan sekadar hadiah. Itu juga hasil dari pasar yang sudah memasukkan risiko tersebut ke dalam harga.
"Pembiayaan Penuh" Menggoda, tapi Bukan Jaminan Menang
Salah satu frasa yang sering muncul dalam email penjualan adalah "pembiayaan penuh bisa dibicarakan".
Memang terdengar kuat. Kalau bisa memakai leverage dengan modal sendiri yang kecil, efisiensi dana naik.
Tapi di sini juga ada hal yang perlu diwaspadai.
Bisa membeli dengan pembiayaan penuh itu satu hal, bisa mengelolanya dengan aman setelah dibeli itu hal lain.
Justru makin sedikit modal sendiri, makin sempit ruang gerak kamu
- saat muncul unit kosong
- saat renovasi besar tiba
- saat bunga naik
- saat sewa turun
- saat harga jual tidak naik
Kredit disetujui atau tidak adalah soal penilaian jaminan dan profil peminjam oleh bank. Yang penting bagi investor adalah apakah setelah cicilan masih ada sisa uang, dan apakah kuat menghadapi hal tak terduga.
"Bisa meminjam" itu pintu masuk. "Bisa membayar" itu intinya. "Bisa menjual" itu pintu keluar.
Kalau tiga hal ini tidak dilihat terpisah, pembiayaan penuh bisa jadi senjata sekaligus jebakan.
"Taksiran di Atas Harga" Bukan Kata Ajaib
Nilai taksiran berdasarkan biaya yang melebihi harga jual, yang sering disebut "taksiran di atas harga", juga frasa jualan yang sering dipakai.
Nilai taksiran itu, secara kasar, adalah
nilai tanah + nilai bangunan
yaitu nilai sebagai jaminan.
Ini memang salah satu indikator yang mudah dipakai bank saat mempertimbangkan kredit.
Tapi taksiran di atas harga tidak otomatis berarti properti itu bagus sebagai aset penghasil sewa.
Pada properti di daerah, hal seperti ini lumrah terjadi:
Tanahnya luas
Bangunannya juga dapat penilaian lumayan
Tapi permintaan sewa lemah
Masa kosong lama
Biaya perbaikan berat
Pembeli saat dijual sedikit
Artinya, taksiran hanyalah "tampilan sebagai jaminan", bukan "kekuatan membuat penghuni terus tinggal" atau "kekuatan menarik pembeli berikutnya".
Kalau melihat "taksiran di atas harga", sebelum senang, tanyakan dulu:
Apa dasar perhitungan nilai taksiran itu?
Berapa nilai tanahnya?
Berapa nilai bangunannya?
Berapa biaya penggantian dan sisa umurnya?
Lembaga keuangan mana yang menilai, dan bagaimana caranya?
Apakah pembeli saat keluar juga akan menghargai penilaian itu?
"Taksiran di atas harga" hanyalah satu bahan pertimbangan. Sendirian, itu bukan alasan untuk membeli.
Datang Langsung Bukan Cuma untuk "Melihat Properti"
Dalam investasi properti, kadang muncul pikiran, "Apa memang harus datang sendiri?"
Itu benar separuh.
Tapi makna datang langsung bukan hanya melihat bangunannya.
Yang lebih penting adalah dikenali agen properti sebagai "pembeli yang sungguh bisa membeli".
Dari sudut pandang agen, memutuskan siapa yang lebih dulu ditawari properti bagus adalah hal yang sangat penting.
- Orang yang hanya minta dokumen
- Orang yang selalu bilang "saya pertimbangkan dulu" lalu selesai
- Orang yang syaratnya samar
- Orang yang tidak punya prospek pembiayaan
- Orang yang mengajukan penawaran lalu gampang menghilang
Informasi dari hulu sulit diberikan kepada orang seperti ini.
Sebaliknya, kepada orang yang
- wilayah yang ingin dibeli jelas
- kisaran harganya jelas
- syarat yang dicoret jelas
- pembiayaannya sudah disiapkan
- cepat memutuskan
- alasan tidak membelinya juga jelas
- benar-benar membeli kalau syaratnya cocok
lebih besar kemungkinan ada telepon sebelum email massal dikirim.
Karena itu, kalau mau mengunjungi agen properti di daerah sendiri atau prefektur terdekat, membawa lembar syarat pembelian jauh lebih kuat daripada sekadar bertanya "Ada properti bagus?"
Ajukan Penawaran Cepat, Selidiki dengan Dingin
Saat muncul properti yang tampak bagus, dalam praktiknya kadang surat minat beli diajukan lebih dulu, baru kemudian masuk ke pemeriksaan rinci.
Surat minat beli pada umumnya dipahami tidak serta-merta membuat perjanjian jual beli terbentuk. Penjelasan Asosiasi Properti Seluruh Jepang, organisasi para agen properti, juga menyebutkan bahwa hanya dengan mengajukan surat minat beli, perjanjian jual beli belum terbentuk.
Namun itu bukan berarti boleh diajukan sembarangan. Kalau kamu berkali-kali mencabut penawaran secara ceroboh, kepercayaan dari agen akan turun.
Jadi kalau dipakai, sebaiknya jelaskan syarat-syarat awalnya:
Dengan syarat kredit disetujui
Dengan syarat dokumen rinci diperiksa
Dengan syarat dicek langsung di lokasi
Dengan syarat estimasi biaya perbaikan diperiksa
Dengan syarat rent roll (daftar unit, penghuni, dan sewanya) diperiksa
Pastikan tanggung jawab penjual atas cacat dan syarat batas tanah
Idealnya:
Penawaran cepat
Penyelidikan dingin
Alasan mundur jelas
Kecepatan dan kehati-hatian tidak bertentangan. Kalau syaratnya ditetapkan lebih dulu, kamu bisa bergerak cepat sambil tetap menyingkirkan properti yang berbahaya.
Cara yang Benar Memakai Tawaran Email: Sebagai "Bahan Latihan"
Bukan berarti semua tawaran email itu buruk.
Tapi menganggapnya sebagai "harta karun" itu berbahaya.
Cara pakai yang benar adalah sebagai bahan latihan menganalisis properti.
Begitu email datang, lakukan penyaringan awal selama lima menit.
Kenapa imbal hasilnya segini?
Kenapa harganya segini?
Kenapa baru sekarang dikirim lewat email?
Kenapa orang setempat tidak membelinya?
Apakah unit kosong benar-benar bisa terisi?
Di mana biaya perbaikan tersembunyi?
Apakah ada biaya karena salju, banjir, bencana, atau masyarakat yang bergantung pada mobil?
Siapa yang membeli saat keluar?
Kalau kreditnya cair, berapa sisanya setelah cicilan?
Kalau ini diulang terus, "daftar properti yang tidak dibeli" akan bertambah.
Daftar ini adalah aset.
Karena syarat-syarat yang kamu coret sendiri jadi makin jelas.
Yang menakutkan dalam investasi properti bukan hanya melewatkan properti bagus. Jauh lebih menakutkan membeli properti buruk karena mengira itu bagus.
Daftar Periksa Penyaringan Awal 5 Menit
Begitu tawaran email datang, lihat dulu dengan urutan ini.
1. Kenapa Email Ini Sampai ke Kamu
Rekomendasi pribadi?
Buletin yang disebar massal?
Ada edisi sebelumnya?
Ada tautan berhenti berlangganan?
Dikirim ulang setelah harga diturunkan?
Kalau disebarkan luas, anggap saja sudah berada di hilir informasi.
2. Lihat Imbal Hasil Sebenarnya, Bukan yang Kotor
Pendapatan saat ini
Pendapatan dengan asumsi terisi penuh
Jumlah unit kosong
Rata-rata sewa unit yang dihuni
Sewa yang ditawarkan untuk unit kosong
Pajak bumi dan bangunan
Biaya pengelolaan
Asuransi
Biaya memulihkan unit setelah penghuni pindah
Biaya iklan
Biaya perbaikan
Cicilan kredit
Jangan lihat "asumsi terisi penuh", lihat apakah dari kondisi saat ini cicilan bisa dibayar.
3. Lihat Isi di Balik Unit Kosong
Berapa unit yang kosong?
Sudah kosong berapa bulan?
Kenapa kosong?
Apakah sewa yang ditawarkan lebih tinggi dari harga pasar?
Apakah denahnya cocok dengan permintaan di daerah itu?
Apakah tempat parkirnya cukup?
Pada satu gedung utuh di daerah, satu unit kosong saja sangat memengaruhi keuangan.
4. Cari Bom Perbaikan
Atap
Dinding luar
Bagian besi
Tangga
Talang air
Air bersih dan pembuangan
Septic tank
Instalasi listrik
Lampu area bersama
Tempat parkir
Riwayat kebocoran
Begitu usia bangunan lewat 20 sampai 30 tahun, riwayat perbaikan lebih penting daripada imbal hasil kotor.
5. Lihat Risiko Wilayah
Jumlah penduduk
Jumlah rumah tangga
Permintaan sewa
Pesaing di sekitar
Salju
Banjir
Tanah longsor
Masyarakat bergantung pada mobil
Lapangan kerja
Sumber permintaan seperti universitas, pabrik, dan rumah sakit
Untuk properti di daerah, kamu perlu merasa seolah membeli seluruh kota itu, bukan hanya bangunannya.
6. Lihat Jalan Keluar
Siapa pembeli berikutnya?
Apakah investor setempat akan membeli?
Apakah lembaga keuangan juga akan memberi kredit ke pembeli berikutnya?
Apakah nilai taksiran masih bertahan?
Apakah masih bisa dijual setelah sewa turun?
Meski kredit cair saat membeli, kalau tidak ada pembeli saat menjual, kamu terjebak.
Kesimpulan: Investasi Properti Adalah Permainan "Jalur Informasi" Sebelum Menjadi Analisis Properti
Properti berimbal hasil tinggi yang datang lewat email tampak menarik kalau hanya melihat angkanya.
Tapi karena disebarkan luas lewat email, kemungkinan besar sudah melewati mata banyak orang.
Jadi wajar kalau setelah setengah tahun memantau, kamu merasa "properti bagus tidak pernah sampai ke saya".
Itu bukan karena kamu tidak jeli, tapi mungkin karena tempat kamu melihat terlalu di hilir.
Yang perlu dilakukan sekarang bukan buru-buru menyambar tawaran email.
Yang perlu dilakukan adalah:
Tentukan syarat pembelian lebih dulu
Tetapkan syarat yang dicoret
Berlatih dengan tawaran email
Serahkan lembar syarat ke agen setempat dan prefektur terdekat
Bangun hubungan sehingga kamu dihubungi sebelum buletin dikirim
Kalau tampak bagus, ajukan penawaran dengan cepat
Singkirkan dengan dingin dalam penyelidikan rinci
Investasi properti bukan sekadar permainan analisis properti.
Ini permainan tentang seberapa dekat kamu bisa mendekati hulu informasi.
Dan daftar properti yang tidak dibeli bukanlah sia-sia. Itu catatan ranjau yang tidak terinjak dan bukti bahwa standar investasimu sedang tumbuh.
